Mäklararvode

Fastighetsförsäljning utan samband med verksamhetsöverlåtelse

Skatteverket anser att vid försäljning av en fastighet utan samband med en verksamhetsöverlåtelse är omsättningen undantagen från skatteplikt enligt 3 kap. 2 § ML. Den köpta mäklartjänsten används för att genomföra en omsättning som är undantagen från skatteplikt. Mäklartjänster får anses ha ett direkt och omedelbart samband med försäljningen av fastigheten på motsvarande sätt som advokattjänster vid avtalsskrivning och tjänster i form av biträde vid förhandlingar med förvärvarna vid en aktieöverlåtelse (se RÅ 2010 ref. 56). Skatteverket anser därför att kostnaden för mäklararvode i detta fall har ett direkt och omedelbart samband med en från skatteplikt undantagen omsättning av fastighet enligt 3 kap. 2 § ML. I och med det finns inte rätt till avdrag för ingående skatt på mäklararvodet.

Fastighetsförsäljning i samband med verksamhetsöverlåtelse

Enligt ML anses en försäljning av fastighet i samband med en verksamhetsöverlåtelse inte vara en omsättning i enlighet med 2 kap. 1 b § ML. Inköp som är hänförliga till en överlåtelse av tillgångar i samband med en verksamhetsöverlåtelse får anses som allmänna omkostnader i den bedrivna ekonomiska verksamheten (C-408/98, Abbey National). Avdragsrätt för ingående skatt för mäklararvodet kan då finnas enligt 8 kap. 3 § ML.

Blandad verksamhet/avdragsförbud

Om den ingående skatten delvis är hänförlig till stadigvarande bostad eller om verksamheten endast delvis medför skattskyldighet, ska skatten delas upp i enlighet med vad som sägs i 8 kap. 9, 13 och 14 §§ ML. Avdrag kan alltså inte medges till den del arvodet avser stadigvarande bostad, t.ex. mangårdsbyggnad på jordbruksfastighet, eller till den del fastigheten har använts i en verksamhet som inte medför skattskyldighet.

Rättsfall: avdragsrätt vid verksamhetsöverlåtelse

Skatterättsnämnden har ansett att en försäljning av en jordbruksfastighet utgjorde en sådan verksamhetsöverlåtelse som avses i 3 kap. 25 § ML. Mäklararvodet ansågs därför som en allmän omkostnad i verksamheten. Nämnden konstaterade att avdragsrätt kunde medges i den utsträckning verksamheten medfört skattskyldighet, under förutsättning att arvodet inte avsåg försäljning av en stadigvarande bostad. Motsvarande bedömning gjordes i ett förhandsbesked avseende en skogsfastighet (SRN dnr 47-11/I och dnr 46-11/I). (En verksamhetsöverlåtelse undantogs från skatteplikt enligt 3 kap. 25 § ML innan den 1 januari 2016. Numera är en verksamhetsöverlåtelse i stället ingen omsättning enligt 2 kap. 1 b § ML. Detta innebär dock ingen ändring av Skatterättsnämndens bedömningar, se även verksamhetsöverlåtelser).

Fastighetsförvärv

Den som köper en fastighet och anlitar mäklare vid förvärvet kan ha viss avdragsrätt för ingående skatt på mäklararvodet. En fördelning av denna ingående skatt får då göras efter fastighetens användning i verksamhet som medför skattskyldighet. Det bör beaktas att en inte färdigställd del av en byggnad som ska hyras ut, utan att omfattas av skattskyldighet under uppförandeskede, inte ingår i en sådan verksamhet som medför skattskyldighet. Nerlagd produktionskostnad eller en motsvarande faktor kan då vara en lämplig fördelningsgrund när ytorna representerar olika värden. Skatteverket anser att rätt till jämkning eller s.k. retroaktivt avdrag inte uppkommer senare för den del av den ingående skatten som gäller mäklarkostnaden och som inte gett rätt till avdrag i samband med förvärvet.

Kompletterande information

• Verksamhetsöverlåtelser.