OBS: Detta är utgåva 2017.3. Visa senaste utgåvan.
Hur anskaffningsvärdet på en byggnad ska beräknas och vad man får göra avdrag för skiljer sig åt i olika situationer.
Om man uppför en byggnad är anskaffningsvärdet utgiften man har för att uppföra byggnaden (19 kap. 8 § IL).
Underlaget för avskrivning beräknas utifrån samtliga utgifter för uppförandet av byggnaden som är nödvändiga för byggnadens allmänna funktioner: arkitektarvode, utgifter för schaktning, pålning för grund, grund, byggnad, ledningar för vatten, avlopp, elektrisk ström, gas o.s.v. Avskrivningsunderlaget kan senare utökas med utgifter för förbättringar.
I anskaffningsvärdet för en byggnad som är avsedd för något annat än bostadsändamål, ska utgifter för byggnadsinventarier, eller vad som räknas som byggnadsinventarier, inte ingå.
En fastighetsägare kan i vissa fall bli skyldig att betala en s.k. gatukostnadsersättning, kostnader för gator och andra allmänna platser som är avsedda att tillgodose ett visst områdes behov av allmänna platser. Gatukostnadsersättningen ska i vissa fall räknas till byggnadens anskaffningsvärde, t.ex. när den är en förutsättning för att få bygglov. Om gatukostnadsersättningen betalas av ägaren till en obebyggd näringsfastighet, eller i samband med att denna skaffar sådan mark, ska ersättningen i stället räknas som en del av anskaffningsutgiften för marken. Skatteverket anser att gatukostnadsersättningen i vissa fall i stället kan komma att ses som anskaffningsutgift för markanläggning.
Till anskaffningsvärdet för en byggnad ska också utgifter för till- och ombyggnad räknas in. (19 kap. 13 § IL).
Begreppen tillbyggnad, eller nybyggnad, är till innebörden relativt klara. Begreppet ombyggnad är däremot inte lika klart. En ombyggnad föreligger t.ex. när en byggnads användningsområde väsentligt förändras (se t.ex. en verkstadslokal som blir bostadshus, RÅ 1966 Fi 387). Det kan i vissa fall röra sig om en ombyggnad även då byggnadskonstruktionen eller planlösningen inte ändras. Att byta ut bärande byggnadsdelar kan anses tillräckligt för att det ska vara fråga om en ombyggnad. Då måste det dock handla om fler än enstaka byggnadsdelar, annars räknas kostnaden till reparation och underhåll.
Vissa ändringsarbeten som har ombyggnadskaraktär får omedelbart dras av som reparationsarbete (det s.k. utvidgade reparationsbegreppet). Detta oavsett om utgifterna rent tekniskt räknas till ombyggnation och de i räkenskaperna dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. En förutsättning för att den skattskyldige ska få tillämpa denna regel är att arbetena kan anses normala i hans eller hennes näringsverksamhet samt att arbetena inte innebär en väsentlig förändring av byggnaden, det s.k. utvidgade reparationsbegreppet. Utgifter som dragits av p.g.a. denna bestämmelse får inte inräknas i anskaffningsvärdet.
Anslutningsavgifter och anläggningsbidrag regleras i 18 kap. 1 § IL. För sådana avgifter och bidrag som avser en nyttighet som är knuten till en fastighet och inte till ägaren personligen gäller avskrivningsreglerna för inventarier. Skatteverket anser att den gatukostnadsersättning som ägaren till en bebyggd näringsfastighet betalar till kommunen ska ses som ett anläggningsbidrag och därför behandlas enligt reglerna för inventarier.
En solcellsanläggning på en byggnad som betjänar byggnaden med el räknas till byggnaden. Med ”betjänar en byggnad” avses att syftet med solcellsanläggningen är att reducera kostnaderna för elektrisk ström i byggnaden. Om i ett sådant fall elektrisk ström matas ut på det externa elnätet och säljs har det ingen betydelse om all ström säljs eller om endast överskottet säljs.
En solcellsanläggning placerad på en byggnad som betjänar flera byggnader ska hänföras till den eller de byggnader som den betjänar (jfr NJA 1985 s. 232). Detsamma gäller en fristående solcellsanläggning som betjänar en eller flera byggnader (jfr NJA 1985 s. 232).
Om en solcellsanläggning i en byggnad direkt tjänar den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden är anläggningen byggnadsinventarier enligt 19 kap. 19 § IL. Anläggningen får då inte till någon del tjäna byggnadens allmänna användning, dvs. den elektriska ström som anläggningen genererar ska direkt och uteslutande användas för den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden. Med ”direkt” avses att elen förbrukas i samband med att den produceras eller lagras på batteri för senare förbrukning.
Har anläggningen fått ett byggnadsvärde vid fastighetstaxeringen är den i stället byggnadsinventarier enligt 19 kap. 21 § IL.
En solcellsanläggning på en byggnad eller en fristående solcellsanläggning som endast betjänar annan anläggning (än byggnad) hänförs till inventarier.
En solcellsanläggning på en ekonomibyggnad som uteslutande betjänar en privatbostadsfastighet hänförs till ekonomibyggnaden.
När en byggnad förvärvas – genom köp, byte eller på liknande sätt – är anskaffningsvärdet lika med utgiften för förvärvet (19 kap. 9 § IL). I anskaffningsvärdet för en byggnad som är avsedd för något annat än bostadsändamål, ska utgifter för byggnadsinventarier, eller vad som räknas som byggnadsinventarier, inte ingå.
I samband med köp ingår förvärvarens utgift för stämpelskatt avseende lagfart, till den del den avser byggnaden, i anskaffningsvärdet för byggnaden (jfr RÅ 1958 ref. 19 och RÅ 1962 ref. 60).
Om en byggnad förvärvas tillsammans med den mark som den ligger på måste en uppdelning ske i byggnadsvärde respektive markvärde enligt en viss modell. Detta eftersom man inte kan göra värdeminskningsavdrag på mark. Utgångspunkten för uppdelningen är byggnadens andel av det totala taxeringsvärdet. Ersättning för industritillbehör ska räknas bort före beräkningen. Om ersättningen för byggnaden också inkluderar ersättning för byggnadsinventarier ska värdet för byggnaden minskas med värdet för dessa inventarier. Reglerna om hur uppdelningen ska göras finns i 19 kap. 11 § IL.
Om det belopp som avser byggnaden även omfattar byggnadsinventarier är anskaffningsvärdet för byggnaden lika med beloppet minskat med ersättningen för dessa inventarier (19 kap. 11 § tredje stycket IL).
En byggnad kan också förvärvas genom s.k. fastighetsreglering (5 kap. FBL) och uppdelning i lotter genom klyvning (11 kap. FBL).
När en fastighet överförs genom fastighetsreglering får den som förvärvar fastigheten till viss del lägga till den kontanta ersättningen till underlaget för värdeminskningsavdrag på byggnader, skogsavdrag och avdrag för substansminskning. Den kontanta ersättningen ska fördelas utifrån marknadsvärdet på respektive förvärvad tillgång.
Vid en fastighetsreglering påverkas normalt även omkostnadsbeloppet och dess fördelning mellan olika tillgångsslag. Omkostnadsbeloppet som avser den del av fastigheten som genom fastighetsregleringen överförts till någon annan, ska fördelas om på mark, byggnader, skog och produktiv skogsmark samt naturtillgångar som erhållits genom fastighetsregleringen. Fördelningen ska göras utifrån marknadsvärdena. Se vidare Skatteverkets ställningstagande Värdeminskning i samband med fastighetsreglering.
När en fastighet delas i lotter genom klyvning får köparen lägga den del av den kontanta ersättningen som belöper på respektive förvärvad tillgång till grund för skogsavdrag, avdrag för substansminskning och värdeminskningsavdrag på byggnader, utifrån marknadsvärdena på respektive tillgång.
Vid en delning i lotter påverkas normalt även omkostnadsbeloppet och dess fördelning mellan olika tillgångsslag. Omkostnadsbeloppet som avser den del av fastigheten som genom uppdelning i lotter överförts till en annan del, ska fördelas om på mark, byggnader, skog och produktiv skogsmark samt naturtillgångar som erhållits genom klyvningen. Fördelningen ska görs utifrån marknadsvärdena. Se vidare Skatteverkets ställningstagande Värdeminskningsavdrag i samband med klyvning.
I vissa fall går det inte att göra direkt avdrag för reparationer och underhåll som avser ett andelshus (19 kap. 3 § IL). Utgifterna ska i stället läggas till anskaffningsutgiften (19 kap. 13 § IL).
För byggnadsarbeten med statliga räntebidrag gäller särskilda regler för avdrag för reparationer och underhåll. De utgifter som inte kan dras av omedelbart ska inräknas i byggnadens anskaffningsvärde (19 kap. 13 § IL).
Om en fastighetsägare som bedriver en byggnadsrörelse, direkt eller genom ett svenskt handelsbolag, låter egna rörelsen utföra byggnadsarbeten på en fastighet som inte är en lagertillgång, ska värdet av arbetena tas upp som intäkt i byggnadsrörelsen (27 kap. 8 § IL).
Om en fastighet, som ingår i byggnadsrörelsen men som inte är en lagertillgång, har förbättrats genom byggnadsarbeten så ska fastighetsägaren uttagsbeskattas för arbetena. Det uttagsbeskattade beloppet ska öka fastighetens anskaffningsvärde enligt 19 kap. 17 § IL.
Om en byggnad har varit privatbostad under tidigare beskattningsår och avskattning inte skett enligt 41 kap. 6 § IL anses ett avdrag för värdeminskning ha gjorts med 1,5 procent av anskaffningsvärdet – varje beskattningsår som byggnaden varit privatbostad (19 kap. 16 § IL).
Om en byggnad förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller liknande, övertar förvärvaren den tidigare ägarens skattemässiga situation när det gäller värdeminskningsavdrag samt utgifter för förbättrande reparationer och underhåll som avses i 26 kap. 2 § IL (19 kap. 18 § IL).
Om ett näringsbidrag används för en sådan utgift som att anskaffa en tillgång som ska dras av genom värdeminskningsavdrag, ska anskaffningsvärdet minskas med bidraget. Om bidraget är större än det skattemässiga värde som återstår när minskningen ska göras, ska mellanskillnaden tas upp (29 kap. 6 § första stycket IL).
Om bidraget återbetalas ska tillgångens avskrivningsunderlag ökas med det återbetalade beloppet, dock högst med det belopp som har påverkat anskaffningsvärdet. Om man redan tagit upp bidraget som en intäkt så ska det återbetalade beloppet dras av, enligt första stycket (29 kap. 6 § andra stycket IL).
Om en ersättningsfond utnyttjas för att skaffa en byggnad får anskaffningsvärdet för byggnaden inte ligga till grund för något värdeminskningsavdrag. Om anskaffningsvärdet för byggnaden överstiger ersättningsfonden gäller regeln inte den överskjutande delen.