Hur beskattas ett privatbostadsföretag?

Vilken betydelse har det att ett bostadsföretag är ett privatbostadsföretag?

Ett privatbostadsföretag beskattas inte för inkomster och får inte dra av utgifter som är hänförliga till fastigheten. Det finns särskilda bestämmelser om beskattningen av ett privatbostadsföretag i 39 kap. 25–27 §§ IL. Eftersom privatbostadsföretag beskattas enligt särskilda regler undantas sådana företag också från en del regelsystem som finns för andra företag. Privatbostadsföretag omfattas t.ex. inte av reglerna om koncernbidrag, underprisöverlåtelser, verksamhetsavyttringar och periodiseringsfonder.

Frågan om ett bostadsföretag utgör ett privatbostadsföretag har betydelse inte bara för företagets beskattning, utan också för hur medlemmarna och delägarna beskattas. Värdet av bostadsförmånen är skattefri, medan bostadsförmånen räknas som utdelning för en delägare i ett oäkta bostadsföretag. Det finns också möjlighet att få uppskov med beskattningen av hela eller en del av den kapitalvinst som uppkommer när man avyttrar en privatbostadsrätt.

Inkomster och utgifter som är hänförliga till fastigheten

Ett privatbostadsföretag ska inte ta upp inkomster eller dra av utgifter som är hänförliga till fastigheten (39 kap. 25 § IL). Detta innebär att exempelvis års- eller månadsavgifter, intäkter från hyresupplåtelser och upplåtelser av reklam- eller antennplats inte ska tas upp. Det innebär också att exempelvis driftskostnader, styrelsearvoden och utgiftsräntor på lån som är hänförliga till fastigheten inte får dras av.

Om ett privatbostadsföretag innehar en bostadsrätt i den egna fastigheten anser Skatteverket att löpande utgifter på grund av innehavet av bostadsrätten är hänförliga till fastigheten och därför inte ska dras av.

Beskattning av andra inkomster och utgifter

Inkomster och utgifter som inte är hänförliga till fastigheten beskattas enligt vanliga regler i inkomstslaget näringsverksamhet.

Inkomst av annan verksamhet

Privatbostadsföretaget kan vid sidan av fastighetsupplåtelsen ha inkomst av annan verksamhet, t.ex. matservering, café eller motionsanläggning. Sådana inkomster beskattas enligt vanliga regler i inkomstslaget näringsverksamhet.

Kapitalinkomster och kapitalutgifter

Föreningen ska ta upp och beskattas för kapitalinkomster som inte kan anses hänförliga till fastigheten. Det kan t.ex. vara utdelning på aktier, en värdepappersfond eller ränteintäkter som inte hör till fastigheten.

Inkomstränta på ett konto i en bank är skattebefriad till den del ränteinkomsten kan anses vara hänförlig till föreningens fastighet. Enligt Skatteverkets bedömning är skattefriheten begränsad till just inkomstränta. Ränteinkomsten får normalt anses vara hänförlig till föreningens fastighet om räntan härrör från hyror och årsavgifter som medfört tillfälliga likviditetsöverskott. Ränteinkomster som inte har samma anknytning till föreningens fastighet är skattepliktiga. En bedömning får ske utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet.

Föreningen ska dra av kapitalutgifter såvida de inte hör till fastigheten. Det kan t.ex. vara ränta på lån för inköp av kapitalplaceringsaktier.

Kapitalvinster på värdepapper och fastigheter eller inlösta och sålda bostadsrätter kan inte anses hänförliga till fastigheten och ska beskattas i inkomstlaget näringsverksamhet på vanligt sätt. En kapitalvinst vid försäljning av fastigheten är skattepliktig i sin helhet.

En bostadsrättsförening får i omkostnadsbeloppet för fastigheten medräkna utgifter för återköp av den eller de bostadsrätter som belastat fastigheten. Avdrag medges inte till den del ersättningen för bostadsrätten motsvarar insatser, upplåtelseavgifter och kapitaltillskott (Skatteverkets ställningstagande - Bostadsrättsförening får i omkostnadsbeloppet för fastigheten medräkna utgifter för återköp av den eller de bostadsrätter som belastat fastigheten).

Om försäljningen medfört en förlust gäller för denna kapitalförlust att den bara får dras av mot kapitalvinster på fastigheter. Läs mer under Begränsad avdragsrätt för kapitalförluster på fastigheter.

Rättsfall - är inkomsten hänförlig till fastigheten?

Frågan om hur ränteinkomster ska beskattas hos ett privatbostadsföretag har prövats av Högsta förvaltningsdomstolen. Den aktuella föreningen hade fått ränta på ett sparkonto. Räntan avsåg placering av föreningens likvida medel. Högsta förvaltningsdomstolen anger i sina domskäl att bostadsrättsföreningen inte ska beskattas för ränteinkomsterna till den del de är hänförliga till föreningens fastighet. Något närmare preciserat besked kunde inte Högsta förvaltningsdomstolen lämna, på grund av att underlag saknades för en sådan bedömning (RÅ 2010 ref. 116).

När det gäller frågan om ett privatbostadsföretag ska ta upp utdelning på andelar i räntefond har Högsta förvaltningsdomstolen funnit att utrymmet för att hänföra utdelning till en näringsverksamhet enligt 13 kap. 1 § IL är begränsat. I domskälen anges att i princip bör motsvarande synsätt som gäller för fördelning av utdelning mellan inkomstslagen näringsverksamhet och kapital hos fysiska personer gälla även för juridiska personer. Utdelningen kunde därmed inte anses hänförlig till föreningens fastighet och skulle därmed tas upp till beskattning (HFD 2014 ref. 27).

Skatterättsnämnden har i ett förhandsbesked funnit att inkomster och utgifter på grund av ett ränteswap- respektive ett räntecapavtal (avtalen var direkt knutna till privatbostadsföretagets lån), ska anses hänförliga till fastigheten i den mening som avses i 39 kap. 25 § IL. Högsta förvaltningsdomstolen gjorde samma bedömning som Skatterättsnämnden (HFD 2013 not. 44).

Skattskyldighet för fastighetsskatt och fastighetsavgift

Privatbostadsföretag är skattskyldiga för statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift. Varken fastighetsskatten eller avgiften är avdragsgill hos företaget.

För hyreshusenheter betalas fastighetsavgift för den del av hyreshusenheten som avser bostäder. För lokaldelen betalas fastighetsskatt.

Kooperativ hyresrättsförening

En kooperativ hyresrättsförening får inte dra av utdelning om föreningen är ett privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § IL (39 kap. 23 § IL).

Inkomst från upplåtelse av bostadsrätt

En förening har inkomster när en bostadsrätt upplåts första gången, t.ex. när föreningen bildas, när en råvind i en redan befintlig förening upplåts, eller vid upplåtelse med bostadsrätt av en tidigare hyresrätt.

Den insats som den nya bostadsrättshavaren betalar utgör inte någon skattepliktig inkomst, utan påverkar endast föreningens egna kapital. Om föreningen därutöver tar ut en s.k. upplåtelseavgift bör den kunna ses som ett kapitaltillskott och blir därmed inte heller föremål för beskattning hos föreningen.

Del i en samfällighet som inte utgör ett eget skattesubjekt

Om privatbostadsföretagets fastighet har del i en sådan samfällighet som inte själv beskattas (6 kap. 6 § andra stycket IL) ska fastighetens andel av inkomster och utgifter i samfällighetens verksamhet tas upp respektive dras av hos privatbostadsföretaget enligt 39 kap. 26 § IL. Bestämmelsen omfattar bl.a. gemensamhetsanläggningar, oavsett om de förvaltas av en juridisk person eller inte.

Det är samfällighetens inkomster och utgifter som ska fördelas och inte resultatet.

Det som ska beskattas hos delägarna är deras andelar av samfällighetens löpande avkastning av kapital, till den del avkastningen överstiger 1 500 kr. Även kapitalvinster och kapitalförluster som uppkommer i samfälligheten ska tas upp respektive dras av hos delägaren.

Del i en samfällighet som utgör ett eget skattesubjekt

Om privatbostadsföretagets fastighet har del i en sådan samfällighet som själv beskattas (6 kap. 6 § första stycket IL) ska utdelning från samfälligheten tas upp av privatbostadsföretaget enligt 39 kap. 27 § IL. De samfälligheter som här avses är marksamfälligheter och regleringssamfälligheter som utgör en särskild taxeringsenhet och förvaltas av en svensk juridisk person (samfällighetsförening). Sådana samfälligheter utgör egna skattesubjekt och är skattskyldiga för samfällighetens inkomster. Ett privatbostadsföretag ska ta upp utdelning som det får från en samfällighetsförening som själv beskattas för sina inkomster och utgifter.

Underskott

Om det uppkommer ett underskott när man beräknar inkomsten av verksamheten, ska detta rullas vidare till kommande år.

Ett underskott av näringsverksamheten från det föregående beskattningsåret ska dras av i den utsträckning det inte finns några begränsningar för detta. Ett exempel på en sådan begränsning är att bostadsföretaget är eller har varit försatt i konkurs.

Läs mer under Begränsad avdragsrätt vid konkurs, ackord och skuldsanering.

Privatbostadsföretag som trätt i likvidation

Ett privatbostadsföretag som under räkenskapsåret trätt i likvidation och sålt fastigheten, behåller sin beskattningskaraktär tills föreningen är helt upplöst. Detta gäller trots att föreningen efter försäljningen egentligen inte är ett privatbostadsföretag, eftersom föreningen inte längre kan tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar. Läs mer i Skatteverkets ställningstagande Kapital - utdelningsbeskattning av medlemmar vid likvidation av bostadsrättsförening (privatbostadsföretag).