Hyreshus och ägarlägenhet

Värdefaktorer för hyreshus och ägarlägenheter

Följande värdefaktorer för hyreshus och ägarlägenhet ska alltid bestämmas (9 kap. 3 § FTL):

• lägenhetstyp
• hyra
• ålder.

Värdefaktorerna lägenhetstyp och ålder delas in i klasser (1 kap. 8 § FTF).

Värdefaktorn lägenhetstyp

Lägenhetstyp bestäms med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad för bostäder eller lokaler (9 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn lägenhetstyp ska indelas i klasserna bostäder och lokaler (9 kap. 3 § FTL).

Definitionen av bostäder och lokaler överensstämmer med den definition som finns i 12 kap. 1 § 3 stycket jordabalken (1970:994). En bostadslägenhet är en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. En lokal är annan lägenhet än bostadslägenhet (12 kap. 1 § JB).

Utrymmen som används för hotell- och pensionatrörelse bör indelas som lokal. Med hotell- och pensionatrörelse avses yrkesmässig verksamhet med syftet att tillhandahålla en tillfällig möblerad bostad. Bostaden bör inte anses vara använd i hotell- eller pensionatrörelse om bostaden tillhandahålls som ett led i en verksamhet för vård, tillsyn eller utbildning. Om en lägenhet används för privat bruk under en del av året och hyrs ut för hotellverksamhet under en del av året, bör lägenheten klassificeras utifrån det användningssätt som motsvarar den övervägande delen av hyran (SKV A 2018:11).

Uthyrningsbar area

Vissa areor kan klassificeras som uthyrningsbara medan andra areor utgör stödfunktioner till de uthyrningsbara areorna. När det gäller bostäder så utgörs boarea av utrymmen ovan mark som är inrättade för boende. Biarea utgörs av utrymmen som är inrättade för sidofunktioner till boende. När det gäller lokaler så utgörs lokalarea av utrymmen som är inrättade för andra ändamål än boende, sidofunktioner till boende, byggnadens drift och allmänna kommunikationer. En lokalarea kan antingen vara avsedd för uthyrning eller inte avsedd för uthyrning. Exempel på lokalarea som inte är avsedd för uthyrning är outnyttjade utrymmen på vind och källare, nödutgångar och skyddsrumsförråd.

Det är endast de areor som typiskt sett går att hyra ut som utgör bostäder eller lokaler när värdefaktorn lägenhetstyp bestäms. För att avgöra vilka areor som är att betrakta som uthyrningsbara bör man utgå från vad som anges i svensk standard (SS 21054:2009).

Värdefaktorn hyra

Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran ska bestämmas för värderingsenheten med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret (9 kap. 3 § FTL).

Hyran ska bestämmas till den hyra som gäller enligt kontraktet och som är den totala faktiska årshyran för år 2017 inom värderingsenheten. Detta gäller oavsett när hyreskontraktet har tecknats (SKVFS 2018:8).

Årshyran är hela det belopp som hyresgästerna normalt sett har att betala till hyresvärden. I årshyran ska följande kostnader ingå (SKVFS 2018:8):

• kostnader för uppvärmning
• kostnader för vatten och avlopp
• fastighetsskatt
• andra kostnader

Även hyra för plats för skyltreklam, mobilmaster eller liknande på byggnaden ska ingå i årshyran.

Avgifter för hushållsförbrukning av elektricitet och gas, kabel-tv, bredband och liknande avgifter ska inte ingå i årshyran. Inte heller mervärdesskatt och ersättning från uthyrning av mark eller markanläggning ska ingå i årshyran. Hyran ska anges i hela tusental kronor (SKVFS 2018:8).

Faktisk årshyra för ett annat år än 2017

När uppgift om hyra för år 2017 saknas för hela eller delar av värderingsenheten eller om värderingsenhetens beskaffenhet har förändrats efter år 2017 så att hyran har ändrats mer än vad som motsvaras av på orten normala hyresförändringar ska hyran för ett senare år användas (SKVFS 2018:8). I sådana fall ska det senare årets hyra omräknas till 2017 års nivå. De omräkningsfaktorer som ska användas framgår av SKV A 2018:11.

Hyresnivån för lokaler med flerårskontrakt kan variera med hänsyn till när kontrakten tecknades. I sådana fall avses med marknadsmässig hyra den genomsnittligt utgående hyran. Detta innebär att marknadsmässig hyra inte behöver vara detsamma som den hyra som man skulle ha fått vid ett nytecknande av kontrakt (marknadshyra) under år 2017.

Jämförelsehyra – marknadsmässig hyra för likvärdiga lokaler och bruksvärdehyra för likvärdiga bostäder i värdeområdet

I vissa fall ska man värdera bostäder och lokaler med utgångspunkt i en jämförelsehyra i stället för den faktiska årshyran. Med jämförelsehyra avses när bruksvärdehyran respektive den marknadsmässiga hyran ska bestämmas till vad som gäller för likvärdiga bostäder och lokaler i värdeområdet (11 § SKVFS 2018:8) .

Jämförelsehyra ska användas för sådana bostäder och lokaler som (11 § SKVFS 2018:8)

• innehas med bostadsrätt
• är andelslägenheter
• disponeras av ägaren eller av någon närstående till denna
• varit outhyrda under hela eller en del av året eller för vilka hyresrabatter utgår
• har en faktisk hyra som är en internhyra (med internhyra avses att hyran har överenskommits mellan parter i intressegemenskap).

Jämförelsehyra bör även tillämpas om den faktiska årshyran på annat sätt uppenbart avviker från bruksvärdehyran då det gäller bostäder eller marknadsmässig hyra i fråga om lokaler.

Jämförelsehyran bör bestämmas i följande ordning (SKV A 2018:11)

1. hyresnivån för likvärdiga bostäder och lokaler inom hyreshuset (i första hand)
2. hyresnivån för bostäder och lokaler i närliggande hyreshus, när en tillförlitlig jämförelse kan ske (i andra hand)
3. Skatteverkets beslutade rekommenderade genomsnittshyror (i tredje hand).

Skatteverket beslutar om rekommenderade genomsnittshyror

Inför varje allmän och förenklad fastighetstaxering av hyreshus beslutar Skatteverket i allmänna råd om rekommenderade genomsnittshyror för bostäder och lokaler i alla värdeområden. Genomsnittshyrorna utgör en vägledande hyresnivå i de fall då det inte finns någon faktisk utgående hyra, eller om denna inte kan ligga till grund för värderingen.

Tabell med relativ hyra för olika lokaltyper

Om en jämförelsehyra inte kan bestämmas enligt någon av ovanstående punkter bör den bestämmas med ledning av de nivåer som anges i den tabell som finns i SKV A 2018:11. Tabellen med relativ hyra är uppdelad i två kolumner utifrån kontorshyran (butikshyran när sådan finns) för normhuset (2002) i aktuellt hyresområde. Den relativa hyresnivån i tabellen anges i procent av genomsnittshyran för kontor eller för butik när sådan finns rekommenderad för värdeområdet. Om det finns en rekommenderad genomsnittshyra för butik i värdeområdet ska alltså den relativa hyran bestämmas i förhållande till denna, oavsett typ av lokal i tabellen.

Vad menas med stormarknad i tabellen?

Med stormarknader avses lokaler som uppfyller följande kriterier:

• är större, d.v.s. har en ungefärlig försäljningsyta om 2 500 kvm eller mer
• är lagerliknande utifrån en helhetsbedömning som baseras på exempelvis rumsvolym, materialval och inredning
• har en verksamhet med hög grad av självbetjäning
• specialvaror utgör en viss del av omsättningen.

Vad menas med möbelförsäljning i tabellen?

Med möbelförsäljning avses i det här sammanhanget lokaler som uppfyller följande kriterier:

• har en ungefärlig försäljningsyta om 2 500 kvm eller mer
• har en utformning och standard som är enklare än standarden för vanliga butikslokaler utifrån en helhetsbedömning som baseras exempelvis på rumsvolym, materialval och inredning
• försäljningsytan bör till mer än hälften utgöras av försäljning av möbler.

Hyra för lokaler som är inrättade för lite mer speciella verksamheter

Vid värdering av mer speciella typer av hyreshus är det ofta svårt att uppskatta en godtagbar lokalhyra. Användbara hyresuppgifter saknas ofta vilket innebär att jämförelsehyra måste användas. Ett lämpligt tillvägagångssätt är då att utgå från genomsnittshyran för kontor eller butik och bestämma jämförelsehyran som en andel av denna, beroende på vad det är för lokal som ska hyressättas. Om hyran uppskattas på ett riktigt sätt kan värderingsmodellen tillämpas även i dessa fall.

Kiosker

Hyran för kiosker bestäms oftast utifrån den förväntade omsättningen. En faktor som har stor betydelse för kioskens omsättning är dess läge. Läget får anses vara bra om kiosken ligger i centrala områden, vid tättrafikerade gator, i anslutning till kollektiva färdmedel och idrottsanläggningar.

Förutom läget beror omsättningen också till stor del på det sortiment som kiosken har. Lönsamheten är ofta bra för kiosker som säljer varma varor, t.ex. korvkiosker och gatukök. De kiosker som inte säljer varma varor utan endast tidningar och godis med mera har en sämre lönsamhet.

Kioskens yta har betydelse för den totala hyran eftersom en större försäljningsyta normalt sett medför en högre omsättning. Mindre kiosker har dock i allmänhet en högre hyra per kvadratmeter än stora kiosker.

Om det inte finns några uppgifter om utgående hyra för en kiosk så bör man bestämma en jämförelsehyra utifrån hyror för kiosker med motsvarande läge och sortiment. Om sådana uppgifter saknas kan hyran i stället bestämmas med ledning av genomsnittshyran för kontor i värdeområdet. Detta kan innebära att jämförelsehyran bestäms till genomsnittshyran för kontor i värdeområdet, eller till ett belopp som understiger eller överstiger genomsnittshyran för kontor i värdeområdet.

Hotell

Vid taxering av hotellfastigheter måste man bedöma vad som är en marknadsmässig hyra. I flertalet fall finns en utgående hyra. Hyreskontrakten för hotellfastigheter är dock ofta långa och det är därför särskilt viktigt att bedöma om hyran är marknadsmässig. Konjunkturen för hotellverksamhet varierar och därmed också hyresnivåerna. När man ska bedöma vad som är en marknadsmässig hyra kan det därför ha betydelse när under en konjunkturcykel som ett hyreskontrakt har tecknats.

När det finns uppgifter om utgående hyra så används normalt sett denna hyra. Om den utgående hyran uppenbart avviker från marknadsmässig hyra måste den utgående hyran dock jämkas.

Om det saknas uppgifter om utgående hyra måste man bestämma en jämförelsehyra. Om en jämförelsehyra inte kan bestämmas med ledning av de tre punkter som anges i SKV A 2018:11 bör en jämförelsehyra (relativ hyra) bestämmas med ledning av följande (SKV A 2018:11).

• För hotell belägna i Stockholm och Göteborg bör den relativa hyran bestämmas till 90 procent av genomsnittshyran för kontor i värdeområdet.
• För hotell belägna i Stockholms kranskommuner bör den relativa hyran bestämmas till 100 procent av genomsnittshyran för kontor i värdeområdet.
• För hotell som är belägna i attraktiva turistlägen såsom i fjällvärlden och i kustnära orter bör den relativa hyran bestämmas till 120 procent av genomsnittshyran för kontor i värdeområdet.
• För hotell som är belägna i övriga landet bör den relativa hyran bestämmas till 80 procent av genomsnittshyran för kontor i värdeområdet.

Den relativa hyran gäller oavsett vilken andel konferensanläggning hotellet har och oavsett om hotellet har en restaurangandel som är öppen för externa gäster.

Restaurang

Restauranger är för sin omsättning mer beroende än hotell av att vara belägna i eller nära ett bra affärsläge. Läget och restauranglokalernas utformning gör att den alternativa användningen för en lokal som används för restaurangverksamhet troligen är butikslokal. I vissa fall kan dock hyresnivån för restauranger, beroende på vad det är för typ av restaurang och var den ligger, antas ligga lägre än för butiker och överensstämmer då mer med kontorshyror.

Campingplatser

På fastigheter där man bedriver campingverksamhet finns det i regel byggnader som ska indelas på olika sätt beroende på hur de är inrättade. Exempel på byggnader som kan finnas är campingstugor, kiosker, restauranger, butiker och servicebyggnader.

I de fall en byggnad ska indelas som hyreshus ska hyran bestämmas med utgångspunkt i den verksamhet som bedrivs i byggnaden. Den verksamhet som bedrivs på campingplatser är i hög grad säsongsbetonad. Om detta har betydelse för årshyran för en byggnad kan man behöva ta hänsyn till det när man bestämmer hyran.

Stugor indelas som småhus eller hyreshus

På campingplatser finns det många gånger stugor som hyrs ut till boende på campingen. Dessa stugor kan vara ganska olikartade när det gäller storlek och standard. De stugor som är inrättade till bostad åt en eller två familjer ska indelas som småhus (2 kap. 2 § FTL). För att en byggnad ska anses vara inrättad till bostad måste den inrymma de funktioner och bekvämligheter som är nödvändiga för att självständigt kunna fungera som boende. Vilka dessa funktioner och bekvämligheter är framgår av Skatteverkets ställningstagande om byggnadstypen småhus och bostadsbegreppet. Av ställningstagandet framgår bland annat att det inte behöver finnas tillgång till toalett i byggnaden utan att det räcker med att toalett finns i en servicebyggnad.

De stugor som är av så enkel beskaffenhet att de inte ska indelas som småhus ska i stället indelas som hyreshus, lokaler.

Servicebyggnader

Servicebyggnaderna är som regel inrättade för att tillhandahålla vissa stödfunktioner för campinggästernas boende. De bör därför ses som inrättade för att stödja ett sådant tillfälligt boende och indelas därför som hyreshus, lokaler. Om det även finns campingstugor som bör indelas som hyreshus kan dessa tillsammans med servicebyggnaderna läggas samman till en värderingsenhet (6 kap. 3 § FTL). Om det inte finns några sådana stugor bör servicebyggnaderna bilda egen värderingsenhet.

Studentbostäder

Den faktiska årshyran för studentbostäder kan i vissa fall väsentligt överstiga bruksvärdehyran. Detta beror framför allt på att studentbostäder är uppdelade i små lägenheter med ett relativt stort antal våtutrymmen i förhållande till byggnadens totala yta. Ytterligare en anledning till att den faktiska årshyran kan vara hög är att slitaget på lägenheterna är större på grund av högre omsättning av hyresgäster. Den högre hyran är i dessa fall en kompensation för ökade kostnader för drift och underhåll (DoU) och behöver alltså inte leda till ett högre driftnetto (hyresintäkter minus kostnader för drift och underhåll inklusive fastighetsskatt).

I de fall den faktiska årshyran för studentbostäder väsentligt avviker från bruksvärdehyran för bostäder, och det beror på höga kostnader för drift och underhåll , bör värdefaktorn hyra bestämmas till den genomsnittshyra som gäller i värdeområdet. Detta gäller under förutsättning att driftnettot ungefär motsvarar det driftnetto som förutsatts vid den marknadsvärdesbedömning som gjorts i anslutning till provvärderingen. I de fall genomsnittshyran används är det viktigt att boarean (BOA) även inkluderar gemensamma ytor som kök, allrum o.s.v.

Om driftnettot kraftigt avviker från det driftnetto som förutsatts vid provvärderingen bör man i stället göra en justering för säregna förhållanden. Justeringsbeloppets storlek beräknas då till skillnaden mellan den faktiska DoU-kostnaden och DoU-kostnaden enligt marknadsvärdebedömningen. Justeringsbeloppet beräknas som avvikande drift- och underhållskostnader x antal kvm x nivåfaktorn x kapitaliseringsfaktorn.

Parkeringshus

Parkeringshus har en mycket speciell utformning och har därför sällan någon alternativ användning.

Avkastningen från ett parkeringshus beror på hyran per parkeringsplats, beläggningsgraden samt antalet parkeringsplatser.

Hyran per parkeringsplats eller timtaxan i ett parkeringshus avgörs av parkeringskostnaden på omkringliggande mark, t.ex. vad kommunen tar ut i avgift för parkering på gatumark.

Beläggningsgraden är starkt beroende av läget. Beläggningsgraden varierar betydligt både mellan olika tätorter och inom en stadskärna.

Normal storlek på en parkeringsplats är cirka 12 kvm plus en andel av parkeringshusets körområden. Körområdets storlek varierar beroende på t.ex. byggnadssätt. Ytan för en parkeringsplats plus andel i körområden kan normalt sett bedömas uppgå till 30–40 kvm.

Fast hyra eller omsättningshyra vid uthyrning av hela parkeringshus

Hyressättningen vid uthyrning av hela parkeringshus är antingen fast hyra eller omsättningshyra. De två formerna är ungefär lika vanliga. Andelen fast hyra har dock ökat under senare år.

Lokalt finns det ofta både kommunala bolag och privata parkeringsföretag som driver parkeringshus. Dessa har ofta god kännedom om hyrorna vid uthyrning av hela parkeringshus.

Om det finns uppgifter om utgående hyra för parkeringshuset så ska denna hyra användas. I annat fall får man bedöma hyran med ledning av antalet parkeringsplatser, hyra per parkeringsplats samt beläggningsgrad.

Om utgående hyra saknas för parkeringshuset eller parkeringsplatserna ska man använda en jämförelsehyra. För parkeringshus bör jämförelsehyran bestämmas med ledning av beslutade genomsnittshyror för kontorslokaler. Genomsnittshyran för kontor jämkas sedan nedåt i enlighet med den relativhyra som framgår av tabellen i Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2018:11).

För parkeringshus där översta planet saknar tak och där utgående hyra saknas bör jämförelsehyran bestämmas till en lägre relativhyra än för övriga delar av parkeringshuset.

Miljonprogrammet

Det så kallade miljonprogrammet omfattar hyreshusbestånd som uppförts främst under åren 1965–1975. Miljonprogrammets bostäder har i många fall ett ombyggnads- och renoveringsbehov. Detta beror på att byggnaderna har uppnått den ålder då det normalt är dags för mera genomgripande renoveringar av ut- och invändiga ytskikt och tekniska installationer. Byggnaderna har också många gånger byggnadstekniska fel och brister som måste åtgärdas. I och med att det periodiska underhållet i många fall har blivit eftersatt aktualiseras felen och bristerna samtidigt med det övriga åtgärdsbehovet. På grund av detta uppdämda åtgärdsbehov står fastighetsägarna därför i många fall inför mycket kostsamma renoveringar och reparationer.

Om fastigheterna ingår i ett eget värdeområde har den nivåläggning som skett inför taxeringen av hyreshus normalt sett gjorts utifrån miljonprogrammets bostäder. I dessa fall utgör inte allmänt eftersatt underhåll och byggnadstekniska fel och brister ett säreget förhållande.

Justera ned byggnadsvärdet för bostäder

I vissa fall kan det dock finnas anledning att justera ned byggnadsvärdet för bostäder från miljonprogrammet på grund av extremt eftersatt underhåll och förekommande byggnadstekniska fel och brister. Exempel på sådana fall är att

• byggnadens dåliga skick har föranlett en evakuering eller att man har förberett hyresgästerna på utflyttning inom en viss tid
• byggnaden är tomställd medan man avvaktar beslut om ombyggnad eller rivning och nybyggnad
• byggnaden är tomställd på grund av bristande efterfrågan på bostäder, men rivs inte på grund av de kostnader som det medför
• byggnaden har extremt höga drift- och underhållskostnader i förhållande till vad som är normalt för fastigheter som ingår i miljonprogrammet.

Om byggnadsvärdet ska justeras så ska det göras utifrån varje enskild byggnads skick och beskaffenhet. Detta gäller även om två eller flera byggnader tillsammans bildar en värderingsenhet. Om en värderingsenhet består av exempelvis tre byggnader och det endast är en av dessa som har evakuerats för att renoveras, ska man bedöma om en justering ska göras utifrån just den aktuella byggnaden och inte utifrån värderingsenheten som helhet.

Kontorshus i utpräglade industriområden

Ibland är hyreshus som är inrättade som kontor belägna i utpräglade industriområden. Dessa kontorshus har i allmänhet lägre standard än vanliga kontor. I de fall då det inte finns någon faktiskt utgående hyra kan det därför finnas skäl att bestämma jämförelsehyran till ett lägre belopp än genomsnittshyran för kontor.

I vissa fall omfattar värdeområdet ifråga endast ett eller flera industriområden medan värdeområdet i andra fall omfattar såväl utpräglade industriområden som hyreshusområden. I de fall värdeområdet endast omfattar utpräglade industriområden kan det förutsättas att den genomsnittshyra för kontor som har bestämts för värdeområdet har bestämts utifrån denna förutsättning. Det saknas då skäl att bestämma jämförelsehyran till ett lägre belopp än genomsnittshyran för kontor. Om det däremot är så att värdeområdet förutom utpräglade industriområden även består av hyreshusområden så får det förutsättas att genomsnittshyran för kontor inte har bestämts med utgångspunkt i att hyreshusen är belägna i ett utpräglat industriområde. Om ett kontorshus i ett sådant fall är beläget i ett utpräglat industriområde kan hyran bestämmas till ett belopp som motsvarar 75 procent av genomsnittshyran för kontor i värdeområdet.

Hyresgästanpassning

Ibland kan en hyresgäst ha speciella krav på lokalernas utformning, exempelvis när det gäller säkerheten. Hyresgästen kan då komma att betala för anpassningen av lokalerna genom att betala en högre hyra under ett antal år. Om en sådan hyresgästanpassning görs utifrån en enskild hyresgästs behov och önskemål utan att åtgärderna som vidtas höjer fastighetens attraktivitet och värde rent generellt, bör en onormalt hög hyra kunna jämkas.

Ibland kan de åtgärder som vidtas i samband med en hyresgästanpassning ha ett bestående värde även i förhållande till eventuella andra framtida hyresgäster. I dessa fall bör hyran inte jämkas.

Avvikande drift- och underhållskostnader

Drift-och underhållskostnaderna (DoU) kan för vissa typer av hyreshus vara högre än vad som är normalt för värdeområdet. Så kan till exempel vara fallet för studentbostäder och vissa typer av specialanpassade lokaler såsom hotell. Även butikscentrum kan ha höga drift- och underhållskostnader. Om butikscentrumet har brutits ut till ett särskilt värdeområde har vanligtvis de högre DoU-kostnaderna tillämpats i den marknadsvärdesbedömning som gjorts, och därmed också beaktats i nivåläggningen. Om ett särskilt värdeområde inte har skapats för butikscentrumet kan det däremot bli aktuellt att göra en justering på grund av höga DoU-kostnader.

Man kan beräkna en justering för höga DoU-kostnader genom att multiplicera den avvikande kostnaden med bruttokapitaliseringsfaktorn för byggnad (HL-faktor x relativ kapitaliseringsfaktor).

Kostnaderna för drift och underhåll kan variera ganska mycket inom ett värdeområde, något som är helt normalt. I flertalet fall har avvikelser från normala drift- och underhållskostnader inte någon påtaglig inverkan på en fastighets marknadsvärde. Det är endast i de fall drift- och underhållskostnaderna för en enskild fastighet är väsentligt högre jämfört med vad som kan betraktas som normalt för värdeområdet som avvikelsen kan anses ha en så påtaglig inverkan på fastighetens marknadsvärde att skäl för justering av byggnadsvärdet föreligger.

Värdefaktorn ålder

Åldern ger uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om det finns särskilda skäl, genom återstående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten för dessa. Om en byggnad indelas i flera värderingsenheter ska man bestämma samma värdeår för dessa (9 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn ålder för hyreshus och ägarlägenhet uttrycks enligt FTL genom ett värdeår. Åldern anges i hela år. Värdeåret utgörs av byggnadens nybyggnadsår om det inte har skett någon till- eller ombyggnad.

Åldersklasser

Värdefaktorn ålder indelas i åldersklasser. Indelningen i åldersklasser för bostäder och lokaler framgår av 1 kap. 8 § FTF och bilaga 2 till FTF.

Nybyggnadsår

När man klassificerar värdefaktorn ålder för hyreshus och ägarlägenhet är nybyggnadsåret det år då den övervägande delen av hyreshuset eller ägarlägenheten togs eller kunde ha tagits i bruk. Det tidigaste nybyggnadsåret som ska användas är 1929 (SKVFS 2018:8).

Till- eller ombyggnad och åtgärder som förlänger byggnadens livslängd

Om det har skett en till- eller ombyggnad under år 2018 eller tidigare utan att detta har beaktats vid en taxering, bör värdeåret bestämmas på nytt (SKV A 2018:11)

Vad som sagts om till- eller ombyggnad bör också gälla i fråga om andra åtgärder som förlänger byggnadens livslängd. Med sådana andra åtgärder avses (SKV A 2018:11)

• omläggning av tak
• fasadrenovering
• installation av hiss
• energieffektivisering
• byte till mer energisnåla fönster
• installation av värmeväxlare.

Det värdeår som bestämdes vid FFT 16 eller senare års SFT godtas normalt. Det är endast då det framkommer att byggnadens värdeår är felaktigt som en ny prövning av byggnadens värdeår ska ske. En sådan prövning kräver normalt tillgång till uppgifter om samtliga åtgärder som vidtagits på byggnaden efter nybyggnadsåret.

Beräkna värdeåret med ledning av nedlagda kostnader

En beräkning av värdeåret med ledning av de nedlagda kostnaderna kan i vissa fall bli missvisande. Det blir det om de kostnader som lagts ned vid till- och ombyggnaderna inte är jämförbara med de rekommenderade värdena för nybyggnadskostnaderna som gäller vid olika tidpunkter.

När man ska bestämma värdeåret för en värderingsenhet bör utgångspunkten vara att man har vidtagit normala reparations- och underhållsåtgärder. Reparations- och underhållsåtgärder bör endast beaktas till den del de förlänger värderingsenhetens återstående livslängd. Även om en värderingsenhet har ett kraftigt eftersatt underhåll bör man bortse från kostnader för att uppnå ett normalt underhållsläge för värderingsenheten (SKV A 2018:11).

Evakueringskostnader och hyresförluster till följd av ombyggnaden bör inte beaktas som ombyggnadskostnader. Detta bör även gälla kostnader för att avhjälpa sådana byggnadstekniska fel och brister som inte är att jämställa med modernisering (SKV A 2018:11).

Ombyggnadstillägg

Ombyggnadstillägg är den ökning av ett hyreshus sannolika återstående livslängd som uppkommer med hänsyn till gjorda om- och tillbyggnader. Genom ombyggnadstillägget beaktas omfattningen av och tidpunkten för till- eller ombyggnaderna (SKV A 2018:11).

Omfattningen av en till- eller ombyggnad bör hänföras till en av nedanstående tre grupper. Vilken grupp beror på kostnadens storlek i förhållande till nybyggnadskostnaden för ett hyreshus vid tiden för till- eller ombyggnaden (SKV A 2018:11).

Omfattningen av till- eller ombyggnader

Tabellen visar till vilken grupp som omfattningen av en till- eller ombyggnad bör hänföras till.

Grupp	Rubrik
Grupp 1	Till- och ombyggnadskostnaden överstiger 70 procent av nybyggnadskostnaden.
Grupp 2	Till- och ombyggnadskostnaden utgör 20–70 procent av nybyggnadskostnaden.
Grupp 3	Till- och ombyggnadskostnaden understiger 20 procent av nybyggnadskostnaden.

Begreppet till- och ombyggnad omfattar alla påtagliga byggnadsåtgärder som ökar byggnadens återstående livslängd, såsom större renoveringar och reparationer och större underhållsarbeten. Exempel på sådana byggnadsåtgärder är byte av tak, fasadrenovering, stambyte, stamrenovering och installation av hiss.

Beräkna nybyggnadskostnaden

När man ska beräkna nybyggnadskostnaden vid tidpunkten för till- eller ombyggnaden bör man använda de belopp som framgår av Skatteverkets allmänna råd. Dessa belopp avser nybyggnadskostnader för bostäder respektive lokaler för ordinära hyreshus (SKV A 2018:11). De belopp som anges i det allmänna rådet avser åren 2016, 2017 och 2018 .

I de nybyggnadskostnader som anges i det allmänna rådet ingår inte mervärdesskatt, men däremot ränta under byggtiden. Kostnaderna för till- och ombyggnad bör bestämmas på motsvarande sätt som för nybyggnadskostnaderna.

De rekommenderade nybyggnadskostnader som anges i Skatteverkets allmänna råd utgör genomsnittliga beräkningar för riket. Variationer förekommer med hänsyn till var i landet som byggnationen sker. Kostnaderna kan också variera med hänsyn till byggnadens standard.

Bestämma värdeåret för till- eller ombyggda hyreshus

Värdeåret för till- eller ombyggda hyreshus bör bestämmas med utgångspunkt i den grupp som till- eller ombyggnadskostnaden tillhör (SKV A 2018:11). Tabellen visar hur värdeåret bör bestämmas med hänsyn till vilken grupp som omfattningen av till- eller ombyggnaden hör till.

Grupp	Hur bör värdeåret bestämmas?
Grupp 1	Värdeåret bör bestämmas till till- eller ombyggnadsåret.
Grupp 2	Värdeåret bör jämkas genom att det värdeår som hyreshuset skulle ha haft om någon till- eller ombyggnad inte gjorts ökas med ett ombyggnadstillägg. Ombyggnadstillägget bör inte göras så stort att värdeåret blir detsamma som till- eller ombyggnadsåret.
Grupp 3	Värdeåret bör bestämmas till det senast gällande värdeåret för värderingsenheten.

Hyreshus och ägarlägenheter som har en väsentligt högre hyresnivå jämfört med hyreshus och ägarlägenheter av motsvarande ålder och belägenhet, har normalt byggts till eller om. En sådan högre hyresnivå bör därför föranleda en närmare utredning av byggnadens ålder.

Beräkna värdeåret för hyreshus

Nedanstående exempel visar hur man beräknar värdeåret för hyreshus där de angivna till- och ombyggnadskostnaderna är jämförbara med rekommenderade nybyggnadskostnader.

Exempel: ombyggt och renoverat bostadshyreshus

Ett bostadshyreshus är uppfört 1925 och ombyggt och renoverat 2016 för 17 000 000 kr. Den sammanlagda ytan för bostäder är 1 200 kvm.

Nybyggnadsåret bestäms till 1929 då det är det tidigaste nybyggnadsår som ska användas (SKVFS 2018:8). Ombyggnadskostnaden är 14 167  kr/kvm. Nybyggnadskostnaden för motsvarande hus 2016 bedöms till 16 600 kr/kvm. Ombyggnadskostnaden motsvarar alltså 14 167  kr / 16 600 kr = 85 procent av nybyggnadskostnaden. Eftersom ombyggnadskostnaden överstiger 70 procent av nybyggnadskostnaden hänförs ombyggnaden till grupp 1 och värdeåret fastställs till 2016 , det vill säga samma år som ombyggnadsåret.

Exempel: till- och ombyggt bostads- och lokalhyreshus

Ett hyreshus med bostäder och lokaler är uppfört 1912. 2017 byggdes hyreshuset till med 200 kvm lokaler samtidigt som befintliga bostäder och lokaler var föremål för ombyggnation. Den ursprungliga ytan för bostäder är 1 500 kvm och för lokaler 500 kvm. Tillbyggnadskostnaden uppgick till 4 200 000 kr. Ombyggnadskostnaden för bostäderna uppgick till 6 450 000 kr och för lokalerna till 3 345 000 kr. Den sammanlagda till- och ombyggnadskostnaden uppgick till 13 995 000 kr (4 200 000 kr + 6 450 000 kr + 3 345 000 kr). Den sammanlagda ytan för bostäder och lokaler är efter tillbyggnaden 2 200 kvm (1 500 kvm + 500 kvm + 200 kvm).

Nybyggnadsåret bestäms till 1929 då det är det tidigaste nybyggnadsår som ska användas (SKVFS 2018:8). Till- och ombyggnadskostnaden för lokalerna är 7 545 000 kr. Ombyggnadskostnaden för bostäderna är 6 450 000 kr. Byggnaden har alltså byggts till- och om för 13 995 000 kr vilket motsvarar 6 361 kr/kvm (13 995 000 kr/2 200 kvm). Nybyggnadskostnaden för motsvarande hus 2017 bedöms till 22 300 kr/kvm för lokalerna och 17 200 kr/kvm för bostäderna vilket i detta fall motsvarar en sammanlagd nybyggnadskostnad på 41 410 000 kr ((22 300 kr x 700 kvm) + (17 200 x 1 500 kvm)) eller 18 823 kr/kvm (41 410 000 kr/2 200 kvm). Till- och ombyggnadskostnaden uppgår till 6 361 kr/18 823 kr = 34 procent av nybyggnadskostnaden. Eftersom till- och ombyggnadskostnaden ligger i intervallet 20–70 procent av nybyggnadskostnaden hänför man till- och ombyggnaden till grupp 2. Därmed ska byggnadens värdeår jämkas.

Perioden mellan nybyggnadsåret och året för till- och ombyggnaden är 2017 - 1929 = 88 år. Ombyggnadstillägget blir då 34 procent av 88 år, det vill säga 30 år. Byggnadens värdeår bestäms utifrån nybyggnadsåret och ombyggnadstillägget till 1959 (29 + 30 = 59).

Exempel: ombyggt bostadshyreshus

Ett bostadshyreshus är uppfört 1956 och byggdes 1986 om för 1 800 000 kr. Den sammanlagda ytan för bostäder är 3 620 kvm.

Nybyggnadsåret är 1956. Ombyggnadskostnaden motsvarar 1 800 000 kr / 3 620 kvm = 497 kr/kvm. Nybyggnadskostnaden för motsvarande hus 1986 bedöms till 6 000 kr/kvm. Ombyggnadskostnaden motsvarar alltså 497 kr / 6 000 kr = 8 procent av nybyggnadskostnaden. Eftersom ombyggnadskostnaden understiger 20 procent av nybyggnadskostnaden hänför man ombyggnaden till grupp 3. Detta innebär att värdeåret inte ändras utan fastställs till 1956 vid denna taxering.

Exempel: till- och ombyggt lokalhyreshus

Ett lokalhyreshus är uppfört 1968. 1979 byggdes huset till för en kostnad om 350 kr/kvm. 1995 byggdes huset om för en kostnad om 1 600 kr/kvm.

Nybyggnadsåret är 1968. Nybyggnadskostnaden för motsvarande hus 1979 bedöms till 3 200 kr/kvm. Tillbyggnadskostnaden 1979 motsvarar alltså 350 kr / 3 200 kr = 11 procent av nybyggnadskostnaden 1979.

Nybyggnadskostnaden för motsvarande hus 1995 bedöms till 9 200 kr/kvm. Ombyggnadskostnaden 1995 motsvarar alltså 1 600 kr / 9 200 kr = 17 procent av nybyggnadskostnaden 1995.

Ingen av de ovanstående åtgärderna är så omfattande att de ensamma inte ska medföra någon ändring av byggnadens värdeår. Åtgärderna är dock tillsammans (11 + 17 = 28 % av nybyggnadskostnaden) så omfattande att byggnadens värdeår bör ändras på sådant sätt som anges nedan.

Perioden mellan nybyggnadsåret och året för tillbyggnaden är 79 - 68 = 11 år. Ombyggnadstillägget beräknas till 11 procent av 11 år = 1,21 år. Perioden mellan nybyggnadsåret och året för ombyggnaden är 95 - 68 = 27 år. Ombyggnadstillägget beräknas till 17 procent av 27 år = 4,59 år.

Med hänsyn till ombyggnadstilläggen för tillbyggnaden och ombyggnaden blir värdeåret 68 + 1,21 + 4,59 = 74. Värdeåret blir alltså 1974.

Tillbyggnad

Kostnaderna för en tillbyggnad bör inte beräknas till ett högre värde än vad en nybyggnad av motsvarande utrymme skulle ha kostat (SKV A 2018:11). I de fall tillbyggnadskostnaden överstiger normal nybyggnadskostnad enligt tabell för tillbyggnadsåret får byggnaden ett missvisande värdeår. Vid jämkning av byggnadens värdeår, dvs när omfattningen av tillbyggnationen hänförs till grupp 2, beräknas därför värdeåret på följande sätt.

Tillbyggnad med utrymmen som inte är likvärdiga

Då den befintliga byggnaden och tillbyggnaden inte är likvärdiga, bör man beräkna en normal nyproduktionskostnad för tillbyggnaden utifrån nybyggnadskostnad i tabell och därefter beräkna den genomsnittliga kostnaden per kvm för hela byggnadens yta. Beräknad kostnad per kvm för hela byggnaden relateras till nybyggnadskostnad för tillbyggnadsåret enligt tabell.

Exempel: tillbyggnad med en våning som inte är likvärdig med den befintliga

Byggnaden är uppförd 1970 och har en yta om 1 000 kvm. 1990 byggs byggnaden till med två våningar på totalt 2 000 kvm som inte är likvärdig med den befintliga våningen. Tillbyggnaden kostar 50 procent mer än vad som är normal nybyggnadskostnad 1990.

Nybyggnadskostnaden för motsvarande hus bedöms till 8 500 kr/kvm 1990. Normal nyproduktionskostnad för tillbyggnaden är alltså 8 500 kr/kvm x 2 000 kvm = 17 000 000 kr. Detta motsvarar en genomsnittlig kostnad per kvm för hela byggnaden om 17 000 000 kr / 3 000 kvm = 5 667 kr.

Den genomsnittliga kostnaden per kvm för hela byggnaden relateras till den normala nybyggnadskostnaden vid tillbyggnadsåret (5 667/8 500). Byggnaden hänförs därmed till grupp 2 (värdeåret ska jämkas). Resultatet av denna beräkning ska därefter multipliceras med skillnaden mellan nybyggnadsåret och tillbyggnadsåret. Sedan beräknar man det nya värdeåret genom att lägga till resultatet av beräkningen till det gamla värdeåret.

Värdeåret i detta exempel beräknas på följande sätt. 5 667 kr / 8 500 kr = 66,67 procent. Perioden mellan nybyggnadsåret och tillbyggnadsåret är 20 år. 66,67 procent av 20 år är 13,334 år. Det nya värdeåret blir då 1970 + 13 = 1983.

Tillbyggnad med likvärdiga utrymmen

Då den befintliga byggnaden och tillbyggnaden är likvärdiga, bör ny-och tillbyggnadsåret vägas samman med hänsyn till ytorna av den gamla och den nya delen (SKV A 2018:11). Det gäller i det fall då tillbyggnadskostnaden (per kvm) för hela byggnaden är högre än den normala nybyggnadskostnaden enligt tabell. Med likvärdiga utrymmen avses exempelvis en envåningsbyggnad med kontorsutrymmen som byggs till med en lika stor våning inrättad för motsvarande användning.

Exempel: tillbyggnad med en likvärdig våning

Byggnaden är uppförd 1986 och har en yta om 2 000 kvm. År 2002 byggs byggnaden till med en likvärdig våning på ca 2 000 kvm. Tillbyggnaden kostar 20 procent mer jämfört med vad som är normal nybyggnadskostnad 2002, t.ex. på grund av svårigheter att förstärka den ursprungliga stommen. Nybyggnadskostnaden för motsvarande byggnad uppgår till 11 000 kr/kvm år 2002.

Ny-och tillbyggnadsåret ska vägas samman med hänsyn till ytorna av den gamla och den nya delen. Det är 16 år mellan 1986 och 2002 och värdeåret för den tillbyggda byggnaden bör därmed bli 1994 (1986 + 8).

I de fall tillbyggnadskostnaden understiger den normala nybyggnadskostnaden enligt tabell för tillbyggnadsåret, ska värdeåret beräknas på samma sätt som i det första exemplet ovan, dvs den genomsnittliga tillbyggnadskostnaden per kvm för hela byggnaden relateras till den normala nybyggnadskostnaden enligt tabell vid tillbyggnadsåret.

Ombyggnad

Underhålls- och ombyggnadsåtgärder som endast avser sådana inredningsdetaljer som inte förlänger byggnadens återstående livslängd bör inte påverka byggnadens värdeår, även om avkastningsförmågan ökar.

En ombyggnad som innebär att de byggnadsdelar som omfattas av ombyggnaden förnyas i sin helhet får behandlas som en tillbyggnad. Detta innebär att nybyggnadsåret i dessa fall får gälla för de delar som inte byggts om och ombyggnadsåret får gälla för de delar som har byggts om.

Om kostnaderna för ombyggnationen överstiger motsvarande nybyggnadskostnad ska man inte använda den normala formeln för värdeårsberäkning.

När bara en del av byggnaden byggs om

Ibland byggs bara en del av byggnaden om medan resten av byggnaden inte blir föremål för någon ombyggnation. Detta måste man ta hänsyn till när man beräknar ett nytt värdeår. Då får man beräkna ett nytt värdeår för den del av byggnaden som har varit föremål för ombyggnation. Värdeåret för den ombyggda delen vägs sedan samman med nybyggnadsåret för den del av byggnaden som inte har byggts om.

Beräkna värdeåret för hyreshus som har byggts om

Nedanstående exempel visar hur man beräknar värdeåret då ett hyreshus byggs om. Det första exemplet visar hur man beräknar värdeåret då hela byggnaden byggs om till hög standard. Det andra exemplet visar hur man beräknar värdeåret då endast en del av byggnaden byggs om.

Exempel: ombyggnad av hela byggnaden till hög standard

Byggnaden är uppförd 1990 och har en yta om 3 000 kvm med normal bostadsstandard. År 2006 byggs hela byggnaden om till hög standard. Den genomsnittliga byggkostnaden för hög standard 2006 bedöms vara 15 000 kr/kvm. Av de kostnader som lagts ned på ombyggnationen bedöms 6 000 kr/kvm avse sådana åtgärder som inte förlänger byggnadens livslängd.

Eftersom ombyggnadskostnaden överstiger motsvarande kostnad för nybyggnation kan värdeåret inte beräknas i enlighet med den formel som man normalt använder när man ska beräkna ett nytt värdeår. I stället beräknar man hur stor del av ombyggnadskostnaden som är hänförlig till sådana åtgärder som förlänger byggnadens livslängd.

Av ombyggnadskostnaden på 15 000 kr/kvm så hänförs 6 000 kr/kvm till sådana åtgärder som inte förlänger byggnadens livslängd. Dessa åtgärder motsvarar 40 procent av den totala kostnaden för ombyggnationen. Detta innebär att 40 procent av byggnaden behåller sitt ursprungliga värdeår medan 60 procent av byggnaden får ett värdeår som motsvarar ombyggnadsåret.

När man väger samman de olika åtgärder som gjorts blir byggnadens nya värdeår 0,40 x 90 + 0,60 x 106 = 2000.

Exempel: ombyggnad av en del av byggnaden

Byggnaden är uppförd 1994 och har en yta om 5 000 kvm. 2008 sker en ombyggnad som innebär att endast 40 procent av byggnaden förnyas. Ombyggnadskostnaden 2008 är 16 000 000 kr. Nybyggnadskostnaden 2008 uppgår till 14 200 kr/kvm.

Eftersom ombyggnadskostnaden inte överstiger kostnaden för nybyggnation kan man använda den vanliga formeln när man beräknar värdeåret. Eftersom hela byggnaden inte har byggts om ska den beräkning som görs endast göras på den del som byggts om.

Eftersom endast 40 procent av byggnaden har byggts om blir ombyggnadskostnaden 16 000 000 kr / 2 000 kvm = 8 000 kr/kvm. Ombyggnadskostnaden motsvarar 8 000 kr / 14 200 kr = 56 procent av nybyggnadskostnaden 2008. Ombyggnaden hänförs därför till grupp 2. Perioden mellan byggnadens nybyggnadsår och ombyggnadsår är 14 år (2008 - 1994). Ombyggnadstillägget kan då beräknas till 8 år vilket motsvarar 56 procent av 14 år. Värdeåret för den ombyggda delen blir då 94 + 8 = 2002.

För att kunna bestämma värdeåret för hela byggnaden måste man väga samman det beräknade värdeåret för den ombyggda delen och byggnadens nybyggnadsår för den del av byggnaden som inte har byggts om. Värdeåret blir då 1994 x 0,60 + 102 x 0,4 = 97,2. Värdeåret blir då 1997.

Om en byggnad byggts om och till vid flera tillfällen

Om en byggnad har byggts till och om vid flera olika tillfällen kan värdeåret beräknas enligt följande formel:

V = Oo + K1/N1 (O1-Oo) + K2/N2 (O2-Oo) + Kn/Nn (On-Oo)

Variabel	Förklaring
Oo	nybyggnadsåret, dock tidigast 1929
O1	första till- eller ombyggnadstillfället efter 1929
O2	andra till- eller ombyggnadstillfället efter 1929
On	n:te till- eller ombyggnadstillfället efter 1929
K1	till- och ombyggnadskostnaden år O1
K2	till- och ombyggnadskostnaden år O2
Kn	till- och ombyggnadskostnaden år On
N1	nybyggnadskostnaden år O1
N2	nybyggnadskostnaden år O2
Nn	nybyggnadskostnaden år On

Om kvoten Kn/Nn är > 0,70 ska Oo ersättas med On.

Om kvoten K2/N2 är > 0,70 ska Oo ersättas med O2 och andra termen utgå.

Beräkna riktvärdet

Riktvärden för värderingsenheter som omfattar hyreshus och ägarlägenheter bestäms och redovisas enligt följande formel (1 kap. 9 § FTF):

R = N x H x f

Variabel	Förklaring
R	riktvärdet
N	H-nivåfaktorn för värdeområdet
H	hyran
f	kapitaliseringsfaktorn enligt HK-tabellen

För hyreshus och ägarlägenheter beräknar man riktvärdet genom att multiplicera hyran med den rekommenderade kapitaliseringsfaktorn i HK-tabellen och med H-nivåfaktorn för värdeområdet.

Beräkna värdet för hyreshus under uppförande

Värdet för ett hyreshus under uppförande ska bestämmas till hälften av nedlagda kostnader. Kostnaderna ska omräknas till det genomsnittliga kostnadsläge som gällde under andra året före taxeringsåret (7 kap. 12 § FTL).

Med nedlagda kostnader avses sådana kostnader som lagts ned för uppförandet av byggnaden och som är normala i förhållande till byggnadsåtgärdernas karaktär och omfattning. Med nedlagd kostnad avses även värdet av eget och annans oavlönade arbete (SKV A 2019:15). Moms (mervärdesskatt) ska däremot inte ingå i nedlagda kostnader.

I nedlagda kostnader bör således ingå kostnader för byggnaden som har lagts ned i samband med att byggnaden är under uppförande. Kostnader som därefter har lagts ned på en färdigställd byggnad ska däremot inte ingå. I nedlagda kostnader ska inte kostnader för mark, markarbeten och tillhörande arkitekt- och projekteringskostnader ingå.

Exempel på kostnader för byggnaden är:

• Byggmästeri, el- och VVS- installation i byggnaden, ventilation, målning, kreditiv (räntekostnad under byggtiden), byggledning, byggnadsprojektering m m.

Exempel på kostnader för marken är:

• Köpeskilling, markarbeten inklusive finplanering och tomtutrustning, räntekostnad (från förvärv till byggstart), fastighetsbildning, lagfart, detaljplan, geologiska utredningar och eventuella rivningskostnader.

Beräkna värdet för hyreshus under genomgripande ombyggnation

Ett hyreshus som är föremål för en genomgripande ombyggnation och där kvarvarande yta är obetydlig och byggnaden är helt eller i allt väsentligt evakuerad ska värderas såsom om byggnaden är under uppförande. En byggnad under uppförande bör vid kommande åldersklassificering betraktas som nybyggd. Detta framgår av Skatteverkets allmänna råd, SKV A 2019:15.

En byggnad under uppförande ska värderas till hälften av nedlagda kostnader 7 kap. 12 §.  I detta värde ingår även nedlagda kostnader för byggnadsstommen då en byggnad är under uppförande. Byggnadsvärdet för hyreshus under genomgripande ombyggnation bör bestämmas till hälften av nedlagda kostnader och eventuellt värde av befintlig stomme, jämför Kammarrättens i Stockholm dom mål nr 8429-16.  Vid beräkning av nedlagda kostnader får därmed restvärdet av hela stommen  anses ingå som en av delarna i nedlagda kostnader.

Restvärdet för hela stommen ska beaktas, alltså även för den del av byggnaden som inte är föremål för ombyggnation. Då hela byggnaden ska värderas i enlighet med vad som anges i 7 kap. 12 § FTL kan en kvarvarande del av byggnaden som är i drift under tiden för ombyggnation inte avkastningsvärderas. Det beror på att en avkastningsvärdering endast ska tillämpas för de byggnader som till övervägande del är färdigställda.