Tomtvärdetabell och normenhet

Fördelning av totalvärdet

För att underlätta nivåläggningen görs en fördelning av totalvärdet på ett mark- respektive byggnadsvärde i värderingssystemet. Beräkningen styrs av de relationer mellan mark och totalvärden som finns i den aktuella tomtvärdetabellen.

Normenhet skapar enhetlig värdering

För att kunna genomföra en så enhetlig värdering som möjligt utgår fastighetstaxeringslagen från en normfastighet. Normfastigheten underlättar värderingen av olika byggnadstyper och ägoslag.

Normfastigheten består av en normbyggnad och normtomt. Normfastigheten är ett begrepp för en normbyggnad (normhus) som är uppförd vid en specifik tidpunkt med tillhörande normtomt. För småhus och hyreshus är normbyggnaden uppförd sjuttonde året före en allmän fastighetstaxering. Förutom ålder så kan byggnadens storlek alternativt annan faktor vara normerad. Normtomten varierar i storlek för småhus beroende på typ av bebyggelse (1 kap. 35b § FTF andra stycket). För hyreshus och ägarlägenheter utvisar tomtvärdetabellen istället för storlek ett markvärde i kr/kvm byggrätt för bostäder och lokaler (1 kap. 37 § FTF andra stycket). För industribyggnad och övrig byggnad utvisar tomtvärdetabellen markvärde i kronor per kvadratmeter tomtmark 1 kap. 37 § FTF tredje stycket.

Normfastigheten har olika egenskaper beroende på vilken kategori av fastighet som ska taxeras.

Tomtvärdetabellen – fördelning av taxeringsvärdet på mark och byggnad

Värderingsmodellerna vid fastighetstaxeringen bygger på att ett tomtmarksvärde och ett byggnadsvärde bestäms för en bebyggd enhet. Det ortsprismaterial av obebyggd tomtmark som analyseras är vanligtvis att jämställa med rå tomtmark, d.v.s. mark som planlagts men som är beroende av investeringar och infrastruktur innan byggnationen kan påbörjas och färdigställas. Exempel på sådana investeringar kan vara kostnader för vatten och avlopp, kvartersvägar och parkeringsplatser. De köp som ligger till grund för tomtvärdetabellen har därmed justerats, eftersom tomtmarken ska vara omedelbart bebyggbar. Delvärdena kan därmed inte självständigt härledas med stöd av ortsprismetoden.

På den allmänna marknaden överlåts dels bebyggda fastigheter där köpeskillingen omfattar både tomtmark och byggnad, och dels tomtmark där köpeskillingen normalt omfattar rå tomtmark som utgör en egen fastighet. Med utgångspunkt i ortsprismetoden ses byggnadsvärdet (B) normalt som ett restvärde efter att tomtmarksvärdet (M) dragits från totalvärdet (T). Tomtvärdetabellen bygger på att det finns ett klart samband mellan totalvärdet för både normhuset på normtomten och markvärdet för normtomten. Tomtvärdetabell upprättas för tomtmark till småhus, hyreshus och ägarlägenhet samt industribyggnad och övrig byggnad (avkastningsberäknad).

Tomtvärdetabellen kompletterar ortsprismaterial

Grundregeln vid förberedelsearbetet inför taxeringen är att nya riktvärden för tomtmark ska fastställas utifrån de tomtmarksköp som gjorts inom ett värdeområde. I många fall är dock antalet tomtmarksköp inom värdeområdet otillräckligt för att fastställa nya riktvärden. I dessa fall fastställs nya riktvärden med hjälp av en s.k. tomtvärdetabell.

Tomtvärdetabellen bygger på en ortsprismetod av obebyggd tomtmark. Tabellen är utformad utifrån genomsnittliga förhållanden och kan därför tillämpas för hela riket. Tomtvärdetabellen är således ett hjälpmedel för att fastställa tomtmarksvärden. För småhusenhet och småhus och tomtmark som ingår i en lantbruksenhet upprättas tomtvärdetabeller med taxeringsvärden för normhus och normtomt. Tabellen omfattar friliggande småhus och radhus (1 kap. 35 b § FTF). Tomtvärdetabeller upprättas även för hyreshus och ägarlägenhet samt industribyggnad och övrig byggnad (1 kap. 37 § FTF). Tabellen visar hur stor del av normfastighetens värde som avser normbyggnad respektive normtomt. Tomtvärdetabellen är uppbyggd efter att ju större totalvärdet för en fastighet är desto större blir tomtmarkens andel av det totala värdet.

Inför varje fastighetstaxering genomförs en översyn av tomtvärdetabellen där Skatteverket, Lantmäteriet och värderingstekniker medverkar. Efter översynen har Lantmäteriet som uppdrag att upprätta tomtvärdetabellen.

Tomtvärdetabellens utformning framgår av fastighetstaxeringsförordningen bilaga: 1 a (småhus), 2 a (hyreshus) och 7 a (industri).

Normenhet och tomtvärdetabell per byggnadskategori

Småhusenhet och småhus på lantbruksenhet

Normhuset ska ha vissa angivna egenskaper beträffande de riktvärdegrundande värdefaktorerna. Normhusets värde utgör utgångspunkten vid värderingen av övriga småhus inom samma värdeområde.

Normhuset definieras som det enda friliggande småhuset på en självständig fastighet och är uppfört det sjuttonde året före en allmän fastighetstaxering. Normhuset har inte heller varit föremål för om- eller tillbyggnad samt är av normal storlek och standard (8 kap. 2 § FTL). Med normal storlek och standard avses en bostadsbyggnad som har värdeytan 125 kvm och 31 standardpoäng (6 § SKVFS 2022:6).

Normtomten för småhus är en tomt som har tillgång till kommunalt vatten året om och kommunalt wc-avlopp, har normal trädgårdsanläggning och är hänförlig till belägenhetsklass 4 (inte strand eller strandnära). Normtomten för ett friliggande småhus omfattar 1 000 kvadratmeter, för kedjehus 500 kvadratmeter och för ett radhus 300 kvadratmeter (1 kap 35 b § FTF). Läs mer om normhus och normtomt för småhus.

Tabellen för småhus visar normtomtens taxeringsvärde vid skilda taxeringsvärdenivåer för en taxeringsenhet som omfattar ett normhus och en normtomt. I anslutning till tabellen anges hur taxeringsvärden för normtomter avseende kedjehus ska bestämmas (SKV A 2020:13).

Hyreshus och ägarlägenhet

Normenhet för hyreshus definieras som en byggnad som är uppförd det sjuttonde året före en allmän fastighetstaxering och som har en hyra på 100 000 kr. (9 kap 2 § FTL). För en sådan värderingsenhet ska kapitaliseringsfaktorn vara 1,00 (1 kap. 8 § FTF).

Tomtvärdetabellen ska utvisa markvärden i kronor per kvadratmeter (bruttoarea) byggrätt för bostäder och lokaler vid olika marknadsvärdenivåer för bebyggda hyreshusenheter och ägarlägenhetsenheter som uppförts sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering sker (1 kap. 37 § FTF).

En marknadsvärdebedömning av normfastigheten för hyreshus sker i varje värdeområde. Denna marknadsvärdebedömning används för att beräkna tomtmarkens andel av totalvärdet i tomtvärdetabellen.

Industri - avkastningsvärderad

Normenheten för industribyggnad, som beräknas med ledning av en avkastningsberäkning, avser en byggnad som är uppförd det sjuttonde året före en allmän fastighetstaxering och som omfattar 1000 kvm produktionslokaler med normal standard (11 kap. 3 § FTL).

Tomtvärdetabellen för tomtmark till industribyggnad och övrig byggnad ska utvisa markvärden i kronor per kvadratmeter tomtmark vid olika marknadsvärdenivåer för produktionslokaler av normal standard som uppförts sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering sker (1 kap. 37 § FTF).

En marknadsvärdebedömning av normfastigheten för industri sker i varje värdeområde. Denna marknadsvärdebedömning används för att beräkna tomtmarkens andel av totalvärdet i tomtvärdetabellen.

Industri - produktionskostnadsvärderad

Normenheten för industribyggnad, som beräknas med ledning av en produktionskostnadsberäkning, avser en byggnad som är uppförd under det andra året före taxeringsåret och som är belägen inom den ortstyp som medför högst värde (11 kap. 7 § FTL). Riktvärdet för en sådan byggnad ska svara mot 75 procent av byggnadens tekniska nuvärde under andra året före taxeringsåret (nivååret). Det upprättas inte någon tomtvärdetabell för denna typ av industribyggnader.

Ekonomibyggnad

Normenhet för ekonomibyggnad är en byggnad som utgör en värderingsenhet för maskinhall, gårdsverkstad och liknande och som är av normal beskaffenhet (10 kap. 2 § FTL). Normenheten har bestämda egenskaper vilket framgår av 1 kap. 11 § FTF.

Det upprättas inte någon tomtvärdetabell för ekonomibyggnader.

Täktmark

För täkter finns det inte någon normenhet angiven utan utgångspunkten för värderingen är i stället det marknadsmässiga arrendepriset per kubikmeter om man kan börja bryta fyndigheten omedelbart.

Det upprättas inte någon tomtvärdetabell för täktmark.

Kraftverksbyggnad

Kraftverksbyggnader delas in i vattenkraftverk och värmekraftverk.

Egenskaperna för normkraftverket för vattenkraftverk regleras i 15 kap. 3 § FTL. Normkraftverket definieras där som ett kraftverk som

• tagits i drift under år 1955
• har en normalårsproduktion på 500 miljoner kilowattimmar
• har en genomsnittlig utnyttjandetid på 4 500 timmar per år
• saknar möjlighet till flerårsreglering
• levererar sin produktion till stamnätet i inmatningspunkt Forsse-Hjälta.

För värmekraftverk finns det generellt inte någon normenhet angiven utan utgångspunkten för värderingen är i stället värdet av en nybyggd anläggning (15 kap. 13 § FTL). För vindkraftverk utgår dock värderingen enligt 1 kap. 34 g § FTF utifrån ett kraftverk med en installerad effekt av 2 000 kW och en årlig produktion av 5 200 000 kWh.

Det upprättas inte någon tomtvärdetabell för kraftverksbyggnad.