Hyresinkomster och annan avkastning från oäkta bostadsrätter

Inkomster

För en fysisk person som är medlem i ett oäkta bostadsföretag beskattas löpande inkomster från innehavet, som exempelvis utdelning och hyresinkomst, i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § IL).

Uthyrning

Ersättning vid uthyrning av en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag tas, för en fysisk person, upp som övrig inkomst av kapital (42 kap. 1 § IL). Detta gäller oavsett om det är frågan om uthyrning av en bostad eller en lokal.

Hyra

Vad som är hyra finns beskrivet på sidan om privatbostadsfastigheter.

I motsats till vad som gäller vid uthyrning av en privatbostadsfastighet så ingår normalt uppvärmningskostnader för en bostadslägenhet i avgiften eller hyran till bostadsföretaget och därmed också i den hyresinkomst som ska tas upp.

Utdelningen

Utdelning på andelar i onoterade svenska aktiebolag och svenska ekonomiska föreningar kvoteras till fem sjättedelar (42 kap. 15 a § IL). Skatten på utdelningen uppgår därmed till 25 procent. Bestämmelsen i 42 kap. 15 a § IL gäller även för andelar i en utländsk juridisk person, till exempel ett utländskt bostadsföretag.

För inkomståren 2015 och tidigare har det funnits övergångsregler som gjort att de s.k. lättnadsreglerna kunnat tillämpas på utdelningar på andelar i oäkta bostadsföretag. Dessa har upphört fr.o.m. inkomståret 2016.

Bostadsförmån - utdelning

Till skillnad mot det som gäller vid innehav av andelar i privat bostadsföretag, ska delägare i oäkta bostadsföretag utdelningsbeskattas för bostadsförmån, om avgifterna till bostadsföretaget inte motsvarar marknadsmässig hyra.

Värdet av bostadsförmånen beräknas genom att man jämför marknadsmässig hyra med vad man betalat i avgifter för lägenheten under året (med undantag för gjorda kapitaltillskott).

Marknadsvärdet beräknas med ledning av på orten gällande hyrespris för motsvarande hyresrätter, värmetillägg inberäknat. Normalt ansvarar bostadsrättshavaren själv för inre reparation och underhåll av lägenheten. Särskild hänsyn ska tas till detta vid beräkning av marknadsvärdet om det på orten gällande hyrespriset inte inbegriper sådant ansvar för hyresgästen (61 kap. 2 § IL).

Om hyresgästen själv ansvarar för att reparera och underhålla lägenheten, vilket är det normala för en bostadsrättshavare, bör hyresvärdet reduceras till 90 % av hyran på orten. Om föreningens byggnad vid fastighetstaxeringen har fått ett värdeår som understiger det aktuella kalenderåret med 10 år eller mindre (d.v.s. för kalenderår 2020 ska värdeåret vara 2010 eller senare) ska istället hyresvärdet beräknas till 95 % av hyran på orten (SKV A 2008:25).

Den som erbjuds fria eller rabatterade månadsavgifter i samband med förvärv av en nybyggd bostadsrätt ska minska sin anskaffningsutgift med faktiskt erhållen rabatt. När bostadsrätten säljs kommer således rabatten att påverka beräkningen av kapitalvinsten (Skatteverkets ställningstagande – Fria månadsavgifter vid förvärv av nybyggd bostadsrätt). Den omständigheten att en del av månadsavgiften betalas av någon annan än medlemen ska inte jämställas med att föreningen sänkt medlemmens månadsavgift. Därmed kommer denna befrielse från månadsavgifter inte att påverka bostadsförmånen.

Exempel: beräkning av bostadsförmån

Marknadshyra/år	120 000 kr
Nedsättning för Underhållsanvar	-12 000 (10%).
Avgift till föreningen	-96 000 kr -----------------
Bostadsförmån	12 000 kr

Om en förening för ett visst beskattningsår byter karaktär och blir ett privatbostadsföretag, så ska medlemmen inte beskattas för en bostadsförmån för det året. Om karaktärsbytet för föreningen för ett visst beskattningsår istället medför att föreningen blir ett oäkta bostadsföretag, så ska medlemmen inte beskattas för en bostadsförmån för det året. Beskattning av förmånen uppkommer först för det nästföljande året (Skatteverkets ställningstagande Medlemmens beskattning av bostadsförmån vid förändring av bostadsföretagets skatterättsliga status).

Återbetalning av insats

Skatteverket anser att en nedsättning av insatsen i ett oäkta bostadsföretag inte ska beskattas som en utdelning eller en kapitalvinst. Det belopp som betalas ut till en medlem ska i stället minska anskaffningsutgiften för bostadsrätten.

Avdrag

Omkostnader för inkomsternas förvärvande ska dras av (42 kap. 1 § andra stycket IL). Det innebär att man får avdrag för de utgifter som har samband med de inkomster som ska tas upp p.g.a. innehavet.

Uthyrning

Vid uthyrning får man dra av avgifter till föreningen (förutom eventuella kapitaltillskott) och belopp motsvarande utdelning i form av bostadsförmån, som avser den uthyrda delen. Det är den bostadsförmån som skattesmässigt behandlas som utdelning som avses. Utgifter för t.ex. reparation och underhåll som direkt föranletts av uthyrningen är också avdragsgilla.

Det är tillåtet för en bostadsrättsförening att ta ut en avgift från medlem som hyr ut i andra hand. Skatteverket anser att denna avgift är avdragsgill vid beräkning av hyresinkomsten (Skatteverkets-ställningstagande - Avdrag för avgift för andrahandsupplåtelse vid uthyrning av privatbostadsrätt).

Avdrag medges dock inte med mer än hyresersättningen.

Skatteverket anser att med den uthyrda delen avses den del av bostaden som hyresgästen ensam disponerar över (Skatteverkets_ ställningstagande Kapital - avdrag vid uthyrning av en avgränsad del av hyres- eller bostadsrättslägenhet till inneboende).

Utgiftsränta

Avdrag för skuldränta på kapital som lånats för förvärv av aktierna eller andelarna medges enligt vanliga regler.