Beräkna anskaffningsvärdet på en byggnad

Uppföra en byggnad

Om man uppför en byggnad är anskaffningsvärdet utgiften man har för att uppföra byggnaden (19 kap. 8 § IL).

Underlaget för avskrivning beräknas utifrån samtliga utgifter för uppförandet av byggnaden som är nöd­vändiga för byggnadens allmänna funktioner: projektering, arkitektarvode, utgifter för schaktning, pålning för grund, grund, byggnad, led­ningar för vatten, avlopp, elektrisk ström, gas o.s.v. Underlaget för värdeminskning kan senare ökas med utgifter för för­bättringar.

Ränteutgifter enligt 24 kap. 2 § första stycket IL ska inte räknas in i anskaffningsvärdet för tillgångar som avses i bl.a. 19 kap. IL (14 kap. 16 a § IL). Läs om vilka ränteutgifter som avses i 24 kap. 2 § IL. Bestämmelsen i 14 kap. 16 a § IL tillämpas första gången för beskattningsår (eller räkenskapsår för svenska handelsbolag) som börjar efter den 31 december 2018. Sådana räntor som sedan tidigare ingår i anskaffningsvärdet berörs inte (prop. 2017/18:245 s. 151 och s. 387).

I anskaffningsvärdet för en byggnad som är avsedd för något annat än bostadsändamål, ska utgifter för byggnads­inven­ta­rier inte ingå.

När ska gatukostnadsersättning ingå?

En fastighetsägare kan i vissa fall bli skyldig att betala en s.k. gatukostnadsersättning, kostnader för gator och andra allmänna platser som är avsedda att tillgodose ett visst områdes behov av allmänna platser. Gatukostnadsersättningen ska i vissa fall räknas till byggnadens anskaffningsvärde, t.ex. när den är en förutsättning för att få bygglov. Om gatukostnadsersättningen betalas av ägaren till en obebyggd näringsfastighet, eller i samband med att denna skaffar sådan mark, ska ersättningen i stället räknas som en del av anskaffningsutgiften för marken. Skatteverket anser att gatukostnadsersättningen i vissa fall i stället kan komma att ses som anskaffningsutgift för markanläggning.

Vad utgör en till- och ombyggnad?

Till anskaffningsvärdet för en byggnad ska också utgifter för till- och ombyggnad räknas in (19 kap. 13 § IL).

Begreppen tillbyggnad, eller nybyggnad, är till inne­börden relativt klara. En tillbyggnad kan t.ex. ske genom att huskroppen utvidgas i markplan (jfr RÅ 1987 ref. 87) eller genom att nya våningsplan uppförs i höjdled. Begreppet ombyggnad är där­emot inte lika klart.

Ombyggnad

­­En ombyggnad före­ligger t.ex. när en byggnads användningsområde vä­sentligt för­ändras (se t.ex. en verkstadslokal som blir bostadshus, RÅ 1966 Fi 387). Det kan i vissa fall röra sig om en ombygg­nad även då bygg­nadskonstruktionen eller planlösningen inte ändras. Att byta ut bärande byggnads­delar kan anses tillräckligt för att det ska vara fråga om en om­byggnad. Då måste det dock handla om fler än enstaka byggnads­delar, an­nars räknas utgiften till reparation och un­derhåll.

Här kan du läsa mer om gränsdragningen mellan vad som utgör ombyggnad och reparation och underhåll.

Det utvidgade reparationsbegreppet

Vissa ändringsarbeten som har ombyggnadskaraktär får omedelbart dras av som reparationsarbete (det s.k. utvidgade reparationsbegreppet). Detta oavsett om utgifterna rent tekniskt räknas till ombyggnation och de i räkenskaperna dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Här kan du läsa mer om det utvidgade reparationsbegreppet och i vilka situationer det kan bli tillämpligt. Utgifter som dragits av p.g.a. denna bestämmelse får inte inräknas i anskaffningsvärdet.

Anslutningsavgifter och anläggningsbidrag

Anslutningsavgifter och anläggningsbidrag regleras i 18 kap. 1 § andra stycket IL. För sådana avgifter och bidrag som avser en nyttighet som är knuten till en fastighet och inte till ägaren personligen gäller avskrivningsreglerna för inventarier. Skatteverket anser att den gatukostnadsersättning som ägaren till en bebyggd näringsfastighet betalar till kommunen ska ses som ett anläggningsbidrag och därför behandlas enligt reglerna för inventarier.

I vilka fall hänförs solcellsanläggning till byggnad

Om en solcellsanläggning är placerad på en näringsfastighet hör anläggningen till näringsfastigheten. Någon bedömning av om de allmänna näringskriterierna, t.ex. vinstsyfte, är uppfyllda ska då inte göras eftersom innehav av näringsfastigheter alltid räknas som näringsverksamhet enligt 13 kap. 1 § IL.

En solcellsanläggning på en byggnad som betjänar byggnaden med el räknas till byggnaden. Med ”betjänar en byggnad” avses att syftet med solcellsanläggningen är att reducera kostnaderna för elektrisk ström i byggnaden. Om i ett sådant fall elektrisk ström matas ut på det externa elnätet och säljs har det ingen betydelse om all ström säljs eller om endast överskottet säljs.

Om en solcellsanläggning är placerad på en byggnad på en näringsfastighet där den producerade elen helt eller delvis används i byggnaden så utgör anläggningen ett byggnadstillbehör enligt 2 kap. 2 § JB till den byggnaden. Detta oavsett om elen även används för en mangårdsbyggnad eller andra byggnader på näringsfastigheten. Anskaffningsutgiften för solcellsanläggningen ska därför i sin helhet hänföras till näringsfastigheten och räknas in i anskaffningsutgiften för byggnaden förutsatt att anläggningen inte uppfyller förutsättningarna för att hänföras till byggnadsinventarier (jfr HFD 2017 ref. 36).

Om en solcellsanläggning är placerad på en byggnad på näringsfastigheten, men inte till någon del betjänar den byggnaden, utan helt och hållet betjänar en eller flera andra byggnader på näringsfastigheten, så ska anläggningen istället hänföras till den eller de byggnader som den betjänar (jfr RÅ 1968 Fi 1009 och NJA 1985 s. 232). Detsamma gäller en fristående solcellsanläggning som betjänar en eller flera byggnader (jfr NJA 1985 s. 232).

Om en solcellsanläggning i en byggnad direkt tjänar den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden är anläggningen byggnadsinventarier enligt 19 kap. 19 § IL. Anläggningen får då inte till någon del tjäna byggnadens allmänna användning, dvs. den elektriska ström som anläggningen genererar ska direkt och uteslutande användas för den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden. Med ”direkt” avses att elen förbrukas i samband med att den produceras eller lagras på batteri för senare förbrukning.

Av en ansökan om förhandsbesked framgår att en solcellsanläggning ska monteras på taket på en ekonomibyggnad och att den el som produceras i anläggningen bl.a. kommer att användas för att värma upp den i byggnaden belägna gårdsverkstaden. Anläggningen skulle därutöver användas för att värma upp mangårdsbyggnaden, ett uthyrt småhus och driften av en torkanläggning. Vidare skulle överskottselen säljas på marknaden. HFD uttalar bl.a. att den el som produceras i solcellsanläggningen ska användas i flera byggnader för olika ändamål. Överskottet ska säljas på marknaden. Anläggningen är således inte avsedd att tillgodose ett särskilt behov av el i den bedrivna lantbruksverksamheten. Med hänsyn härtill uppfyller anläggningen inte förutsättningarna för att hänföras till byggnadsinventarier (HFD 2017 ref. 36).

Har en solcellsanläggning fått ett byggnadsvärde vid fastighetstaxeringen är den i stället byggnadsinventarier enligt 19 kap. 21 § IL.

En solcellsanläggning på en byggnad eller en fristående solcellsanläggning som endast betjänar annan anläggning (än byggnad) hänförs till inventarier.

En solcellsanläggning på en ekonomibyggnad som uteslutande betjänar en privatbostadsfastighet hänförs till ekonomibyggnaden.

Förvärva en byggnad

När en byggnad förvärvas – genom köp, byte eller på liknande sätt – är anskaffningsvärdet lika med utgiften för förvärvet (19 kap. 9 § IL). I anskaffningsvärdet för en byggnad som är avsedd för något annat än bostadsändamål, ska utgifter för byggnads­inven­ta­rier inte ingå.

I samband med köp ingår förvärvarens utgift för stämpelskatt avseende lagfart, till den del den avser byggnaden, i anskaffningsvärdet för byggnaden (jfr RÅ 1958 ref. 19 och RÅ 1962 ref. 60).

Förvärva en byggnad tillsammans med mark

Om en byggnad förvärvas tillsammans med den mark som den ligger på måste en uppdelning ske i byggnadsvärde respektive markvärde enligt en viss modell. Detta eftersom man inte kan göra värdeminskningsavdrag på mark. Utgångspunkten för uppdelningen är byggnadens andel av det totala taxeringsvärdet. Ersättning för industritillbehör ska räknas bort före beräkningen. Om ersättningen för byggnaden också inkluderar ersättning för byggnadsinventarier ska värdet för byggnaden minskas med värdet för dessa inventarier. Reglerna om hur uppdelningen ska göras finns i 19 kap. 11 § IL.

Vid beräkning av värdeminskningsavdrag för en byggnad som förvärvas tillsammans med en tomträtt får hela utgiften för förvärvet hänföras till byggnaden (se HFD 2017 ref. 70).

När byggnadsinventarier ingår i förvärvet

Om det belopp som avser byggnaden även omfattar byggnadsinventarier är anskaffningsvärdet för byggnaden lika med beloppet minskat med ersättningen för dessa inventarier (19 kap. 11 § tredje stycket IL).

Förvärva en byggnad genom fastighetsreglering

En byggnad kan också förvärvas genom s.k. fastighetsreglering (5 kap. FBL) och uppdelning i lotter genom klyvning (11 kap. FBL).

När en fastighet överförs genom fastighetsreglering får den som förvärvar fastigheten till viss del lägga till den kontanta ersättningen till underlaget för värdeminskningsavdrag på byggnader, skogsavdrag och avdrag för substansminskning. Den kontanta ersättningen ska fördelas utifrån marknadsvärdet på respektive förvärvad tillgång.

Vid en fastighetsreglering påverkas normalt även omkostnadsbeloppet och dess fördelning mellan olika tillgångsslag. Omkostnadsbeloppet som avser den del av fastigheten som genom fastighetsregleringen överförts till någon annan, ska fördelas om på mark, byggnader, skog och produktiv skogsmark samt naturtillgångar som erhållits genom fastighetsregleringen. Fördelningen ska göras utifrån marknadsvärdena. Se vidare Skatteverkets ställningstagande Värdeminskning i samband med fastighetsreglering.

När en fastighet delas i lotter

När en fastighet delas i lotter genom klyvning får köparen lägga den del av den kontanta ersättningen som belöper på respektive förvärvad tillgång till grund för skogsavdrag, avdrag för substansminskning och värdeminskningsavdrag på byggnader, utifrån marknadsvärdena på respektive tillgång.

Vid en delning i lotter påverkas normalt även omkostnadsbeloppet och dess fördelning mellan olika tillgångsslag. Omkostnadsbeloppet som avser den del av fastigheten som genom uppdelning i lotter överförts till en annan del, ska fördelas om på mark, byggnader, skog och produktiv skogsmark samt naturtillgångar som erhållits genom klyvningen. Fördelningen ska görs utifrån marknadsvärdena. Se vidare Skatteverkets ställningstagande Värdeminskningsavdrag i samband med klyvning.

Reparationer av andelshus

I vissa fall går det inte att göra direkt avdrag för reparationer och underhåll som avser ett andelshus (19 kap. 3 § IL). Utgifterna ska i stället läggas till anskaffningsutgiften (19 kap. 13 § IL).

Byggnadsarbeten med statliga räntebidrag

För byggnadsarbeten med statliga rän­tebidrag gäller särskilda regler för avdrag för reparationer och underhåll. De utgifter som inte kan dras av omedelbart ska inräknas i byggnadens anskaffningsvärde (19 kap. 13 § IL).

Intäkt i byggnadsrörelse

Om en fastighetsägare som bedriver en byggnadsrörelse, direkt eller genom ett svenskt handelsbolag, låter egna rörelsen utföra byggnadsarbeten på en fastighet som inte är en lagertillgång, ska värdet av arbetena tas upp som intäkt i byggnadsrörelsen (27 kap. 8 § IL).

Om en fastighet, som ingår i bygg­nads­rörelsen men som inte är en lagertillgång, har förbätt­rats genom byggnadsarbeten så ska fastighetsägaren uttagsbeskattas för arbetena. Det uttagsbeskattade beloppet ska öka fastighetens anskaffnings­värde enligt 19 kap. 17 § IL.

Karaktärsbyte från privatbostad till näringsfastighet

Om en byggnad har varit privatbostad under tidigare beskattningsår och avskattning inte skett enligt 41 kap. 6 § IL anses ett avdrag för värdeminskning ha gjorts med 1,5 procent av anskaff­nings­värdet – varje beskattningsår som byggnaden varit privat­bostad (19 kap. 16 § IL).

Förvärva en byggnad genom arv

Om en byggnad förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodel­ning eller liknande, övertar förvärvaren den tidigare ägarens skattemässiga situation när det gäller värde­minsk­nings­avdrag samt utgifter för förbättrande reparationer och underhåll som avses i 26 kap. 2 § IL (19 kap. 18 § IL).

Skatteverket anser att en förvärvares utgift för stämpelskatt avseende lagfart som tagits ut vid ett förvärv som inkomstskatterättsligt är att behandla som en gåva varken är avdragsgillt under innehavstiden eller vid en avyttring av näringsfastigheten.

Näringsbidrag som används för att anskaffa en byggnad

Om ett näringsbidrag används för en sådan utgift som att anskaffa en tillgång som ska dras av genom värdeminskningsavdrag, ska anskaffningsvärdet minskas med bidraget. Om bidraget är större än det skattemässiga värde som återstår när minskningen ska göras, ska mellanskillnaden tas upp (29 kap. 6 § första stycket IL).

Om bidraget återbetalas ska tillgångens avskrivningsunderlag ökas med det återbetalade beloppet, dock högst med det belopp som har påverkat anskaffningsvärdet. Om man redan tagit upp bidraget som en intäkt så ska det återbetalade beloppet dras av, enligt första stycket (29 kap. 6 § andra stycket IL).

Utnyttja ersättningsfond

Om en ersättningsfond utnyttjas för att skaffa en byggnad får anskaffningsvärdet för byggnaden inte ligga till grund för något värdeminskningsavdrag. Om anskaffningsvärdet för byggnaden överstiger ersättningsfonden gäller regeln inte den överskjutande delen.