Ägare och innehavare

Ägaren av en fastighet är skatt- och avgiftsskyldig

Den som äger en fastighet är enligt huvudregeln också skyldig att betala fastighetsskatt och inkomstskatt för fastigheten samt skatt på dess avkastning och värde. Fastighetsägaren till ett småhus betalar fastighetsavgift istället för fastighetsskatt. Både fysiska och juridiska personer kan äga en fastighet. En fastighet kan ägas av flera delägare genom samäganderätt.

Den som har lagfarten är ägare

Normalt bör man utgå från att den som har lagfart på fastigheten också är ägaren av samma fastighet. Det är endast om äganderätten kan styrkas som någon annan än den lagfarna ägaren bör tas upp som ägare.

Lagfartsförhållandena på en fastighet handläggs av inskrivningsmyndigheten. Förhållandena framgår av fastighetsregistrets inskrivningsdel som förs av Lantmäteriet. Uppgifter om lagfarter rapporteras kontinuerligt från Lantmäteriet till Skatteverket. Vid fastighetstaxeringen gör man efter köpekontraktsdagen inte någon skillnad på ägare som har lagfart och ägare som inte har lagfart.

Tidpunkten för köp hanteras enligt praxis

Civilrättsligt anses inte äganderätten övergå från säljare till köpare vid en bestämd tidpunkt. I regel anses den övergå successivt eftersom både ett köpekontrakt och ett köpebrev krävs för att ett köp ska anses fullgånget. Skatterätten har inga bestämmelser som anger vid vilken tidpunkt någon ska anses som ägare. I stället har frågan överlämnats till praxis.

Vid inkomst av näringsfastighet är praxis den att köparen av en fastighet som huvudregel anses som ägare till fastigheten från den dag då ett bindande avtal om köp (ett köpekontrakt) har träffats. Om en bestämmelse har intagits i detta avtal om att äganderätten ska övergå till köparen vid en senare tidpunkt, anses köparen i stället vara ägare från denna avtalade tidpunkt. Om tillträdesdagen är en annan än den avtalade tidpunkten så påverkar detta inte bedömningen av ägarförhållandena (RÅ 1969 Fi 2166, RÅ 80 1:24 samt RÅ 1993 ref. 16).

Ägare av byggnad på ofri grund

På grund av bestämmelserna i 1 kap. 4 § FTL är även den som är ägare till en byggnad på ofri grund skyldig att betala fastighetsskatt/-avgift och inkomstskatt. För byggnad som utgör lös egendom tilldelas ägaren inte något lagfartsbevis ifrån inskrivningsmyndigheten. Det är således den som kan styrka sin äganderätt till byggnaden, t.ex. genom ett köpeavtal, som ska tas upp som ägare vid taxeringen.

Innehavare som jämställs med ägare

Vem som är ägare av en fastighet kan vid fastighetstaxeringen ha betydelse, t.ex. vid indelningen i byggnadstyp och taxeringsenhet och då skatte- och avgiftspliktsförhållandena ska bestämmas. I vissa fall jämställs innehavaren av en fastighet med ägaren av fastigheten. Detta regleras i 1 kap. 5 § FTL.

Vilka innehavare anses vara ägare av en fastighet?

Som ägare av en fastighet anses

1. den som innehar en fastighet med fideikommissrätt eller som i annat fall utan vederlag besitter en fastighet på grund av ett testamentariskt förordnande
2. den som innehar en fastighet med åborätt, tomträtt eller vattenfallsrätt samt den som innehar en fastighet med ständig eller ärftlig besittningsrätt
3. innehavare av ett skogsområde som av staten upplåtits till ett kanalbolag eller en kommun eller någon annan menighet
4. innehavare av ett publikt boställe eller på lön anslagen jord
5. juridisk person som förvaltar en samfällighet och som enligt 6 kap. 6 § första stycket IL är skattskyldig för samfällighetens inkomster
6. nyttjanderättshavare till täktmark som avses i 2 kap. 4 § FTL, om nyttjanderätten har förvärvats mot ett engångsvederlag.

Som innehavare av ett publikt boställe eller på lön anslagen jord anses den tjänsteinnehavare eller annan som genom särskilda bestämmelser kan nyttja fastigheten eller få dess avkastning. Att vara innehavare av på lön anslagen jord innebär att man i stället för lön får disponera jorden och avkastningen den ger, trots att man inte äger fastigheten.

Om avkastningen – utöver husbehovet – av skogen på en sådan fastighet som avses under b eller d ovan, helt eller delvis tilldelas en allmän fond eller inrättning, är det fonden eller inrättningen som anses vara fastighetens innehavare. Detta gäller fastighetens värde av produktiv skogsmark med växande skog och markanläggningar som används eller behövs för skogsbruk.

Ägare till anläggningssamfällighet

En marksamfällighet eller anläggningssamfällighet ska vid taxeringen utgöra en taxeringsenhet om den förvaltas av en juridisk person (4 kap. 10 § FTL). En juridisk person som förvaltar en samfällighet och som enligt 6 kap. 6 § första stycket IL är skattskyldig för samfällighetens inkomster ses som ägare av fastighet.

I 6 kap. 6 § första stycket IL framgår att sådana juridiska personer som förvaltar marksamfälligheter eller regleringssamfälligheter är obegränsat skattskyldiga. Anläggningssamfälligheter anges inte i första stycket vilket innebär att en juridisk person som förvaltar en anläggningssamfällighet inte omfattas av första stycket. Därmed blir andra stycket i 6 kap. 6 § IL tillämpbart.

I 6 kap. 6 § andra stycket IL framgår att det istället är delägarna till anläggningssamfälligheten som beskattas för dess inkomster. Då det är delägarna (ägarna till de delägande fastigheterna) som är skattskyldiga för anläggningssamfälligheten ska de också bestämmas så som taxerade ägare till taxeringsenheten. Ägarförhållandet till anläggningssamfälligheten bestäms utifrån respektive delägande fastighets andelstal.

Ägare till ett kyrkligt löneboställe

Sedan Svenska kyrkan skiljts från staten, fr.o.m. den 1 januari 2000, har den tidigare regeln om vem som ska anses vara ägare till ett kyrkligt löneboställe avvecklats. Enligt 46 kap. kyrkoordningen för Svenska kyrkan utgörs prästlönetillgångarna bl.a. av fast egendom som betecknas prästlönefastighet. Prästlönetillgångarna förvaltas av stiften som fördelar avkastningen på församlingarna.

Innehavare av tomträtt till mark

Regeln att en innehavare av tomträtt till mark ska jämställas med ägaren av marken har stor betydelse för fastighetstaxeringens del. Regeln innebär att om någon innehar mark med tomträtt och äger en byggnad som är belägen på den marken, så ska marken och byggnaden vid fastighetstaxeringen anses ha samma ägare och taxeras tillsammans som en taxeringsenhet (1 kap. 5 § första stycket b och 4 kap. 3 § FTL).

Nyttjanderättshavare till täktmark

Det kan också vara av särskilt intresse att nyttjanderättshavare till täktmark i vissa fall ska jämställas med ägare. Denna bestämmelse gäller då nyttjanderätten förvärvats mot ett engångsvederlag.