Värdefaktorer och klassindelningsgrunder

Värderingsmodell

För att man ska kunna värdera fastigheterna måste byggnader och mark indelas i byggnadstyper och ägoslag. En taxeringsenhet ska omfatta byggnadstyper och ägoslag enligt vissa bestämda kombinationer. Det innebär att byggnader och mark som ska redovisas tillsammans ska sammanföras till en taxeringsenhet.

Hyreshusenhet och ägarlägenhetsenhet

En taxeringsenhet som utgörs av en hyreshusbyggnad eller av en byggnad med ägarlägenheter samt tomtmark för sådana byggnader betecknas som en hyreshusenhet respektive ägarlägenhetsenhet.

Vad är ett riktvärde?

Hyreshusenheter och ägarlägenhetsenheter värderas med ledning av riktvärden. Ett riktvärde anger värdet på en värderingsenhet. En värderingsenhet är den egendom som ska värderas för sig (6 kap. 1 § FTL). Varje värderingsenhet hyreshusbyggnad och tomtmark som ingår i en hyreshusenhet ska alltså värderas var för sig, med utgångspunkt från reglerna i 9 kap. FTL och 12 kap. FTL och 1 kap. FTF. I dessa kapitel regleras bland annat vilka värdefaktorer som man särskilt ska uppmärksamma vid värderingen – de riktvärdegrundande faktorerna. Det som anges om riktvärdet i 9 kap. FTL gäller både hyreshusbyggnader och ägarlägenheter.

Riktvärdet för hyreshus och ägarlägenheter samt tomtmarken för dessa ska utgöra värdet per värderingsenhet hyreshus och tomtmark samt ägarlägenhet och tomtmark (9 kap. 1 § och 12 kap.1 § FTL).

Riktvärdet för hyreshus ska utgöra värdet av en värderingsenhet som omfattar ett eller flera hyreshus eller delar av ett hyreshus. Riktvärdet för en ägarlägenhet ska utgöra värdet av en värderingsenhet (9 kap. 1 § FTL).

Riktvärdet för tomtmark för hyreshus och ägarlägenhet ska utgöra värdet av en värderingsenhet avseende tomtmark (12 kap. 1 § andra stycket FTL).

Begränsade möjligheter att använda värderingsutlåtanden

Det finns begränsningar i FTL som gör att man är bunden att värdera olika slag av egendom enligt en viss värderingsmodell. Det gör att möjligheterna att använda värderingsutlåtanden, t.ex. sådana som fastighetsägarna hänvisar till, begränsas. Värderingsutlåtanden kan bara användas om de visar t.ex. en felaktig klassificering av någon värdefaktor som legat till grund för fastighetstaxeringen eller värdeinverkan av ett säreget förhållande.

Avrunda beloppet

Huvudregeln när man avrundar ett belopp som avser ett fastighetsvärde är att värdet av en enskild värderingsenhet ska anges i hela tusental kronor. När man avrundar så faller det överstigande beloppet (det som inte uppgår till ett helt tusental kronor) bort (20 kap. 4 § FTL).

För enheter med värden över 5 miljoner kr finns avrundningsreglerna i 1 kap. 5 § FTF.

Värdefaktorer och klassindelning

De allmänna värderingsreglerna som gäller vid fastighetstaxeringen behandlas i 7 kap. 1–7 §§ FTL. I korthet innebär de att värderingen ska ske med utgångspunkt i värdefaktorer, d.v.s. egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet. Värderingen ska också ske med ledning av riktvärden. Riktvärdena är olika för olika värdeområden och man eftersträvar att värdeområdena i sig ska vara så enhetliga som möjligt. Detta för att de värdefaktorer som påverkar riktvärdet ska kunna bedömas genom enhetliga regler.

Tre typer av värdefaktorer

Det finns tre typer av värdefaktorer:

• värdefaktorer som inte ska beaktas vid taxeringen, t.ex. kontraktsvillkor eller aktuell lånekostnad
• värdefaktorer som beaktas när man bestämmer riktvärdet, t.ex. hyra och ålder
• värdefaktorer där man förutsätter att genomsnittliga förhållanden råder inom värdeområdet, och som därför inte beaktas särskilt när man bestämmer riktvärdet.

För värdefaktorerna i sista punkten kan en justering för säregna förhållanden bli aktuell när man värderar en enhet på taxeringsenheten. Detta händer när värdefaktorn inte motsvarar vad som är genomsnittligt inom värdeområdet.

Ett riktvärde ska bestämmas för varje värderingsenhet

För varje värderingsenhet bestämmer man ett riktvärde. Riktvärdena varierar i och med olika kombinationer av värdefaktorer. Vilka värdefaktorer som man särskilt ska beakta vid taxeringen av hyreshus eller ägarlägenheter samt tomtmark för dessa byggnader beskrivs i 9 och 12 kap. FTL.

De olika värdefaktorerna ska indelas i klasser med undantag för hyra och storlek för tomtmark.

Klassindelningen bestäms i 1 kap. FTF och i SKVFS 2021:10. Resultatet av klassindelningen kallas klassindelningsdata.

Avrundningsregler för värdefaktorer

Läs om avrundningsreglerna för värdefaktorer.

Värdefaktorer för hyreshus

Värdefaktorerna för ett hyreshus är lägenhetstyp, hyra och ålder (9 kap. 3 § FTL).

Lägenhetstypen bestäms med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad för bostäder eller lokaler.

Hyra avser bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler.

Ålder ger uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår. Om det finns särskilda skäl så anger man värdefaktorn ålder genom återstående nyttjandetid.

Klassindelning

Värdefaktorerna lägenhetsyp och ålder, men inte hyra, delas in i klasser.

För hyreshus med olika lägenhetstyper och ålder finns det en HK-tabell med relativa kapitaliseringsfaktorer. För varje kombination av klassindelningsdata när det gäller lägenhetstyp, ålder och tillämpad H-nivåfaktor anger HK-tabellen en kapitaliseringsfaktor som ska användas när man beräknar byggnadsvärdet.

Lägets inverkan på hyreshusens och ägarlägenheternas värden beaktas genom en indelning i värdeområden och den H-nivåfaktor som anges för området.

Värdefaktorer för ägarlägenheter

Värdefaktorerna för ägarlägenheter är lägenhetstyp, hyra och ålder (9 kap. 3 § FTL).

Lägenhetstyp bestäms med hänsyn till att värderingsenheten är inrättad för bostäder.

Hyra avser bruksvärdehyra för bostäder.

Ålder ger uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd och anges geonom värdeår. Om det finns särskilda skäl så anger man värdefaktorn ålder genom återstående nyttjandetid.

Klassindelning

Värdefaktorerna lägenhetstyp och ålder, men inte hyra, delas in i klasser.

Värdefaktorer för tomtmark

Värdefaktorerna för tomtmark till hyreshus och ägarlägenhet är storlek och typ av bebyggelse (12 kap. 4 § FTL).

Storlek avser värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter.

Typ av bebyggelse avser det ändamål bebyggelsen på värderingsenheten är avsedd för: bostäder eller lokaler.

Klassindelning

Värdefaktorn typ av bebyggelse, men inte storlek, delas in i klasser. Lägets inverkan på tomtmarkens värde beaktas genom indelningen i värdeområden.