Tomtmark 2019

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden är vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i ett visst avseende klassificerats på samma sätt.

Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL.

Väntetid vid fördröjd byggnation

I riktvärdeangivelserna för tomtmark förutsätts normalt att marken är möjlig att bebygga omedelbart. Vid längre väntetid innan byggnation kan påbörjas kan det därför bli aktuellt att justera riktvärdet. Tomtmarkens värde bör i ett sådant fall bestämmas med ledning av nedanstående tabell, med angivna nedräkningsfaktorer.

Inom orter där byggnadsproduktionen sedan länge har avstannat kan man redan ha tagit hänsyn till en lång väntetid i riktvärdeangivelserna för värdeområdet.

Industritomt som inte kan bebyggas omedelbart eller omfattas av planbestämmelser

För obebyggda värderingsenheter som inte är möjliga att bebygga omedelbart kan det bli aktuellt att justera riktvärdet. Detta gäller ofta sådan tomtmark som tidigare var indelad som exploateringsmark.

En annan vanlig situation där en justering kan komma i fråga är då industritomten omfattas av planbestämmelser enligt 4 kap. 14 § PBL, vilket bl.a. kan innebära att man inte får bygglov förrän vissa trafik-, vatten och avlopps- eller energianläggningar blivit utbyggda.

Bedömningen av justeringens storlek bör ske med ledning av den förväntade väntetiden. Med väntetid avses tiden innan byggnationen får påbörjas (SKV A 2018:15).

Väntetiden ska bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som gäller vid taxeringsårets ingång (SKV A 2018:15).

Bestämma justeringens storlek

Justering för väntetid bör göras med ledning av nedanstående tabell. Justeringens storlek bör bestämmas till skillnaden mellan riktvärdet (för tomtmark till industribyggnad) och riktvärdet multiplicerat med nedräkningsfaktorn (SKV A 2018:15).

Väntetid i år	Nedräkningsfaktor
1	0,95
2-3	0,90
4-5	0,85
6-10	0,80
> 10	0,70

Exempel: justering för en industritomt i ett område som saknar vägar och energi

En industritomt som är färdig att bebyggas har riktvärdet 400 000 kr. Det visar sig dock att det i området saknas vissa grundförutsättningar för vägar och energi. Något bygglov kan inte beviljas innan dessa förutsättningar är uppfyllda, vilket beräknas ta 23–26 månader. Mot denna bakgrund yrkar nu fastighetsägaren på att få markvärdet nedjusterat. En justering kan räknas ut i följande två steg:

1. Eftersom väntetiden är cirka 2 år är det den andra raden (2–3 år) som ska användas. Den aktuella nedräkningsfaktorn blir då 0,90.
2. Beräkna justeringsbeloppet. Markens värde blir 360 000 kr (400 000 × 0,90), vilket innebär att justeringsbeloppet blir 40 000 kr (400 000 - 360 000).

Normala markanläggningar saknas

Riktvärdet för tomtmark till en industribyggnad förutsätter att tomtmarken är omedelbart bebyggbar om inte annat anges. Med omedelbart bebyggbar tomtmark avses att tomtmarken har för värdeområdet normala markanläggningar i form av tomtanläggningar (hårdgjord yta och stängsel) samt VA-anslutning (tillgång till vatten och avlopp).

För obebyggda industritomter som bedöms kunna bebyggas inom en snar framtid, kan det vara aktuellt att göra en justering av markvärdet om vatten och avlopp eller tomtanläggningar saknas. För bebyggda industritomter där del av tomtmarken inte är iordningställd kan det vara aktuellt att göra en justering av markvärdet om tomtanläggningar saknas.

Då sådana markanläggningar saknas bör en justering beräknas med ledning av nedanstående tabell.

Om fastighetsägaren själv presenterar faktiska kostnader för att iordningställa marken och dra fram vatten och avlopp kan sådana kostnader beaktas vid beräkning av justeringsbeloppets storlek.

Tabell över justeringsbelopp om VA-anslutning eller tomtanläggningar saknas.

Tabellen visar justeringsbeloppets storlek vid olika riktvärdenivåer för industrimark. Med TA avses taxeringsvärdenivån, d.v.s. tomtmarkens riktvärde.

Riktvärde för industrimark, kr/kvm (TA)	Justering av riktvärdet (%) om VA-anslutning saknas	Justering av riktvärdet (%) om tomtanläggningar saknas
-90	40	40
100−160	30	40
180−400	20	35
450−	70 kr/kvm TA	180 kr/kvm TA

Fastigheter som inte kan bebyggas omedelbart och som saknar markanläggningar

Det är vanligt att fastigheter som inte kan bebyggas omedelbart på grund av väntetid innan byggnation får påbörjas även helt eller delvis saknar markanläggningar (VA-anslutning och tomtanläggningar). Det är i sådana fall motiverat att göra en nedjustering för väntetiden och det som återstår att färdigställa. Beräkningen bör göras enligt följande formel:

Riktvärdet - (riktvärdet - (riktvärdet × justering för VA + riktvärdet × justering för tomtanläggningar)) × nedräkningsfaktorn.

Exempel: industritomt med väntetid (innan byggnation får påbörjas) som saknar VA-anslutning

En 1 800 kvm stor industritomt håller på att exploateras. Marken är schaktad och hårdgjord, vägar och parkeringsplats är anlagda. Vatten och avlopp är ännu inte framdraget. Riktvärdet är 180 kr/kvm vilket ger ett totalt riktvärde på 324 000 kr (1 800 × 180) för tomten.

Ägaren inkommer med information som visar att det inom de närmaste 2 åren inte är möjligt att uppföra någon byggnad på fastigheten. Ägaren yrkar på att markens taxeringsvärde ska sänkas med hänvisning till väntetid innan byggnation får påbörjas och att det saknas vatten och avlopp.

Riktvärdet för tomten är 180 kr/kvm och en nedjustering för att vatten och avlopp saknas bör därför göras med 20 procent, vilket framgår av tabellen ovan. Eftersom väntetiden är cirka 2 år är det den andra raden (2–3 år) som ska användas i tabellen för nedräkningsfaktorer.

Den tillämpliga nedräkningsfaktorn blir därför 0,9. Enligt formeln ovan blir justeringsbeloppet följande:

324 000 - (324 000 - (324 000 × 0,2)) × 0,9 = 90 000 kr.

I praktiken sker beräkningen på följande sätt:

Riktvärdet multipliceras med 0,2 vilket ger produkten 64 800 och ett återstående taxeringsvärde på 259 200 kr (324 000 - 64 800).

Det återstående taxeringsvärdet multipliceras med 0,9 och ger det slutliga taxeringsvärdet 233 280 kr. Den totala justeringen blir då 90 000 kr (324 000 - 233 280).

Reservmark inom en industritomt

Med reservmark avses mark inom en bebyggd eller obebyggd industritomt där betydande del av tomten inte har iordningställts för bebyggelse.

För reservmark som på grund av läget inte kan förväntas bli bebyggd inom överskådlig tid bör marken justeras till värdet av omkringliggande åker- och skogsmark (SKV A 2018:15).

I det fall där betydande del av tomten inte är iordningställd men marken kan förväntas bli bebyggd inom en snar framtid, kan det istället vara aktuellt att göra en justering av taxeringsvärdet på grund av att normala markanläggningar saknas.

Exempel: reservmark inom en bebyggd industritomt som inte förväntas bli bebyggd

I utkanten av en mindre tätort (mot landsbygd) ligger en stor fastighet på 22 ha. Del av fastigheten utgör tomtmark för industriändamål enligt gällande detaljplan och omfattar 16 ha. Resterande del av fastigheten utgör produktiv skogsmark (6 ha) och den delen av fastigheten har därmed indelats som en lantbruksenhet.

Industritomten är bebyggd på 90-talet och används i fastighetsägarens verksamhet. En betydande del av industritomten (5 ha) är dock inte iordningsställd och saknar för värdeområdet normala markanläggningar. Markområdet är svårtillgängligt och det finns fortfarande god tillgång till annan industrimark i värdeområdet. Marken kan inte förväntas bli bebyggd inom en överskådlig tid, d.v.s. förhållandet är oförändrat under hela den löpande taxeringsperioden (6 år). Mot denna bakgrund yrkar nu fastighetsägaren på att få markvärdet nedjusterat.

Markvärdet bör således justeras till värdet av omkringliggande skogsmark för den del av industritomten som är berörd (5 ha).

Markföroreningar i industriområden

Än idag finns det markförorenade industritomter. I första hand rör det sig om fastigheter där det tidigare har bedrivits verksamheter där man använt petroleum, lösningsmedel och hälsovådliga kemikalier. Ofta upptäcks sådana markföroreningar i samband med att gamla industriområden exploateras för andra byggnadsändamål.

Den som bedriver en verksamhet som skadat miljön är skyldig att åtgärda skadan

Enligt Miljöbalken är alla som bedriver eller har bedrivit en verksamhet som skadat miljön, skyldiga att åtgärda skadan (10 kap. 2 § MB). Om det inte finns någon tidigare verksamhetsutövare som det går att utkräva ansvar av, faller skyldigheten på en eventuell ny ägare. En sådan skyldighet inträder om den nya ägaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den (10 kap. 3 § första stycket MB).

En fastighetsägare som bedriver verksamhet på en egen fastighet har således i egenskap av verksamhetsutövare en skyldighet att åtgärda en miljöskada. En ägare eller verksamhetsutövare ska genast meddela en tillsynsmyndighet om en förorening eller en allvarlig miljöskada har upptäckts.

Om ett mark- eller vattenområde är så allvarligt förorenat att det är nödvändigt att besluta om begränsningar i markanvändningen eller vidta andra försiktighetsmått, ska länsstyrelsen förklara området som ett miljöriskområde (10 kap. 15 § MB).

Med stöd av Miljöbalken kontrolleras att de som bedriver verksamhet (stat, kommun, enskilda och företag) vidtar de försiktighetsmått som krävs för att skydda människors hälsa och miljön mot skador. Miljöbalkens höga krav kommer sannolikt att medföra att antalet förorenade tomtmarker sjunker.

Vad anses som en offentligrättslig förpliktelse enligt FTL?

I fastighetstaxeringen ska offentligrättsliga förpliktelser, till motsats mot privaträttsliga förpliktelser, beaktas vid marknadsvärdets bestämmande (5 kap. 3 § andra stycket FTL). Det är här fråga om lagar som reglerar markens utnyttjande, t. ex. plan- och bygglagen (PBL) och skogsvårdslagen. De innehåller en rad generella begränsningar i ägarens rätt att utnyttja viss mark. Därtill kommer ytterligare ett antal begränsningar efter beslut med stöd av dessa lagar, t.ex. beslut som Länsstyrelsen utfärdat med begränsningar i markens utnyttjande.

Marknadsvärdet för fastigheten kan därför jämkas i skälig mån på grund av den värdeförändring som följer av de beslut enligt PBL, MB eller annan lag där ägarens rätt att använda sin fastighet särskilt regleras. Meddelade beslut att använda fastigheten berör således direkt fastigheten och är rättigheter/skyldigheter som oavsett ägarförhållanden är inskränkningar som följer fastigheten. Detta är offentliga förpliktelser enligt FTL.

Privaträttsliga förpliktelser ska inte påverka fastighetens taxeringsvärde

Ett av skälen till regeln om privaträttsliga förpliktelser, som anfördes i SOU 2000/01:121 s. 182, har ansetts vara svårigheterna att få kännedom om sådana förpliktelser som kan påverka marknadsvärdet och till de möjligheter som skulle öppnas att disponera över fastigheternas marknadsvärden, om undantagsregeln slopades. Det ska inte vara möjligt att genom olika avtalskonstruktioner påverka den egna fastighetens taxeringsvärde.

Vilken påverkan ska markföroreningar tillåtas ha på taxeringsvärdet?

Kammarrätten har i en dom förklarat vilken påverkan som markföroreningar ska tillåtas ha på taxeringsvärdet (KRSU 2006-01-16, mål nr 26-05). I det aktuella fallet rörde det sig om en oljecistern på ofri grund, belägen på en fastighet i Sundsvalls hamn. Bolaget som var ägare till cisternen hade, tillsammans med andra oljebolag som drev verksamhet på samma fastighet, inlett ett omfattande arbete med att sanera fastigheten från petroleumföroreningar. Deras beräknade andel av den totala kostnaden översteg de 4 703 000 kr som oljecisternen var taxerad till. Bolaget yrkade därför, i ett besvär till dåvarande Länsrätten i Västernorrlands län, på att byggnadens värde skulle sättas ned till 0 kr. Länsrätten biföll deras yrkande.

Skatteverket överklagade beslutet med motiveringen att saneringsansvaret vilade på bolaget som verksamhetsutövare, och att kostnaden för saneringen därmed var att anse som en del av rörelsens kostnader. I vilket fall som helst skulle en eventuell justering av taxeringsvärdet inte göras på värdet av cisternen utan på värdet av tomtmarken.

Kammarrätten avslog Skatteverkets överklagan och konstaterade i sin dom att ”… bolagets ersättningsskyldighet är att anse som en offentligrättslig förpliktelse som ska beaktas vid justering av taxeringsvärdet till följd av säregna förhållanden”. Vidare konstaterande rätten att ”justeringen bör i princip göras på det totala värdet”, det vill säga på det sammanlagda värdet av mark och byggnader. Skatteverket överklagade beslutet till Högsta Förvaltningsdomstolen som dock inte meddelade något prövningstillstånd.

Kammarrättens dom innebär att saneringskostnader är att anse som en offentligrättslig förpliktelse som ska tillåtas ha genomslag på taxeringsvärdet, under de förutsättningar som gällde i det prövade målet.

Kammarrätten framhöll således att ersättningsskyldigheten var ett säreget förhållande eftersom det var en offentligrättslig förpliktelse. I domen har man dock inte beaktat att offentligrättsliga förpliktelser enligt FTL är förpliktelser som enligt lag reglerar markanvändningen. Det framgår inte av Kammarrättens dom, eller tidigare instans, att det finns myndighetsbeslut om begränsningar i markanvändningen pga. miljöföroreningar.

Ersättningsskyldigheten i nämnda dom är därför inte att se som begränsningar i markanvändningen utan är kostnader som ska belasta verksamhetens resultat. Kostnader relaterade till en verksamhet är inte en offentligrättslig förpliktelse enligt FTL. Skatteverkets bedömning är därför att ersättningsskyldigheten borde ha klassificerats som en privaträttslig förpliktelse, vilket inte ska beaktas enligt FTL.

Underlag som krävs för justering för säreget förhållande

Marknadsvärdet för en fastighet kan således jämkas i skälig mån endast på grund av den värdeförändring som följer av de beslut enligt PBL, MB eller annan lag där ägarens rätt att använda sin fastighet särskilt regleras.

Det ligger på fastighetsägaren att förse Skatteverket med ett underlag för att kunna bedöma skadornas omfattning och kostnaderna för att åtgärda dem. I praktiken sker detta genom att man kommer in med en miljöteknisk rapport som är upprättad av konsulter. Sådana rapporter brukar innehålla ett rekommenderat åtgärdsalternativ och kostnadsberäkningar för detta. I regel kan en nedjustering medges med 75 procent av denna kostnad, omräknad till nivåårets kostnadsnivå. Av utredningen brukar det framgå om miljöskadorna avser hela fastigheten, enbart marken eller enbart vissa byggnader. Det kan alltså vara så att vissa delar av fastigheten inte berörs av saneringsåtgärderna och därför inte ska omfattas av en justering. En förutsättning för justering är att användandet av marken eller byggnaderna är begränsat vid taxeringsårets ingång.