Vem är skattskyldig för överlåtelsen?

Vem är skattskyldig?

Fysiska personer och dödsbon

För fysiska personer och dödsbon är kapitalvinst vid icke yrkesmässig avyttring av fastighet skattepliktig inkomst av kapital. Detta gäller både privatbostadsfastighet och näringsfastighet.

Är avyttringen yrkesmässig, dvs. gäller den en näringsfastighet som är en lagertillgång, ska försäljningsintäkten redovisas i näringsverksamheten. Det finns speciella regler kring byggnadsrörelse, handel med fastigheter och tomtrörelse.

Juridiska personer

För juridiska personer hänförs alla inkomster och utgifter till inkomstslaget näringsverksamhet. För sådana som är egna skattesubjekt, redovisas avyttringen av fastigheten i näringsverksamheten, även om vinstberäkningen sker enligt kapitalvinstreglerna.

Handelsbolag

Handelsbolag är inte ett skattesubjekt. Inkomst vid avyttring av näringsfastighet som är kapitaltillgång beskattas därför hos bolagets delägare. För delägare som är en fysisk person eller ett dödsbo innebär det att kapitalvinsten tas upp i kapital och för delägare som är en juridisk person att kapitalvinsten tas upp i näringsverksamheten.

Dold äganderätt

Dold äganderätt är ett ägandeförhållande som inte framgår av de handlingar som finns rörande ägandet.

Det är inte ovanligt att makar eller sambor åberopar dold äganderätt vid kapitalvinstbeskattningen. I praxis har klargjorts att dold äganderätt ska beaktas vid inkomstbeskattningen (RÅ 1989 ref 91). Konsekvensen av att dold äganderätt åberopas blir att båda parter anses vara ägare till egendomen.

Den dolda äganderätten kan göras öppen genom en dom eller ett avtal mellan berörda makar. Avtalet ska uppfylla de formkrav som enligt 4 kap. 1 § jordabalken gäller för förvärv av en fastighet eller ifråga om en bostadsrätt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen (s.k. insättandeförklaring). Den dolda ägaren anses då vara delägare i bostaden från den dag den andra parten (öppna ägaren) förvärvat den. Den öppna ägaren ska beskattas endast för den andel av vinsten, vanligtvis hälften, som han verkligen anses äga och den dolde ägaren för resten. Förvärv genom gåva utan vederlag anses inte vara en sådan insättandeförklaring att en ersättningsbostad kan anses förvärvad (KRNJ 2009-08-26, mål nr 2890-08).

För att hävda dold äganderätt ska bostaden vara förvärvad under den tid som parterna har haft ekonomisk gemenskap. Den dolde ägaren ska också ha haft ekonomiska förutsättningar att bidra till förvärvet. Följande tre villkor ska vara uppfyllda:

• Avsikten med förvärvet ska ha varit att anskaffa en gemensam bostad.
• Den dolde ägaren ska på något sätt ha bidragit till finansieringen av förvärvet.
• Parterna ska ha avtalat eller förutsatt att bostaden skulle vara deras gemensamma.

Dold äganderätt godtas inte vid förvärv av ersättningsbostad vid ansökan om uppskov vid beskattning i samband med byte av bostad.