Hur beskattas ett ”oäkta” bostadsföretag?

Vilken betydelse har det att ett bostadsföretag är ett oäkta bostadsföretag?

Med oäkta bostadsföretag avses ett bostadsföretag som inte är ett privatbostadsföretag. För oäkta bostadsföretag sker beskattning enligt de allmänna regler som gäller för inkomstslaget näringsverksamhet.

För en delägare i ett oäkta bostadsföretag räknas bostadsförmånen som utdelning medan värdet av bostadsförmånen är skattefri för den som äger en privatbostadsrätt. I normalfallet finns inte heller möjlighet till uppskov med beskattningen av hela eller en del av den kapitalvinst som uppkommer när man avyttrar en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag.

Beskattning enligt allmänna regler

Ett oäkta bostadsföretag beskattas för inkomster och utgifter enligt de regler som gäller för inkomstslaget näringsverksamhet.

Vid avyttring av fastigheten får en bostadsrättsförening i omkostnadsbeloppet för fastigheten medräkna utgifter för återköp av den eller de bostadsrätter som belastat fastigheten. Avdrag medges inte till den del ersättningen för bostadsrätten motsvarar insatser, upplåtelseavgifter och kapitaltillskott (Skatteverkets ställningstagande - Bostadsrättsförening får i omkostnadsbeloppet för fastigheten medräkna utgifter för återköp av den eller de bostadsrätter som belastat fastigheten).Läs mer om hur det skattepliktiga resultatet ska beräknas.

När ska företaget uttagsbeskattas?

Om en lägenhet varit upplåten till en medlem utan ersättning, eller mot lägre ersättning än marknadsvärdet, ska företaget uttagsbeskattas för en intäkt motsvarande marknadsvärdet (22 kap 7 § IL). Om det endast är en obetydlig skillnad mellan marknadsvärdet och ersättningen behöver någon uttagsbeskattning inte göras (22 kap 4 § IL).

Läs mer om uttagsbeskattning under Uttag ur näringsverksamhet samt om medlemmens utdelningsbeskattning.

Marknadsvärdet beräknas med ledning av hyran på orten

Marknadsvärdet (61 kap. 2 § IL) beräknas utifrån det pris som föreningen skulle fått om lägenheten varit en hyreslägenhet med motsvarande standard på orten, och där hyresvärden svarar för underhållet.

Reduktion om delägarna själv svarar för reparationer

Om delägaren själv svarar för reparationer av lägenheten ska endast 90 procent av hyran på orten tas upp som intäkt. Om föreningens byggnad vid fastighetstaxeringen har fått ett värdeår som understiger det aktuella kalenderåret med 10 år eller mindre (för kalenderåret 2022 ska värdeåret alltså vara 2012 eller senare), ska 95 procent av hyran på orten tas upp som intäkt (SKV A 2008:25).

Exempel: reducering vid uttagsbeskattning

Bostadsrättsföreningen Solglimten beskattas som ett oäkta bostadsföretag. Föreningens byggnad har vid fastighetstaxeringen fått värdeåret 2012. Föreningens medlemmar svarar själva för reparation och underhåll av sina lägenheter. När föreningen beräknar uttagsbeskattningens storlek ska de reducera hyran på orten till 95 procent.

Lägenhet som upplåts till någon annan än en medlem

För en lägenhet som är upplåten till någon annan än en medlem görs normalt ingen uttagsbeskattning, däremot tas den verkliga hyran upp som intäkt. Om hyran ligger under den marknadsmässiga nivån ska uttagsbeskattning ske, om inte hyressättningen varit affärsmässigt motiverad.

Inkomst från upplåtelse av bostadsrätt

En förening har inkomster när en bostadsrätt upplåts första gången, t.ex. när föreningen bildas, när en råvind i en redan befintlig förening upplåts, eller vid upplåtelse med bostadsrätt av en tidigare hyresrätt.

Den insats som den nya bostadsrättshavaren betalar utgör inte någon skattepliktig inkomst, utan påverkar endast föreningens egna kapital. Om föreningen därutöver tar ut en s.k. upplåtelseavgift bör denna avgift kunna ses som ett kapitaltillskott som därmed inte heller ska beskattas hos föreningen.

Inkomster från en samfällighetsförening

I en sådan samfällighetsförening som inte själv beskattas (6 kap. 6 § andra stycket IL) fördelas inkomster och utgifter på delägarna i samfälligheten, med belopp som motsvarar respektive delägares andel i samfälligheten.

Om ett oäkta bostadsföretag äger en del i en sådan samfällighet, ska föreningens andel av intäkter och kostnader tas upp som om dessa avsett bostadsföretagets egna fastigheter. Ingen redovisning av intäkter och kostnader behöver göras om föreningens nettoinkomst (intäkter minus avdragsgilla kostnader) av samfälligheten är mindre än 600 kr (15 kap. 10 § IL).

Bostadsföretaget ska ta upp utdelning som den får från en samfällighetsförening som själv beskattas för sina inkomster och utgifter.

Läs mer om beskattning av samfälligheter.