Särskilt om hyresrätter och bostadsrätter

När en hyres- eller bostadsrätt lämnas

En hyresgäst eller bostads­rätts­havare kan ha tillfört fastigheten ny-, till- eller ombygg­nad i sådan omfattning att den blir en investeringsvara. Om hyresgästen eller bostadsrättshavaren sedan lämnar lokalen utan att överlåta den till någon annan övertar fastighets­ägaren rättigheten och skyldigheten att justera avdrag för ingående skatt på kostnaden för dessa byggåtgärder (15 kap. 27 § ML). Hyresgästen eller bostadsrätts­havaren blir därmed inte skyldig att justera avdrag och har inte heller någon rätt att justera avdrag i en sådan situation.

Att lämna en lokal på det här sättet medför dock inte någon omedelbar justeringssituation för fastighetsägaren (prop. 1999/2000:82 s. 138). En lokal som står tom efter en uthyrning innebär inte heller att någon ändrad använd­ning sker (prop. 1999/2000:82 s. 97). Det blir därför i regel aktuellt för fastighetsägaren att justera avdrag för ingående skatt först när denna övergår till att använda lokalen i en annan verksamhet än tidigare. Fastighetsägaren kan då ha rätt att justera avdrag för ingående skatt till sin fördel om fastighetsägaren övergår till att använda lokalen på så sätt att den avdragsgilla andelen ingående skatt ökar. Fastighetsägaren blir dock inte skyldig att justera avdraget till sin nackdel om användningen ändras på så sätt att den avdragsgilla andelen ingående skatt minskar (jfr HFD 2021 not. 26).

Justeringshandling till fastighetsägaren

En hyresgäst eller bostadsrätts­havare som lämnar sin hyres- eller bostadsrätt på så sätt att rättigheten och skyldigheten att justera avdrag för ingående skatt övergår till fastighetsägaren ska överlämna en s.k. justeringshandling till fastighetsägaren. Med justerings­handlingen som underlag kan fastighetsägaren justera avdrag för ingående skatt om användningen ändras eller något annat inträffar som innebär att avdraget ska justeras.

Överlåtelse av fastighet i vilken det finns hyresrätter

Det är först vid en ändrad användning eller vid en överlåtelse av själva hyresrätten som en hyresgäst kan bli skyldig att justera avdrag för ingående skatt. Om fastighetsägaren överlåter fastigheten innebär alltså inte överlåtelsen i sig att en hyresgäst som t.ex. bekostat ombyggnads­arbeten och gjort avdrag för ingående skatt på dessa ska justera avdrag.

Hyres- eller bostadsrätt som omfattas av frivillig beskattning

En hyresgäst eller bostadsrätts­havare kan bli skyldig att justera avdrag för ingående skatt trots att hyresrätten eller bostadsrätten inte är en investeringsvara. Detta gäller situationer där frivillig beskattning för lokaluthyrning upphör på grund av hyresgästens eller bostadsrätts­havarens åtgärder (12 kap. 31 § ML).

Om hyresgästen eller bostadsrätts­havaren överlåter eller ändrar användningen av sin hyres- eller bostadsrätt behöver dock inte fastighetsägarens möjlighet att tillämpa bestämmelserna om frivillig beskattning för lokaluthyrning påverkas. En hyresgäst kan t.ex. överlåta hyresrätten till en annan hyresgäst med en verksamhet där transaktionerna medför avdragsrätt eller övergå till att bedriva blandad verksamhet där den ingående skatten inte är avdragsgill i samma omfattning som tidigare. Sådana åtgärder påverkar inte fastighetsägarens möjlighet att tillämpa bestämmelserna om frivillig beskattning för uthyrningen. Fastighetsägaren blir därför inte skyldig att justera avdrag i dessa fall (prop. 1999/2000:82 s. 129).

Slussningsregeln och övergångsbestämmelser om justering

Bestämmelserna om avdragsrätt och slussning inom koncerner avskaffades den 1 januari 2016. En hyresgäst eller bostadsrätts­havare som har gjort avdrag för ingående skatt före 2016 enligt slussningsregeln i 8 kap. 4 § första stycket 5 och andra stycket i den upphävda mervärdesskatte­lagen (1994:200) kan dock fortfarande bli skyldig att justera avdraget. För en sådan hyresgäst eller bostadsrätts­havare gäller nämligen samma rättigheter och skyldigheter att justera avdrag som för andra hyresgäster och bostadsrätts­havare. Fastigheten eller lägenheten anses vidare som en investeringsvara i enlighet med 15 kap. ML under förutsättning att fastigheten eller lägenheten ansågs som en investeringsvara enligt den upphävda mervärdesskatte­lagen (femtonde–sextonde punkterna i ikraftträdande- och övergångs­bestämmelserna till ML [2023:200]). Precis som för andra hyresgäster eller bostadsrätts­havare kan hyres- eller bostadsrätten i vissa fall överlåtas utan att överlåtaren blir skyldig att justera avdrag, se sidan Övertagande av rättighet och skyldighet att justera avdrag.

Vidare går rättigheten och skyldig­heten att justera avdrag över på fastighetsägaren för det fall hyresgästen eller bostadsrätts­havaren lämnar hyresrätten utan att överlåta den (se ovan).