Värderingsenhet

Värderingsenheten industribyggnad och övrig byggnad

En värderingsenhet är den egendom som ska värderas för sig. En värderingsenhet ska endast omfatta egendom som ingår i en enda taxeringsenhet (6 kap. 1 § FTL).

Huvudregeln är att varje industribyggnad och övrig byggnad med ett värde av minst 50 000 kr ska utgöra en värderingsenhet (6 kap. 2 § FTL). För industribyggnader finns det dock två undantag från huvudregeln, vilket framgår av 6 kap. 3 § 2-3 styckena FTL.

Det är endast byggnader som klassificeras som industribyggnad eller övrig byggnad som kan utgöra en värderingsenhet (byggnad) på en industrienhet.

Läs mer om indelningen av byggnadstypen industribyggnad och om indelningen av byggnadstypen övrig byggnad.

Olika lokaltyper i en industribyggnad utgör normalt skilda värderingsenheter

Huvudregeln är att varje industribyggnad med ett värde av minst 50 000 kr ska utgöra en värderingsenhet. Det finns två undantag från huvudregeln.

I det första undantaget som gäller för avkastningsvärderade industribyggnader ska olika lokaltyper normalt utgöra skilda värderingsenheter. Med lokaltyper avses produktionslokaler, industrikontor eller lager m.m. Om en lokaltyp omfattar mindre än 10 procent av byggnadens totala yta och är mindre än 250 kvadratmeter behöver det inte bildas en särskild värderingsenhet för lokaltypen (6 kap. 3 § 2 stycket FTL).

Dela upp i flera värderingsenheter om det underlättar värderingen

I det andra undantaget finns en möjlighet att dela upp industribyggnaderna i flera värderingsenheter, om det underlättar värderingen (6 kap. 3 § 3 stycket FTL). En sådan indelning kan användas om utrymmen för en lokaltyp bör indelas i olika standardklasser. Motsvarande gäller om olika byggnader har sammanbyggts med en gångpassage eller liknande, och lokalerna i dessa byggnader skiljer sig stort i fråga om standard (SKV A 2018:15).

Sammanföra flera industribyggnader eller delar av industribyggnader till en värderingsenhet

Det är möjligt att sammanföra flera industribyggnader eller delar av industribyggnader till en värderingsenhet. En förutsättning för detta är att byggnaderna eller delarna av dem indelas enhetligt. Klassificeringsdatan för värdefaktorerna lokaltyp, standard och ålder måste därför vara lika inom sammanföringen (6 kap. 3 § 2 stycket FTL).

Delar inom en industribyggnad som kan ses som hyreshus eller specialbyggnad

Inom en industribyggnad kan det finnas delar som i första hand kan ses som hyreshus eller specialbyggnad, men som ändå har indelats som industribyggnad med hänsyn till övervägandeprincipen. En sådan del bör indelas i eller ingå i en värderingsenhet.

Bostads- och butiksutrymmen bör tillhöra en värderingsenhet som indelas som industrikontor. Garage bör ingå i en värderingsenhet som indelas som lager (SKV A 2018:15).

Om en byggnadsdel inte är lämplig att värdera enligt de metoder som föreskrivs, bör man i stället justera för säregna förhållanden.

Värderingsenheten tomtmark

Med tomtmark för industri och övrig byggnad avses mark som består av bl.a. industribyggnad eller övrig byggnad samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats, kommunikationsutrymme m.m., som ligger i anslutning till en industribyggnad. Mark som tillhör en fastighet som är bebyggd med en industribyggnad eller en övrig byggnad ska i sin helhet utgöra tomtmark, om fastigheten ligger i ett ägoskifte och har en total areal som inte överstiger två hektar. Detta gäller inte om fastighetens mark till någon del ska taxeras tillsammans med en annan egendom enligt reglerna i 4 kap. FTL (2 kap. 4 § FTL).

Vad som här har sagts om tomtmark gäller också för mark som hör till en obebyggd fastighet som har bildats för byggnadsändamål under de senaste två åren. Om fastigheten har bildats längre tillbaka i tiden ska marken utgöra tomtmark bara om det är uppenbart att den får bebyggas.

I övriga fall ska den obebyggda marken anses som tomtmark bara om

• marken enligt en detaljplan är avsedd för bebyggelse och det inte finns några uppenbara skäl till varför man inte skulle få bygga på den
• det finns ett giltigt bygglov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked enligt PBL för att uppföra en industribyggnad eller övrig byggnad.

Varje tomt som hör till en industribyggnad eller övrig byggnad ska utgöra en värderingsenhet

Varje tomt som hör till en industribyggnad eller övrig byggnad ska utgöra en värderingsenhet (6 kap. 7 § FTL). Det finns därför inte någon möjlighet att dela upp en industritomt eller sammanföra flera sådana till en värderingsenhet. Detta vilkor förtydligas ytterligare i SKV A 2018:15. Om det finns olikheter i fråga om exploateringsåtgärder för tomtmark tillhörande en industrienhet ska man i stället beakta dessa olikheter genom att göra en justering för säregna förhållanden och inte genom att dela upp tomten i flera värderingsenheter (SKV A 2018:15).

Reservmark inom en industritomt ska inte utgöra en egen värderingsenhet.