Riktvärde för småhus och tomtmark

Riktvärdet för småhus

Riktvärdet för småhus utgörs av värdet av ett småhus och innefattar även värdet av s.k. komplementhus (8 kap. 1 § FTL). Med komplementhus menas garage, förråd och lik­nande byggnader som funktionellt hör samman med småhuset. I rikt­värdet ingår värdet av komplementhus som är normala för respektive småhus inom värde­området vad avser ålder, storlek och standard.

Till grund när man bestämmer riktvärdet för den värderings­enhet som små­huset utgör ska följande värdefaktorer hos värderingsenheten alltid bestämmas (8 kap. 3 § FTL):

• storlek
• ålder
• standard
• byggnadskategori
• fastighetsrättsliga förhållanden
• värdeordning.

För varje värdefaktor utom storlek finns en bestämd klass­indel­ning föreskriven (8 kap. 3 § FTL samt 1 kap. 6 § FTF). För värdefaktorn storlek finns sär­skilda mätregler.

När det gäller byggnad som är under uppförande beräknas riktvärdet på särskilt sätt.

Storlek

Storleken av småhuset bestäms med hänsyn till ytan av småhusets bo- och biutrymmen (8 kap. 3 § FTL). Värdefaktorn storlek för småhus anges som småhusets värdeyta (8 § SKVFS 2014:3). Värdefaktorn storlek ska inte indelas i klasser (7 kap. 3 § FTL). Storleken mäts i hela kvadratmeter.

Värdeyta

Värdeytan utgörs av summan av småhusets boyta samt ett tillägg på motsvarande 20 procent, dock högst 20 kvm, av sådana biytutrymmen som kan nås inifrån småhuset genom en dörr eller liknande. Värdeytan, boytan och tillägg för biyta ska anges i hela kvadratmeter. Mätningen av småhusets ytor ska göras enligt reglerna i Svensk Standard SS 21054:2009 (8 § SKFVS 2014:3).

En byggnad där biutrymmena är sammanbyggda med småhuset räknas således som en del av småhuset om det är möjligt att nå biutrymmena inifrån småhuset. Finns det inte någon sådan förbindelse utgör biytan i stället komplementhus. Biutrymme i komplementhus ingår inte i värde­ytan (9 § SKVFS 2014:3).

I tvåbostadshus ska biyta som används som gemensamma kommunikationsutrymmen inte räknas med i värdeytan (8 § SKVFS 2014:3).

När ett utrymme är inrättat för flera ändamål bör indel­ningen i bo- och biutrymmen ske med led­ning av det ändamål som över­väger.

Om ett småhus till en mindre del används för annat än bostadsändamål, t.ex. lager eller kontor, men utan att vara särskilt inrättat för detta så bör det inte påverka bestämningen av värdeytan (SKV A 2014:6).

Låg takhöjd

Om en del av den totala uppmätta ytan har en takhöjd som är mellan 1,9 m och 2,1 m kan det bli aktuellt att göra en justering för säregna förhållanden.

Ytor med lägre takhöjd än 1,9 m mäts inte enligt svensk standard och kan därför varken utgöra boyta eller biyta. Värdet av dessa utrymmen bör således inte beaktas när man bestämmer värdet av värdeytan.

Har hela småhuset en boyta med lägre än 1,9 m i takhöjd är värdeytan lika med 0. Ytans värde enligt SV-tabellen motsvarar således grundvärdet i kolumnen (10)−75 kvm. Någon extrapolering av värdet bör normalt inte göras (SKV A 2014:6). När man mäter höjden under snedtak gäller särskilda regler. Läs mer i broschyren Hur du mäter ditt småhus (pdf).

Värdeytan påverkas inte av utrymmen i en even­tuell lokaldel. Värdet av dessa utrymmen beaktas i stället genom justering för säregna förhållanden (SKV A 2014:6).

När värdeytan är större än 350 kvm

I SV-tabellen i bilaga 1 till SKV A 2014:6 är den högsta klassen för värde­yta öppen och omfattar 251−(350) kvm. Att den är öppen utmärks genom att intervallet i ytterkanten är markerad med parentes. Det går inte att ta fram en enhetlig värde­inverkan för större småhus, utan denna får i stället bedömas från fall till fall. Det är framför allt läget, men även bygg­na­dens skick och andra förhållanden, som har betydelse vid bedömningen.

När man beräknar sådan värdeinverkan kan man göra det genom extra­polering.När man gör det måste man dock beakta att värdet per kvadrat­meter inte är proportionellt med ytan, utan minskar när värdeytan är större. I lågnivåområden har storleken dessutom mindre inverkan på värdet, relativt sett, och i många fall genererar en värdeyta på över 350 kvm inte något mervärde. Det är framför allt i mellan- och högnivåområden som tillägg för värdeyta större än 350 kvm är aktuellt.

Att en större byggnad har höga kostnader för drift och underhåll ska inte beaktas när man bedömer en stor värdeytas värdeinverkan. Sådana förhållandens eventuella inverkan på byggnadsvärdet får prövas enligt reglerna om justering för säregna för­hållanden.

Ett tillägg för en värdeyta som är större än 350 kvm ska rätteligen ingå i riktvärdet, men ska av tekniska skäl redovisas som en justering.

Ålder

Åldern på småhuset talar om den sannolika återstående livslängden. Åldern bestäms med hänsyn till nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme, samt tidpunkten för dessa till- och ombyggnader (8 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår (10 § SKVFS 2014:3).

Åldersklasser

Värde­året utgör ingångsdata i SO-tabellerna S i SKV A 2014:6. Åldern indelas i åldersklasser på det sätt som framgår av 1 kap. 6 § FTF. Åldern ska anges i hela år.

Värdeår och nybyggnadsår

Värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår. Värdeåret är detsamma som småhusets nybyggnadsår, under förutsättning att det inte har skett någon till- eller ombyggnad som har ändrat boytans storlek. I så fall ska värdeåret jämkas. Med nybyggnadsår menas det år då den övervägande delen togs eller kunde ha tagits i bruk. För byggnader som är uppförda år 1929 och tidigare ska nybyggnadsåret 1929 anges (10 § SKVFS 2014:3).

Om den exakta uppgiften om nybyggnadsår saknas bestäms nybyggnadsåret på följande sätt:

• Om två årtal angivits i deklarationsblanketten bör det senare året bestämmas som nybyggnadsår (för exempelvis 00/01 används alltså 01).
• Om en period angivits i deklarationsblanketten bör det senaste året bestämmas som nybyggnadsår (för exempelvis 98/00 används 00).
• Ett hus som flyttats bör behålla sitt ursprungliga nybyggnadsår.

Skatteverket anser att när lokaler (industri-, kontors-, specialbyggnader m.m.) byggs om till småhus så ligger tillskottet av boyta till grund när man bedömer småhusets värdeår. Om byggnaden enbart består av lokaler är tillskottet av boyta vid en sådan ombyggnad 100 procent, vilket medför att småhusets värdeår motsvarar året för ombyggnaden. Normalt torde detta medföra ett rimligt resultat även med hänsyn till småhusets ”sannolika återstående livslängd”, eftersom en ombyggnad av ifrågavarande slag är så omfattande att den närmast är att jämställa med nyproduktion.

Jämkning av värdeår

Om en byggnad byggs till eller om så bör värdeåret jämkas på så sätt att man väger samman de olika tidpunkterna när delar av den sammanlagda boytan fastställdes. Värdeåret bör enbart jämkas om till- och ombyggnadsåtgärderna medfört att den ursprungliga boytan ökat med minst 10 kvm (SKV A 2014:6).

Värdeår som bestämts vid förenklad fastighetstaxering (FFT 2012), eller vid ny taxering som skett vid en senare särskild fastighetstaxering, bör bibehållas vid AFT 2015, om denna värdeårsberäkning inte bedöms vara felaktig.

Om man har byggt till eller om efter 2011 och detta inte beaktats vid en särskild fastighetstaxering bör värdeåret omprövas med utgångspunkt från till- eller ombyggnaderna som gjordes efter år 2011 samt det värdeår som bestämdes vid FFT 2012, om det inte bedöms vara felaktigt.

Om ny taxering har skett efter 2012, och om till- eller ombyggnad har skett efter den nya taxe­ringen, bör på motsvarande sätt det värdeår som bestämts vid den nya taxe­ringen läggas till grund för värdeårs­bestäm­ningen vid AFT 2015.

Exempel: jämkning av värdeår efter tillbyggnad

En byggnad är ursprungligen uppförd 1914. Den ursprung­liga byggnaden inne­håller 65 kvm boyta. 1968 gjordes en tillbygg­nad med 55 kvm boyta.

Alla år avrundas till hela år.

Exempel: jämkning av värdeår efter ombyggnad

Samma byggnad som i föregående exempel byggdes om 2007 och en tidi­gare oinredd vind inreddes till bostadsutrymme. Vindens boyta är 30 kvm.

Alla år avrundas till hela år.

Standard

Klassificeringen av standard i ett småhus bestäms med hänsyn till byggnadsmaterial och utrustning (8 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn standard uttrycks i standardpoäng som beräknas för småhuset (8 kap. 4 § FTL).

Standardpoäng

Det finns fem huvudområden som ligger till grund för poängberäkningen. De avser småhusets byggnadsmaterial och utrustning och är:

• exteriör
• energihushållning
• kök
• sanitet
• övrig interiör.

Det framgår hur standardpoängen fördelas inom respektive huvudområde av bilaga 1 till SKVFS 2014:3. Läs vidare om vad som bör iakttas inom respektive huvudområde i SKV A 2014:6.

Delsumman inom respektive huvudområde bestäms genom att man summerar det antal standardpoäng för byggnadsmaterial och utrustning inom varje huvudområde som föreskrivs i 11 § SKVFS 2014:3 och bilaga 1 till föreskrifterna. För varje huvudområde anges en delsumma som i särskilda fall kan jämkas (8 kap. 4 § FTL och 11 § SKVFS 2014:3).

Till ledning när man beräknar standardpoäng ligger i första hand de svar som lämnats på motsvarande standardfrågor i deklarationen.

En förutsättning för att standardpoäng ska åsättas är att det befintliga materialet eller utrustningen är i funktionsdugligt skick. Om så inte är fallet så ska kostnaden för att återställa materialet eller utrustningen vara lägre än anskaffningskostnaden för att standardpoäng ska åsättas (SKV A 2014:6).

När man klassificerar standard så bör man ta hänsyn till om material och utrustning har upprustats. Med upprustning menas byte av material, utrustning och inredning samt underhållsåtgärder som höjer standarden. Det är bara upprustning som är påtagligt standardhöjande som bör beaktas (SKV A 2014:6).

Standarden för tvåbostadshus bör redovisas för den lägenhet som har den högsta standarden. När det gäller huvudområdet sanitet och frågan om antal bad- och duschutrymmen i bostadsplan, så bör hela småhuset beaktas (SKV A 2014:6).

Klasser

Standardpoängen utgör ingångsdata i SV- och SO-tabellerna S. Tabellerna, som finns i bilaga 1 till FTF, är indelade i klasser med hänsyn till antalet standardpoäng.

Jämkning av standardpoäng

Det är möjligt att jämka standardpoängen om byggnadsmaterialet och utrustningen är av mycket låg eller hög kvalitet. Det är också möjligt att jämka standardpoängen om annat byggnadsmaterial eller annan utrustning avviker genom att vara av mycket låg eller mycket hög standard än som anges i SKVFS 2014:3, bilaga 1. Om man i dessa situationer låter bli att jämka kommer den sammanlagda poängsumman för huvudområdet att ge en felaktig bild av hur standarden faktiskt är (11 § SKVFS 2014:3).

Följande exempel på jämkningsanledningar kan framhållas för de olika huvudområdena:

• Huvudområdet exteriör – teglet i fasaden är andra sortering.
• Huvudområdet kök – avsevärt olika standard mellan två kök som finns i små­huset. Kök utan fönster i sluttningsvåning.
• Huvudområdet övrig interiör – öppen spis eller kakelugn finns i småhuset som i övrigt saknar uppvärm­ning. Extrem planlösning. Extra hög takhöjd.

Man kan inte jämka på grund av andra skäl än dem som anges i 11 § SKVFS 2014:3.

Jämkning eller justering för säregna förhållanden

Förhållanden som kan föranleda jämkning kan inte samtidigt medföra justering för säregna förhållanden. Generellt sett jämkar man när man gjort standardhöjande åtgärder som rör kvalitet, utförande och ålder, se bilaga 1 till SKVFS 2014:3 under rubriken Underhålls- och ombygg­nads­standard under de olika huvudområdena.

I motsats till jämkningsanledningarna kan justering för sär­egna för­hållanden – då det gäller småhus – föranledas av t.ex.

• omedelbart reparationsbehov, t.ex. för läckande tak, behov av omläggning av ledningar eller andra nödvän­diga åtgärder såsom åtgärder för radon och mögel
• påtagligt eftersatt underhåll
• onormalt stora framtida drifts och underhållskostnader, t.ex. för slott och andra kulturbyggnader.

Byggnadskategori

Värdefaktorn byggnadskategori indelas i tre olika klasser avseende typ av bebyggelse. Dessa är friliggande småhus (F), kedjehus m.m. (K) och radhus (R) (8 kap. 3 § FTL).

Friliggande småhus

Med friliggande småhus menas ett småhus som inte är sammanbyggt med något annat småhus (12 § SKVFS 2014:3).

Inom detaljplanen får friliggande småhus i regel inte uppföras närmare tomtgränsen än 4,5 m och inte närmare ett annat småhus än 9,0 m. I befintlig bebyggelse är dessa avstånd ofta mindre, varför något krav på minsta avstånd till tomtgräns och annat småhus inte kan bestämmas för friliggande småhus. Stora lokala variationer beroende på bebyggelsetidpunkt och byggnads­tradition förekommer.

Det bör observeras att även s.k. förtätad bebyggelse med mycket små avstånd mellan småhusen, eller mellan småhus och komplementhus, indelas som frilig­gande små­hus.

Kedjehus m.m.

Med kedjehus m.m. avses ett småhus som inte utgör friliggande hus eller radhus (12 § SKVFS 2014:3).

När småhus är sammanbyggda med varandra genom att garagen på respektive fastighet har en gemensam yttervägg, så bör de indelas som kedjehus. Till kedjehus m.m. räknas även t.ex. kopplade hus, atriumhus och parhus (SKV A 2014:6).

Radhus

Med radhus avses varje småhus i en rad om minst tre hus vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra (12 § SKVFS 2014:3).

Fastighetsrättsliga förhållanden

De fastighetsrättsliga förhållandena för ett småhus på en småhusenhet anger om den tomtmark som små­huset är beläget på utgör en självständig fastighet eller inte. Om tomtmarken inte utgör en självständig fastighet ska man ta hänsyn även till möjligheten att tomtmarken kan bilda en egen fastighet. Detta gäller inte för värderingsenheter som ligger inom ett grupphusområde (8 kap. 3 § FTL).

Reglerna för värdefaktorn fastighetsrättsliga för­hållanden för småhus är i princip desamma som gäller för värdefaktorn fastighetsrättsliga för­hål­landen för tomt­mark till småhus. Reglerna innebär främst att värde­faktorn är indelad i tre klasser för småhus som ligger på tomt­mark och som inte är belägna inom ett grupphusområde (13 § SKVFS 2014:3) och två klasser för små­hus som ligger på tomtmark och som är belägna i grupphus­områden (14 § SKVFS 2014:3).

Läs mer om klassindelningen av värdefaktorn fastighets­rätts­liga för­hållanden för tomtmark under Riktvärdet för tomtmark nedan, där även tillämp­ning­en av begreppen självständig fastighet och grupp­hus­område berörs.

De tre klasserna av värdefaktorn fastighetsrättsliga för­hållanden utgör ingångs­data i FV-tabell S i SKV A 2014:6, bilaga 3.

Värdeordning

Med värdeordning menas vilken rangordning småhuset har värdemässigt inom värderingsenheten tomtmark (8 kap. 3 § FTL). Värdefaktorn indelas i två klasser. Till klass 1 hänförs det mest värdefulla småhuset på respektive värde­ringsenhet för tomtmark. Till klass 2 hänförs övriga småhus på respektive värderingsenhet för tomtmark (15 § SKVFS 2014:3).

För att avgöra vilket småhus på en värderingsenhet för tomtmark som är värdefullast måste man först klassindela värdefaktorer­na storlek, ålder och standard för varje småhus på värderingsenheten för tomtmark inom en småhusenhet. Därefter tar man fram värden för småhuset med ledning av SV- och SO-tabeller S.

Om två småhus inom en värderingsenhet är lika värdefulla, kan endast det ena av dem indelas som det värdefullaste.

Värdefaktorns två klasser utgör ingångsdata i FV-tabell S.

Beräkna riktvärdet för småhus

Småhusvärderingen sker främst genom att man tillämpar relations­tabeller, och rikt­värdet beräknas enligt en särskild formel (1 kap. 2, 6 och 7 c §§ FTF).

Grund- och marginalvärden för varje värderingsenhet för små­hus anges i SV-tabellen för olika storlek och standard. Åldersfaktorn anges i rekom­menderad SO-tabell S för olika ålder och standard. Nedräkningsfaktorn (omräkningsfaktorn enligt FV-tabell S) anges i FV­-tabellen S.

Man får fram riktvärdet för ett småhus på följande sätt.

1. Beräkna småhusets värde enligt SV-tabell och avrunda nedåt till närmast tusental kronor.
2. Multiplicera det avrundade beloppet med den S-nivåfaktor som gäller för värdeområdet. Avrunda produkten till närmast lägre tusental kronor.
3. Multiplicera beloppet enligt punkt 2 med den åldersfaktor som kan avläsas för småhuset i SO-tabellen S för värdeområdet. Avrunda det beräknade beloppet till närmast lägre tusental kronor.
4. Multiplicera beloppet enligt punkt 3 med den nedräkningsfaktor som framgår av FV-tabellen S.

Småhusets riktvärde är det framräknade beloppet, efter det att en nedräkning av riktvärdet skett enligt punkt 4 och efter avrundning till närmast lägre tusental kronor.

Riktvärdet för tomtmark

Riktvärdet för tomtmark ska beräknas som värdet av en värderingsenhet tomtmark enligt den grundläggande bestämmelsen i 12 kap. 1 § FTL. Värderingen av tomtmarken utgår från de förhållanden som gäller för normaltomten inom värdeområdet och som anges i riktvärdeangivelsen.

När man beräknar riktvärde för tomt­marken gäller att följande värdefaktorer ska tillämpas (12 kap. 3 § FTL):

• storlek
• vatten och avlopp
• fastighetsrättsliga förhållanden
• typ av bebyggelse
• närhet till strand.

Alla värdefaktorer utom storlek ska klassindelas.

Storlek

Med storlek menas tomtmarkens areal (12 kap. 3 § FTL). För småhusenheter ska arealen anges i kvadrat­meter (20 kap. 5 § FTL).

Storleken ska anges i hela kvadratmeter (1 § SKVFS 2014:3). Matematisk avrund­ning ska tilläm­pas. Någon klass­indel­ning av värdefaktorn sker inte. Observera att endast landareal ska ingå i tomtarealen.

Korrigerat normaltomtsvärde

När man beräknar tomtmarkens riktvärde med utgångspunkt från en normaltomt ska man ta hänsyn till storleken genom att värdet av normaltomten (enligt formeln i 1 kap. 35 c § FTF) ökas eller minskas då värderings­enheten är större eller mindre än normal­tomten. I riktvärde­angivelsen ska man enligt formeln ange vilken korrigering i förhållande till värdet för normaltomten som ska göras om värderings­enhetens storlek över- eller under­stiger normal­tomtens storlek. Korrigeringsbeloppet i kr/kvm anges i riktvärdeangivelsen för varje värde­område för tomtmark. Korrigering av värdet får dock endast ske nedåt till halva nor­maltomtens storlek och uppåt till dubbla normal­tomtens stor­lek (1 kap 35 c § FTF). Värdet är således inte beroende av storleken om tomten är mindre än halva normal­tomtens storlek eller större än dubbla normal­tomtens storlek.

Uppgift om tomtmarkens storlek saknas

Vanligtvis bestäms tomtarealen för en värderingsenhet utifrån de uppgifter om areal som finns i fastighetsregistret. Om det saknas sådana uppgifter bör tomtarealen avse den mark som faktiskt hävdas som tomtmark. Om inte heller denna är känd så bör tomtmarken antas vara lika med arealen för normaltomten inom värdeområdet (SKV A 2014:6).

När det gäller småhusenheter med många byggnader finns ofta lekplatser, grönområden och liknande. Arealen för varje tomt får i dessa fall bedömas utifrån bebyggelsen och omständigheterna i övrigt. Marken som upptas av lekplatser och grönområden utgör övrig mark.

Vatten och avlopp

Med vatten och avlopp menas i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp (12 kap. 3 § FTL). Värdefaktorn vatten och avlopp ska indelas i sex klasser, VA-klasser (1 kap. 35 a § FTF). När man delar in i de sex VA-klasserna (VA 1, VA 2 o.s.v.) ska man genom olika kombinationer beakta hur värderingsenheten tomtmark har tillgång till vatten och avlopp, ex. om det är kommunalt, enskilt eller saknas (5 § SKVFS 2014:3). En värderingsenhet bör anses vara ansluten till kommunalt vatten eller avlopp om värderingsenheten är tekniskt ansluten så att värderingsenheten kan bruka anläggningen. Om den inte är tekniskt ansluten så bör värderingsenheten ändå anses ha tillgång till vatten eller avlopp under förutsättning att huvudmannen upprättat en förbindelsepunkt, underrättat fastighetsägaren om detta samt fordrat betalning av avgift för anslutningen (SKV A 2014:6).

En gemensamhetsanläggning, som inte är ansluten till en kommunal vatten- och/eller avloppsanläggning, bör ses som en anläggning som hänförs till en klass där enskilt vatten eller enskilt avlopp förutsätts (SKV A 2014:6).

Wc-avlopp bör vara godkänt av kommunen för att beaktas (SKV A 2014:6).

Korrigerat normaltomtsvärde

I riktvärdeangivelsen för tomtmarken för värdeområdet ska man då riktvärdeangivelsen utgår från normaltomtens värde ange vil­ken klasstillhörighet när det gäller VA som normal­tomten för­ut­sätts ha.

Vidare ska man i riktvärde­angivel­sen ange skill­na­den i värde mellan två på varandra följande VA-klasser. Värdet korri­geras i enlighet med tomt­värde­formeln i 1 kap. 35 c § FTF med hänsyn till den angivna skillnaden.

Ett korrigeringsbelopp bestäms så att det svarar mot en femte­del

av värde­skillnaden mellan klasserna VA 1 och VA 6. Normalt svarar därför ett korri­geringsbelopp mot en femtedel av 75 procent av (värde­inverkan av) kostnaden för en anslutning till en kommu­nal VA-anläggning. Om prisskillnaden mellan fastig­heter med och utan VA-anslutning är mindre än kost­naden för anslut­ningen, ska detta ha beaktats när man bestämde korri­gerings­beloppet.

Om normaltomten för ett värdeområde tillhör VA-klass 2 och den tomt som ska taxeras tillhör VA-klass 4 ska värdet minskas med två korrigerings­belopp.

Korrigeringsbelopp anges i hela 2 000-tal kronor (1 kap. 35 c § FTF).

Fastighetsrättsliga förhållanden

Fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark på småhus­enhet handlar om huruvida tomtmarken utgör själv­ständig fastighet eller inte. Om tomtmarken inte utgör självständig fastighet ska man även ta hänsyn till möjligheten att tomtmarken kan bilda en egen fastighet. Detta gäller dock inte värderings­enheter inom grupphusområden (12 kap. 3 § FTL).

Självständig fastighet

Av Skatteverkets allmänna råd SKV A 2014:6 framgår det att en självständig fastighet bör avse egendom som ska redovisas som fastighet enligt 19 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988).

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden indelas i olika klasser, s.k. FR-klasser (1 kap. 35 a FTF). Det finns två klasser för värderingsenheter som är belägna i ett grupphusområde och tre klasser för värderingsenheter som inte är belägna i ett grupphusområde (6 § SKVFS 2014:3).

En värderingsenhet som inte ingår i ett grupphusområde och som utgör en eller flera självständiga fastig­heter ska höra till klass 1.

Till klass 2 hör värderings­enheter som kan bilda självständig fastighet och till klass 3 hör värderingsenheter som inte kan bilda självständig fastighet. När man beslutar om klass 2, d.v.s. värderingsenheter som kan bilda självständiga fastigheter, bör man göra bedömningen med utgångspunkten att det inte får finnas någon tveksamhet om att fastigheten är avstyckningsbar och att det därmed är möjligt att bilda fastigheten.

Exempel: värderingsenheter som hör till klass 2 och som inte är belägna i ett grupphusområde

Förutsättningen i exemplen nedan är en bebyggd eller obebyggd tomtmark med ett eller flera friliggande småhus.

1. Värderingsenhet som är belägen utom detaljplan ska föras till klass 2 om den är bebyggd. Om den är obebyggd ska det finnas bygglov eller ett förhandsbesked. Detta gäller också om värderingsenheten varit bebyggd med småhus senast fem år före taxeringsårets ingång.

   Tomtmarken har ett läge som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.

2. Värderingsenhet som är belägen inom detaljplan ska föras till klass 2 om den är bebyggd med småhus och ett avskiljande inte hindras av detaljplan. Om den är obebyggd men enligt detaljplanen finns en avsikt att bebygga den med friliggande småhus, och ett avskiljande inte hindras av detaljplan eller äldre tomtindelning, så ska den också föras till klass 2.

Förutsättningen i exempel 3 är en värderingsenhet tomtmark, bebyggd eller med avsikten att bebyggas, till radhus eller kedjehus.

3. Värderingsenhet som är belägen inom detaljplanen, och detaljplanen inte hindrar att värderingsenheten kan avskiljas.

Korrigera värdet för klass 2 och klass 3 när värderingsenheten inte är belägen i ett grupphusområde

När en värderingsenhet tomtmark som tillhör fastighetsrättsliga förhållanden klass 2 eller 3 inte ingår i ett grupphusområde, så bör riktvärdet korrigeras nedåt.

Om värderingsenheten tillhör klass 2 så bör riktvärdet korrigeras med 15 000 kr.

Om värderingsenheten tillhör klass 3 så bör riktvärdet multipliceras med nedräkningsfaktorn 0,5. Riktvärdet för värderingsenheter i klass 3 bör inte vara mer än riktvärdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2. Riktvärdet för en värderingsenhet i klass 3 bör inte vara mer än dubbla riktvärdet av byggnaderna på värderingsenheten. Om det inte är åsatt något riktvärde för byggnader så bör riktvärdet för tomtmarken inte vara mer än 100 000 kr (SKV A 2014:6).

Korrigera värdet för klass 2 när värderingsenheten ingår i ett grupphusområde

När en värderingsenhet tomtmark som tillhör fastighetsrättsliga förhållanden klass 2 ingår i ett grupphusområde, så bör riktvärdet korrigeras nedåt.

Riktvärdet bör multipliceras med nedräkningsfaktorn 0,6. Riktvärdet av en värderingsenhet i klass 2 bör inte vara mer än dubbla riktvärdet av byggnaderna på värderingsenheten. När det inte är åsatt något riktvärde för byggnader så bör riktvärdet av tomtmarken inte vara mer än 100 000 kr (SKV A 2014:6).

Grupphusområde

Ett grupphusområde kännetecknas av att det är fråga om en tätbebyggd grupp av småhus som uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod, och som har i huvudsak likartad karaktär. Det går inte att ange exakt hur många hus det bör vara fråga om, men normalt bör antalet överstiga fem. Reglerna om grupphusområde gäller inte komplementbyggnader i villakvarter, gäststugor av olika slag och fritidshus på arrenderad mark (prop. 2000/01:121 (s. 38)).

Av Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2014:6) så framgår det att med ett grupphusområde avses ett område som är bebyggt, eller som kan bebyggas, med minst sex radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus. Småhusen ska ha en likartad utformning och vara belägna inom detaljplanelagt område. Byggnaderna har uppförts, eller ska uppföras, samtidigt eller under en begränsad tidsperiod av samma exploatör. Med begränsad tidsperiod menas tre år.

Typ av bebyggelse

Värdefaktorn typ av bebyggelse för tomtmarken inom en småhusenhet bestäms med hänsyn till om marken är avsedd att bebyggas med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Samma indelning görs om tomtmarken är bebyggd med småhus av nämnda slag (12 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn typ av bebyggelse indelas i tre klasser (1 kap. 35 a § FTF): friliggande småhus (F), kedjehus (K) och radhus (R).

• Friliggande småhus är ett småhus som inte är sammanbyggt med något annat småhus.
• Kedjehus är småhus som varken är friliggande eller radhus.
• Radhus är småhus i en rad om minst tre hus, vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra.

Indelningen i de tre bebyggelseklasserna görs på grundval av klassindelningen av värdefaktorn byggnadskategori för de småhus som är belägna på tomtmarken.

Närhet till strand

Med närhet till strand menas tomtmarkens läge i förhållande till strand. Värdefaktorn ska indelas i minst tre och högst sju klasser. En klass ska utgöra strand, en eller flera klasser strandnära och en klass varken strand eller strandnära (12 kap. 3 § FTL).

Vilka är belägenhetsklasserna?

Värdefaktorn ska indelas i fyra klasser, s.k. belägenhetsklasser (1 kap. 35 a § FTF).

Värdefaktorn indelas enligt följande (3 § SKVFS 2014:3):

Belägenhetsklass	Byggnadsplatsens avstånd från strandlinjen
1. (strand)	högst 75 m och egen strand
2. (strandnära)	högst 75 m utan egen strand
3. (strandnära)	mer än 75 m men högst 150 m
4. (inte strand eller strandnära)	mer än 150 m.

Avståndet till strandlinjen

Med avstånd menas det horisontella kortaste avståndet till strandlinjen. Avståndet mäts mellan byggnadsplatsen och strandlinjen (3 § SKVFS 2014:3).

Om tomten är obebyggd så bör avståndet mätas från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnaden (SKV A 2014:6).

Observera att strandlinje inte behöver betyda badstrand, utan även allmän kaj, park, klippor eller vass räknas som strand­linje.

Belägenhetsklass 1 eller 2?

För att en värderingsenhet tomtmark till småhus ska indelas i belägenhetsklass 1 ska området mellan byggnadsplatsen och strandlinjen – mot hav, insjö eller vattendrag – vara högst 75 m samt tillhöra värderingsenheten. Området ska inte vara allmänt tillgängligt för bebyggelse, bil- park- eller gångväg. Om området är allmänt tillgängligt på ett sådant sätt, och byggnadsplatsen ligger högst 75 m från strandlinjen, så ska värderingsenheten i stället indelas i belägenhetsklass 2. Detta gäller också för en värderingsenhet med egen strand, där byggnadsplatsen ligger högst 75 m från strandlinjen och stranden används av allmänheten som badplats eller liknande i mer än ringa omfattning (4 § SKVFS 2014:3).

När man klassificerar närhet till strand så bör mark mellan strandlinjen och tomtgränsen anses tillhöra värderingsenheten, om marken disponeras med stöd av ett lokaliserat servitut. Det kan vara ett fastighetsbildningsservitut eller ett inskrivet avtalsservitut. Samma bedömning bör göras då ett mindre område mellan tomtgränsen och strandlinjen utgör samfälld mark som tillhör ett mindre antal fastighetsägare (SKV A 2014:6).

Undantag: gångavståndet från byggnadsplatsen till strandlinjen är mer än 300 m

Om det kortaste möjliga gångavståndet från byggnadsplatsen till strandlinjen är mer än 300 m så ska den värderingenhet som enligt huvudregeln skulle indelats i belägenhetsklass 2 eller 3 i stället indelas i belägenhetklass 4 (4 § SKVFS 2014:3).

Gångavståndet ska mätas till den närmaste strandlinjen som man kan nå genom en promenad. Det behöver således inte vara den strandlinje från vilken det horisontella avståndet mätts.

Kammarrätten i Göteborg konstaterade att de bestämmelser som styr fastighetstaxeringen gäller fastigheten och inte fastighetens ägare. Det är därför naturligt att man när man tolkar vad som är kortast möjliga gångavstånd utgår från vad som är möjligt för en genomsnittlig fastighetsägare vid normal väderlek. En promenad till strandlinjen ska inte vålla några större problem för fastighetsägaren. Det bör t.ex. inte krävas att man går över ojämna eller mycket hala klippor (KRNG 2007-05-25, mål nr 73-06).

Vad menas med hav, insjö eller vattendrag?

Av Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2014:6) framgår att hav, insjö eller vattendrag bör avse sådana områden där det finns strandskydd enligt miljöbalken. Där framgår att det råder strandskydd vid havet, insjöar och vattendrag. Syftet med strandskydd är att trygga förutsättningarna för allmänhetens friluftsliv men också att bevara bra livsvillkor för växt- och djurlivet. Strandskyddet omfattar land- och vattenområde intill 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd (7 kap. 13 och 14 §§ MB).

Vattendrag som har mindre betydelse för värdet

Om en värderingsenhet ligger vid eller i närheten av ett vattendrag som har ringa påverkan, eller som saknar betydelse, för tomtmarkens värde, t.ex. en liten bäck eller ett större dike, så bör vattendraget inte påverka tomtmarkens värde p.g.a. belägenhet vid fastighetstaxeringen.

Fastighet där stranden förskjutits

Det förekommer att fastighet vid bildandet varit en strandfastighet men blivit skild från angränsande vattenområde genom att stranden förskjutits, ex. genom uppgrundning eller sjösänkning. Under vissa förutsättningar, att området är av ringa omfattning och att nyttjandet inte medför att ägaren till området liderskada eller olägenhet av betydelse, så har sådana fastigheter ändå rätt att nyttja området mellan fastigheten och strandlinjen (1 kap. 6 § JB). Bestämmelsen innebär att fastigheten inte blir avskuren från vattnet och därför påverkas normalt sett inte karaktären av strandfastighet. Nyttjanderätten har en servitutsliknande ställning på så sätt att den följer äganderätten till fastigheten.

Hur sker indelningen i belägenhetsklasser?

Indelningen i belägenhetsklasser kan lämpligen ske i tre steg:

1. Bedöm om förutsättningarna för strand är uppfyllda (7 kap. 13 § MB).
2. Mät (horisontellt) närmaste avstånd från huvudbyggnaden till strand­linjen.
3. Avgör frågan om ”egen strand” (strand klass 1) eller till­gänglighet (strandnära klass 2−3).

Korrigerat tomtvärde

När man korrigerar normaltomtens värde med hänsyn till tomtens närhet till strand ska man enligt formeln för beräk­ning av tomtmarkens riktvärde (i 1 kap. 35 c § FTF) multiplicera normal­tomtens värde med en belägenhetsfaktor.

En belägenhetsfaktor ska enligt 1 kap. 35 a § FTF i riktvärdeangivelsen anges för belägenhetsklassen 1 (strand) och för belägenhetsklassen 2 (strandnära). Belägenhetsfaktorerna ska anges med ett tal med en decimal inom inter­vallet 0,1–9,9. Belägen­hetsfaktorn för normaltomten är alltid 1,0.

För belägenhetsklasserna ska belägenhetsfaktorerna bestäm­mas enligt FB-tabell i bilaga 4 till SKV A 2014:6

Värdet av en värderingsenhet ska multipliceras med belägen­hetsfaktorn enligt riktvärdeangivelsen för den belägenhetsklass som värderings­enheten tillhör, enligt formeln i 1 kap. 35 c § FTF.

På riktvärdekartan ska man i riktvärdeangivelsen för värde­området ange belägenhets­faktorerna för belägen­hets­klas­serna strand (klass 1) och strand­nära (klass 2), i tur och ordning. Belägen­hets­faktorn för normaltomten ska vara 1,0. Om samma värde ska tillämpas i samtliga klasser är beteckningen B 1,0/1,0.

Beräkna riktvärdet för tomtmark

Beräkningen av riktvärdet för värderingsenheten tomtmark ska göras med ledning av formeln i 1 kap. 35 c § FTF.

Normaltomt

Om värderingsenheten har samma egenskaper som krävs för en normaltomt, så utgör det angivna värdet för normaltomten det totala riktvärdet för enheten.

Beräkningsgång för tomtmark med korrigerat normaltomtsvärde

Om värderingsenheten avviker från normaltomten i fråga om storlek, belägenhet, VA eller fastig­hetsrättsliga förhållanden, ska korrigeringarna av normaltomtens värde göras enligt nedan.

Riktvärdet för en värderingsenhet som utgör tomtmark bestäms i fem steg i följande ordning:

1. Avläs värdet av normaltomten för aktuell bebyggelsetyp i riktvär­deangivelsen på riktvärdekartan (eller i den tillhörande beskrivningen).
2. Korrigera för avvikelse i storlek med angivet värde per kvm. Det korrigerade värdet avrundas nedåt till hela tusental kronor.
3. Korrigera för närhet till strand med angiven belägen­hetsfaktor, avrunda nedåt till hela tusen­tal kronor.
4. Korrigera för avvikelse från angiven VA-klass, avrunda nedåt till hela tusental kronor.
5. Korrigera med hänsyn till fastighetsrättsliga för­hål­landen – för FR-klass 3 med angiven nedräknings­faktor och för FRklass 2 genom ett avdrag med 15 000 kr – och avrunda nedåt till hela tusental kronor.

Värdet per kvadratmeter tomtmark

Beräkningen av tomtmarkens värde ska göras enligt formeln i 1 kap. 35 e § FTF. I riktvärdeangivelsen ska värdet anges i kronor per kvadratmeter tomtmark (kr/kvm).

Ett värde i kr/kvm avser normalt s.k. rå tomtmark, alltså tomtmark för vilken några exploateringsåtgärder inte vidtagits. Några korrigeringar blir då inte aktuellt för annan klass än VA-klass 6.