Värderingsmetoder för att bestämma taxeringsvärde

Taxeringsvärde, marknadsvärde och nivåår

Skatteverket ska fastställa ett taxeringsvärde för varje skatte- och avgiftspliktig taxeringsenhet. Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet. (5 kap. 1-2 §§ FTL)

Med marknadsvärde för en taxeringsenhet avses det sannolika priset som den betingar på den allmänna marknaden (5 kap. 3 § FTL).

Marknadsvärdet ska bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under nivååret. Den värdetidpunkt som ska tillämpas vid fastighetstaxeringen är alltså andra året före en allmän eller förenklad fastighetstaxering och betecknas som nivååret (5 kap. 4 § FTL).

Marknadsvärdet kan bestämmas med hjälp av olika värderingsmetoder

De värderingsmetoder som Skatteverket ska använda för att bestämma marknadsvärdet regleras i 5 kap. 5 § FTL och är

• ortsprismetoden
• avkastningsberäkning
• produktionskostnadsberäkning.

Värderingsmodeller för olika byggnadstyper och ägoslag som finns i 8-15 kap. FTL utgår från de nämnda värderingsmetoderna.

I första hand bestäms marknadsvärdet med ledning av ortsprismetoden. Om ortsprismetoden inte ger den ledning som behövs kan marknadsvärdet bestämmas med ledning av en avkastningsberäkning. Om inte heller en avkastningsberäkning ger den ledning som behövs kan marknadsvärdet uppskattas med utgångspunkt i det tekniska nuvärdet (produktionskostnadsberäkning).

Vid tillämpning av avkastningsberäkning eller produktionskostnadsberäkning ska man när det är möjligt ta hänsyn till fastighetsförsäljningar på orten.

Vilken värderingsmetod ska användas?

Småhus- och lantbruksenheter värderas vanligtvis med ortsprismetoden.

Hyreshusenheter och de flesta ordinära industrienheter värderas med en ortsprisrelaterad avkastningsberäkning vilket innebär att ortspriser kompletteras med marknadsvärdebedömningar. Detta innebär att ortsprismetoden kombineras med en avkastningsberäkning eller produktionskostnadsberäkning. De kombinerade värderingsmetoderna betecknas ortsprisrelaterad avkastningsberäkning och ortsprisrelaterad produktionskostnadsberäkning. Skräddarsydda byggnader och liknande speciella industribyggnader värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning.

Ortsprismetoden

Marknadsvärdet bestäms i första hand med ledning av fastighetsförsäljningar i orten (ortsprismetoden). När ortsprismetoden används ska man inte beakta försäljningar där ovidkommande omständigheter kan antas ha påverkat priset (5 kap. 5 § första stycket andra meningen FTL). Köpen granskas för att säkerställa att de köp som används för att bestämma marknadsvärdet är representativa.

I första hand används fastighetsförsäljningar inom värdeområdet. Om det inom ett värdeområde har sålts för få eller inga fastigheter alls för att kunna fastställa en värdenivå så kan värdenivån bestämmas med hjälp av försäljningar inom andra värdeområden där förutsättningarna för prisbildningen kan antas vara likartade (5 kap. 5 a § FTL). Dessa områden bildar tillsammans ett provvärderingsområde (19 kap. 3 § FTL).

Avkastningsberäkning

När ortsprismetoden inte ger tillräcklig ledning för att bestämma marknadsvärdet, kan marknadsvärdet istället bestämmas med ledning av en avkastningsberäkning (5 kap. 5 § andra stycket FTL). Även avkastningsberäkningen ska ortsprisrelateras eftersom de representativa köp som ligger till grund för värderingen har avgörande betydelse.

För hyreshusenheter och ordinära industrienheter som värderas med en ortsprisrelaterad avkastningsberäkning, ska beräkningen för varje värdeområde kompletteras med en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. De beräknade riktvärdena jämförs således med en marknadssimulerad direktavkastningsmetod. Om det finns väsentliga skillnader i resultatet mellan de olika metoderna för att bestämma riktvärdeangivelserna, så ska man välja det beräkningssätt som bäst svarar mot den lagstadgade taxeringsvärdesnivån för de fastigheter som är mest representativa för värdeområdet. (SKVFS 2020:6)

Beräkningarna utförs av värderingstekniker som Skatteverket anlitar vid förberedelsearbetet.

Produktionskostnadsberäkning

Produktionskostnadsberäkning kan användas när varken ortsprismetoden eller en avkastningsberäkning kan ge ledning för att bestämma marknadsvärdet (5 kap. 5 § andra stycket andra meningen FTL).

Skräddarsydda byggnader, bensinstationsbyggnader och byggnadskonstruktioner som inte har karaktär av hus är exempel på sådana byggnader som ska värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning (11 kap. 1 § FTL).

Produktionskostnadsberäkning innebär att marknadsvärdet bestäms med utgångspunkt i det tekniska nuvärdet.

Förtida uppgiftsinsamling

För de köp som ska ingå i ortsprismaterialet inför en kommande allmän fastighetstaxering (AFT) eller förenklad fastighetstaxering (FFT) sker en kartläggning av bl.a. värdefaktorer, bestånd samt andra uppgifter som behövs under förberedelsearbetet. Kartläggningen görs genom den s.k. förtida uppgiftsinsamlingen (FUI). En förtida uppgiftsinsamling kan göras för alla fastigheter som är skattepliktiga

• lantbruksenheter
• småhusenheter
• hyreshusenheter
• industrienheter
• täkter
• elproduktionsenheter.

Uppgiftsinsamlingen går till på det sätt att blanketter, där vissa registeruppgifter är förtryckta, skickas ut till berörda fastighetsägare. Fastighetsägare som ingår i urvalet för utskicket av blanketter är de som förvärvat eller innehar fastigheter av de aktuella kategorierna under de senaste åren. Även andra ägare till vissa fastigheter i beståndet kan få lämna de uppgifter, t.ex. hyresnivåer, som behövs till ledning inför allmän fastighetstaxering.

Syftet med den förtida uppgiftsinsamlingen är att komplettera ortsprisregistret med för kommande AFT eller FFT relevanta värdefaktorer för de sålda fastigheterna. Dessutom ger uppgiftsinsamlingen ledning för att t.ex. bestämma genomsnitts­hyror för hyreshus, värderingshyror för industrier och arrendepriser för brytvärda fyndigheter beträffande täktmark. I övrigt behövs en förtida uppgiftsinsamling när nya värderingsmetoder behöver prövas. Uppgifterna bereds av Lantmäteriet, värderingstekniker och Skatteverkets handläggare.

De taxeringsenhetstyper som inför en allmän fastighetstaxering är föremål för förtida uppgiftsinsamling samt villkoren för att få genomföra en sådan regleras i 19 kap. 8 § FTL. Bestämmelserna i 19 kap. 8 § FTL ska även tillämpas vid en förenklad fastighetstaxering (19 kap. 10 § FTL).