Ursprungsbostad

Privatbostad: småhus, bostadsrätt och ägarlägenhet

Det ställs tre krav på den avyttrade bostaden för att den ska räknas som en ursprungsbostad. Bostaden ska dels vara ett småhus, en bostadsrätt eller en ägarlägenhet som är en privatbostad, dels ska den uppfylla villkoren för att räknas som en permanentbostad. Den ska också vara belägen inom EES.

För att ha rätt till uppskov med vinsten vid försäljningen av en bostadsrätt, krävs att det är fråga om en andel i ett privatbostadsföretag. Det följer av kravet på att ursprungsbostaden ska vara en privatbostad.

Oäkta bostadsföretag

Bostadsföretaget är av sådant slag att bostaden kan vara en ursprungsbostad, om bostadsföretaget uppfyller kraven för att vara privatbostadsföretag vid tidpunkten för avyttringen (RÅ 2001 ref. 74).

Om bostadsföretaget uppfyller kraven för att vara ett privatbostadsföretag vid avyttringstillfället anser Skatteverket att rätt till uppskov med beskattning av kapitalvinsten föreligger för säljaren, trots att försäljningen ska beskattas som avyttring av delägarrätt, d.v.s. i enlighet med bestämmelserna i 48 kap. IL (Skatteverkets ställningstagande Uppskov med beskattning av kapitalvinst på andel i oäkta bostadsföretag).

Lägenhet i andelshus

En lägenhet i ett andelshus kan inte vara en privatbostad (2 kap. 8 och 16 §§ IL samt 47 kap. 3 § IL).

Ett andelshus är ett hyreshus. Ett hyreshus utgör alltid en näringsfastighet. Ett innehav i ett andelshus kan inte vara en privatbostad, eftersom man inte äger lägenheten (ägarlägenhet) utan en ideell andel i hyreshuset. Denna andel innefattar en nyttjanderätt till en viss lägenhet.

När det gäller bostadsrätter är det föreningen som äger andel i hyreshuset och det som kan utgöra en privatbostad är andelen i privatbostadsföretaget.

Ursprungsbostad inom EES-området

För en bostad i ett annat EES-land gäller samma villkor för uppskov som för en bostad i Sverige. Därför måste det först utredas om den utländska tillgången är jämförbar med ett småhus, en bostadsrätt eller en ägarlägenhet och sedan om övriga krav är uppfyllda.

Om ett småhus i utlandet, som motsvarar ett småhus på lantbruksenhet, har använts som privatbostad kan det räknas som privatbostad vid tillämpningen av uppskovsreglerna (2 kap. 9 § IL). Småhuset kan därför, om det är beläget inom EES, utgöra en ursprungsbostad.

Vid tillämpningen av uppskovsbestämmelserna avses med privatbostadsföretag också motsvarande utländska juridiska person som hör hemma i en stat inom EES (2 kap. 17 § IL).

Från och med den 1 januari 2021 ska Storbritannien inte längre räknas som en stat inom EES p.g.a. brexit. Det innebär att en bostad i Storbritannien som avyttras efter den 31 december 2020 inte kan vara en ursprungsbostad vid tillämpning av uppskovsreglerna.

Bosättningskrav för permanentbostad

Med permanentbostad avses en bostad där den skattskyldige varit bosatt

• under minst ett år närmast före försäljningen eller
• under minst tre av de senaste fem åren före försäljningen (47 kap. 3 § IL).

Om bostaden är belägen utomlands ska bosättningsvillkoren bedömas som om bostaden varit belägen i Sverige.

Reglerna betyder att uppskov inte medges vid avyttring av andra bostäder än permanentbostäder. En försäljning av en fritidsbostad medför inte rätt till uppskov.

Det finns inget krav på att man ska ha ägt bostaden under hela bosättningstiden. Vid exempelvis ombildning från hyresrätt till bostadsrätt får även den tid som man bebott lägenheten med hyresrätt räknas med (prop. 1993/94:45 s. 71).

Kravet på bosättning under minst ett år närmast före försäljningen enligt huvudregeln medför att ettårsregeln inte kan användas om man flyttat från bostaden före dagen för försäljningen, d.v.s. innan köpekontraktet skrevs under. Om förvärv av ersättningsbostaden skett innan ursprungsbostaden säljs, se dock nedan (47 kap. 3 § tredje stycket IL).

När det gäller bosättning under minst tre av de senaste fem åren närmast före försäljningen behöver de tre åren inte vara sammanhängande. Det är den sammanlagda bosättningstiden under de senaste fem åren som ska vara minst tre år.

Det är vanligt att säljaren bor kvar i bostaden en tid efter avyttringstidpunkten, men den tiden kan inte räknas med i bosättningstiden. Om förvärv av ersättningsbostaden skett innan ursprungsbostaden säljs se dock nedan.

Förvärv av ersättningsbostad innan ursprungsbostaden säljs

Om skattebetalaren redan har förvärvat den nya bostaden före försäljningen av ursprungbostaden, kan denne begära att frågan om den avyttrade bostaden var en permanentbostad ska bedömas efter förhållandena vid förvärvet av ersättningsbostaden istället för vid avyttringen (47 kap. 3 § IL).

Exempel på när man bosätter sig i en ny bostad innan man säljer den gamla:

Birgitta ägde en villa som hon bott i från december år 2019 till januari år 2021. Då flyttade hon till en nyförvärvad bostadsrätt. I november år 2021 sålde hon villan.

Birgitta bodde inte i villan när hon sålde den och hon hade inte heller bott i den under minst tre av de senaste fem åren. Men eftersom hon hade bott i villan minst ett år när hon förvärvade bostadsrätten, räknas villan som permanentbostad för henne.

Endast en ursprungsbostad

Definitionen av vad som utgör en permanentbostad gör det möjligt att inneha mer än en bostad som uppfyller kravet för permanentbostad.

Regeringsrätten ansåg i rättsfallet RÅ 2003 ref. 34 att endast en av två skilda taxeringsenheter (fastigheter) var ursprungsbostad, även om de under samma tidsperiod faktiskt använts som en gemensam bostad.

Vad som är en bostadsrätt avgränsas av upplåtelseavtalet. I de fall försäljningen av en bostad omfattar flera bostadsrätter, kan uppskov med beskattningen endast avse en av de avyttrade bostadsrätterna (RÅ 2010 ref. 55). Den enskilde får fritt välja vilken av bostäderna som ska anses vara ursprungsbostad.

Dödsbo

En bostad som vid avyttringen innehas av ett dödsbo kan inte vara en permanentbostad och är därmed inte en ursprungsbostad (47 kap. 3 § IL).

Arbete och bosättning utomlands

Den som är bosatt och arbetar utomlands för svenska statens räkning kan enligt 14 § FOL folkbokföras på sin fastighet i Sverige. Enligt HFD ska denna folkbokföring jämställas med bosättning i uppskovshänseende (RÅ 2005 ref. 35).

Expropriation

I vissa tvångsfall kan en bostad få räknas som ursprungsbostad, trots att säljaren inte varit bosatt där minst ett år. Förutom att det ska vara fråga om en privatbostad, krävs bara att säljaren bor i bostaden vid avyttringen. Detta gäller följande fall (47 kap. 4 § IL):

• Vid avyttring genom expropriation eller liknande förfarande eller annars under sådana förhållanden att tvångsavyttring måste anses vara fallet. Förutsättningen är att det inte skäligen kan antas att avyttringen skulle ha ägt rum även om det inte skulle ha funnits något tvång.
• Om en fastighet blir inlöst enligt t.ex. bestämmelserna i miljöbalken, är det fråga om sådan expropriation som kan göra att uppskovsreglerna blir tillämpliga. Observera dock att regeln inte innefattar ersättning för inskränkning i förfoganderätten till en fastighet enligt miljöbalken. Regeln är inte heller tillämplig vid avyttring för jordbruks- eller skogsrationalisering (prop. 1993/94:45 s. 49).
• Vid avyttring till staten, pga. att bostaden på grund av flygbuller inte kan bebos utan påtaglig olägenhet.