Utländska bostadsföretag

Hyresinkomster och annan avkastning

För att en begränsat skattskyldig person ska kunna beskattas för hyresinkomster från andelar i ett bostadsföretag i inkomstslaget kapital krävs att det är en privatbostadsrätt i Sverige (3 kap. 18 § första stycket 9 IL). Med privatbostadsrätt avses en andel i ett privatbostadsföretag och med privatbostadsföretag avses endast svenska ekonomiska föreningar eller svenska aktiebolag (2 kap. 17-18 §§ IL). En andel i ett utländskt bostadsföretag är därför aldrig en privatbostadsrätt när det gäller beskattning av löpande inkomster. Det innebär att det endast är löpande inkomster från svenska privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige som omfattas av skattskyldighetsbestäm­melsen i 3 kap. 18 § första stycket 9 IL. En begränsat skattskyldig person kan därför inte beskattas i inkomstslaget kapital för hyresinkomster från bostad p.g.a. andelar i ett utländskt bostadsföretag även om detta skulle motsvara ett svenskt privatbostadsföretag och ha fastigheten i Sverige.

Hyresinkomsten kan inte heller ses som utdelning från bostadsföretaget och en begränsat skattskyldig person är därför inte skattskyldig för inkomsten. Inkomsten är inte skattepliktig eftersom den varken finns uppräknad i 3 kap. 18 § IL eller KupL.

Alla former av utdelningar, även utdelning i form av bostadsförmån, är skattefria om de kommer från ett utländskt bostadsföretag. Detta eftersom en begränsat skattskyldig person endast kan beskattas för utdelning från svenska företag (jfr 3 kap. 18 § första stycket 12 IL och 1 § KupL).

Avyttring

För att en begränsat skattskyldig person ska kunna beskattas för avyttring av andelar i ett bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL krävs att det är en privat- eller näringsbostadsrätt som innefattar nyttjanderätt till hus eller del av hus i Sverige. Med privatbostadsrätt och näringsbostadsrätt avses en andel i ett privatbostadsföretag och med privatbostadsföretag avses endast svenska ekonomiska föreningar eller svenska aktiebolag (2 kap. 17–19 §§ IL). När det är fråga är om tillämpning av bestämmelserna om avyttring av bostadsrätter i 46 kap. IL och bestämmelserna om uppskovsbelopp i 47 kap. IL ska emellertid även en motsvarande utländsk juridisk person inom EES ses som ett privatbostadsföretag (2 kap. 17 § andra stycket IL). Eftersom bestämmelsen i 2 kap. 17 § andra stycket IL endast hänvisar till 46 och 47 kap. i IL anser Skatteverket att skattskyldighetsbestämmelsen i 3 kap. 18 § första stycket 10 IL inte omfattar en andel i ett utländskt bostadsföretag (Skatteverkets ställningstagande Skattskyldighet när en begränsat skattskyldig person avyttrar andelar i ett utländskt bostadsaktiebolag som medför nyttjanderätt till fast egendom i Sverige). Därför kan en begränsat skattskyldig person inte beskattas för avyttringen av andelar i ett utländskt bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 I L.

Om det är delägarrätter som har avyttrats kan dock en begränsat skattskyldig person vara skattskyldig med stöd av den s.k. tioårsregeln i 3 kap. 19 § IL, se nedan.

Delägarrätter

Avyttring av delägarrätter kan beskattas med stöd av reglerna om avyttring av värdepapper om förutsättningarna i 3 kap. 19 § IL är uppfyllda. Det innebär bl.a. att tioårsregeln ska tillämpas och eftersom det är fråga om andelar i en utländsk juridisk person så måste andelarna ha förvärvats när den skattskyldiga var obegränsat skattskyldig i Sverige. Läs mer på sidan Avyttring och annan överlåtelse.

Om det utländska bostadsföretaget är en utländsk juridisk person, motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag och är hemmahörande inom EES ska resultatet av avyttringen beräknas enligt samma regler som gäller för en privatbostadsrätt- respektive en näringsbostadsrätt i ett svenskt privatbostadsföretag (2 kap. 17 § andra stycket IL och 46 kap. IL). Det innebär bl.a. att kvotering av vinsten ska göras (46 kap. 18 § IL).

Om avyttringen gäller andelar i en utländsk motsvarighet till en ekonomisk förening eller ett aktiebolag ska resultatet beräknas enligt reglerna för delägarrätter i 48 kap. IL när

• företaget inte motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag
• företaget motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag men hör hemma utanför EES.

Vid vinstberäkningen kan samma principer användas som för svenska oäkta bostadsrätter.

Skattelättnad

Kapitalvinster på aktier och andelar i onoterade företag ska tas upp till 5/6 (42 kap. 15 a § IL). Bestämmelserna är bl.a. inte tillämpliga på kapitalvinst från privatbostadsföretag (42 kap. 15 a § andra stycket IL). Ett privatbostadsföretag är en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag med viss verksamhet (2 kap. 17 § IL). Reglerna om kvotering till 5/6 är därför, om övriga förutsättningar är uppfyllda, tillämpliga på kapitalvinst på andelar i ett utländskt bostadsföretag som är en utländsk juridisk person även om det motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag.

Uppskov vid byte av bostad

Reglerna om uppskov med kapitalvinstberäkningen vid byte av bostad är tillämpliga även för begränsat skattskyldiga personer om kraven på ursprungs- och ersättningsbostaden m.m. är uppfyllda (2 kap. 17 § andra stycket IL och 47 kap. 3 § IL). Uppskov med kapitalvinsten kan endast medges om det är fråga om en privatbostad och ursprungs- och ersättningsbostäderna ligger inom EES.

Andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person

Begränsat skattskyldiga delägare är inte skattskyldiga i Sverige för någon del av inkomsterna hos en i utlandet delägarbeskattad juridisk person. Mer information om skattskyldighet för inkomster i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person hittar du under Skattskyldighet och resultatfördelning.

En begränsat skattskyldig person är dock skattskyldig för avyttring av andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person om förutsättningarna i 3 kap. 19 § IL är uppfyllda. Det innebär bl.a. att tioårsregeln ska tillämpas och eftersom det är fråga om andelar i en utländsk juridisk person så måste andelarna ha förvärvats när den skattskyldiga var obegränsat skattskyldig i Sverige. Beräkning av kapitalvinsten görs på samma sätt som för en obegränsat skattskyldig delägare. Mer information hittar du under Avyttring av andel i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person.