Hyresersättning vid frivillig skattskyldighet

Beskattningsunderlaget bestäms normalt av hyresersättningen

Vid fastighetsuthyrning som omfattas av frivillig skattskyldighet består beskattnings­underlaget av den totala hyresersättningen exklusive mervärdesskatt. Ersättningen är den hyra som följer av hyresavtalet. Vid bostadsföretags eller bostadsrättsförenings upplåtelse av bostadsrätt består ersättningen av årsavgiften.

Beskattningsunderlaget ska beräknas med utgångspunkt i hela hyresersättningen, även om hyresgästen har s.k. blandad verksamhet. Hyresgästens rätt till avdrag för ingående skatt är dock begränsad i sådana fall.

Vad ingår i hyresersättningen?

I beskattningsunderlaget för uthyrningen kan det ingå ersättning för tillhandahållande av exempelvis gas, vatten, elektricitet, värme och nätutrustning för mottagning av radio- och televisionssändningar, jämför med vad som är en del av en fastighetsupplåtelse. Exempel på annat som ingår i beskattnings­underlaget är ersättning för fastighetsskatt och tillägg för indexförändring.

Vidare ingår ersättning för upplåtelse av maskiner och utrustning som har installerats varaktigt i byggnaden eller anläggningen, om upplåtelsen av dessa ingår i den frivilliga skattskyldigheten. Skatteverket anser att detsamma gäller vid upplåtelse av parkeringsplats som har sådan nära anknytning till upplåtelsen av lokalen att den anses underordnad uthyrningen av lokalen.

Däremot ingår inte ersättning för utsändande av betalningspåminnelser och dylikt i beskattningsunderlaget.

Hyresfrihet kan uttagsbeskattas

Om en hyresgäst inte betalar hyra för en lokal som omfattas av frivillig skattskyldighet kan i vissa fall uttagsbeskattning komma ifråga. Uttags­beskattning blir dock som regel inte aktuell exempelvis vid introduktions­erbjudanden som innebär att nya hyresgäster får hyresfrihet under en begränsad tid. Observera att en hyresvärd inte kan bli frivilligt skattskyldig genom ett sådant erbjudande, se sidan När börjar den frivilliga skattskyldigheten?

Det blir i regel inte heller aktuellt med uttagsbeskattning om det rör sig om en tillfällig hyresbefrielse på grund av affärsmässiga skäl, eftersom det inte är fråga om någon ändrad användning i de fall hyresvärdens avsikt är att den skattepliktiga uthyrningen av lokalen ska fortsätta.

Kompensation när kontrakt upphör

När ett hyresavtal upphör innan en bindande avtalstid har gått ut kan hyresgästen bli skyldig att som kompensation betala ett visst belopp till hyresvärden. Om det framgår av hyresavtalet hur en sådan kompensation ska beräknas är beloppet en del av ersättningen för den tjänst som hyresgästen har getts möjlighet att dra nytta av. Också om kompensationen inte framgår av det ursprungliga avtalet utan bestäms i ett nytt tillkommande avtal om att en sådan pågående uthyrning ska upphöra är beloppet en del av hyresersättningen. Skatteverket anser därmed att ett sådant i förväg fastställt belopp ska ingå vid beräkningen av beskattningsunderlaget (Skatteverkets ställningstagande Pågående tjänster som avslutas innan avtalstiden har gått ut).

Beloppet ska dock inte ingå i beskattningsunderlaget om kompensationen till hyresvärden när kontraktet upphör inte kan fastställas utifrån något avtal som gäller överenskommen hyresersättning. I sådana fall avser kompensationen till hyresvärden i normalfallet en skada av något slag som hyresgästen orsakat. Det ses inte som hyra utan närmast som ett skadestånd som faller utanför tillämpnings­området för mervärdesskatt, se vidare om när en vara eller tjänst anses vara omsatt.

Förhandsbesked: lokalhyra är en separat prestation vid franchising

I ett förhandsbesked har Skatterättsnämnden uttalat hur franchiseavgift ska bedömas i mervärdes­skatte­hänseende. Ett aktiebolag skulle öppna livsmedels­butiker på franchisebasis. Franchiseavgiften skulle debiteras franchise­tagaren i form av en procentuell avgift på butikens omsättning. I avgiften ingick ersättning för kostnader för lokalhyra, marknadsföring, redovisning, revision, prisadministration, prisförhandlingar m.m. Lokalhyran beräknades utgöra en mindre del av totalkostnaden. Nämnden ansåg att tillhandahållandet av butikslokal var en separat prestation, klart åtskild från de övriga tjänsterna (SRN 1992-07-10). Den del av ersättningen som hör till lokalhyran ska därför bara ingå i beskattnings­underlaget om uthyrningen omfattas av frivillig skattskyldighet.

Även Skatteverket anser att en uppdelning av beskattnings­underlaget kan bli aktuell när en lokal ingår i en franchiseupplåtelse eftersom lokalen har ett självständigt värde för den genomsnittlige franchise­tagaren. Se Skatteverkets ställningstagande Ett eller flera tillhandahållanden.

Kompletterande information

• Frivillig skattskyldighet för uthyrning av fastighet.
• Redovisning av uthyrning av fastighet.