Andelar i svenska bostadsföretag

Hyresinkomster och annan avkastning

Hyresinkomster från en privatbostadsrätt i Sverige ska beskattas. Däremot beskattas inte hyresinkomster från privatbostadsrätter utomlands eller från andelar i ett oäkta bostadsföretag. En begränsat skattskyldig fysisk person beskattas dock för bostadsförmån från andelar i ett oäkta bostadsföretag.

Privatbostadsrätt i Sverige

En begränsat skattskyldig fysisk person kan beskattas för hyresinkomster från en privatbostadsrätt i Sverige (3 kap. 18 § första stycket 9 IL). Att privatbostadsrätten ska finnas i Sverige innebär att den ska gälla i ett svenskt privatbostadsföretag och att den ska gälla en fastighet i Sverige.

Vid beräkningen av resultatet gäller samma regler som när en obegränsat skattskyldig person hyr ut sin privatbostadsrätt. Det egna boendet är skattefritt (42 kap. 28 § IL).

Schablonavdrag vid uthyrning av privatbostad i 42 kap. 30 § IL gör inte skillnad på obegränsat eller begränsat skattskyldiga. Fullt schablonavdrag kan därför medges även om personen har varit begränsat skattskyldig under hela eller del av året. Justering av schablonavdraget görs endast utifrån ägarandel och innehavstid.

Inkomst från en näringsbostadsrätt behandlas som inkomst av näringsverksamhet.

Privatbostadsrätt utomlands

För att en begränsat skattskyldig fysisk person ska kunna beskattas för hyresinkomster från en privatbostadsrätt ska denna finnas i Sverige (3 kap. 18 § första stycket 9 IL). Det innebär att endast privatbostadsrätter i svenska privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige omfattas.

Eftersom hyresinkomster från en privatbostadsrätt utomlands inte heller kan ses som utdelning från bostadsföretaget är en begränsat skattskyldig fysisk person inte skattskyldig för inkomsten. Det är i stället fråga om en sådan inkomst som inte är skattepliktig för en begränsat skattskyldig fysisk person eftersom den varken finns uppräknad i 3 kap. 18 § IL eller KupL.

Det egna boendet i en privatbostadsrätt utomlands är skattefritt (42 kap. 28 § IL).

Inkomst från en näringsbostadsrätt behandlas som inkomst av näringsverksamhet.

Oäkta bostadsföretag med fastigheter i Sverige eller utomlands

För att en begränsat skattskyldig fysisk person ska kunna beskattas för hyresinkomster från andelar i ett bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 9 IL krävs att det är en privatbostadsrätt i Sverige. För att det ska vara fråga om en privatbostadsrätt måste bostadsföretaget vara ett privatbostadsföretag, d.v.s. en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag som till klart övervägande del tillhandahåller bostäder till sina medlemmar eller delägare (2 kap. 17 § IL). Med klart övervägande del avses minst 60 procent av verksamheten (SKV A 2008:25 och prop. 1999/2000:2 s. 498 f).

Ett bostadsföretag som inte uppfyller kravet på att tillhandahålla bostäder i tillräcklig utsträckning är inte ett privatbostadsföretag utan ett s.k. oäkta bostadsföretag. Av detta följer att en andel i ett oäkta bostadsföretag inte är en privatbostadsrätt. Det gäller oavsett om fastigheten finns i Sverige eller utomlands. En begränsat skattskyldig fysisk person kan därför inte beskattas för bostadsförmån och hyresinkomster från andelar i ett oäkta bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 9 IL.

Förmånen av det egna boendet kan dock, oavsett om fastigheten ligger i Sverige eller utomlands, beskattas som utdelning med stöd av KupL om det är fråga om aktier i ett svenskt aktiebolag (1 § KupL), och med stöd av IL om det är fråga om andelar i en svensk ekonomisk förening (3 kap. 18 § första stycket 12 IL). Värdet av bostadsförmånen beräknas på samma sätt som för en obegränsat skattskyldig fysisk person.

Utdelning på aktier och andelar i onoterade företag ska tas upp till 5/6 (42 kap. 15 a § IL). Detta gäller även för en begränsat skattskyldig fysisk person vars utdelning ska beskattas enligt IL. Om bostadsföretaget är en svensk ekonomisk förening ska utdelningen tas upp enligt 3 kap. 18 § första stycket 12 IL och utdelningen ska därför kvoteras till 5/6. Om det är fråga om utdelning från ett bostadsaktiebolag så ska beskattning ske enligt KupL. Enligt KupL finns ingen möjlighet till kvotering, men Skatteverket anser att kvotering ska ske med stöd av EU-rätten (Skatteverkets ställningstagande Beskattning av utbetalning vid ett bolags likvidation samt vid inlösen och återköp av aktier när mottagaren är en fysisk person som har hemvist i utlandet enligt skatteavtal).

Hyresinkomster från uthyrning av en oäkta bostadsrätt kan dock inte ses som utdelning från bostadsföretaget. Det är i stället fråga om en sådan inkomst som inte är skattepliktig för en begränsat skattskyldig fysisk person eftersom den varken finns uppräknad i 3 kap. 18 § IL eller KupL.

Avyttring

Avyttring av andelar i ett svenskt privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige beskattas som avyttring av privat- eller näringsbostadsrätt. Avyttring av andelar i ett svenskt privatbostadsföretag med fastigheter utomlands kan inte beskattas i Sverige. Avyttring av andelar i ett oäkta bostadsföretag beskattas som avyttring av delägarrätter.

Privat- eller näringsbostadsrätt i Sverige

En begränsat skattskyldig fysisk person kan beskattas för avyttring av en privat- eller näringsbostadsrätt som innefattar nyttjanderätt till hus eller del av hus i Sverige (3 kap. 18 § första stycket 10 IL).

En avyttring av en andel i en bostadsrättsförening ska beskattas hos en begränsat skattskyldig fysisk person även om hen ännu inte har blivit medlem i bostadsrättsföreningen och därför inte har kunnat utnyttja lägenheten. Högsta förvaltningsdomstolen har ansett att det ligger närmast till hands att uppfatta bestämmelsen i 3 kap. 18 § första stycket 10 IL som en beskrivning av det slag av egendom som omfattas av den utvidgade skattskyldigheten och inte som ett krav på att nyttjanderätt ska finnas i det enskilda fallet (Skatteverkets rättsfallskommentar Begränsat skattskyldigs avyttring av bostadsrätt [HFD 2014 ref. 78]).

Vid beräkningen av resultatet gäller samma regler som när en obegränsat skattskyldig fysisk person säljer sin privatbostadsrätt eller sin näringsbostadsrätt.

Reglerna om uppskov med kapitalvinstbeskattningen vid byte av bostad är tillämpliga även för begränsat skattskyldiga fysiska personer om kraven på ursprungs- och ersättningsbostaden m.m. är uppfyllda (2 kap. 17 § andra stycket IL och 47 kap. IL). Uppskov med kapitalvinsten kan endast medges om det är fråga om en privatbostad och ursprungs- och ersättningsbostäderna ligger inom EES.

Privat- eller näringsbostadsrätt utomlands

För att en begränsat skattskyldig fysisk person ska kunna beskattas för en avyttring av andelar i ett privatbostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL krävs att det är en privat- eller näringsbostadsrätt som innefattar nyttjanderätt till hus eller del av hus i Sverige. En begränsat skattskyldig fysisk person kan därför inte beskattas för avyttringen av andelar i ett svenskt privatbostadsföretag med fastigheter utomlands med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL.

Avyttringen kan inte heller beskattas med stöd av reglerna om avyttring av delägarrätter i 3 kap. 19 § IL eftersom en andel i ett privatbostadsföretag inte är en delägarrätt enligt 48 kap. 2 § tredje stycket IL.

Oäkta bostadsföretag med fastigheter i Sverige eller utomlands

För att en begränsat skattskyldig fysisk person ska kunna beskattas för en avyttring av andelar i ett bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL krävs att det är en privat- eller näringsbostadsrätt i Sverige. För att det ska vara fråga om sådana bostadsrätter måste bostadsföretaget vara ett privatbostadsföretag, d.v.s. en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag som till klart övervägande del tillhandahåller bostäder till sina medlemmar eller delägare (2 kap. 17 § IL). Med klart övervägande del avses minst 60 procent av verksamheten (SKV A 2008:25 och prop. 1999/2000:2 s. 498 f). Ett bostadsföretag som inte uppfyller detta är inte ett privatbostadsföretag utan ett s.k. oäkta bostadsföretag.

En begränsat skattskyldig fysisk person kan därför inte beskattas för avyttring av andelar i ett svenskt oäkta bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL. Det gäller oavsett om fastigheten finns i Sverige eller utomlands. Eftersom det är fråga om avyttring av delägarrätter i en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag kan dock avyttringen, oavsett om fastigheten är belägen i Sverige eller utomlands, beskattas som avyttring av värdepapper om förutsättningarna i 3 kap. 19 § IL är uppfyllda. Det innebär bl.a. att tioårsregeln ska tillämpas. Resultatet beräknas på samma sätt som för en obegränsat skattskyldig som avyttrar en oäkta bostadsrätt.

Kapitalvinster på aktier och andelar i onoterade företag ska tas upp till 5/6 (42 kap. 15 a § IL). Detta gäller för oäkta bostadsföretag och även för en begränsat skattskyldig fysisk person.

Reglerna om uppskov med kapitalvinstbeskattningen vid byte av bostad gäller inte oäkta bostadsrätter (2 kap. 17 § andra stycket IL och 47 kap. IL.

Kompletterande information

• Avdragsgilla utgifter, t.ex. utgiftsräntor och kapitalförluster, för begränsat skattskyldiga fysiska personer.