Tomtmark

Värderingsenheten tomtmark

Med tomtmark för småhus menas mark som upp­tas av bl.a. småhus samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats och kommunikationsutrymme som ligger i anslutning till ett småhus. Som tomtmark till småhus räknas även mark till en obebyggd fastighet som har bildats för småhusbebyggelse under de senaste två åren. Om fastigheten har bildats längre tillbaka i tiden ska marken utgöra tomtmark endast om det är uppenbart att den får bebyggas. I övriga fall räknas obebyggd tomtmark som tomtmark om marken enligt detaljplanen utgör kvartersmark för enskilt bebyggande, och det inte är uppenbart att bebyggelsen inte ska genomföras. Som tomtmark till småhus innefattas också tomtmark med bygglov eller giltigt förhandsbesked om bygglov för småhus (2 kap. 4 § FTL).

En värderingsenhet är den egendom som ska värderas för sig. En värderingsenhet ska endast omfatta egendom som ingår i en enda taxeringsenhet (6 kap. 1 § FTL).

Huvudregel för bebyggd och obebyggd tomtmark

Huvudregeln är att varje tomt ska utgöra en värderingsenhet. Om det finns byggrätt till två eller flera småhus på en tomtmark så får varje del av tomten, som omfattas av en byggrätt, utgöra en värderingsenhet (6 kap. 7 § FTL). En tomt för småhus kan vara en självständig fastighet eller en del av en sådan eller i särskilda fall bestå av flera fastigheter eller del av fastigheter.

Huvudregeln för bebyggda småhusenheter är att tomtmarken i första hand indelas utifrån den befintliga bebyggelsen, och att tomtmarken till varje småhus indelas som en värderingsenhet. När man delar in tomt­mark som är belägen utanför detalj­planen i värderingsenheter, ska man särskilt beakta regeln om att mark som hör till en bebyggd fastig­het i sin helhet ska utgöra tomt­mark om fastigheten ligger i ett ägoskifte och har en total areal av högst 2 ha (2 kap. 4 § FTL).

Exempel: huvudregeln

Bilden visar en fastighet med radhus. Tomtmarken för varje radhus utgör en värderingsenhet.

Undantagsregel

Man bör i tre fall göra undantag från huvudregeln (att tomtmarken för varje småhus, oavsett byggnadskategori, utgör en värderingsenhet). De tre undantagen från huvudregeln hänger samman med förhållandena för vissa befintliga småhus som är belägna på tomtmarken, och gäller i vissa fall följande småhus:

• Flera småhus som är inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj.
• Flera närbelägna småhus på tomtmark som inte kan delas till egna fastigheter.
• Två sammanbyggda enfamiljssmåhus.

Flera småhus som är inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj

Tomtmark för flera småhus – oavsett byggnadskategori – som är inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj (ett hus­håll) bör indelas i endast en värderingsenhet.

Exempel: tomtmarken utgör en värderings­enhet

Bilden visar en fritidsfastighet med två fritids­hus som ­är inrättade för att till­sammans utgöra bostad åt en familj:

• Hus 1: 40 kvm med kök och vardagsrum
• Hus 2: 30 kvm med sovrum.

Tomtmarken utgör en värderings­enhet. Detsamma gäller om fastigheten är obebyggd eftersom endast en huvud­bygg­nad får uppföras enligt plan.

Flera närbelägna småhus på tomtmark som inte kan delas till egna fastigheter

Tomtmark som upptas av flera fri­lig­gande småhus som ligger nära varandra – dock högst tre småhus – och som inte är eller kan bilda flera självständiga fastigheter, bör utgöra endast en värderingsenhet. Om tomtmarken kan delas upp i flera självständiga fastigheter bör indelningen i värderings­enheter följa den tänkbara uppdelningen.

Småhus bör anses ligga nära varandra om de är belägna inom en tomt som inte är mer än 50 procent större än en normaltomt inom värdeområdet. Det kan finnas flera tomter på en fastighet vilket innebär att man inte alltid kan utgå från storleken på fastigheten för att bedöma om småhus ska anses vara belägna nära varandra. Det kan även vara så att en stor fastighet är bebyggd med ett antal småhus som är placerade nära varandra på en del av fastigheten. Tomten som småhusen ligger på behöver inte nödvändigtvis vara lika med registerfastigheten utan kan även utgöra en del av en större registerfastighet.

Exempel: tomtmarken utgör en värderings­enhet

Bilden visar en fastighet om 1 500 kvm inom detaljplan med två värdefulla småhus (20 standard­poäng och 100 kvm värdeyta i båda husen), som fungerar väl var för sig. Detalj­planen kräver att en tomt ska vara minst 1 000 kvm, vilket innebär att fastigheten inte är delbar. Normaltomten för det aktuella värdeområdet är bestämd till 1000 kvm.

Småhusen på fastigheten ligger nära varandra och på en fastighet som inte är mer än 50 % större än normaltomten. Tomtmarken utgör därmed en värderings­enhet. Detsamma gäller om fastig­heten är obebyggd eftersom endast en huvud­bygg­nad får uppföras enligt planen.

Två sammanbyggda enfamiljssmåhus

Tomtmark, som upptas av två sammanbyggda enfamiljssmåhus (parhus), bör utgöra en värderingsenhet om tomten inte kan delas i två självständiga fastigheter med respektive småhus på var sin fastighet (SKV A 2020:13). Om tomtmarken kan delas upp i två självständiga fastigheter bör således huvudregeln tillämpas. Tomtmarken som parhuset ligger på behöver inte nödvändigtvis vara lika med registerfastigheten utan kan även utgöra en del av en större registerfastighet.

Exempel: tomtmarken utgör en värderings­enhet

Bilden visar en fastighet med ett parhus. Fastigheten får inte delas enligt fastighetsplanen. Tomtmarken utgör en värderingsenhet.

Bebyggd mark inom detaljplanen

För bebyggd tomtmark bör, enligt SKV A 2020:13, indelningen i värderingsenheter ske utifrån den byggrätt som finns enligt gällande detaljplan. Följande förutsättningar måste vara uppfyllda:

• Planen är realiserbar.
• Byggrätten medför att småhus­bebyg­gelsen blir värdefullare än den befintliga.

När man gör bedömningen bör man beakta undantags­reglerna.

När man gör indelningen efter byggrätt enligt gällande detaljplan bör man för varje byggrätt som avser ett småhus (huvudbyggnad) bilda en värde­rings­enhet för den tomtmark som hör till det plane­rade småhuset. Detta under förutsättning att byggrätten är realiserbar (SKV A 2020:13).

Krav på realiserbar byggrätt

En byggrätt anses realiserbar om

• detaljplanens genomförandetid fortfarande gäller vid beskaffen­hets­tidpunkten
• detaljplanen kan bedömas vara ekonomiskt motiverad med hän­syn till befintlig bebyggelse.

Vid taxeringen bör en detaljplan utan genomförandetid jäm­ställas med en detaljplan som har genomförandetid, under förutsättning att kommu­nens uttalade ställningstagande är att planen ändå kom­mer att genomföras. I andra fall bör i stället byggnadsstrukturen och praxis inom kommunen vara vägledande. Ett område där detaljplanens genomförandetid har gått ut bör i övriga fall – vid indelningen i värderingsenheter – jämställas med ett område utanför detalj­planen.

Vidare bör det krävas att byggrätten vid planens genomförande inte hindras av praktiska förhållanden.

Exempel: praktiska förhållanden

Ett exempel på praktiska förhållanden är att den befintliga bebyggelsen hindrar genom­föran­det av planen under överskådlig tid. Detta kan inträffa när småhuset är belä­get tvärs över den gräns som dra­gits för en tomt och där tomten, med avseende på fastighetsbildning, är delbar. Indelningen i värderings­enheter bör i så fall ske med ut­gångs­punkt från hur den befintliga bebyggelsen är. Det är enbart sådan befintlig bebyggelse som inte är saneringsmogen som bör anses praktiskt hindra att planen genomförs (SKV A 2020:13).