Justering för säregna förhållanden

Huvudprinciper som gäller för alla taxeringsenhetstyper

Om det förekommer värdefaktorer som inte särskilt har beaktats när man bestämmer riktvärdet för en taxeringsenhet, och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, så ska riktvärdet justeras. Detta kallas justering för säregna förhållanden. Det som justeras är taxeringsenhetens sammanlagda riktvärde, beräknat enligt 7 kap. 4 § FTL och utan att man beaktar den storlekskorrektion som beskrivs i 7 kap. 4 a § FTL.

Med påtaglig inverkan på marknadsvärdet menas när ett säreget förhållande föranleder att riktvärdet höjs eller sänks med minst 3 procent, dock minst 25 000 kr (7 kap. 5 § FTL).

Här beskrivs de huvudprinciper som tillämpas vid justering för säregna förhållanden och som gäller för samtliga taxeringsenhetstyper.

Beräkna justeringens storlek på en lantbruksenhet

När man beräknar justeringens storlek är utgångspunkten lantbruksenhetens sammanlagda riktvärde, utan avdrag eller påslag för storlekskorrektionen, om gränsen för det minsta justeringsbeloppet uppnåtts. Taxeringsvärdet för lantbruksenheten fastställs först när den beslutade storlekskorrektionen gjorts på det sammanlagda riktvärdet (med undantag för riktvärdet för småhus och tomtmark för sådan byggnad) och beloppet för justering för säreget förhållande därefter dragits av. Beloppet för justering för säreget förhållande beräknas på det totala riktvärdet före korrigeringen.

Redovisa större justeringsbelopp för ett småhus på en lantbruksenhet

Ibland är anledningen till en justering hänförlig till en viss bestämd del av lantbruksenheten, t.ex. en viss bestämd byggnad. I andra fall kan justeringen närmast hänföras till taxeringsenheten som helhet. I båda fallen ska justeringen av tekniska skäl ske på en eller flera av de värderingsenheter som ingår i taxeringsenheten.

I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten.

Om justeringsbeloppet för exempelvis ett småhus på en lantbruksenhet är större än riktvärdet för småhuset, bör man reducera andra värden i följande ordning:

1. riktvärdet för värderingsenheten avseende det aktuella småhuset
2. riktvärdet för tomtmarken till det aktuella småhuset
3. riktvärdena för övriga småhus inom lantbruksenheten
4. riktvärdena för tomtmark till övriga småhus inom lantbruksenheten
5. riktvärdena för ekonomibyggnader.

Om ytterligare en justering är nödvändig bör den göras på riktvärdena för åkermarken, betesmarken, den produktiva skogsmarken med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och det skogliga impedimentet inom lantbruksenheten, i proportion till storleken av dessa värden (SKV A 2019:14).

Observera att justeringen måste vara begränsad till den taxeringsenhet där byggnaden ingår.

Vanliga justeringsanledningar på en lantbruksenhet

Till ledning när man ska bedöma olika säregna förhållanden på en lantbruksenhet finns ett antal vanliga justeringsanledningar som beskrivs nedan. Justeringsanledningarna beskrivs under de ägoslag och byggnadstyper där de oftast förekommer.

Åkermark och betesmark

Nedan följer exempel på vanliga justeringsanledningar som förekommer på ägoslagen åkermark och betesmark.

Fruktträd

Justering av riktvärdet för fruktodlingar bör ske om odlingarna omfattar en areal om minst en hektar enligt tabellen nedan.

Värdena i tabellen avser områden i Syd- och Mellansverige som ur odlingssynpunkt är gynnsamt belägna. Tabellen anger värdet av justeringen i tkr.

Trädens ålder	Antal träd per hektar (odlingsyta)
	< 1 199 träd/ha	1 200– 2 299 träd/ha	2 300– 2 999 träd/ha	>3 000 träd/ha
1–5 år	-	-	110	180
6–10 år	15	50	110	180
11–15 år	20	40	50	120
16–20 år	5	20	35	90

För övriga områden bör lägre värden än dem i tabellen användas. Om fruktträden är av sämre beskaffenhet än normalt eller om bevattning saknas bör värdena i tabellen reduceras eller också ska en justering uteslutas helt (SKV A 2019:14).

Naturreservat

Naturreservat kan även beröra åkermark och betesmark. Exempel på sådana reservatbestämmelser är restriktioner som påverkar djurhållning och gödsling.

Om en ersättning för intrång p.g.a. naturreservatsbestämmelser har bestämts till ett belopp som motsvarar minskningen av marknadsvärdet på fastigheten, så måste ersättningen räknas om till 2018 års värdenivå för att kunna utgöra grund för en justering. Härefter bör den omräknade ersättningen reduceras till taxeringsvärdenivå (75 procent) för att storleken av justeringen ska kunna bestämmas. Man bör dock göra en justering med utgångspunkt från ersättningens storlek med stor försiktighet (SKV A 2019:14).

Paddock

Med paddock menas en anläggning som är iordningställd för träning av rid-, trav-, galopp-, dressyr- eller hopphästar. En paddock består i allmänhet av en sandtäckt markyta som är omgärdad av staket och som har belysning. Underlaget består av olika lager grus och sand. Normalt finns också avskiljande markdukar mot den underliggande markytan.

Justeringsbeloppet för en paddock kan uppskattas enligt följande tabell. Tabellen anger värdet av justeringen i tkr (SKV A 2019:14).

Storlek i kvm av iordningställd yta för paddock	S-nivåfaktor
	–4,80	5,00–9,50	10,0–
–399	45	75	110
400–799	65	110	150
800–1 299	90	150	220
1 300–1 799	140	240	340
1 800–2 199	175	295	415
Därutöver per 100 kvm	10	15	15

För större anläggningar, såsom ovalbanor för trav- och galopphästar, kan större justeringar bli aktuella.

Vattenskyddsområden

Cirka 75 procent av kommunerna skyddar sina kommunala vattentäkter genom särskilt inrättade vattenskyddsområden. Områdena består normalt av en primär och en sekundär skyddszon. Inom främst den primära skyddszonen gäller särskilda restriktioner för schaktningsarbeten, för hur man hanterar petroleumprodukter, använder bekämpningsmedel, ställer i ordning infiltrationsanläggningar och sprider gödsel m.m.

Åkermark inom den primära skyddszonen

Mark som ingår i ett vattenskyddsområde bör räknas som ett sådant säreget förhållande som kan medföra en justering för säregna förhållanden. Den mark som kan omfattas av en justering bör vara belägen inom den primära skyddszonen. När det är fråga om åkermark kan man förutsätta att användningsrestriktionerna är av sådan art och omfattning att en justering kan medges med upp till cirka 30 procent av värdet för marken som omfattas av restriktionerna.

Ekonomibyggnader och andra ägoslag inom den primära skyddszonen

Om den mark som ingår i den primära skyddszonen utgörs av andra ägoslag än åkermark bör restriktionerna inte anses medföra en så påtaglig inverkan på marknadsvärdet att någon justering för säregna förhållanden ska göras.

Restriktionerna bör inte heller – utan särskild utredning – anses ha en sådan inverkan på marknadsvärdet för ekonomibyggnader att någon justering för säregna förhållanden ska göras.

Produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och skogligt impediment

Nedan följer exempel på vanliga justeringsanledningar som förekommer på ägoslagen produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och skogligt impediment.

Naturreservat

För värderingsenhet som berörs av naturreservatsföreskrifter, vilka inte är av sådan karaktär att värderingsenheten ska indelas som produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, kan ändå en påtaglig inverkan på marknadsvärdet föreligga.

Exempel på naturreservatsföreskrifter som kan medföra justering för säregna förhållanden är permanent kvarlämnande av fröträd, krav på viss lövinblandning och begränsning i metodval för drivning (fällning, kvistning, kapning, mätning och transport) samt skogsvård. Sådana naturreservatsföreskrifter innebär mindre intrång och det bör därför krävas två eller flera naturreservatsföreskrifter i kombination för att de ska anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Innehållet i meddelade föreskrifter framgår av upprättad skötselplan.

Om en ersättning för intrång p.g.a. naturreservatsbestämmelser har bestämts till ett belopp som motsvarar minskningen av marknadsvärdet på fastigheten, så måste ersättningen räknas om till 2018 års värdenivå för att kunna utgöra grund för en justering. Härefter bör den omräknade ersättningen reduceras till taxeringsvärdenivå (75 procent) för att storleken av justeringen ska kunna bestämmas. Man bör dock göra en justering med utgångspunkt från ersättningens storlek med stor försiktighet (SKV A 2019:14).

Vem beslutar om att bilda naturreservat?

Det är länsstyrelsen eller kommunen som tar fram ett förslag till beslut om att bilda naturreservat. Förslaget ska innehålla syfte, förvaltningsinriktning, skäl, föreskrifter och en skötselplan. Länsstyrelsen ska registrera beslut, även kommunala beslut, om naturreservat i det nationella naturvårdsregistret (NVC).

Vad gäller kommunala beslut sker detta i samråd med länsstyrelsen. Länsstyrelsen är vid överklagande av kommunala beslut om naturreservat remissinstans.

Beslut om att bilda naturreservat fattas med stöd av 7 kap. 4-6 §§ miljöbalken och när det gäller att fastställa ordningsföreskrifter enligt 7 kap. 30 § miljöbalken och 22 § förordningen (1998:1252) om områdesskydd enligt miljöbalken m.m. (länsstyrelsen). Beslut om skötselplan fattas enligt 3 § förordningen (1998:1252) om områdesskydd enligt miljöbalken m.m.

Avtal om intrångsersättning träffas i flertalet fall innan det slutliga reservatsbeslutet och överenskommelsen träffas då med utgångspunkt från ett förslag till föreskrifter.

Ersättningsbeslut måste vara beslutade.

Naturvårdsområden

Naturvårdsområden är en svagare skyddsform än naturreservat, vilket innebär att den pågående markanvändningen inte ska försvåras avsevärt om området klassas utifrån denna skyddsform. Föreskrifter som gäller för naturvårdsområden bör normalt inte påverka marknadsvärdet av produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner med växande skog så påtagligt att justering för säregna förhållanden bör bli aktuell (SKV A 2019:14).

Natura 2000-områden

Områden vars natur är värdefull ur ett EU-perspektiv ska ingå i Natura 2000, vilket innebär att de klassas som områden med särskilda skydds- eller bevarandevärden. Dessa områden ska ha en bevarandeplan som pekar ut naturvärdena och beskriver vad som krävs för att värdena långsiktigt ska kunna bestå.

Natura 2000-område med avverkningsförbud bör anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Markägaren bör kunna visa ett förbud från länsstyrelsen mot att avverka inom Natura 2000-området.

Justeringsbeloppet bör bestämmas till skillnaden av riktvärdet för produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner (SKV A 2019:14).

Biotopskyddsområden

Ett biotopskyddsområde innebär normalt att avverkningsförbud råder. Biotopskyddsområde som är mindre än 0,5 hektar bör normalt inte ensamt anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet (SKV A 2019:14).

Nyckelbiotoper

Nyckelbiotoper är skogsområden med mycket höga naturvärden, däremot omfattas de inte av något formellt avverkningsförbud enligt lag. Om skogsägaren har certifierat skogsmarken kan det i praktiken innebära att nyckelbiotopen inte får avverkas. Samråd med Skogsstyrelsen krävs innan man vidtar olika skogsbruksåtgärder. En bedömning får göras från fall till fall där man bedömer inverkan av de restriktioner som finns.

Naturvårdsavtal som är inskrivna hos en myndighet

En fastighetsägare kan träffa avtal med staten (Skogsstyrelsen) som syftar till att bevara eller utveckla ett områdes naturvärden, ett s.k. naturvårdsavtal. Ett naturvårdsavtal är ett civilrättsligt avtal mellan staten och markägaren och avtalet träffas normalt på 50 år, ibland kortare tid. Naturvårdsavtal som träffats efter 1 januari 1999 anses som nyttjanderätt. Om ett sådant avtal är inskrivet hos inskrivningsmyndigheten anses det vara känt av en ny ägare till fastigheten och kan alltså åberopas mot denna. En justering för naturvårdsavtal kan endast bli aktuell då naturvårdsavtalet är inskrivet hos inskrivningsmyndigheten. Justeringsbeloppets storlek får bestämmas från fall till fall utifrån den belastning som avtalet innebär och den återstående avtalstiden.

Frivilliga avsättningar

En del fastighetsägare har frivilligt och på eget initiativ avsatt områden där de själva inom ramen för skogscertifiering påtagit sig vissa begränsningar i skötseln av skogen som därför inte ger optimal avkastning. Skötseln kan i dessa fall likna den skogsskötsel som bedrivs inom ett naturreservat. Sådana självpåtagna begränsningar motiverar inte någon justering av riktvärdet, såvida de inte tryggas genom servitut eller offentligrättsliga regler, t.ex. naturreservat eller skyddsbestämmelser enligt PBL.

Stort lövinslag

Om lövinslaget väsentligt avviker från vad som är normalt inom värdeområdet kan detta inverka påtagligt på marknadsvärdet. Med väsentlig avvikelse bör avses minst 25 procentenheter. Frågan om en väsentlig avvikelse föreligger bör avgöras med ledning av värderingen av virkesförrådet av övriga lövträd inom värdeområdet.

För att avgöra om en justering ska göras ska man först beräkna skillnaden mellan å ena sidan värdet, beräknat enligt tillämplig skogstabell S med ledning av för värdeområdet genomsnittliga förhållanden vad gäller lövandelen, och å andra sidan värdet, beräknat enligt samma tabell efter de förhållanden som råder på värderingsenheten. För att en justering ska göras bör skillnaden mellan dessa värden uppgå till minst skillnaden i värde mellan den tillämpade virkesförrådsklassen i skogstabell M och den närmast lägre eller högre klassen i denna tabell.

Om boniteten (tillväxten) avviker väsentligt bör man kunna göra en justering efter motsvarande princip (SKV A 2019:14).

Exempel: justering för avvikande lövandel

En fastighet i Mora kommun ligger i värdeområde 2006 och består av 6 hektar produktiv skogsmark (utan avverkningsrestriktioner) med ett virkesförråd på 174 m3sk/ha (virkesförrådsklass 7). Fastighetsägaren yrkar justering för avvikande lövandel eftersom virkesförrådet till 90 procent består av björk. Exemplet bygger på de förutsättningar som gällde vid 2017 års allmänna fastighetstaxering av lantbruksenheter.

• I skogsbeskrivningen kontrolleras först vad som är normal lövandel i värdeområdet. I detta värdeområde är normalt virkesförråd 115 m3sk barr och 11 m3sk löv. Lövinslaget uppgår alltså till cirka 9 procent. Avvikelsen är alltså minst 25 procentenheter, och den avvikande lövandelen kan därför ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.
• Den maskinella beräkningen av värdet enligt lilla modellen (den värderingsmodell som används vid beräkning av riktvärde för skog upp till 30 hektar) bygger på förutsättningen att för värdeområdet normala förhållanden gäller för bonitet och lövandel. För att avgöra om justering bör ske ska man först bestämma Fs-faktorn beräknad enligt skogstabell S utifrån genomsnittliga förhållanden för värdeområdet samt utifrån de förhållanden som gäller för fastigheten i fråga.
• Det relativa hektarvärdet beräknat med ledning av för värdeområdet genomsnittliga förhållanden vad gäller lövandelen är: Fs = 124,6 + 1 115,48 + 67,84 = 1 307,92 .
• Den tabell som är tillämplig är Skogstabell S, område 3. Utgå från bonitetsklass C. Virkesförråd barr är 10 procent av 174 m3sk = 17 m3sk/ha medan den övriga delen av förrådet utgörs av lövträd, det vill säga 157 m3sk/ha. Fs-faktorn räknas fram enligt den formel som anges i 1 kap. 22 § FTF: Fs = K1 + (K2 x Vfbarr) + (K3 x Vflöv) eller 124,6 + 120,02 + 664,68 = 909,3 . Detta värde är det relativa hektarvärdet beräknat med ledning av den i exemplet aktuella fastigheten.
• Skillnaden i relativt hektarvärde vid tillämpningen av skogstabell S uppgår till 1 307,92 – 909,3 = 398,62
• I den maskinella beräkningen har värdet beräknats med ledning av virkesförrådsklass 7 i skogstabell M. Det relativa hektarvärdet i denna klass är för W län 1 290.
• Det relativa hektarvärdet beräknat med ledning av virkesförrådsklass 6 i skogstabell M uppgår till 1 150.
• Skillnaden i relativt hektarvärde mellan virkesförrådsklass 7 och 6 är 1 290 – 1 150 = 140
• För att en justering ska göras ska skillnaden i värde vid tillämpning av skogstabell S vara minst lika stor som skillnaden i värde vid tillämpning av skogstabell M. Skillnaden i värde vid tillämpning av skogstabell S är här 398,62 och skillnaden i värde vid tillämpning av skogstabell M är 140. Då skillnaden i värde vid tillämpning av skogstabell S i detta exempel överstiger skillnaden i värde vid tillämpning av skogstabell M kan en justering göras.
• Det relativa hektarvärde som beräknats enligt skogstabell S (909,3) ska jämföras med det relativa hektarvärde som använts i den maskinella beräkningen (1 290). Manuellt beräknat relativt hektarvärde uppgår till cirka 70 procent (909/1 290) av det maskinellt beräknade värdet.

Justeringsbeloppet bör bestämmas till 30 procent av maskinellt beräknat riktvärde. I exemplet var riktvärdet före justering 224 000 kr ((1 290 kr x 6 ha) x nivåfaktor 29). Justeringsbeloppet blir således 67 000 kr.

Extremt markutnyttjande med stöd av allemansrätten

Ägare till markområden som ligger i anslutning till stora bebyggelseområden kan i speciella fall tvingas till mycket betydande restriktioner eller olägenheter i skötseln av skogsbruket. Om restriktionerna eller olägenheterna inte har kommit till uttryck i t.ex. reservatföreskrifter eller områdesbestämmelser så kan det i extrema fall anses medföra en påtaglig inverkan på marknadsvärdet för den produktiva skogsmarken (utan avverkningsrestriktioner) på fastigheten (SKV A 2019:14).

Om marken med stöd av allemansrätten har utnyttjats hårt och det finns avtal eller överenskommelser om att en särskild hänsyn måste tas vid skötseln av skogsbruket, så bör en justering av värdet för den berörda produktiva skogsmarken (utan avverkningsrestriktioner) medges med cirka 25 procent. Detta bör dock inte gälla om det finns ett undertecknat naturvårdsavtal eller andra avtal som medför att fastighetsägaren får en ersättning för att bedriva skogsbruk med viss skötselhänsyn.

Skogsskador

Vilt-, insekts-, svamp- och andra skogsskador bör föranleda justering av riktvärdet i de fall skadorna är särskilt omfattande i förhållande till vad som förekommer inom värdeområdet. Vid beräkningen av riktvärdet bör värdet för den av fastighetsägaren angivna skogsskadade volymen sättas ned med högst 50 procent (SKV A 2019:14).

Exempel: justering för skogsskador

En fastighet i Östersunds kommun ligger i värdeområde 2314 och består av 10 hektar produktiv skogsmark (utan avverkningsrestriktioner) med ett virkesförråd på 150 m3sk/ha. Ett massivt svampangrepp har förstört 1 200 m3sk.

Riktvärdet för den totala volymen = 324 000 kr (150 m3sk/ha). Värdet av den skogsskadade volymen får sättas ned med högst 50 procent.

• Först räknar man fram värdet per skogskubikmeter = 216 kr (324 000 kr/1 500 m3sk)
• Därefter beräknar man värdet av den skogsskadade volymen = 1 200 x 216 = 259 200 kr 
• Justeringsbeloppet = 259 200 x 0,50 (högst) = 129 600 kr.

Avrundat justeringsbelopp blir 130 000 kr.

Skogsfastigheter på öar

För produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner som är belägen på öar utan fast landförbindelse bör justering för säregna förhållanden ske på grund av ökade kostnader för avverkning, transporter och återväxtåtgärder.

Justeringsbeloppet bör beräknas genom att riktvärdet för sådan skogsmark minskas med 25 procent (SKV A 2019:14).

Paddock

Justeringsanledningen beskrivs under åkermark och betesmark.

Vattenskyddsområden

Justeringsanledningen beskrivs under åkermark och betesmark.

Produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner

Nedan följer exempel på justeringsanledningar som förekommer på ägoslaget produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, d.v.s. produktiva skogsområden som omfattas av naturreservatsföreskrifter eller biotopsskydd.

Naturreservat måste vara beslutade för att kunna indelas i det nya ägoslaget. Det räcker med andra ord inte att det finns ett ersättningsbeslut om bildande av naturreservat. I ett sådant fall kan det istället bli aktuellt med en justering för säreget förhållande på ägoslaget produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner.

Paddock

Justeringsanledningen beskrivs under åkermark och betesmark.

Vattenskyddsområden

Justeringsanledningen beskrivs under åkermark och betesmark.

Tomtmark

Småhus och tomtmark för småhus kan ingå i en lantbruksenhet (4 kap. 5 § FTL).

För tomtmark för småhus gäller samma regler och bedömningar vid justering för säregna förhållanden, oavsett om värderingsenheten med tomtmark ska ingå i en lantbruksenhet eller i en egen småhusenhet.

Exempel på vanliga justeringsanledningar som förekommer för tomtmark till småhus som ingår i en lantbruksenhet finns i avsnitt 7.5 i SKV A 2019:14.

Läs mer om justering för säregna förhållanden för tomtmark.

Väntetid vid fördröjd byggnation

Följande allmänna råd ska tillämpas vid taxeringen av lantbruksenheter FFT 2020

Med väntetid bör avses tid innan byggnation får påbörjas. Väntetid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som gäller vid taxeringsårets ingång.

Justering för väntetid bör göras med ledning av nedanstående tabell över nedräkningsfaktorer. Justeringens storlek bör bestämmas till skillnaden mellan riktvärdet (för tomtmark till småhusenhet) och riktvärdet multiplicerat med nedräkningsfaktorn enligt nedanstående tabell (SKV A 2019:14).

Väntetid (år)	Nedräkningsfaktor
1	0.95
2-3	0.90
4-5	0.85
6-10	0.80
>10	0.70

Småhus

Småhus och tomtmark för småhus kan ingå i en lantbruksenhet (4 kap. 5 § FTL).

För småhus gäller samma regler och bedömningar vid justering för säregna förhållanden, oavsett om värderingsenheten med småhus ska ingå i en lantbruksenhet eller i en egen småhusenhet.

Exempel på vanliga justeringsanledningar som förekommer för småhus som ingår i en lantbruksenhet finns i avsnitt 7.6 i SKV A 2019:14.

Läs mer om justering för säregna förhållanden för småhus.

Slott och liknande byggnader på en lantbruksenhet

På en del lantbruksenheter finns ibland slott eller liknande byggnader som är kulturhistoriskt värdefulla ur en allmän synpunkt, d.v.s. utan att byggnaderna har förklarats som byggnadsminne eller motsvarande med stöd av lagstiftning. Dessa byggnader medför oftast betydande kostnader för framför allt underhållsarbeten, kostnader som ofta förutses öka i framtiden. För närvarande kan byggnadens ägare och exempelvis länsantikvarien komma överens om hur byggnaden ska bevaras för framtiden. Dessa överenskommelser bygger i regel inte på några formella grunder. Om byggnaden vansköts kan det bli aktuellt att fatta ett beslut om byggnadsminnesförklaring. En justering för säregna förhållanden kan bli aktuell i de fall man bedömer att det är kulturhistoriskt önskvärt att bevara en byggnad av detta slag och det står klart – t.ex. genom en kostnadskalkyl – att onormala kostnader är sannolika på grund av eftersatt underhåll, onormala framtida drifts- och underhållskostnader, stora bostadsbyggnader, rivningsförbud, vägrat rivningslov eller skyddsbestämmelser.

Bostadsbyggnad sammanbyggd med ekonomibyggnad

Om ett småhus är sammanbyggt med en ekonomibyggnad för djurskötsel eller som till mindre del är inrättad för djurskötsel, kan detta ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet (SKV A 2019:14). Det är ekonomibyggnadens belägenhet som medför olägenheter i form av lukt, flugor med mera.

Justeringens storlek får bedömas från fall till fall beroende på hur stora olägenheterna är. Vid stora olägenheter kan en justering medges med cirka 15–20 procent av summan av riktvärdena för tomtmarken och småhuset. Om olägenheterna bedöms vara av ringa karaktär kan en justering medges med cirka 5–10 procent av motsvarande värde.

Ekonomibyggnader

Nedan följer exempel på vanliga justeringsanledningar som förekommer för byggnadstypen ekonomibyggnader.

Djurstall och växthus

Riktvärdena är framtagna med utgångspunkt från produktionskostnader för ekonomibyggnader som är uppförda genom entreprenad. För djurstallen har man dessutom beaktat att mindre stall inte är lika rationella som stall som är större, d.v.s. stall med en byggnadsyta på över 300 kvm på marken. Investeringar i mindre stall med högre produktionskostnader per kvadratmeter har relativt sett lägre genomslagskraft på marknadsvärdet.

När man klassificerar värdefaktorn beskaffenhet för djurstall (byggnadskategoriklass 21–26 och 28), växthus (byggnadskategori 51–53) och ridhus (byggnadskategoriklass 34) tar man hänsyn till normalt förekommande byggnadsmaterial och utrustning. Klassificeringen förutsätter att byggnadens konstruktion och utförande är normal och anpassad till den utrustning som finns i byggnaden. Om byggnaden avviker betydande från dessa normalförhållanden kan en justering bli aktuell. Djurstall, växthus och ridhus kan således uppvisa mycket varierande konstruktioner och utföranden.

Justeringens storlek för djurstall och växthus med speciell konstruktion

I de fall ett djurstall, växthus eller ridhus har en speciell konstruktion bör riktvärdet justeras med ett belopp som motsvarar skillnaden mellan riktvärdet och det värde som bestämts med ledning av en produktionskostnadsberäkning. Vid en sådan beräkning bör man använda de om- och nedräkningsfaktorer som finns angivna i SKV A 2019:14.

Överloppsbyggnader

Vid bl.a. omställningen inom jordbruket händer det att vissa ekonomibyggnader inte längre används (överloppsbyggnader). Om en ekonomibyggnad inte anses behövas för jordbruksdriften och inte kan förväntas bli behövd inom 3–5 år, bör den värderas på samma sätt som ekonomibyggnader som tillhör byggnadskategoriklass 11. Ekonomibyggnadsvärdet bör därvid justeras med ett belopp som högst motsvarar skillnaden mellan riktvärdet och motsvarande riktvärde för byggnadskategoriklass 11. Om det är uppenbart att byggnaderna inte heller förväntas behövas vid någon annan driftsinriktning inom lantbruket eller för något ändamål utanför lantbruket, bör värdet justeras till 0 (SKV A 2019:14).

Som exempel på överloppsbyggnader kan nämnas kostall som står tomma på grund av avsaknad av mjölkkvot och där det inte heller finns någon möjlighet att förvärva en sådan, samt att det inte finns en alternativ användning.

Rivningskostnader

En saneringsmogen byggnad bör normalt åsättas värdet noll. För att en byggnad ska förutsättas ha ett negativt värde bör följande två krav vara uppfyllda:

• ett föreläggande om rivning har meddelats eller en rivning är nödvändig av andra skäl och måste ske inom kort
• storleken på rivningskostnaderna är utredda.

Justeringens storlek bör uppskattas till en tredjedel av de beräknade rivningskostnaderna, nedräknade till 2018 års kostnadsnivå (SKV A 2019:14).

Vattenskyddsområden

Justeringsanledningen beskrivs under åkermark och betesmark.