Avyttring av näringsbostadsrätt

Beskattning av näringsbostadsrätt

Innehav av en näringsbostadsrätt räknas alltid som näringsverksamhet (13 kap. 1 § IL).

En näringsbostadsrätt är antingen en lagertillgång eller en kapitaltillgång.

Försäljning av en lagertillgång är alltid intäkt av näringsverksamhet för såväl fysiska som juridiska personer.

Om man däremot avyttrar en bostadsrätt som är en kapitaltillgång så beräknas avyttringen enligt kapitalvinstreglerna. Fysiska personer och dödsbon redovisar den i inkomstslaget kapital (46 kap. 1 § IL). Samtidigt ska återföring av vissa avdrag för reparation och underhåll göras i inkomstslaget näringsverksamhet.

Även för juridiska personer beskattas avyttringen, med vissa inskränkningar, enligt samma kapitalvinstregler som gäller för fysiska personer. Redovisning ska dock ske i inkomstslaget näringsverksamhet (13 kap. 2 § IL).

När ett handelsbolag avyttrar en bostadsrätt beskattas avyttringen, liksom handelsbolagens övriga inkomster, hos delägarna. För delägare som är fysiska personer och dödsbon hänförs handelsbolagets kapitalvinster och kapitalförluster på näringsfastigheter och näringsbostadsrätter till inkomstslaget kapital (13 kap. 4 § IL och 4 kap. 2 § IL).

Kapitalvinstberäkningen

För näringsbostadsrätter som är kapitaltillgångar beräknas kapitalvinsten enligt reglerna i 44 och 46 kapitlen inkomstskattelagen. Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för bostadsrätten minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL).

Intäkten vid försäljningen av en näringsbostadsrätt beräknas på samma sätt som vid försäljning av en privatbostadsrätt.

Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften för bostadsrätten, förbättringsutgifter och kapitaltillskott under innehavstiden (46 kap. 5–12 §§ IL).

Beräkningen av anskaffningsutgift och kapitaltillskott följer huvudsakligen samma regler som gäller vid avyttring av privatbostadsrätter.

Förbättringsutgifter

Som förbättringsutgifter räknas de utgifter som ägaren haft för förbättring av bostadsrätten (46 kap. 9 § IL). Utgifterna kan avse såväl ombyggnad eller anskaffande av utrustning som inte funnits tidigare i lägenheten som förbättrande reparationer och underhåll.

Förbättringsutgifter får räknas med i omkostnadsbeloppet för de år de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr. Utgifterna hänförs normalt till det år då faktura eller räkning har erhållits som visar vilka arbeten som har utförts (46 kap. 8 § IL).

Avdrag medges i kapitalvinstberäkningen för förbättringsutgifter som inte har dragits av i näringsverksamheten.

Avdrag medges även för förbättringsutgifter som har dragits av och som återförts till beskattning. När det gäller sådana här återförda utgifter gäller inte 46 kap. 8 § IL, vilket bland annat innebär att det inte finns något krav på att sådan utgift ska uppgå till 5 000 kr per år. 

Avdrag medges således inte för sådana utgifter som har dragits av i näringsverksamheten men inte återförts (46 kap. 8 § 3 st.).

Utgifter för reparation och underhåll

För åtgärder som har karaktär av reparation och underhåll föreligger avdragsrätt i näringsverksamhet enligt 16 kap. 1 § IL.

När en näringsbostadsrätt avyttras ska vissa avdrag som gjorts för förbättrande reparationer och underhåll återföras i inkomstslaget näringsverksamhet. Det gäller avdrag som gjorts under beskattningsåret och de fem föregående beskattningsåren till den del lägenheten är i bättre skick vid avyttringen än vid ingången av det femte beskattningsåret före beskattningsåret. Om näringsbostadsrätten förvärvats senare genom köp, byte eller på liknande sätt ska jämförelsen i stället avse skicket vid förvärvet (26 kap. 10 § IL).

I 46 kap. 11 § IL finns bestämmelser som innebär att i den mån sådana utgifter för förbättrande reparation och underhåll återförts till beskattning, ska motsvarande belopp anses utgöra en avdragsgill förbättringsutgift vid beräkning av kapitalvinsten.

Förutom vid avyttring ska återföring ske när bostadsrätten övergår till ny ägare genom arv, testamente, bodelning eller gåva, om den i och med äganderättsövergången kan antas bli privatbostadsrätt. Detsamma gäller om bostadsrätten utan äganderättsförändring övergår till att bli privatbostad (26 kap. 11§ IL).

Återföring ska också ske när bostadsrätt som är lagertillgång övergår till annan genom arv, testamente eller bodelning med anledning av makes död, om den i och med äganderättsövergången blir eller kan antas bli privatbostadsrätt (26 kap. 13§ IL).

Värdeminskningsavdrag

Om en nyttjanderättshavare har haft utgifter för ny-, till- eller ombyggnad eller annan liknande förbättring av en fastighet som han innehar med nyttjanderätt och fastighetsägaren omedelbart blir ägare till vad som utförts, ska nyttjanderättshavaren dra av dessa utgifter genom årliga värdeminskningsavdrag (19 kap. 26 § IL). Bostadsrätt är en form av nyttjanderätt, varför bestämmelserna om nyttjanderättshavares förbättringar i 19 kap. 26 § IL även anses ha giltighet för bostadsrätt (KRNS 2005-02-21, mål nr 8250-02, rättsfallsprotokoll 4/05).

Vid avyttring av bostadsrätten medges avdrag i näringsverksamheten för den del av utgiften för ny-, till- eller ombyggnad som inte dragits av tidigare (19 kap. 28 § andra stycket IL). Eftersom endast utgifter för förbättrande reparationer och underhåll av bostadsrätten ska återföras till beskattning enligt 26 kap. 10 § IL, medför det att ingen del av utgiften för sådan här ny-, till- eller ombyggnad kan räknas som förbättringsutgift vid kapitalvinstberäkningen (46 kap. 8 § tredje stycket IL).

Värdeminskningsavdrag medges inte för själva anskaffningsutgiften på bostadsrätten (RÅ 1974 Aa 1299). Därför finns det inga värdeminskningsavdrag av det slaget som ska återföras i näringsverksamheten. Anskaffningsutgiften ska i stället dras av i kapitalvinstberäkningen.

Uppskov

Det finns ingen möjlighet att få ett uppskovsavdrag vid avyttring av en näringsbostadsrätt.

Om bostadsrätten var en privatbostadsrätt vid förvärvet och innehavaren medgavs ett uppskovsbelopp, finns inga krav på att detta uppskovsbelopp ska återföras till beskattning om och när bostaden ändrar karaktär från privatbostadsrätt till näringsbostadsrätt. Detta faller sig naturligt då även en näringsbostadsrätt kan utgöra ersättningsbostad. Vid en avyttring ska dock uppskovsbeloppet återföras som en kapitalvinst vid avyttring av näringsbostadsrätt.

Underskott i näringsverksamhet

Om den näringsverksamhet som den avyttrade bostadsrätten hör till visar underskott för det beskattningsår då avyttringen ägt rum, ska underskottet dras av vid kapitalvinstberäkningen i inkomstslaget kapital (46 kap. 17 § IL).

Om det även funnits en näringsfastighet i näringsverksamheten som avyttrats med vinst under beskattningsåret, ska underskottet dock i första hand dras från kapitalvinsten på fastigheten (46 kap. 17 § och 45 kap. 32 § IL)

Kvittningsskyldigheten gäller såväl näringsbostadsrätt i enskild näringsverksamhet som näringsbostadsrätt hänförlig till delägarskap i handelsbolag.

Avdraget får inte överstiga kapitalvinsten, som är beräknad utan hänsyn till avdraget.