Kapitalvinstberäkning

Allmänt om kapitalvinst vid avyttring av privatbostadsrätt

Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången (minskad med utgifterna för avyttringen) och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL).

Avdrag för kapitalförlust medges bara om förlusten är verklig och definitiv.

Om den sålda bostadsrätten är en ersättningsbostad ska vinsten vid kapitalvinstberäkningen ökas med uppskovsbeloppet.

Av kapitalvinsten på en privatbostadsrätt ska 22/30 tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital och av kapitalvinsten på en näringsbostadsrätt ska 90 procent tas upp. Uppkommer en kapitalförlust vid avyttring av en privatbostadsrätt ska 50 procent dras av och vid avyttring av en näringsbostadsrätt ska 63 procent dras av (46 kap. 18 § IL).

Om det är fråga om en utländsk tillgång så ska anskaffningsutgift, förbättringsutgifter och försäljningsintäkt räknas om till svenska kronor om säljaren var obegränsat skattskyldig i Sverige vid avyttringstidpunkten.

Försäljningspris

Försäljningspriset beräknas som skillnaden mellan ersättningen för bostadsrätten och försäljningsutgifterna.

Vid köp räknas som ersättning normalt det pris som avtalats mellan säljare och köpare.

Vid byte anses normalt marknadsvärdet av den tillbytta egendomen (t.ex. en villa eller en annan bostadsrätt) som ersättning.

De lån som övertas vid överlåtelse av bostad anses normalt vara en betalning av den avtalade ersättningen (jmf. RÅ 1950 ref. 33, RÅ 1969 ref. 32, RÅ 1982 Aa69, RÅ 1983 1:34).

Vinsten från försäljningen beräknas på alla intäkter och utgifter som hör till förvärvet. Om köparen har betalat den köpeskilling som anges i köpekontraktet genom kontant ersättning, och dessutom tagit över säljarens lån, ska ersättningen därför tas upp till det sammanlagda beloppet av kontant ersättning och ersättning i form av övertagna lån.

Exempel övertagande av lån

Klara och Isabelle äger en bostadsrätt tillsammans som värderats till 1 000 000 kr. De avtalar om att Isabelle ska sälja sin andel i bostadsrätten till Klara för 500 000 kr, vilket skrivs in i överlåtelseavtalet.

Klara har 200 000 kr på ett bankkonto som hon betalar med. Hon tar även över de lån som belöper på Isabelles andel i bostadsrätten om 300 000 kr. När Isabelle redovisar försäljningen kommer hon att ange 500 000 kr som försäljningspris.

Hade Klara och Isabelle av misstag enbart angett den kontanta ersättningen som överlåtelsepris i köpekontraktet hade försäljningspriset för Isabells andel i bostadsrätten ändå ansetts vara 500 000 kr vid redovisning av försäljningen.

Lägenhetsutrustning

Har försäljningen omfattat även lägenhetsutrustning som installerats av överlåtaren eller tidigare innehavare och som skulle ha utgjort byggnadstillbehör enligt 2 kap. 2 § JB om bostadsrättsföreningen ägt utrustningen, ska ersättningen räknas med i försäljningspriset (46 kap. 4 § IL). Detta gäller oavsett om ersättningen avtalats särskilt eller inte.

Den utrustning som avses är fast inredning som är avsedd för stadigvarande bruk, t.ex.

• ledning för vatten, värme eller ljus,
• kontakter,
• kranar,
• kamin,
• markis,
• badkar och annan sanitetsanläggning,
• spis,
• kyl- och frysskåp,
• tvättmaskin, och
• diskmaskin.

Inventarier i näringsverksamhet ska inte räknas med i försäljningspriset (46 kap. 4 § IL).

Inre reparationsfond

Ersättning som utgår till säljaren för hans eller hennes andel i en inre reparationsfond eller liknande fond ska inte räknas in i försäljningspriset. Om någon sådan särskild ersättning inte har avtalats, ska i stället ersättningen för bostadsrätten minskas med ett belopp som motsvarar den del av fonden som vid avyttringen hör till den aktuella bostadsrätten (46 kap. 4 § IL). En sådan avräkning kan inte leda till att försäljningsintäkten blir mindre än noll kr.

Likvidation utan föregående friköp

Skatteverket anser att belopp som utskiftas till medlem under föreningens likvidation i första hand ses som en återbetalning av insatsen. Återbetalning av insats beskattas inte, utan ska istället minska bostadsrättens anskaffningsutgift med motsvarande belopp. Vad som, utöver insatsen, skiftas ut till medlem ska behandlas som utdelning och tas upp till beskattning till den del utdelningen överstiger inbetalade avgifter till föreningen under beskattningsåret (Skatteverkets ställningstagande – Kapital – utdelningsbeskattning av medlemmar vid likvidation av bostadsrättsförening (privatbostadsföretag)).

Friköp

Ett s.k. friköp innebär att en nyttjanderättshavare till en fastighet köper och blir ägare till denna. Det kan t.ex. vara en medlem i en bostadsrättsförening som överlåter sin bostadsrätt till föreningen och i utbyte får köpa ”sitt” småhus från föreningen. Medlemmen äger därefter fastigheten direkt istället för att disponera den genom bostadsrätt.

Skatteverket anser att om avtalad köpeskilling för fastigheten är lägre än dess marknadsvärde ska mellanskillnaden beskattas hos medlemmen som en ersättning för bostadsrätten. Av detta följer också att medlemmen kan tillgodoräkna sig en motsvarande högre anskaffningsutgift för fastigheten.

I samband med s.k. friköp av fastighet från bostadsrättsförening överlåter medlemmen sin bostadsrätt till föreningen. Ersättningen för bostadsrätten kapitalvinstbeskattas och ersättningen anses även innefatta kompensation för insatsen. Det innebär att belopp som utskiftas efter överlåtelsen av bostadsrätten inte kan utgöra återbetalning av insats. Beloppet ska därför i sin helhet behandlas som utdelning i enlighet med 42 kap 19 § IL och tas upp till beskattning till den del utdelningen överstiger inbetalade avgifter till föreningen under beskattningsåret fastigheten (Skatteverkets ställningstagande – Friköp av fastighet från bostadsrättsförening), RÅ 2010 ref 75.

Förändring av bostadsrätt

Förändring av en bostadsrätt kan genomföras genom att medlemmen säljer sin bostadsrätt till föreningen, som beslutar att den ska upphöra. Föreningen upplåter därefter en ny förändrad bostadsrätt till innehavaren av den tidigare bostadsrätten. En sådan försäljning medför kapitalvinstbeskattning och som försäljningsintäkt ska tas upp det belopp som anges i köpeavtalet. Bostadsrätten kan därmed säljas till föreningen för ett belopp som motsvarar bostadsrättens omkostnadsbelopp, varvid varken vinst eller förlust uppkommer i de fall bostadsrätten inte har minskat i omfattning.

Det förekommer också att förändring av en bostadsrätt sker genom ett s.k. tilläggsavtal till det ursprungliga upplåtelseavtalet. En sådan förändring av bostadsrätten medför inte att bostadsrätten ska anses avyttrad när bostadsrätten inte har minskat i omfattning. Den leder därför inte till någon kapitalvinstbeskattning.

Bostadsrättsinnehavaren erhåller vanligtvis en ersättning i det fallet att bostadsrätten minskar i omfattning. Det kan liknas vid att en del av bostadsrätten har sålts och erhållen ersättning ska därför tas upp till beskattning som försäljningsintäkt vid en kapitalvinstberäkning.

Hur beskattningen blir i dessa situationer behandlas i Skatteverkets ställningstagande Kapitalvinstbeskattning vid förändring av bostadsrätt.

Försäljningsutgifter

Avdragsgilla försäljningsutgifter är mäklarutgifter och annan försäljningsprovision, utgifter för värdering av bostadsrätten och andra utgifter som har ett direkt samband med försäljningen, allt under förutsättning att utgifterna inte ska dras av i annat inkomstslag. Advokatutgifter som säljaren haft och som är direkt hänförliga till försäljningen kan också ses som en försäljningsutgift.

Skatteverket anser att kostnader för att ställa i ordning bostadsrätten inför en försäljning (s.k. ”Homestaging” eller ”Homestyling”) kan vara en avdragsgill försäljningsutgift. Härmed avses vanligtvis utgifter för konsultation, inredning, möblering m.m. Avdrag medges inte för städning, flyttning och andra privata levnadskostnader. Eventuella utgifter för reparationer och underhåll är inte heller avdragsgilla som en försäljningskostnad, utan avdragsrätten får bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter (Skatteverkets ställningstagande – Avyttring av privatbostad – homestaging).

Omkostnadsbeloppet

Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften för bostadsrätten samt förbättringsutgifter och kapitaltillskott under innehavstiden (46 kap. 5–12 §§ IL).

Anskaffningsutgift

Anskaffningsutgiften är köpeskillingen för bostadsrätten och eventuell ersättning för lägenhetsutrustning. Om lägenhetsutrustningen har anskaffats under innehavstiden anses utgiften i stället som en förbättringsutgift (46 kap. 9 § IL). Om bostadsrätten förvärvats genom upplåtelse från föreningen är anskaffningsutgiften lika med insatsen (enligt tidigare lagstiftning grundavgiften). Särskilda avgifter som har betalats till föreningen i samband med förvärvet (upplåtelse- och inträdesavgifter) ska också räknas in i anskaffningsutgiften.

Om insatsen för lägenheten har satts ned efter det att bostadsrätten har förvärvats, ska ingångsvärdet reduceras med det belopp som har återbetalats från föreningen på grund av nedsättningen (46 kap. 5 § IL). Skatteverket anser att detta gäller även när insatsen återbetalas till annan än den som skjutit till den. Anskaffningsutgiften ska således minskas även för en bostadsrättshavare som beräknar sin anskaffningsutgift utifrån betald köpeskilling. Någon ytterligare beskattning i form av utdelningsbeskattning eller kapitalvinstbeskattning vid återbetalningstillfället blir därmed inte aktuell (Skatteverkets ställningstagande – Nedsättning av insats i privatbostadsföretag).

Det är den som är bostadsrättsinnehavare, när beslutet om sänkning (nedsättning) av insats vinner laga kraft, som har rätt till återbetalningen och därmed ska minska sin anskaffningsutgift för bostadsrätten.

Om beslutet inte gäller sänkning av samtliga insatser, så anses rätten till återbetalning ha uppkommit i och med stämmobeslutet.

Om det av stämmobeslutet framgår vilken bostadsrättsinnehavare som har rätt till återbetalningen gentemot föreningen, så är det den personen som ska minska sin anskaffningsutgift för bostadsrätten (Skatteverkets ställningstagande -Sänkning av insatsen i en bostadsrättsförening).

Inköpsutgifter i samband med förvärvet ingår också i anskaffningsutgiften (44 kap. 14 § IL).

Den som erbjuds fria eller rabatterade månadsavgifter i samband med förvärv av en nybyggd bostadsrätt ska minska sin anskaffningsutgift med faktiskt erhållen rabatt. När bostadsrätten säljs kommer rabatten att påverka beräkningen av kapitalvinsten (Skatteverkets ställningstagande - Fria månadsavgifter vid förvärv av nybyggd bostadsrätt).

Vid beräkning av ingångsvärdet behandlas behållning på inre reparationsfond eller liknande fond på samma sätt som vid beräkning av försäljningspriset. Den ska alltså inte medräknas i anskaffningsutgiften (46 kap. 6 § IL).

Schablonmässigt anskaffningsvärde

En bostadsrätt som har förvärvats före 1974 ska anses förvärvad den 1 januari 1974. Anskaffningsutgiften beräknas till 150 procent av bostadsrättens andel av föreningens förmögenhet den dagen. Föreningens förmögenhet beräknas efter taxeringsvärdet för 1974 på föreningens fastighet och med hänsyn till övriga tillgångar och skulder enligt bokslutet för det räkenskapsår som avslutats närmast före ingången av 1974. Ersättningen vid förvärvet får dock användas som anskaffningsutgift, om den överstiger nämnda schablonvärde.

Fanns inte taxeringsvärde för föreningens fastighet för 1974, får ett motsvarande värde uppskattas med ledning av det närmast därefter fastställda taxeringsvärdet (46 kap.14 § IL).

Förbättringsutgifter

Som förbättringsutgifter räknas de utgifter som ägaren haft för förbättring av bostadsrättslägenheten (46 kap. 9 § IL). Utgifterna kan vara såväl ombyggnad eller anskaffande av utrustning som inte funnits tidigare i lägenheter som förbättrande reparationer och underhåll.

Förbättringsutgifter får räknas med i omkostnadsbelopp för de år de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr. Utgifterna hänförs normalt till det år då faktura eller räkning har erhållits som visar vilka arbeten som har utförts (46 kap. 8 § IL).

Förbättrande reparationer och underhåll jämställs med förbättringsutgifter och får dras av om de nedlagts under avyttringsåret eller de fem föregående åren och om de medfört att lägenheten är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet av bostadsrätten (46 kap. 10 § IL). För andra förbättringskostnader gäller inte den tidsgränsen.

Förbättringsutgifter före 1974 får inte räknas med (46 kap. 14 § IL).

Har utgifterna tidigare dragits av i näringsverksamhet får de inte tas med vid kapitalvinstberäkningen (46 kap. 8 § IL).

För förbättringsutgifter gäller samma regler oavsett om det är en privatbostadsrätt eller en privatbostadsfastighet som avyttrats.

Även reglerna kring hur skattereduktion (rotavdrag) ska beaktas är desamma som för privatbostadsfastigheter.

Kapitaltillskott

Kapitaltillskott som har lämnats till föreningen under innehavstiden är avdragsgilla, under förutsättning att de varit avsedda att användas av föreningen för amortering av lån eller för finansiering av förbättringsarbeten på fastigheten (46 kap. 7§ IL). Kapitaltillskott som skett före den 1 januari 1974 får inte räknas med (46 kap. 14 § IL). Kapitaltillskottet ska räknas in i omkostnadsbeloppet. Det fördelas i normalfallet mellan delägare i förhållande till deras ägarandel om inte annat kan visas.

Kapitaltillskott för amorteringar

Tillskott för amorteringar ska anses ha uppgått till ett belopp motsvarande bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden. Skatteverket anser att innehavstiden är tiden mellan förvärvet och avyttringen av bostadsrätten. Tillträdet har inte någon betydelse (Skatteverkets ställningstagande – Kapitaltillskott – privatbostadsföretagets amorteringar under säljarens innehavstid). Det är således endast de faktiska amorteringar som gjorts mellan bostadsrättshavarens förvärv (kontraktsdagen) och avyttring som kan räknas in vid kapitalvinstberäkningen. Om bostadsrätten t.ex. säljs i december med tillträde i februari året därpå och amortering görs av föreningen i januari, så är det den nya ägaren som får tillgodoräkna sig amorteringen som ett kapitaltillskott vid en framtida försäljning. Detta trots att amorteringen kan ha gjorts med medel som inbetalats av den tidigare ägaren.

Den som förvärvat sin bostadsrätt genom arv, gåva eller bodelning får göra avdrag för det kapitaltillskott som avser tiden från närmast föregående köp fram till försäljningsdagen (44 kap. 21 § IL).

Amorteringarna kan göras med överskottsmedel från årsavgifter, hyresintäkter eller andra löpande intäkter som bostadsrättsföreningen kan ha (jfr. Ds B 1982:6 s.74-75).

Om amorteringen av ett lån finansierats genom upptagande av ett nytt lån, får den dock inte räknas med vid beräkningen.

Andelen bestäms utifrån det andelsförhållande som överlåtarens bostadsrätt motsvarar vid avyttringstidpunkten.

Skatteverket anser att i de fall en viss amortering, helt eller delvis, direkt kan kopplas till en enskild bostadsrätt med ett bestämt belopp, så motsvarar det beloppet också bostadsrättens andel av den amorteringen (Skatteverkets ställningstagande – Särskilda kapitaltillskott till bostadsrättsförening för amortering av lån).

En bostadsrättsförening kan upplåta nya bostadsrätter genom att t.ex. inreda tidigare vindsutrymmen till bostäder eller genom att ändra upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt. De nya medlemmarna betalar i samband med nya upplåtelser insats till föreningen. Skatteverket anser att vid beräkningen av avdragsgilla tillskott ska de amorteringar som görs närmast efter sådan insatsbetalning reduceras med belopp motsvarande insatsen, innan amorteringarna fördelas på bostadsrätterna efter andelstal (Skatteverkets ställningstagande – Kapitaltillskott för amortering till privatbostadsföretag).

Kapitaltillskott för förbättringsarbeten (ny-, till- eller ombyggnader)

Skatteverket anser att det krävs att ett tillskott för finansiering av ny-, till- eller ombyggnader har utdebiterats, inbetalts och använts för ett bestämt byggnadsarbete, för att tillskottet ska få beaktas (Skatteverkets ställningstagande – Bostadsrätt – kapitaltillskott för ny-, till- eller ombyggnad). Det sammanlagda tillskottet för arbetet ifråga ska dessutom ha uppgått till minst 3 000 kr multiplicerat med antalet deltagande bostadsrätter. Fonderade medel, som inte fonderats för en speciell ombyggnadsåtgärd, kan enligt ställningstagandet, inte utgöra ett avdragsgillt kapitaltillskott. Det gäller exempelvis om föreningen lagt medel i fonder eller på tillgångskonton utan att föreningen har fonderat för en speciell åtgärd. När dessa fonderade medel senare används för en åtgärd medför inte heller detta att ett avdragsgillt kapitaltillskott uppstår.

Beloppsgränsen om 3 000 kr är schabloniserad. Ett kapitaltillskott för en enskild bostadsrätt kan understiga 3 000 kr. Även om olika åtgärder beslutats vid skilda tillfällen, räknas de som ett enda arbete, om det kan visas att åtgärderna har ett nära ekonomiskt eller funktionellt samband (DsB 1982:6 s. 75, prop. 1983/84:67 s. 37−38).

En utdebitering ska godtas som ett avdragsgillt tillskott om förbättringsarbetet är nära förestående. Om överlåtelsen skett efter det att tillskott utdebiterats och inbetalats, men innan arbetet påbörjats, ska tillskottet beaktas om reglerna i övrigt är uppfyllda.

Genom införandet av inkomstskattelagen har de förbättringsarbeten som får räknas in i omkostnadsbeloppet som kapitaltillskott begränsats till att avse ny-, till- eller ombyggnader. I förarbetena preciseras de till att avse sådana utgifter som enligt 19 kap. 8 § IL och 19 kap. 13 § IL skulle ha utgjort underlag för värdeminskningsavdrag (prop. 1999/2000:2 del 2 s. 562). Tillskott för tillbyggnad av balkonger och tillskott för anläggning av ny parkeringsplats på föreningens fastighet är exempel på kapitaltillskott för ny-, till- och ombyggnader.