Här får du veta hur värderingsenheten tomtmark klassificeras.
Med tomtmark för småhus menas mark som upptas av bl.a. småhus samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats och kommunikationsutrymme som ligger i anslutning till ett småhus. Som tomtmark till småhus räknas även mark till en obebyggd fastighet som har bildats för småhusbebyggelse under de senaste två åren. Om fastigheten har bildats längre tillbaka i tiden ska marken utgöra tomtmark endast om det är uppenbart att den får bebyggas. I övriga fall räknas obebyggd tomtmark som tomtmark om marken enligt detaljplanen utgör kvartersmark för enskilt bebyggande, och det inte är uppenbart att bebyggelsen inte ska genomföras. Som tomtmark till småhus innefattas också tomtmark med bygglov eller giltigt förhandsbesked om bygglov för småhus (2 kap. 4 § FTL).
En värderingsenhet är den egendom som ska värderas för sig. En värderingsenhet ska endast omfatta egendom som ingår i en enda taxeringsenhet (6 kap. 1 § FTL).
Huvudregeln är att varje tomt ska utgöra en värderingsenhet. Om det finns byggrätt till två eller flera småhus på en tomtmark så får varje del av tomten, som omfattas av en byggrätt, utgöra en värderingsenhet (6 kap. 7 § FTL). En tomt för småhus kan vara en självständig fastighet eller en del av en sådan eller i särskilda fall bestå av flera fastigheter eller del av fastigheter.
Huvudregeln för bebyggda småhusenheter är att tomtmarken i första hand indelas utifrån den befintliga bebyggelsen, och att tomtmarken till varje småhus indelas som en värderingsenhet. När man delar in tomtmark som är belägen utanför detaljplanen i värderingsenheter, ska man särskilt beakta regeln om att mark som hör till en bebyggd fastighet ska utgöra tomtmark om fastigheten ligger i ett ägoskifte och har en total areal av högst 2 ha (2 kap. 4 § FTL).
Bilden visar en fastighet med radhus. Tomtmarken för varje radhus utgör en värderingsenhet.
Undantagsregel
Man bör i tre fall göra undantag från huvudregeln (att tomtmarken för varje småhus, oavsett byggnadskategori, är en värderingsenhet). De tre undantagen från huvudregeln hänger samman med förhållandena för vissa befintliga småhus som är belägna på tomtmarken, och gäller följande småhus:
Tomtmark för flera småhus – oavsett byggnadskategori – som är inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj (ett hushåll) bör indelas i endast en värderingsenhet.
Bilden visar en fritidsfastighet med två fritidshus som är inrättade för att tillsammans utgöra bostad åt en familj:
Tomtmarken utgör en värderingsenhet. Detsamma gäller om fastigheten är obebyggd eftersom endast en huvudbyggnad får uppföras enligt plan.
Tomtmark som upptas av flera friliggande småhus som ligger nära varandra – dock högst tre småhus – och som inte är eller kan bilda flera självständiga fastigheter, bör utgöra endast en värderingsenhet. Om tomtmarken kan delas upp i flera självständiga fastigheter bör indelningen i värderingsenheter följa den tänkbara uppdelningen.
Småhus bör anses ligga nära varandra om de är belägna inom en tomt som inte är mer än 50 procent större än en normaltomt inom värdeområdet. Det kan finnas flera tomter på en fastighet vilket innebär att man inte alltid kan utgå från storleken på fastigheten för att bedöma om småhus ska anses vara belägna nära varandra. Det kan även vara så att en stor fastighet är bebyggd med ett antal småhus som är placerade nära varandra på en del av fastigheten. Tomten som småhusen ligger på behöver inte nödvändigtvis vara lika med registerfastigheten utan kan även utgöra en del av en större registerfastighet.
Bilden visar en fastighet om 1 500 kvm inom detaljplan med två värdefulla småhus (20 standardpoäng och 100 kvm värdeyta i båda husen), som fungerar väl var för sig. Detaljplanen kräver att en tomt ska vara minst 1 000 kvm, vilket innebär att fastigheten inte är delbar. Normaltomten för det aktuella värdeområdet är bestämd till 1000 kvm.
Småhusen på fastigheten ligger nära varandra och på en fastighet som inte är mer än 50 % större än normaltomten. Tomtmarken utgör därmed en värderingsenhet. Detsamma gäller om fastigheten är obebyggd eftersom endast en huvudbyggnad får uppföras enligt planen.
Tomtmark, som upptas av två sammanbyggda enfamiljssmåhus (parhus), bör utgöra en värderingsenhet om tomten inte kan delas i två självständiga fastigheter med respektive småhus på var sin fastighet (SKV A 2020:13). Om tomtmarken kan delas upp i två självständiga fastigheter bör således huvudregeln tillämpas. Tomtmarken som parhuset ligger på behöver inte nödvändigtvis vara lika med registerfastigheten utan kan även utgöra en del av en större registerfastighet.
Bilden visar en fastighet med ett parhus. Fastigheten får inte delas enligt fastighetsplanen. Tomtmarken utgör en värderingsenhet.
För bebyggd tomtmark bör, enligt SKV A 2020:13, indelningen i värderingsenheter ske utifrån den byggrätt som finns enligt gällande detaljplan. Följande förutsättningar måste vara uppfyllda:
När man gör bedömningen bör man beakta undantagsreglerna.
När man gör indelningen efter byggrätt enligt gällande detaljplan bör man för varje byggrätt som avser ett småhus (huvudbyggnad) bilda en värderingsenhet för den tomtmark som hör till det planerade småhuset. Detta under förutsättning att byggrätten är realiserbar (SKV A 2020:13).
En byggrätt anses realiserbar om
Vid taxeringen bör en detaljplan utan genomförandetid jämställas med en detaljplan som har genomförandetid, under förutsättning att kommunens uttalade ställningstagande är att planen ändå kommer att genomföras. I andra fall bör i stället byggnadsstrukturen och praxis inom kommunen vara vägledande. Ett område där detaljplanens genomförandetid har gått ut bör i övriga fall – vid indelningen i värderingsenheter – jämställas med ett område utanför detaljplanen.
Vidare bör det krävas att byggrätten vid planens genomförande inte hindras av praktiska förhållanden.
Ett exempel på praktiska förhållanden är att den befintliga bebyggelsen hindrar genomförandet av planen under överskådlig tid. Detta kan inträffa när småhuset är beläget tvärs över den gräns som dragits för en tomt och där tomten, med avseende på fastighetsbildning, är delbar. Indelningen i värderingsenheter bör i så fall ske med utgångspunkt från hur den befintliga bebyggelsen är. Det är enbart sådan befintlig bebyggelse som inte är saneringsmogen som bör anses praktiskt hindra att planen genomförs (SKV A 2020:13).