Beräkning av underlag

Gemensamma regler för beräkning

Det är det vid fastighetstaxeringen faktiskt beslutade taxeringsvärdet som är utgångspunkt vid beräkning av underlaget för fastighetsavgift och fastighetsskatt. Om taxeringsvärdet är felaktigt måste fastighetstaxeringen ändras för att fastighetsavgiftens och fastighetsskattens storlek ska påverkas.

Ändring av fastighetsindelningen

Om en fastighet nybildas under året och därför ännu inte har något beslutat taxeringsvärde kan fastighetsskatt eller fastighetsavgift inte tas ut (Skatteverkets ställningstagande Fastighetsskatt och fastighetsavgift vid ombildning och avregistrering av fastighet).

Underlag för fastighetsskatt och fastighetsavgift utgörs av det taxeringsvärde som gäller under ett visst kalenderår för en vid detta års ingång befintlig taxeringsenhet.

Olika räkenskapsår

Fastighetsskatten och fastighetsavgiften beräknas för kalenderår.

För den som har kalenderår som räkenskapsår eller i de fall fastigheten inte ingår i näringsverksamhet, beräknas fastighetsavgiften och fastighetsskatten för kalenderåret.

Vid ett förlängt räkenskapsår som innefattar två ingångar av kalenderår tas dubbel fastighetsavgift och fastighetsskatt ut. Vid ett förkortat räkenskapsår som inte innefattar ingången av något kalenderår tas ingen fastighetsavgift eller fastighetsskatt ut.

Om två räkenskapsår beskattas samma år, tas fastighetsavgift eller fastighetsskatt ut för varje år för sig. Avdrag görs också för varje år för sig.

Avdrag vid inkomstbeskattningen

Avdragsmöjligheterna vid inkomstbeskattningen skiljer sig beroende på om det är en näringsfastighet eller en privatbostadsfastighet.

Näringsfastighet och privatbostadsfastighet

Fastighetsavgiften och fastighetsskatten räknas som en särskild skatt och för näringsfastigheter är den en avdragsgill driftskostnad i näringsverksamheten (16 kap. 17 § IL). Någon motsvarande avdragsrätt i kapital finns inte för fastighetsavgift och fastighetsskatt för privatbostadsfastigheter. Säljare och köpare av fastighet kan avtala om att köparen ska kompensera säljaren för fastighetsskatt som påförs tiden efter äganderättens övergång. Skatteverket anser att denna kompensation ska ses som en skattepliktig intäkt för säljaren och en avdragsgill kostnad för köparen om fastigheten utgör en näringsfastighet (Skatteverkets ställningstagande Fastighetsskatt/Fastighetsavgift – fördelning mellan säljare och köpare).

Undantag för bostadsrättsföreningar

Bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag som är privatbostadsföretag beskattas inte för intäkter och kostnader som hör till fastigheten (2 kap. 17 § IL och 39 kap. 25 § IL). De har därmed inte rätt till avdrag för fastighetsavgift och fastighetsskatt.

Lantbruksfastighet

Fastighetsavgiften är kopplad till bostadsdelen och avdragsrätten är beroende av om bostadsdelen ingår i näringsfastigheten eller om den brutits ut som privatbostadsfastighet.

Tidpunkt för avdrag

Fastighetsavgift och fastighetsskatt tas ut för kalenderår. Avdrag medges för det beskattningsår skatten gäller. Om två räkenskapsår ska beskattas samma år, ska fastighetsavgiften och fastighetsskatten dras av var för sig på respektive räkenskapsår.

Underlag för fastighetsavgift

Underlaget för fastighetsavgift beräknas enligt 3 § FAvL.

Småhus och ägarlägenhet

Kommunal fastighetsavgift är under kalenderåret 2020 8 349 kr för varje småhus med tillhörande tomtmark dock högst 0,75 procent av taxeringsvärdet. Detsamma gäller för uppförd ägarlägenhet och värderingsenhet för tillhörande tomtmark.

Om en taxeringsenhet består av flera uppförda småhus ska jämförelsen ske för varje småhus med tillhörande tomtmark. Beloppet 8 349 kr jämförs således med ett belopp motsvarande 0,75 procent av småhusets byggnadsvärde och tomtmarksvärde.

Detta innebär att en värderingsenhet småhus med tillhörande värderingsenhet tomtmark får en fastighetsavgift med 8 0349 kr om taxeringsvärdet för dessa värderingsenheter är 1 113 200 kr eller högre.

Om tomtmarken är gemensam för flera småhus och inget av dem har nedsatt fastighetsavgift på grund av nyproduktion, anser Skatteverket att hela tomtmarksvärdet ska hänföras till det småhus som har det högsta byggnadsvärdet (Skatteverkets ställningstagande Fastighetsavgift- taxeringsenhet med flera småhus). Motsvarande ska gälla om tomtmarken är gemensam för flera småhus som på grund av nyproduktion har halverad avgift. Se vidare om nedsättning av fastighetsavgift.

Halv avgift för arrendetomt och byggnad på ofri grund

Fastighetsavgift beräknas för tomtmark där bostadsbyggnaden inte ingår i samma taxeringsenhet, s.k. arrendetomter. Fastighetsavgiften är begränsad till halv avgift, 4 174 kr, dock högst 0,75 procent av taxeringsvärdet, för dessa tomter. Samma begränsning av fastighetsavgiften gäller för småhus där tomtmarken inte ingår i samma taxeringsenhet, s.k. byggnader på ofri grund. Avgiften uppgår till 4 174 kr, dock högst 0,75 procent av byggnadens taxeringsvärde (3 a § FAvL).

Hyreshus

Kalenderåret 2020 är fastighetsavgiften för bostadsdelen i ett hyreshus 1 429 kr per bostadslägenhet dock högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för värderingsenheten för bostäder med tillhörande värderingsenhet tomtmark. Med bostadslägenhet avses en sådan lägenhet som är avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad (3−4 § § FAvL). Högsta förvaltningsdomstolen har kommit fram till att varje enskilt studentrum ska anses utgöra en bostadslägenhet (RÅ 2010 not. 59).

Indexering av fastighetsavgift

Det fasta beloppet per småhus respektive bostadslägenhet förändras årligen procentuellt lika mycket som förändringen av inkomstbasbeloppet. Utgångspunkten för småhus är det fasta beloppet 6 000 kr för år 2008 som ska räknas upp med samma procenttal som inkomstbasbeloppet för år 2008 (48 000 kr) förändrats till det aktuella kalenderåret. Den procentuella förändringen bestäms med två decimaler där efterföljande decimaler faller bort. Det fasta beloppet anges i hela kronor och öretalen stryks.

Inkomstbasbeloppet 2020 är 66 800kr. Fastighetsavgiften kalenderåret 2020 har därför indexerats med 139,16 procent.

För bostadshyreshus har det fasta beloppet per lägenhet, från 2008, sänkts från 1 200 kr till 1 027 kr genom en tidigare lagändring. Samtidigt med detta skedde en sänkning av den procentsats av taxeringsvärdet med vilket beloppet jämförs från 0,4 till 0,3 procent av taxeringsvärdet. Avgiften för kalenderåret 2020, efter indexomräkning, blir därmed högst 1 429 kr per bostadslägenhet.

Underlag för fastighetsskatt

Underlaget för fastighetsskatt beräknas enligt 3 § FSL.

Småhusenhet

Fastighetsskatt tas ut på småhusenheter om

• de är obebyggda
• det finns byggnad som är under uppförande

I dessa fall är fastighetsskatten 1 procent av fastighetens taxeringsvärde. För småhusenheter med byggnad som ägs av annan betalar såväl den som äger marken som den som äger byggnaden fastighetsavgift.

Ägarlägenhetsenhet

Fastighetsskatt tas ut på

• obebyggd tomtmark
• ägarlägenhetsenhet till den del ägarlägenhet är under uppförande med tillhörande tomtmark
• tomtmark som hör till ägarlägenhet som helt eller delvis ägs av annan person än markägaren.

Fastighetsskatt tas ut med 1 procent av taxeringsvärdet.

Hyreshus

För hyreshus tas fastighetsskatt ut med 1 procent av taxeringsvärdet för

• lokaler med tillhörande tomtmark
• lokaler under uppförande med tillhörande tomtmark.

Även om det är frågan om lokalbyggnad på ofri grund, så ska fastighetsskatt tas ut med 1 procent såväl för marken som för byggnaden (3 § c FSL). Lokalbyggnad på ofri grund innebär att marken och byggnaden ägs av olika personer.

För hyreshus tas, enligt 3 § b FSL, fastighetsskatten ut med 0,4 procent av taxeringsvärdet för

• bostäder som är under uppförande
• värderingsenhet för tillhörande tomtmark
• värderingsenhet för tomtmark avsedd för bostäder som är obebyggd eller som hör till bostäder som inte ingår i samma taxeringsenhet
• annan värderingsenhet för tomtmark som är obebyggd.

Om det är fråga om en hyreshusenhet med byggnad med bostäder på ofri grund kommer alltså den som innehar marken att beskattas med fastighetsskatt om 0,4 procent. Den som innehar byggnaden påförs i stället fastighetsavgift (3 § c FAvL).

Industrienhet

En industrienhet är en byggnad avsedd för industriell verksamhet samt tillhörande tomtmark. Till industrienhet räknas också täktmark och byggnad på täktmark. Fastighetsskatt tas ut på industrienheter med 0,5 procent av taxeringsvärdet.

Elproduktionsenheter

För andra elproduktionsenheter än vindkraftverk, är fastighetsskatten 0,5 procent av taxeringsvärdet (3 § d) FSL). Under perioden 2017-2020 har skattesatsen för vattenkraftverk succesivt sänkts från 2,8 procent till 0,5 procent av taxeringsvärdet.

För taxeringsenhet med vindkraftverk är fastighetsskatten 0,2 procent av taxeringsvärdet (3 § f) FSL). Den lägre skattesatsen förutsätter dock att skillnaden mellan 0,5 och 0,2 procent av taxeringsvärdet sammantaget inte är högre än 200 000 euro under en treårsperiod enligt EU-kommissionens förordning om stöd av mindre betydelse (3 § femte stycket FSL och HFD 2019-04-16, mål nr 3873-18).”