Industri och övrig byggnad

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden är vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i ett visst avseende klassificerats på samma sätt.

Vid taxeringen kan identiska byggnader få olika byggnadsvärden om de är belägna i olika värdeområden. En justering ska alltså inte medges enbart för att en industribyggnad har fått ett högre byggnadsvärde jämfört med en identisk byggnad i ett annat värdeområde.

Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL.

Exempel: två identiska lagerlokaler i olika värdeområden

En fastighetsägare äger två identiska lagerlokaler. Byggnaderna är 2 200 kvm stora, av normal standard och med värdeår 2004. Båda byggnaderna har en förväntad ekonomisk livslängd på mer än 10 år.

• Lager 1 är belägen i ett attraktivt índustriområde i Göteborg. I-nivåfaktorn i värdeområdet är 42. Tillämpbar IH-tabell är 95 vilket innebär att en relativ hyra på 86 kr ska användas. Kapitaliseringsfaktorn är 1,10. Lagret får ett riktvärde på 8 741 000 kr (2 200 × 86 × 42 × 1,10).
• Lager 2 är beläget en halv kilometer längre bort och tillhör ett mindre attraktivt värdeområde vars I-nivåfaktor endast är 14. Tillämpbar IH-tabell är här 85 vilket innebär att en relativ hyra på 88 kr ska användas. Lagret får ett riktvärde på 2 981 000 kr (2 200 × 88 × 14 x 1,10).

Lagerbyggnad 1 får ett mycket högre byggnadsvärde eftersom att byggnaden ligger i ett utpräglat industriomåde i Göteborg med goda transportmöjligheter, utbyggd infrastruktur o.s.v. Detta har Skatteverket tagit hänsyn till genom riktvärdeangivelserna, framför allt genom I-nivåfaktorn.

Eftersatt underhåll

En av de omständigheter som kan föranleda en justering av värdet på en industribyggnad är eftersatt underhåll. Även om industribyggnader är inrättade och utformade på mycket olika sätt kan man generellt säga att de är utsatta för hårdare nötning än vad byggnader av andra fastighetstyper är.

Ett hårt slitage behöver dock inte innebära att industribyggnadens funktionalitet är försämrad. Kriterierna för när en industribyggnads underhåll ska anses vara säreget är därför hårda. I princip måste underhållet vara så extremt eftersatt att det är uppenbart att byggnaden inte uppfyller grundläggande krav för att kunna användas för sin funktion och att byggnaden inte är uthyrningsbar eller endast kan hyras ut till väsentligt lägre hyra än normalt underhållna byggnader.

Justeringen görs med ledning av den relativa värderingshyran

Om en justering för eftersatt underhåll är aktuell, bör justeringen göras med hänsyn till den hyra som byggnaden kan tänkas bli uthyrd för i befintligt skick (SKV A 2012:10). Vid provvärderingen har en värderingshyra angetts för en normenhet, d.v.s. en industrienhet med produktionslokaler av normal standard. Denna hyra avser vad som bedömts vara normal marknadshyra för produktionslokaler i värdeområdet. Värderingshyran för respektive värdeområde står angiven i riktvärdeangivelserna för värdeområdet och är en uppgift som bör användas när Skatteverket ska beräkna en industribyggnads marknadshyra med ledning av den relativa värderingshyran.

Exempel: beräkna justeringsbeloppet

En industrifastighet ligger i ett värdeområde där värderingshyran är 350 kr/kvm och där IH-tabell 85 ska användas. I-nivåfaktorn är 23,0 för värdeområdet och den relativa kapitaliseringsfaktorn uppgår till 0,76.

På fastigheten finns en 800 kvadratmeter stor lagerbyggnad med nybyggnadsår 1973. Lagret har normal standard och hyrs ut av ägaren. Lokalerna har under åren underhållits bristfälligt. De är därför i ett sämre skick vilket gör att de endast kan hyras ut för 60 000 kr per år.

Ägaren inkommer med dokumentation som visar att byggnadens skick är sådant att en justering för eftersatt underhåll är befogad. Ägaren kan dock inte svara på till vilket belopp som lokalerna skulle kunna hyras ut för om de var i ett (för värdeåret) normalt skick.

Vid bedömningen av justeringsbeloppet måste först det hyresbelopp som värderingen grundas på beräknas och jämföras med den hyra som fastighetsägaren har uppgett. Av ovanstående uppgifter framgår att värderingshyran uppgår till 350 kr, d.v.s för en produktionslokal av normal standard i en normbyggnad. Relativa hyror finns sammanställda i tre IH-tabeller och anger relationen mellan olika lokaltyper med olika standard och värdeår.

En beräkning av justeringsbeloppet kan göras på följande sätt:

• Läs av den relativa hyran i IH-tabell 85. För lager av normal standard, byggda före år 1974, är den 57 kr/kvm. I praktiken fungerar denna siffra dividerad med 100 som en multipel som ska appliceras på värdeområdets värderingshyra.
• Den marknadshyra som fastighetsägaren uppgett uppgår till 75 kr/kvm (60 000 / 800). Den uppgivna hyran är således betydligt lägre och motsvarar en relativ hyra på endast 21 kr/kvm (75 / 350 x 100). Det finns därför skäl att justera riktvärdet.
• Beräkna justeringsbeloppet. Hyresbortfallet kan beräknas i relativa termer till 28 800 kr (57 – 21 x 800), d.v.s. uttryckt som relativ hyra.
• Justeringsbeloppet beräknas enligt formeln i 1 kap. 14 § FTF och blir i detta fall 503 000 kr (23 x 28 800 x 0,76).

Konstruktionsfel och byggskador

Många industribyggnader är utsatta för betydligt större påfrestningar än vad andra typer av byggnader är. Det är därför mycket sällan som byggnadsslitage och bristfälligt underhåll kan ses som säregna förhållanden. I regel får slitage och bristfälligt underhåll i stället anses beaktade genom det värdeår och den kapitaliseringsfaktor som bestämts för byggnaden.

Det förekommer dock att industribyggnader är felkonstruerade eller skadade. Konstruktionsfel och byggskador beaktas inte i riktvärdeangivelserna och är därför per definition säregna förhållanden.

Justeringen utgår från kostnaden att åtgärda en skada

Det är lämpligt att justeringsbeloppet utgår från kostnaden att åtgärda skadan och det genomslag på marknadsvärdet som denna kostnad beräknas ha. Man ska också väga in i hur hög grad konstruktionsfelet eller skadan påverkar en ändamålsenlig användning av byggnaden.

• Om skadan är av sådan art att byggnaden inte kan fylla sin funktion utan att skadan åtgärdas, bedöms justeringen till 60–80 procent av kostnaden.
• Om skadan däremot kan tolereras under viss tid och byggnaden används i skadat skick, bör justeringen uppskattas till 10−50 procent av kostnaderna för att åtgärda skadan. Den lägre siffran kan användas i områden som, sett över landet som helhet, har lägre värdenivåer och det högre procenttalet i områden med höga värdenivåer (SKV A 2012:10).

Överloppsbyggnad

Med en överloppsbyggnad menas en byggnad som uppfyller följande kriterier:

• den kan inte längre utnyttjas för sitt ändamål
• den står tom
• den förväntas inte komma till användning inom 3−5 år.

Med hänvisning till säregna förhållanden kan en sådan byggnads taxeringsvärde justeras ned. Justeringens storlek får bestämmas från fall till fall. Om det är uppenbart att byggnaderna inte kommer till användning inom en överskådlig tid kan byggnadsvärdet behöva reduceras till 0.

Exempel: byggnader som är tömda på maskiner och inredning

Ett industriföretag går i konkurs. En byggexploatör köper fastigheten på vilken företagets verksamhet har bedrivits. Fastigheten är belägen i stadskärnan där den gällande detaljplanen fortfarande anger industribyggnation. Byggexploatörens avsikt är dock att riva den befintliga byggnationen och i stället bygga bostäder, vilket kommunen också är positiv till.

Arbetet med att ta fram en ny detaljplan är dock i sin linda och byggexploatören har ännu inte sökt rivningslov. Byggnaderna är däremot tömda på maskiner och inredning och kan inte användas meningsfullt. De utgör därför överloppsbyggnader.

Saneringsbyggnad

Med en saneringsbyggnad menas en byggnad som uppfyller ett av nedanstående kriterier:

• den ska rivas
• den kan inte kan förränta markvärdet.

Ibland kan Skatteverket redan i ett tidigt skede av taxeringen se att den aktuella byggnaden omöjligen kan tillföra ett mervärde för fastigheten. I de flesta fall måste man dock göra en utredning.

Om fastighetsägaren meddelar att en byggnad ska rivas och även begär att den ska klassificeras som en saneringsbyggnad är det lämpligt att Skatteverket begär att få en kopia på det beviljade rivningslovet. Utgångspunkten är att fastighetsägaren kan visa ett beviljat rivningslov. Dock om det är helt uppenbart att fastigheten ska rivas, (dvs det råder inte någon tveksamhet om detta förhållande) så kan dessa byggnader taxeras med ett värde om 0 kr, trots att rivningslov saknas vid tidpunkten.

Om fastighetsägaren i stället hänvisar till att byggnaden inte kan förränta markvärdet bör ägaren kunna presentera ett driftsnetto, (hyresintäkter minus driftskostnader) eller en liknande beräkning som styrker uppgifterna. Det är också lämpligt att begäran kompletteras med fotografier som visar skicket på byggnaden.

Exempel: beräkna justeringsbeloppet när byggnaden inte förräntar markvärdet

År 1982 byggdes en 200 kvm stor lagerbyggnad av mycket enkel standard. I det aktuella värdeområdet är värderingshyran 490 kr och den IH-tabell som ska användas är 90. Lagerbyggnaden används av ägaren själv. Ägaren begär nu att byggnaden ska betraktas som en saneringsbyggnad eftersom den inte kan förränta markvärdet. Ägaren har dock inga planer på att riva den relativt välbehållna byggnaden. En uppskattning av de årliga driftkostnaderna görs enligt följande:

Driftskostnad	Kostnad (kr)
El	30 000 kr
Fastighetsskatt	1 000 kr
Löpande underhåll	6 000 kr
Totala driftskostnader	37 000 kr

Mot dessa uppgifter ska man ställa de beräknade hyresintäkterna. Värdeområdets värderingshyra är 490 kr/kvm och den relativa hyran för ett mycket enkelt lager är 49 kr/kvm, enligt IH-tabell 90. När man beräknar dessa faktorer blir den relativa värderingshyran för lagerbyggnaden 240 kr/kvm (490 × 49/100). Genom att sedan multiplicera den relativa värderingshyran per kvm med lagrets storlek (200 kvm) så får man en beräknad årshyra på 48 000 kr (240 × 200).

Den beräknade hyran för lagret överstiger alltså de totala driftkostnaderna med 11 000 kr (48 000 – 37 000). Därmed uppnås ett positivt driftsnetto och byggnaden ska alltså inte taxeras som en saneringsbyggnad.

Gränsdragningen mellan en sanerings- och överloppsbyggnad är ofta flytande

Gränsdragningen mellan en saneringsbyggnad och en överloppsbyggnad är ofta flytande. En tydlig skiljelinje uppkommer däremot när fastighetsägaren har beviljats ett rivningslov. I de fall där rivningsarbetet sker samma år som rivningslovet beviljas så finns det ju inte längre någon byggnad att beakta. Vid taxeringen blir det därför inte aktuellt att klassificera byggnaden som en saneringsbyggnad.

Det förekommer också att rivningsarbetet inte utförs samma år som rivningslovet utfärdas. Om fastighetsägaren åberopar rivningslovet och yrkar på att få byggnaden klassificerad som en saneringsbyggnad, bör det i regel inte finnas något hinder för att klassificera byggnaden som en saneringsbyggnad.

Rivningsobjektets negativa värdeinverkan kan beaktas genom att man justerar ned markvärdet

En byggnad som är mogen att rivas kan utgöra en belastning för fastighetsägaren. Den negativa värdepåverkan som ett rivningsobjekt har på fastighetens marknadsvärde kan beaktas genom att tomtmarkens värde justeras ned.

För att en värderingsenhet ska förutsättas ha ett negativt värde som belastar taxeringsenheten i övrigt så måste nedan angivna punkter vara uppfyllda för en justering (SKV A 2012:10):

• ett föreläggande om rivning har meddelats eller också är en rivning av andra skäl nödvändig och måste ske inom kort
• rivningskostnadernas storlek är utredda.

Storleken på justeringsbeloppet bör uppskattas till 30−50 procent av de beräknade rivningskostnaderna, i nivåårets kostnadsnivå. Det lägre procenttalet används i områden som, sett över landet som helhet, har låga värdenivåer och det högre procenttalet i områden med höga värdenivåer.

Silobyggnader utan rensnings- och torkningsutrustning

Om en spannmålssilo saknar rensnings- och torkningsutrustning bör byggnadsvärdet justeras ned med 20–30 procent.

Spannmålssilo utan möjlighet till lastning och lossning

Om en spannmålssilo är belägen i ortstyp 1 och saknar möjlighet till direkt lastning och lossning av fartyg som har en lastkapacitet om minst 10 000 ton, bör byggnadsvärdet justeras ned med 20 procent. Detsamma gäller om en spannmålssilo är belägen i ortstyp 2 och den saknar möjlighet till direkt lastning och lossning av fartyg som har en lastkapacitet om minst 1 000 ton.

Avvikande vakansgrad

En justering för avvikande vakansgrad kan normalt göras om följande förutsättningar är uppfyllda:

• värderingsenhetens vakansgrad överstiger den genomsnittliga vakansgraden för industrilokaler inom värdeområdet med mer än 20 procentenheter
• vakansgraden kan inte förväntas bli normal för värderingsenheten inom 6 månader från taxeringsårets ingång.

Tabell över justeringsbelopp vid olika avvikande vakansgrader

Med ledning av nedanstående tabell kan justeringsbeloppet vid olika avvikande vakansgrader beräknas.

Avvikande ­vakansgrad (%)	Justeringsstorlek (angiven som multiplar av faktorn hyra)
	Anpass­nings­tid 1 år	Anpass­nings­tid 2 år	Anpass-nings­tid 4 år	Anpass­nings­tid 6 år
20–30	–	0,10H	0,2H	0,2H
31–40	–	0,12H	0,3H	0,3H
41–50	–	0,15H	0,4H	0,5H
51–60	0,10H	0,25H	0,5H	0,7H
61–70	0,15H	0,35H	0,6H	0,9H
71–80	0,20H	0,45H	0,8H	1,2H
81–90	0,25H	0,55H	1,0H	1,7H
91–100	0,35H	0,70H	1,3H	2,3H

Om anpassningstiden som behövs för att minska vakansgraden till den genomsnittliga vakansgraden i värdeområdet bedöms vara en annan än den som ligger till grund för rekommendationen i tabellen, bör justeringen anpassas utifrån detta. Om t.ex. tiden för att minska vakanserna överstiger 6 år kan en justering göras vid en lägre avvikande vakansgrad än 20 procent (SKV A 2012:10).

I tabellen anges justeringens storlek som multiplar av faktorn hyra. Justeringarnas storlek bestäms med hänsyn till hyresbortfallets storlek och den tid som bedöms gå åt för att få ner vakansgraden till den genomsnittliga vakansgraden för området.

Tabellen är uppbyggd utifrån olika antaganden om hur lång tid det tar att avveckla en vakansgrad på 90−100 procent. En ingående avvikande vakansgrad på 20−30 procent antas bli avvecklad på en fjärdedel av den tid det tar att avveckla en vakansgrad på 90–100 procent.

Multipeln i tabellen anger nuvärdet av hyresbortfallet beräknat med 6 procent kalkylränta.

Välja kolumn i tabellen

Vilken kolumn som ska väljas i det enskilda fallet beror på vilken typ av marknad som det aktuella objektet finns på, och vilka bedömningar om vakansens varaktighet som därmed kan göras. På en stark marknad kan det vara naturligt att välja kolumn 1 eller 2 med en anpassningstid på 1 respektive 2 år för ett objekt med 90–100 procent vakansgrad.

Om det är fråga om ett objekt på en mycket svag marknad med synnerligen svag efterfrågan kan det vara naturligt att välja kolumn 4 med en anpassningstid på 6 år. Det kan då också bli aktuellt med en nedjustering av taxeringsvärdet även om den avvikande vakansgraden understiger 20 procent.

Exempel: justera för avvikande vakansgrad enligt tabell

En produktionslokal i en byggnad med värdeår 1983 har en totalhyra på 1 000 000 kr. För värdeområdet gäller I-nivåfaktor 4,0. Om byggnaden saknar vakans är riktvärdet för byggnaden 4 000 000 kr.

Den avvikande vakansgraden är 20 procent i byggnaden och anpassningstiden är 4 år. Justeringen blir enligt tabellen 200 000 kr (0,2 × 1 000 000). Det justerade byggnadsvärdet blir därmed 3 800 000 kr (4 000 000-200 000).

Beräkna vakansgraden i en byggnad där ägaren inte själv bedriver verksamhet

Om en fastighetsägare inte själv bedriver verksamhet i byggnaden och alla lokaler är av samma sort och standard är det enkelt att beräkna vakansgraden. Då divideras helt enkelt den outhyrda arean med den totala arean. Kvoten multipliceras med 100 för att anges i procent och subtraheras därefter med värdeområdets vakansgrad. Kvar blir den avvikande vakansgraden. Om vakansgraden överstiger 20 procent ska ett eventuellt justeringsbelopp räknas fram.

Om lokalerna hyrs ut är det troligt att ägaren kan lämna information om intäkterna för den uthyrda delen. På så sätt får man hyresintäkterna per kvm som därefter ska multipliceras med lokalarean. Produkten blir värderingsenhetens (byggnadens) totala hyra som man slutligen ska multiplicera med vald multipel från tabellen.

Beräkna vakansgraden i en byggnad med olika värderingsenheter (lokaltyper)

Det är vanligt att en industribyggnad består av olika värderingsenheter (lokaltyper). Det är i dessa fall viktigt att komma ihåg att vakansgraden mäter ett hyresbortfall och inte en outhyrd lokalyta. I väldigt många fall använder dessutom ägaren själv lokalerna i sin verksamhet, något som ju innebär att det inte finns någon faktisk hyra som kan utgöra underlag för en beräkning av vakansgraden. Vakansjusteringen måste då räknas ut enligt nedan.

Exempel: justering för vakanser i en industribyggnad med lager och outhyrda produktionslokaler

På fastigheten finns en 2 000 kvm stor industribyggnad från 1986 som består av två exakt lika stora delar. Den ena halvan utgörs av ett enkelt lager och andra halvan av produktionslokaler av hög standard. Lagret använder ägaren i sin egen verksamhet medan produktionslokalerna står outhyrda. Byggnadens livslängd är mer än 10 år. I värdeområdet gäller följande:

Riktvärdeangivelse	Värdenivå
Värderingshyra	600 kr/kvm
IH-tabell	95
I-nivåfaktor	34
Vakansgrad	15
Kapitaliseringsfaktor	0,92

Byggnaden ligger i ett utpräglat industriområde med goda kommunikationsmöjligheter. Kommunen är dock hårt drabbad av arbetslöshet och befolkningsutvecklingen är vikande. När man gör en sammantagen bedömning måste därför marknaden anses som svag. Skatteverket uppskattar att anpassningstiden är 4 år.

En beräkning av justeringsbeloppet kan göras på följande sätt i tre steg.

Första steget är att beräkna en hyra för varje värderingsenhet i byggnaden.

Produktionslokalerna	Värde
Storlek	1 000 kvm
Värdeområdets värderingshyra	600 kr/kvm
Relativ hyra, enligt IH-tabell 95	104 kr/kvm
Beräknad hyra	624 000 kr (1 000 x 600 x 104/ 100)

Lagerlokalerna	Värde
Storlek	1 000 kvm
Värdeområdets värderingshyra	600 kr/kvm
Relativ hyra, enligt IH-tabell 95	68 kr/kvm
Beräknad hyra	408 000 kr (1 000 x 600 x 68/ 100)

Total beräknad hyra blir 1 032 000 kr (624 000 + 408 000). Av denna hyra står de outhyrda produktionslokalerna för 60 procent (624 000/1 032 000).

Den avvikande vakansgraden blir alltså 45 procent (60 - 15). Eftersom anpassningstiden bedöms vara 4 år blir den valda multipeln 0,4. Justeringen för vakanser blir 413 000 kr (0,4 × 1 032 000).

Andra steget är att beräkna riktvärdena för varje värderingsenhet.

Värderingsenhet	Riktvärde
Produktionslokalerna	3 253 000 kr (1 000 x 104 x 34 x 0,92)
Lagerlokalerna	2 127 000 kr (1 000 x 68 x 34 x 0,92)
Markvärde	400 00 kr

Det sammanlagda riktvärdet är alltså 5 780 000 kr (3 253 000 + 2 127 000 + 400 000).

Tredje steget är att bedöma vakansjusteringens storlek.

Den beräknade vakansjusteringen motsvarar 7,1 procent (413 000/ 5 780 000 ) av hela taxeringsenhetens värde. Kriterierna för att göra en justering för säregna förhållanden är alltså uppfyllda i exemplet, vilket innebär att man kan göra en nedjustering av produktionslokalernas värde med 413 000 kr. Taxeringsenhetens värde blir därmed 5 367 000 kr (5 780 000 - 413 000).