Värdet på fastigheter

Fastighet som är en lagertillgång

Fastigheter som är lagertillgångar ska tas upp till sitt skattemässiga värde, d.v.s. värdet enligt räkenskaperna minskat med sådana värdeminskningsavdrag och liknande avdrag som inte har gjorts i räkenskaperna (2 kap. 31 § IL).

Regeln behövs eftersom avdrag för värdeminskning medges för dessa fastigheter trots att de utgör lager.

Vad menas med värdeminskningsavdrag och liknande avdrag?

Om man utnyttjat en ersättningsfond eller andra liknande fonder och därmed påverkat fastighetens skattemässiga värde räknas det belopp som tagits i anspråk till värdeminskningsavdrag och liknande avdrag.

Till liknande avdrag räknas också exempelvis skogsavdrag (prop. 1989/90:110 s. 738 beträffande K-surven) och avdrag för substansminskning. Det gör däremot inte näringsbidrag, enligt Skatteverkets mening, eftersom den del av anskaffningsutgiften som täcks av bidraget inte ska räknas med vid själva värderingen av lagret.

Värderingen görs vid utgången av föregående beskattningsår. Därför ska man dra av värdeminskningsavdrag och liknande avdrag t.o.m. den närmast föregående beskattningen, men inte dra av avdrag som sker det aktuella beskattningsåret.

Fastighet som är en kapitaltillgång: huvudregel

För fastigheter som är kapitaltillgångar gäller två regler, en huvudregel i 33 kap. 12 § IL och en alternativregel i 33 kap. 13 § IL.

När man har en fastighet som är en kapitaltillgång ska man ta upp anskaffningsutgiften för mark, byggnad och markanläggning, minskat med medgivna värdeminskningsavdrag och liknande avdrag (jfr 2 kap. 32 § IL). Detta framgår av 33 kap. 12 § IL.

Vad som avses med värdeminskningsavdrag och liknande avdrag beskrivs ovan.

Om fastigheten erhållits som arv eller gåva ska den tidigare ägarens avskrivningsunderlag för byggnader tas över. Även när det gäller mark så övertas den tidigare ägarens anskaffningsutgift, se RÅ 1996 ref. 48.

Eftersom det är skattemässiga värden som gäller vid värderingen, och vederlagsreverser vid benefika förvärv inte räknas med i den skattemässiga anskaffningsutgiften vid kapitalbeskattningen, finns ingen möjlighet att ta hänsyn till reversen när fastigheten värderas. Däremot kan man i vissa lägen ta hänsyn till vederlagsreverser när man beräknar den särskilda posten.

Fastighet som är en kapitaltillgång: alternativregel

En fastighet som är en kapitaltillgång och som förvärvats före den 1 januari 1991 får man, som ett alternativ till huvudregeln, ta upp till ett alternativt värde (33 kap. 13 § IL).

Skälet till att denna alternativa regel införts är att man vill ge enskilda näringsidkare möjlighet till ett högre underlag vid äldre fastighetsinnehav då anskaffningsutgiften är låg. Ett annat skäl är att ge näringsidkaren ett värde, även i de fall då det är svårt att fastställa det skattemässiga restvärdet.

När man ska räkna fram värdet enligt alternativregeln antas fastigheten vara förvärvad den 1 januari 1993 och man utgår från en viss procentsats av taxeringsvärdet 1993.

Tabellen visar vilken procentsats som ska användas för vilket fastighetsslag.

Fastighetsslag	Procentsats
Småhusenheter	54 %
Hyreshusenheter	48 %
Industrienheter	64 %
Lantbruksenheter	39 %

För bebyggd tomträtt där alternativregeln använts ska man enligt Skatteverkets mening använda hela taxeringsvärdet som underlag, d.v.s. även tomtvärdet.

Eftersom endast näringsfastigheter får ingå i kapitalunderlaget ska man när det gäller lantbruksenheter bara ta hänsyn till den del av fastigheten som utgör näringsfastighet. Detta värde ska multipliceras med 39 procent. Privatbostadsdelen, bostadsbyggnadsvärdet och tomtmarksvärdet, får således inte räknas med till någon del.

Det värde som man får fram när man multiplicerat aktuell procentsats med taxeringsvärdet ska minskas med värdeminskningsavdrag och liknande avdrag vid 1982–1993 års taxeringar, om avdraget per år uppgått till minst 10 % av denna del av taxeringsvärdet.

Man drar också av värdeminskningsavdrag som gjorts för tiden efter stickdagen, 1 januari 1993, d.v.s. normalt fr.o.m. 1994 års taxering t.o.m. beskattningen förra året, oavsett storleken på dessa värdeminskningsavdrag.

Vad innebär uttrycken?

Uttrycket ”per år” innebär att man vid förlängda och förkortade räkenskapsår måste räkna om beloppsgränsen på 10 % av andelen av taxeringsvärdet i proportion till räkenskapsårets längd.

Uttrycket ”värdeminskningsavdrag och liknande avdrag” innebär här att när flera olika slags avdrag gjorts samma år, så ska de läggas ihop innan man jämför med beloppsgränsen.

Justera fastighetens värde

Värdet ska justeras om marknadsvärdet på byggnader, mark och markanläggningar vid föregående beskattningsårs utgång understeg 75 % av värdet enligt alternativregeln efter värdeminskningsavdrag m.m. (33 kap. 13 § tredje stycket IL).

Det kan bli aktuellt att justera värdet om t.ex. en inte oväsentlig del av taxeringsvärdet kan hänföras till inventarier, eller om fastighetens värde minskat på grund av brand eller någon annan orsak.

Jämförelsen ska bara avse de delar av fastigheten som fanns den 1 januari 1993 och som finns kvar vid den tidpunkt då jämförelsen görs. Övriga delar av fastigheten berörs inte av justeringen.

Om en del av fastigheten förvärvats efter 1990

Om man förvärvat en del av fastigheten före 1991 och en annan del senare, så kan man enligt Skatteverkets uppfattning tillämpa huvudregeln eller alternativregeln för den första delen av fastigheten och huvudregeln för den andra.

Om byggnation utförts 1993 eller senare

Om en ny byggnad uppförts eller någon annan byggnation utförts 1993 eller senare och som innebär att värdeminskningsunderlaget för fastigheten ska ökas, ska denna ökning läggas till det skattemässiga värdet för fastigheten, även om alternativregeln tillämpats.

Om en del av fastigheten överlåtits efter 1992

Om en del av fastigheten överlåtits till någon annan efter 1992 bör man, enligt Skatteverkets uppfattning, på motsvarande sätt sätta ner värdet enligt alternativregeln i proportion till värdet av den del som överlåtits. Om taxeringsvärdet är uppdelat på den del som överlåtits och den del som behållits, så bör anskaffningsutgiften sättas ner i proportion till detta. När det är fråga om likvärdiga markdelar kan man eventuellt proportionera det taxerade markvärdet. De ändringar av taxeringsvärdet som blir följden av överlåtelsen kan också ge ledning när man ska beräkna det kvarvarande värdet.

Om en fastighet förvärvats benefikt efter 1990 och närmast föregående onerösa förvärv gjordes före 1991

Om fastigheten förvärvats genom ett benefikt förvärv efter 1990 och det närmast föregående onerösa förvärvet gjordes före den 1 januari 1991, kan alternativregeln användas enligt Skatteverkets uppfattning. Skälet är att samma behov av en alternativregel finns som om man själv hade gjort det onerösa förvärvet. Eftersom den nya ägaren övertar den förra ägarens anskaffningsutgift på byggnaderna är det motiverat att tillämpa alternativregeln trots att förvärvet gjorts efter 1990. I äldre rätt har också en analog tillämpning gjorts i liknande fall (se Geijer Rosenqvist Sterner Skattehandbok, 1985, s. 36:38). Anskaffningsutgiften kan dock inte tas över om fastigheten varit en lagertillgång hos den förra ägaren, enligt Skatteverkets uppfattning.