Hyresinkomster och annan avkastning

Inkomster

Inkomster från privatbostadsfastigheter ska beskattas. Det kan bland annat avse uthyrning och försäljning av produkter, t.ex. försäljning av skog. Dessa inkomster hänförs vid den löpande beskattningen till inkomstslaget kapital (41 kap. 1 § IL).

Till skillnad från vad som gäller för näringsfastighet beräknas inte något förmånsvärde för ägarens egna nyttjande av en privatbostad (42 kap. 28 § IL). Inte heller närståendes nyttjande leder till någon förmånsbeskattning. Som eget nyttjande räknas också när ägaren utan krav på motprestation låter annan använda fastigheten.

Samma regler gäller för privatbostadsfastigheter i utlandet.

Skatteverket anser att inkomster från uthyrning av rum med servering av frukost, s.k. Bed & Breakfast, ska beskattas i inkomstslaget kapital, om verksamheten bedrivs i en privatbostadsfastighet (se Skatteverkets ställningstagande Inkomstbeskattning av Bed & Breakfast bedriven i privatbostadsfastighet).

Vad är hyra?

Det ska inte anses som hyra om en hyresgäst åtar sig att svara för sin egen elförbrukning, telefon eller annat som har ett omedelbart samband med det egna boendet (prop. 1989/90:110 s. 513).

En vanligt förekommande fråga är om ersättning för uppvärmningskostnader utgör skattepliktig inkomst för uthyraren.

Skatteverkets anser att elförbrukning etc. inte ska anses ingå i hyran om ersättningen avser den faktiska förbrukningen för el, olja etc. (se Skatteverkets ställningstagande Kapital – vad utgör ersättning för uthyrning av privatbostad). Ersättningen kan antingen betalas till hyresvärden eller till den som tillhandahåller elen. Om endast en del av en privatbostadsfastighet hyrs ut bör det finnas en särskild mätare för att kunna avgöra hyresgästens faktiska förbrukning.

Schablonmässigt fastställda ersättningar jämställs alltid med hyra.

Om hyresgästen vid uthyrning av ett rum i en villa eller ena bostaden i ett tvåfamiljshus betalar t.ex. för sin beräknade andel av en gemensam el- eller oljeförbrukning, utgör ersättningen hyra för värden och är som sådan skattepliktig för honom (prop. 1989/90:110 s. 513 och Skatteverkets ställningstagande Kapital – vad utgör ersättning för uthyrning av privatbostad).

Åtar sig hyresgästen att utföra arbeten på fastigheten eller i lägenheten, som ommålning, reparationer eller andra liknande åtgärder, ska värdet av detta beskattas hos ägaren.

Uthyrning till arbetsgivare

Vid uthyrning till arbetsgivare kan inkomsten komma att beskattas i såväll inkomstslaget tjänst som i inkomstslaget kapital. För att hyresersättningen ska beskattas som inkomst av kapital krävs att:

• Arbetsgivaren har behov av att hyra utrymmet. Om arbetsgivaren inte kan anses ha något behov av att hyra utrymmet ska ersättningen beskattas som lön oavsett ersättningens storlek.
• Den hyresersättning som betalas är marknadsmässig. Om ersättningen överstiger marknadsmässig hyra ska det överskjutande beloppet redovisas i inkomstslaget tjänst.
• Hyresavtal finns.

Hur inkomsten beskattas i inkomstslaget tjänst kan man läsa om på sidan Hyresersättning från arbetsgivaren.

Uthyrning genom förmedlingsföretag

Skatteverket anser att storleken av hyresinkomsten som fastighetsägaren ska ta upp till beskattning är beroende av om uthyrningen sker direkt till gästerna, eller om uthyrningen får anses ske till företaget som i sin tur hyr ut bostaden till gästerna.

Om uthyrningen sker direkt till gästerna ska fastighetsägaren ta upp hela det belopp som hyresgästerna betalar i hyra. Om förmedlingsföretaget kan ses som gästernas hyresvärd, är fastighetsägarens hyresinkomst det som förmedlingsföretaget betalar. Vid uthyrning av privatbostaden genom ett företag är inkomsten alltså beroende av om förmedlingsföretaget är en renodlad förmedlare av uthyrningen, eller om förmedlingsföretaget kan ses som en hyresvärd för gästerna.

Del i samfällighet

Om fastigheten har del i en sådan samfällighet som inte är ett eget skattesubjekt, ska den del av samfällighetens löpande inkomster som överstiger 600 kr deklareras i inkomstslaget kapital av ägarna till de fastigheter som har del i samfälligheten.

Om samfälligheten har fått statliga räntebidrag och betalat tomträttsavgälder ska delägarna på motsvarande sätt ta upp respektive dra av dessa i inkomstslaget kapital. Även kapitalvinster och kapitalförluster i samfälligheten ska deklareras av ägarna till de fastigheter som har del i samfälligheten (6 kap. 6 § andra stycket IL och 42 kap. 29 § IL).

Avdrag

Från de skattepliktiga inkomsterna får vissa avdrag göras.

Från inkomster medges ett schablonavdrag med 40 000 kr för varje privatbostadsfastighet (42 kap. 30 § IL).

Äger två personer gemensamt en fastighet eller ägarlägenhet så ska schablonavdraget fördelas mellan dem. Skatteverket anser att avdraget ska fördelas mellan delägarna i förhållande till var och ens ägarandel av privatbostaden (se Skatteverkets ställningstagande Schablonavdrag vid uthyrning av den egna bostaden [privatbostad]). Är fastigheten eller ägarlägenheten att hänföra till näringsverksamhet för den ene delägaren, är avdraget för den andre 40 000 kr.

Om bostaden har köpts eller sålts under året anser Skatteverket att schablonavdraget ska justeras med hänsyn till innehavstiden (se Skatteverkets ställningstagande Schablonavdrag vid uthyrning av den egna bostaden [privatbostad]).

På en privatbostadsfastighet kan det finnas två eller flera småhus som är privatbostäder. Om flera av dessa hyrs ut anser Skatteverket att schablonavdrag kan göras med 40 000 kr för varje privatbostad (se Skatteverkets ställningstagande Schablonavdrag vid uthyrning av den egna bostaden [privatbostad]).

Om intäkterna kommer från uthyrning av en privatbostadsfastighet medges dessutom ytterligare avdrag med 20 procent av hyresinkomsten (42 kap. 31 § första stycket IL).

Även om de verkliga kostnaderna varit högre medges endast avdrag enligt ovan. Avdraget får inte överstiga inkomsterna (42 kap. 30 § andra stycket IL). Uthyrning av bostad, som inte är ägarens privatbostad, beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Avdrag medges för ränteutgifter och för tomträttsavgäld enligt vanliga regler i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § andra stycket och 42 kap. 27 § IL).

Vid övergång från näringsfastighet till privatbostadsfastighet proportioneras räntorna på tid före och tid efter övergången, oavsett när de betalats (41 kap. 7 § IL). Skatteverket anser att byggnadens karaktär vid ingången av beskattningsåret ska behållas under hela beskattningsåret (se Skatteverkets ställningstagande Rätt beskattningsår för ändring av fastighets skattemässiga karaktär vid ombyggnad). Karaktärsbytet får betydelse först påföljande beskattningsår.

Uthyrning till arbetsgivare

Schablonavdrag medges inte om en bostad, som är ägarens privatbostad, hyrs ut till

• egen eller närståendes arbetsgivare eller uppdragsgivare, eller
• eget eller närståendes handelsbolag.

Detsamma gäller uthyrning till någon som kan anses ingå i samma intressegemenskap som egen eller närståendes arbetsgivare.

I stället medges skäligt avdrag för den merutgift som föranletts av upplåtelsen (42 kap. 32 § IL).

Om upplåtelsen avser endast enstaka kontorsrum eller garage och liknande i en egen privatbostadsrätt eller privatbostadsfastighet, bör avdraget begränsas till de direkta merutgifterna i form av elektricitet, uppvärmning, slitage och liknande som föranletts av att företaget har använt utrymmet. Det sammanlagda beloppet för sådana merutgifter kan i dessa fall vanligtvis variera mellan 1 000 och 3 000 kr för helt år, beroende på förhållandena i det enskilda fallet.

Högre avdrag kan godtas, exempelvis om särskild utrustning anskaffats eller om andra kostnader lagts ned på fastigheten och dessa kostnader har ett direkt samband med uthyrningen. Dessutom kan högre avdrag godtas om det kan göras sannolikt att förvärvet av fastigheten eller bostadslägenheten påverkats av att lokalerna i fråga hyras ut och att detta medfört högre kostnader än vad som annars skulle ha varit fallet. Så kan exempelvis vara fallet om anställd personal stadigvarande använder lokalerna eller lokalerna används vid försäljning, utställning eller liknande. Om den som hyr ut har haft kostnader av inte obetydlig storlek p.g.a. uthyrningen bör, i den mån fastighetens värde inte ökat, kostnaderna beaktas vid beräkningen av de skäliga avdraget. Kostnaderna fördelas under den tid som uthyrningen kan antas omfatta. Har kostnaderna däremot medfört en bestående ökning av fastighetens värde, bör avdrag endast medges motsvarande skäligt avdrag för förslitning.

Uthyrning genom förmedlingsföretag

När uthyrning av privatbostaden sker genom ett företag så ska hela det belopp som hyresgästerna betalar tas upp som hyra om fastighetsägaren fungerar som gästernas hyresvärd. Skatteverket anser att fastighetsägaren då inte får något extra avdrag utöver schablonavdraget för utgifterna till förmedlingsföretaget.