Värderingsenhet

Egendom som ska värderas för sig

En värderingsenhet är den egendom som ska värderas för sig. En värderingsenhet ska endast omfatta egendom som ingår i en enda taxeringsenhet (6 kap 1 § FTL).

Vid värderingen ska all egendom inom en taxeringsenhet vara indelad i värderingsenheter. En värderingsenhet får inte avse egendom som ingår i mer än en taxeringsenhet. I en värderingsenhet får alltså bara ingå egendom som tillhör en och samma byggnadstyp eller ett och samma ägoslag.

Vid värderingen är det avgörande hur en värderingsenhets storlek och beskaffenhet i övrigt bestäms. Storlek och beskaffenhet bestäms främst utifrån indelningen i byggnadstyper och ägoslag.

För varje värderingsenhet ska ett riktvärde bestämmas (1 kap. 2 § första stycket FTF). De sammanlagda riktvärdena för alla värderingsenheter inom en taxeringsenhet utgör taxeringsenhetens totala taxeringsvärde, såvida inte en storlekskorrektion eller en justering för säregna förhållanden ska göras.

För ägoslagen åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner, skogligt impediment och tomtmark finns särskilda regler för hur egendomen ska indelas i värderingsenheter. Även för byggnadstyperna småhus och ekonomibyggnader finns motsvarande regler.

Småhus och tomtmark som ligger på en lantbruksfastighet

Småhus och tomtmark för en sådan byggnad som ligger på en fastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner eller skogligt impediment, ska ingå i den lantbruksenhet som omfattar marken (4 kap. 5 § andra stycket FTL).

Enligt bestämmelsen ska samtliga värderingsenheter för småhus och tomtmark och som är belägna på en registerfastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med eller utan avverkningsrestriktioner eller skogligt impediment, föras till samma lantbruksenhet som åker-, betes- eller skogsmark med eller utan avverkningsrestriktioner eller skogligt impediment hör till. Det gäller även om småhuset är t.ex. ett fritidshus som inte behövs för lantbruket.

Som en följd av indelningsregeln i 4 kap. 5 § FTL kan t.ex. ett småstugeområde komma att ingå i en lantbruksenhet, om det på den registerfastighet där småhusen eller tomtmarken är belägen också finns åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med eller utan avverkningsrestriktioner eller skogligt impediment.

Brukningscentrum på en lantbruksenhet

Med brukningscentrum menas vid fastighetstaxeringen vanligtvis en bostadsbyggnad (ett småhus) som är inrättat för permanentboende och som har en godtagbar bostadsstandard. Om det endast finns ett småhus på lantbruksenheten, så anses det utgöra brukningscentrum. Om det finns flera småhus på en lantbruksenhet, utgör det värdefullaste småhuset brukningscentrum, såvida inget annat kan visas (8 kap. 3 § FTL).

Följande exempel visar vad som anses utgöra brukningscentrum då det finns flera småhus på lantbruksenheten.

Flera småhus på en lantbruksenhet

Om det finns flera småhus på en lantbruksenhet bör normalt det värdefullaste småhuset utgöra brukningscentrum på lantbruksenheten. Ett sådant småhus bör inte ligga långt ifrån ekonomibyggnader och lantbruksdriftens centrum och bebos av nuvarande eller tidigare ägare eller annan som har anknytning till skötseln av lantbruksenheten. I annat fall, d.v.s. om det finns sådana omständigheter som leder till en annan bedömning, bör som regel det näst mest värdefulla småhuset utgöra brukningscentrum och därefter det småhus som ligger närmast ekonomibyggnader och lantbruksdriftens centrum i övrigt (SKV A 2016:15).

Småhus på ofri grund

Ett småhus på ofri grund bör inte betraktas som brukningscentrum till lantbruksenheten på vilken den ligger. Skatteverket anser att tomtmarken till ett sådant småhus till följd av detta inte kan tillhöra klass 1 vad avser värdefaktorn för fastighetsrättsliga förhållanden.

Värderingsenhet som är belägen inom flera värdeområden

Om reglerna medför att en värderingsenhet vid indelningen kommer att bestå av mark som ligger inom flera värdeområden, bör enheten värderas som om den i sin helhet låg inom det värdeområde där den övervägande delen är belägen. Om arealen är lika inom flera värdeområden bör enheten i sin helhet värderas i det värdeområde där brukningscentrumet är beläget. Om ett brukningscentrum saknas bör enheten värderas inom det värdeområde som har lägst värdenivå (SKV A 2016:15).

Samfälligheter som utgör en särskild taxeringsenhet

Enligt huvudregeln ska samfälligheter som förvaltas av en juridisk person utgöra en särskild taxeringsenhet (4 kap. 10 § FTL). Om en sådan särskilt taxerad samfällighet indelas som lantbruksenhet, gäller samma regler för indelningen i värderingsenheter, och även för värderingen i övrigt, som för övriga lantbruksenheter. Om samfälligheten avser en enskild väg eller om samfälligheten har ett mindre ekonomiskt värde så ska den inte utgöra en särskild taxeringsenhet.

Samfälligheter som inte utgör en särskild taxeringsenhet

Värdet av andelar i samfälligheter som inte förvaltas av en juridisk person ska ingå i de delägande fastigheternas värde. En sådan samfällighet ska därför inte utgöra en särskild taxeringsenhet. Detta gäller också för en samfällighet som avser en enskild väg eller som har ett mindre ekonomiskt värde, även om de förvaltas av en juridisk person.

Andelen i samfälligheten värderas som en särskild värderingsenhet

Om en samfällighet inte ska utgöra en särskild taxeringsenhet p.g.a. reglerna i 4 kap. 10 § FTL, så ska värdet av fastighetens andel i samfälligheten värderas för sig, som en särskild värderingsenhet för varje byggnadstyp och ägoslag (6 kap. 12 § FTL). Värderingsenheten ska således ingå i den taxeringsenhet som bildas av den delägande fastigheten.

Om det underlättar värderingen av fastighetens andel i en samfällighet, så får man dela upp andelen i två eller flera värderingsenheter för varje byggnadstyp och ägoslag. Detta är ett undantag i jämförelse med regeln i 6 kap. 10 § FTL, då det enligt den regeln inte är möjligt att dela upp ägoslagen inom en lantbruksenhet på flera värderingsenheter.

Läs mer om värderingen av andelar i samfälligheter med skogsmark som ska ingå i de delägande fastigheternas värde.

Markanläggningar

Vanligtvis beaktar man värdet av en markanläggning genom värderingen av den värderingsenhet med mark där anläggningen är belägen. Värdet av anläggningen ingår därmed i värdet av värderingsenhetens mark (6 kap. 11 § FTL). Så är fallet med exempelvis dränerings- och avloppsledningar samt dammar och pumpanläggningar vid invallning (markområde med jordvallar). Även skogsvägar är exempel på anläggningar som ingår i värdet av värderingsenhetens mark.

I vissa fall kan det vara värderingstekniskt motiverat att låta en markanläggning utgöra en särskild värderingsenhet, t.ex. för anläggningar med stora värden (flera hundratusen kronor) såsom fasta bevattningsanläggningar, brunnar och tillhörande pumpanläggningar samt omfattande vilthägn och stora asfalterade platser för virkesavlägg.

Åkermark

Enligt huvudregeln ska all åkermark inom en taxeringsenhet utgöra en värderingsenhet (6 kap. 10 § FTL). En andel i samfälld åkermark som ingår i taxeringsenheten bildar dock en egen värderingsenhet.

I undantagsfall får man dela upp åkermarken inom en taxeringsenhet i flera värderingsenheter om åkermarken är av större omfattning och om det underlättar värderingen (6 kap. 10 § FTL).

För att åkermarken ska anses vara av större omfattning bör dess totala areal inom taxeringsenheten överstiga 10 ha (SKV A 2016:15).

En uppdelning av åkermarken inom en taxeringsenhet i olika värderingsenheter kan anses underlätta värderingen väsentligt om följande två villkor är uppfyllda (SKV A 2016:15):

• värdena per hektar för olika delar av åkermarken skiljer sig väsentligt från varandra
• åkermarkens delar kan säkert identifieras genom en utmärkning på en kartskiss eller genom någon en annan beskrivning.

Läs mer om vad som ska hänföras till åkermark.

Betesmark

All betesmark inom en taxeringsenhet ska utgöra en värderingsenhet (6 kap. 10 § FTL). En andel i en samfälld betesmark som ingår i taxeringsenheten bildar dock en egen värderingsenhet.

Läs mer om vad som ska hänföras till betesmark.

Produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner och produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner

Produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner inom en taxeringsenhet ska utgöra en värderingsenhet (6 kap. 10 § FTL). En andel i en samfälld produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner som ingår i taxeringsenheten bildar dock en egen värderingsenhet.

Även produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner inom en taxeringsenhet ska utgöra en värderingsenhet (6 kap. 10 § FTL). En andel i en samfälld produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner som ingår i taxeringsenheten bildar dock en egen värderingsenhet.

Mark med energiskog (utan avverkningsrestriktioner) indelas som åkermark.

Läs mer om vad som ska hänföras till produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner respektive till energiskog.

Läs mer om vad som ska hänföras till produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner.

Skogligt impediment

Alla skogliga impediment inom en taxeringsenhet ska utgöra en värderingsenhet (6 kap. 10 § FTL). En andel i ett samfällt skogligt impediment som ingår i en taxeringsenhet bildar dock en egen värderingsenhet.

Läs mer om vad som ska hänföras till skogligt impediment.

Tomtmark på en lantbruksenhet

När det gäller tomtmark på en lantbruksenhet avses huvudsakligen mark som upptas av småhus och som ligger på en lantbruksfastighet, d.v.s. en fastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med eller utan avverkningsrestriktioner eller skogligt impediment. Med tomtmark avses även en trädgård, parkeringsplats, upplagsplats och kommunikationsutrymme m.m. som ligger i anslutning till en sådan byggnad (2 kap. 4 § FTL).

Småhus med tomtmark för en sådan byggnad som ligger på en registerfastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med eller utan avverkningsrestriktioner eller skogligt impediment, ska ingå i den lantbruksenhet som omfattar sådan mark (4 kap. 5 § andra stycket FTL). Detta gäller dock inte om 2-hektarsregeln blir tillämplig enligt 2 kap. 4 § FTL. I ett sådant fall kommer marken till fastigheten i sin helhet att utgöra tomtmark, och i stället bilda en egen småhusenhet.

Läs mer om vad som ska hänföras till tomtmark och om 2-hektarsregeln.

Obebyggd tomtmark inom en lantbruksenhet

Inom en lantbruksenhet förekommer det normalt inte obebyggd tomtmark, om det inte är uppenbart att det finns en rätt att bebygga den obebyggda marken med ett småhus. När man bedömer om man kan indela obebyggd mark som tomtmark ska man även beakta den återuppföranderätt som kan finnas till ett befintligt eller till ett tidigare befintligt småhus.

Mark som indelas som övrig mark

För ekonomibyggnader avskiljer man inte någon tomtmark utan mark till en ekonomibyggnad ska indelas som övrig mark. Även mark för gödselstad, uppställningsplatser för redskap och fordon (för lantbruksdrift) samt vägar i anslutning till dessa platser indelas som övrig mark.

Varje tomt ska utgöra en värderingsenhet

Huvudregeln är att varje tomt på en lantbruksenhet ska utgöra en värderingsenhet, om inget annat anges i andra stycket (6 kap. 7 § första stycket FTL).

Den tomtmark som ska indelas i värderingsenheter är i första hand mark som upptas av småhus och trädgård, parkeringsplats, upplagsplats, kommunikationsutrymme m.m. som ligger i anslutning till småhuset, vilket framgår av 2 kap. 4 § FTL. För att marken ska indelas som tomtmark måste dock värdet av småhuset, eller den grupp av småhus, som finns på marken vara så stort att värdet uppgår till minst 50 000 kr (7 kap. 16 § FTL).

Byggrätt för flera småhus på en tomt

Om det finns byggrätt till två eller flera småhus på en tomt får varje del av tomten som omfattas av en byggrätt utgöra en värderingsenhet (6 kap. 7 § andra stycket FTL).

Tomtmark med hus på ofri grund

Tomtmark som är bebyggd med ett hus på ofri grund utgör inte en särskild taxeringsenhet, om tomtmarken är belägen på en registerfastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner eller skogligt impediment. Tomtmarken ingår därmed i lantbruksenheten och utgör där en egen värderingsenhet.

Undantag: indelning av tomtmark i värderingsenheter

Huvudregeln när man delar in tomtmark på en lantbruksenhet i värderingsenheter är att varje tomt med småhus ska utgöra en värderingsenhet. Det finns tre fall då man gör undantag från denna huvudregel.

Flera småhus i anslutning till brukningscentrum

Om det i anslutning till ett brukningscentrum finns ytterligare småhus, bör dessa anses ingå i samma tomt och värderingsenhet som brukningscentrumet. Med ett brukningscentrum menas vanligtvis en bostadsbyggnad (ett småhus) som är inrättat för boende.

För att ett småhus som inte är ett brukningscentrum ska anses ligga i anslutning till ett brukningscentrum, måste det vara uppenbart att småhuset med tillhörande tomtmark inte kan avstyckas till en självständig fastighet (SKV A 2016:15).

Två sammanbyggda enfamiljssmåhus på en lantbruksenhet

Tomtmark som upptas av två sammanbyggda enfamiljssmåhus bör utgöra en värderingsenhet (SKV A 2016:15).

Flera närbelägna småhus på mark som inte kan delas upp i självständiga fastigheter

Tomtmark som upptas av flera – dock högst tre – friliggande småhus som är belägna nära varandra och som inte är eller kan bilda flera självständiga fastigheter, bör utgöra en värderingsenhet. Om tomtmarken kan delas upp i flera självständiga fastigheter bör dock indelningen i värderingsenheter följa den tänkbara uppdelningen i självständiga fastigheter.

Småhus bör anses vara belägna nära varandra om de ligger inom en tomt vars storlek inte överstiger storleken av normaltomten inom värdeområdet med mer än 50 procent (SKV A 2016:15).

Småhus på en lantbruksenhet

Värderingsenheter för småhus och för tomtmark för småhus ska ingå i en lantbruksenhet om de är belägna på en registerfastighet som också innehåller åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner eller skogligt impediment (4 kap. 5 § FTL). Detta gäller under förutsättning att inte 2-hektarsregeln blir tillämplig, d.v.s. värderingsenheterna ska inte ingå i en lantbruksenhet om fastigheten ligger i ett ägoskifte och är mindre än 2 ha samt inte ska samtaxeras enligt reglerna i 4 kap. FTL.

För samtliga småhus gäller samma regler vid indelning i värderingsenheter, oavsett om en sådan värderingsenhet ska ingå i en lantbruksenhet eller i en egen småhusenhet.

Läs mer om vad som ska hänföras till småhus och om indelningen i värderingsenheter för småhus.

Ekonomibyggnader

Varje modern ekonomibyggnad och även ekonomibyggnad med större värde ska utgöra en värderingsenhet. Andra ekonomibyggnader ska i regel sammanföras till en värderingsenhet. Om det väsentligt underlättar värderingen får dock en sådan byggnad utgöra en värderingsenhet (6 kap. 4 § FTL).

Med ekonomibyggnad med större värde menas i regel varje ekonomibyggnad med värdeåret 1980 eller senare.

Ekonomibyggnader som är uppförda före 1980 (med undantag av byggnadskategori 34, 42, 44, 51, 52 och 53), och som sedan dess varken byggts om eller byggts till, bör normalt sammanföras till en värderingsenhet (SKV A 2016:15).

Ekonomibyggnad för väsentligt olika ändamål

Om en ekonomibyggnad är inrättad för väsentligt olika ändamål får byggnaden indelas i två eller flera värderingsenheter, om det underlättar värderingen (6 kap. 5 § FTL).

För en byggnad där olika delar kan särskiljas och där delarna tillhör skilda byggnadskategoriklasser (t.ex. stall för mjölkkor med vidbyggd loge) så bör varje sådan byggnadsdel utgöra en egen ekonomibyggnad.

Om flera djurslag inryms i samma djurstall och detta stall konstruktions- eller funktionsmässigt inte kan delas upp i ett fristående stall för varje djurslag, så bör hela stallet anses som en ekonomibyggnad (SKV A 2016:15).

Byggnader som tidigare använts som ekonomibyggnader

Det är inte ovanligt att det finns byggnader som tidigare använts för jordbruksdrift på lantbruksenheten. Om byggnaderna inte längre kan betraktas som inrättade för jordbruk eller skogsbruk (d.v.s. som ekonomibyggnader) kan de ofta klassificeras som komplementhus. Ett garage som ligger på en lantbruksenhet och som är utformat som ett personbilsgarage får normalt anses utgöra en komplementbyggnad.

Byggnader som inte kan ingå i en lantbruksenhet

Byggnader som inte kan hänföras till småhus eller till ekonomibyggnader kan inte ingå i en lantbruksenhet även om de är belägna på en lantbruksfastighet. Exempel på detta är lagerbyggnader för fastighetsägarens snickerifirma eller ett lastbilsgarage för ägarens åkerirörelse. Sådana byggnader är inte inrättade för jord- och skogsbruksdrift och indelas i stället som övrig byggnad (industrienhet).

Läs mer om vad som ska hänföras till ekonomibyggnader.