Hyresinkomster och annan avkastning

Svenska regler tillämpas

De termer och uttryck som används i IL omfattar också motsvarande utländska företeelser om det inte anges eller framgår av sammanhanget att bara svenska företeelser avses (2 kap. 2 § IL). Läs mer på sidan Utländska motsvarigheter till svenska företeelser.

För att svenska beskattningsregler ska kunna tillämpas på hyresinkomster och annan avkastning från bostäder i utlandet måste först bestämmas vad det är personen äger och sedan klassificera bostaden som privatbostad, näringsfastighet, oäkta bostadsrätt etc.

Fastigheter

Med direktägd fastighet eller ägarlägenhet menas att ägaren har lagfart eller liknande på att hen äger hela eller en del av en viss fastighet eller ägarlägenhet direkt, utan några mellanhänder. Ägarlägenheter är mycket vanliga utomlands.

Ett småhus eller en ägarlägenhet kan, beroende på användningen, vara privatbostadsfastighet eller näringsfastighet (2 kap. 13 § IL). Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter (2 kap. 14 § IL).

Ett andelshus är en fastighet som inrymmer bostäder i skilda lägenheter åt minst tre delägare (2 kap. 16 § IL). Ett andelshus kan därför aldrig vara ett småhus och därmed inte heller en privatbostadsfastighet.

Privatbostadsfastighet

Hyresinkomster och annan avkastning från en privatbostadsfastighet i utlandet beskattas på samma sätt som om bostaden låg i Sverige.

Näringsfastighet och andelshus

Hur avkastning från en näringsfastighet i utlandet beskattas kan du läsa om på sidan Näringsfastigheter och byggnader – internationella frågor.

Småhus på lantbruk

Ett hus i utlandet som motsvarar ett småhus på ett lantbruk ska beskattas som näringsfastighet vid den löpande beskattningen och inte som privatbostad, även om den används som en sådan (2 kap. 9 § IL). Läs mer på sidan Näringsfastigheter och byggnader – internationella frågor.

Bostadsrätter och liknande upplåtelseformer

Med bostadsrätter och liknande upplåtelseformer menas att ägaren har köpt en aktie eller andel i ett bostadsföretag. Företaget äger fastigheten och låter medlemmarna bo i lägenheterna.

Bostad i företag som motsvarar ett privatbostadsföretag

En bostad i ett utländskt bostadsföretag är enligt definitionen en privatbostad om den används som privatbostad och det utländska bostadsföretaget är en utländsk juridisk person som motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag (2 kap. 8 § andra stycket IL). Det spelar ingen roll för bedömningen om bostaden ligger inom eller utom EES. Ett utländskt bostadsföretag som är en utländsk juridisk person anses motsvara ett svenskt privatbostadsföretag om det uppfyller samma krav.

En bostad i ett utländskt bostadsföretag kan dock aldrig vara en privatbostadsrätt eller en näringsbostadsrätt vid den löpande beskattningen eftersom definitionen av privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § första stycket IL bara omfattar svenska ekonomiska föreningar eller svenska aktiebolag (2 kap. 18-19 §§ IL).

Hyresinkomster och annan avkastning

Om bostaden i utlandet är en privatbostad beskattas hyresinkomster och annan avkastning på samma sätt som om bostaden låg i Sverige (42 kap. 30 § IL). Reglerna för onoterade bolag om kvotering av utdelning till 5/6 blir inte tillämpliga då hyresinkomster inte ses som utdelning.

Om bostaden i utlandet inte är en privatbostad ska hyresinkomster och annan avkastning normalt tas upp som avkastning från en delägarrätt (42 kap. 1 § IL och 48 kap. 2 § IL). Avdrag medges för utgifter för att förvärva och bibehålla inkomsten (42 kap. 2 § IL).

Utdelning i form av bostadsförmån är skattefri eftersom sådan utdelning jämställs med utdelning från svenska privatbostadsföretag (42 kap. 28 § IL). Det gäller även om andelsägaren inte använder lägenheten som privatbostad utan i sin näringsverksamhet eller hyr ut lägenheten. Annan utdelning ska tas upp endast till den del den överstiger andra avgifter och inbetalningar än kapitaltillskott till föreningen under beskattningsåret (42 kap. 28 § IL). Reglerna om kvotering av utdelningen till 5/6 kan vara tillämpliga på utdelning från onoterade andelar i en utländsk juridisk person. Därmed kan de bli tillämpliga på utdelning från ett utländskt privatbostadsföretag.

Exempel: uthyrning av bostad i ett finskt bostadsaktiebolag

Lina äger två bostäder i ett finskt bostadsaktiebolag. Bostäderna är inte Linas privatbostäder. Lina hyr ut bostäderna och undrar hur hyresinkomsten ska beskattas?

Ett bostadsaktiebolag i Finland kan jämställas med ett privatbostadsföretag i Sverige när det gäller avyttring och beräkning av uppskovsbelopp, men inte vid den löpande beskattningen (2 kap. 17 § andra stycket IL). Eftersom Linas bostäder inte är privatbostäder beskattas hyresinkomsten som avkastning från en delägarrätt.

Bostad i företag som inte motsvarar ett privatbostadsföretag

Att ett utländskt bostadsföretag inte kan motsvara ett svenskt privatbostadsföretag kan bero på att

• bostadsföretaget inte till minst 60 procent tillhandahåller bostäder åt sina medlemmar eller delägare
• bostadsföretagets företagsform inte motsvarar ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening.

Mindre än 60 procent bostäder

Om ett utländskt bostadsföretag motsvarar ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening, men verksamheten inte till minst 60 procent består i att tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar eller delägare, motsvarar det inte ett svenskt privatbostadsföretag utan är ett s.k. oäkta bostadsföretag. En bostad i en fastighet som ägs av ett sådant bolag kan aldrig vara privatbostad.

Inkomster från andelarna beskattas på samma sätt som inkomster från andra delägarrätter (42 kap. IL). Vid beräkningen av inkomsten kan samma principer användas som för svenska oäkta bostadsrätter. Reglerna om kvotering av utdelningen till 5/6 kan vara tillämpliga på utdelning från onoterade andelar i en utländsk juridisk person. Därmed kan de bli tillämpliga på utdelning från ett utländskt privatbostadsföretag.

Bostaden ägs genom andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person

En bostad i utlandet kan ägas genom att innehavaren äger andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person, som i sin tur äger fastigheten. Den fastighet som den juridiska personen äger utgör en näringsfastighet. Denna form av ägande förekommer bl.a. i Frankrike genom företagsformen Société Civile Immobilière, SCI.

En delägare, som är obegränsat skattskyldig i Sverige, ska redovisa och beskattas för sin andel av den i utlandet delägarbeskattade juridiska personens inkomster (5 kap. 2 a och 3 §§ IL).

Bostaden ägs genom enkelt bolag

Bostaden kan också ägas genom en motsvarighet till ett enkelt bolag. Ett enkelt bolag är inte en juridisk person och kan inte själv inneha tillgångar. Det är därför delägarna själva som äger bostaden samt övriga tillgångar. Eventuella inkomster ska beskattas hos delägarna i förhållande till var och ens andel av bostaden. Hur inkomsterna ska beskattas beror på vilken typ av tillgång det är fråga om och om bostaden utgör en privatbostad eller inte (2 kap. 8-19 §§ IL).

Hyresrätter och andra nyttjanderätter

Med nyttjanderätt i det här sammanhanget avses en rätt att använda en viss lokal, fastighet, lägenhet eller motsvarande genom ett hyresavtal, avtal om leasehold, timeshare eller liknande. Nyttjanderättshavaren har inte fått äganderätten till något, varken en fastighet, aktier eller andelar, utan bara rätt att använda en viss bostad.

Skatteverket anser att inkomster från utländska hyresrätter, leasehold, timeshare etc. ska beskattas på samma sätt som inkomster från svenska hyresrätter.

Obegränsat skattskyldig del av året

Det spelar ingen roll för schablonavdraget i 42 kap. 30 § IL vid uthyrning av privatbostad om en person har varit begränsat skattskyldig under året. Fullt schablonavdrag kan därför medges även om den skattskyldiga har varit begränsat skattskyldig under hela eller del av året. Justering av schablonavdraget ska endast göras utifrån ägarandel och innehavstid.