En obegränsat skattskyldig person är skattskyldig här för all inkomst oavsett om inkomsten härrör från Sverige eller från utlandet. En person som är begränsat skattskyldig är skattskyldig för inkomst av näringsverksamhet från en fastighet i Sverige.
En obegränsat skattskyldig person är skattskyldig här för all inkomst oavsett om inkomsten härrör från Sverige eller från utlandet.
Ett småhus på en lantbruksenhet (mangårdsbyggnad) i utlandet räknas inte som privatbostad annat än vid tillämpningen av reglerna i 45 kap. 33 § och 47 kap. IL (2 kap. 9 § första stycket IL).
Näringsfastigheter utomlands beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Vid inkomstberäkningen tillämpas samma regler som gäller för näringsfastigheter i Sverige. Den skattskyldige ska ta upp eventuella hyresinkomster som intäkt. Det egna hyresfria nyttjandet ska också redovisas som intäkt eftersom detta utgör uttag av tjänst (22 kap. 4 § IL).
Den skattskyldige får själv välja mellan att utnyttja ett underskott helt eller delvis enligt huvudregeln, d.v.s. utnyttja mot framtida överskott från fastigheten eller att kvotera avdraget till 70 procent för underskott i kapital enligt 42 kap. 33 § IL. För underskott av kapital medges skattereduktion. Om inkomsten från en näringsfastighet är undantagen från beskattning i Sverige enligt bestämmelser i skatteavtal innebär det att ett underskott inte är avdragsgillt.
En bostadsförmån ska tas upp till ett belopp som motsvarar de hyrespriser som gäller på den ort där fastigheten är belägen. Värdet ska beräknas för den tid fastigheten varit disponibel för ägaren. Du kan läsa en mer utförlig beskrivning av reglerna i avsnittet om andelshus.
För andelshus utomlands där hyresnivån inte går att fastställa får beräkningen enligt Skatteverket ske med stöd i två hjälpregler. Observera att hjälpreglerna endast är tillämpliga för bostäder i utlandet.
Den ena hjälpregeln utgår ifrån en schablonmetod som baseras på anskaffningsutgiften (observera här att ränteutgifter enligt 24 kap. 2 § första stycket IL inte ska inte räknas in i anskaffningsvärdet för tillgångar som avses i bl.a. 19-20 kap. IL, se 14 kap. 16 a § IL. Bestämmelsen tillämpas för beskattningsår som börjar efter den 31 december 2018 och att sådana räntor som sedan tidigare ingår i anskaffningsvärdet inte berörs). Enligt denna regel tas anskaffningsutgiften för fastigheten respektive bostaden upp som underlag, uppräknad med index. Femtio procent av den uppräknade anskaffningsutgiften läggs till grund för beräkning av förmånsvärdet. De omräkningstal som Skatteverket beräknar kan användas vid justering till dagens penningvärde (se tabell nedan).
Den andra hjälpregeln utgår från Skatteverkets årliga föreskrifter om förmån av bostad att tillämpas vid beräkning av skatteavdrag och arbetsgivaravgifter.
För åren 1914–2022 har följande omräkningstal räknats fram med stöd i genomsnittlig förändring av KPI under åren 1914 t.o.m. 2022.
År |
Omräkningstal |
År |
Omräkningstal |
År |
Omräkningstal |
---|---|---|---|---|---|
1914 1915 1916 1917 1918 1919 1920 1921 1922 1923 1924 1925 1926 1927 1928 1929 1930 1931 1932 1933 1934 1935 1936 1937 1938 1939 1940 1941 1942 1943 1944 1945 1946 1947 1948 1949 1950 |
54,34 47,25 41,80 33,13 22,55 20,43 20,05 24,59 29,53 31,23 31,23 30,70 31,78 32,15 31,78 32,34 33,54 34,61 35,06 35,99 35,75 35,06 34,61 33,54 32,93 31,96 28,15 24,81 23,22 23,12 23,22 23,32 23,22 22,55 21,31 21,23 20,90 |
1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 |
17,88 16,69 16,57 16,47 16,06 15,26 14,61 14,01 13,90 13,35 13,06 12,46 12,10 11,74 11,16 10,47 10,06 9,86 9,60 8,98 8,36 7,89 7,39 6,72 6,13 5,55 4,98 4,53 4,22 3,72 3,32 3,06 2,81 2,60 2,42 2,32 2,23 |
1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 |
2,10 1,98 1,79 1,64 1,60 1,53 1,50 1,46 1,45 1,44 1,45 1,44 1,43 1,39 1,36 1,34 1,33 1,33 1,31 1,28 1,24 1,24 1,22 1,19 1,18 1,18 1,19 1,19 1,18 1,15 1,13 1,11 1,11 1,08 1,00 |
Förmånsvärdet för ett helt år beräknas till följande belopp
En fastighet har anskaffats år 1979 för 400 000 kr. För beskattningsåret 2022 räknas en fastighet inköpt 1979 upp med omräkningstalet 4,22 vilket ger ett nuvärde på 1 688 000 kr. Av nuvärdet läggs 50 %, d.v.s. 844 000 kr, till grund för beräkningen av förmånsvärdet. För ett helt år blir förmånsvärdet enligt schablonmetoden i detta fall 35 320 kr (10 % av 100 000 kr + 6 % av 100 000 kr + 3 % av 644 000 kr). Antag att bostaden varit uthyrd i fyra månader för 30 000 kr. Ägaren ska då förmånsbeskattas för de återstående åtta månaderna. Förmånens värde är 8/12 av 35 320 kr, d.v.s. 23 547 kr.
En person som är begränsat skattskyldig är skattskyldig för inkomst av näringsverksamhet från en fastighet i Sverige (3 kap. 18 § första stycket 3 IL). Resultatet beräknas på samma sätt som för en obegränsat skattskyldig. Eventuella hyresinkomster tas upp som intäkt. Som intäkt ska även redovisas det egna hyresfria nyttjandet eftersom detta utgör ett uttag av tjänst (22 kap. 4 § IL). Avdrag medges för ränteutgifter och övriga kostnader för fastighetsförvaltningen.