Riktvärdekarta, tabeller och riktvärdeangivelser

Riktvärdekarta för småhus och tomtmark till småhus

Den riktvärdekarta som tillämpas för småhus, och tomtmark till småhus som ingår i en småhusenhet, benämns riktvärdekarta S (1 § SKVFS 2022:6).

Av riktvärdekartan framgår indelningen i värdeområden för småhus och tomtmark till småhus. Hur stort ett värdeområde får vara är reglerat. Det får inte omfatta mer än ett län eller en del av ett län. Normalt ska ett värdeområde inte omfatta mer än en kommun. (5 § SKVFS 2022:6).

Av riktvärdekarta S ska även riktvärdeangivelser för småhus och för tomtmark till småhus framgå, samt de förutsättningar som gäller i värdeområdet när man ska beräkna riktvärden (5 § SKVFS 2022:6).

Om förutsättningarna för en värdefaktor är något annat än genomsnittliga förhållanden inom ett värdeområde, exempelvis att riktvärdet förutsätter bullerstörningar från väg, så ska detta anges på riktvärdekartan (2 § SKVFS 2022:6).

Riktvärde och tabeller för småhus

Riktvärdet för småhus ska vara värdet av ett småhus med tillhörande garage, förråd och liknande byggnader (8 kap. 1 § FTL). Beräkningen av riktvärdet för småhusenheter sker med ledning av relationstabeller, omräkningsfaktorer m.m. (1 kap. 2 § första och andra stycket FTF).

När man bestämmer riktvärdeangivelser och riktvärde för småhus upprättar man tabeller till ledning i arbete: tabell för grund- och marginalvärden (SV-tabell), tabeller för åldersinverkan (SO-tabell S) och en tabell för värdeinverkan av värdefaktorerna fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning (FV-tabell S) (1 kap. 6 § FTF). Normenheten, som benämns normhuset för småhus, har här en viktig funktion eftersom tabellerna ska relateras till normhuset.

Normhuset – normenheten för småhus

Normenheten för småhus betecknas normhus (1 kap. 6 § FTF).

Normhuset definieras som ett småhus som har uppförts under det sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering av småhusenhet sker. Normhuset är av normal storlek och standard samt friliggande. Normhuset är också det enda småhuset på tomten och tomtmarken utgör en självständig fastighet. Normhuset har inte varit föremål för någon om- eller tillbyggnad (8 kap. 2 § FTL).

Ett normhus definieras t.ex. vid 2024 års taxering som ett småhus med följande klassindelningsdata:

• byggnadskategori – friliggande
• ålder – värdeår 2004
• storlek – 125 kvm värdeyta
• standard – 31 standardpoäng
• fastighetsrättsliga förhållanden – klass 1
• värdeordning – klass 1.

SV-tabellen

SV-tabellen visar värden för normhuset, som uppförts under det sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering av småhusenheter sker, vid skilda förhållanden för värdefaktorerna storlek och standard. Värdenivån är 100 000 kr.

Tabellen har 88 skilda värdenivåer för normhuset (1 kap. 6 § FTF). Värdenivån får man genom att multiplicera värdena i SV-tabellen i det allmänna rådet SKV A 2023:8 (bilagan) med nivåfaktorer för småhus (S-nivåfaktor). S-nivåfaktorerna i SV-tabellen är 1,5–60,0.

Värdet för normhuset inom ett värdeområde med S-nivå 4 är 4,0 multiplicerat med värdenivån 100 000 kr = 400 000 kr.

SO-tabell S

SO-tabeller ska genom åldersfaktorer visa värderelationerna mellan lika stora byggnader vid skilda förhållanden för värdefaktorerna ålder och standard. Tabellerna visar hur värdet förändras med värdeåret för varje kombination av ålder och standard. För ett normhus med normal standard ska åldersfaktorn vara 1,0. Det finns sex SO-tabeller S. Tabellerna är betecknade med procenttalen 65, 70, 75, 80, 85 och 90, t.ex. ”SO-tabell S, åldersinverkan 65” (1 kap. 6 § FTF).

Tabellerna för åldersfaktor förutsätter att nya hus har ett högre marknadsvärde än äldre hus. Vilken SO-tabell i det allmänna rådet SKV A 2023:8 (bilagan) som ska tillämpas beror på om åldersinverkan har större eller mindre betydelse inom ett värdeområde.

FV-tabell S

FV-tabell S utvisar en nedräkningsfaktor vid skilda förhållanden för värdefaktorerna fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning. Genom att beakta fastighetsrättsliga förhållanden så tar man värdemässigt hänsyn till om värderingsenheten utgör en egen fastighet eller inte. Med värdeordning tar man värdemässigt hänsyn till om det finns en eller flera bostadsbyggnader på tomtmarken. För det mest värdefulla småhuset på en självständig fastighet ska nedräkningsfaktorn vara 1,0 (1 kap. 6 § sjunde stycket FTF).

Det upprättas endast en FV-tabell S (se allmänna rådet SKV A 2023:8) för småhus på småhusenheter för riket, och den beslutas av Skatteverket.

S-nivåfaktor

När värdenivån för småhus eller för tomtmark varierar inom olika geografiska områden gör man en indelning i värdeområden utifrån dessa skillnader. Värdenivån uttrycks i dessa fall i relation till värdet av en normenhet, genom en nivåfaktor. Faktorn för småhus betecknas S-nivåfaktor (tabell för S-nivåfaktor finns i SKV A 2023:8). När man beräknar riktvärdet för småhus tillämpas någon av S-nivåfaktorerna mellan 1,50 och 60,0 som finns angivna i 1 kap. 6 § FTF.

Riktvärdeangivelse

Riktvärdeangivelser är namnet på de uppgifter om värdenivån m.m. som behövs inom varje värdeområde för att man ska kunna bestämma riktvärdet för småhus. Riktvärdeangivelsen ska redovisas på en karta, i en tabell eller på annat sätt (7 kap. 3 § fjärde stycket FTL).

Riktvärdeangivelsen för småhus ska upprättas (och avse normhuset) för varje värdeområde för småhus.

Riktvärdeangivelsen ska avse den värderingsenhet som består av det mest värdefulla småhuset på en tomt inom området, där tomten är en självständig fastighet.

Riktvärdeangivelsen ska för alla tre klasserna av värdefaktorn byggnadskategori – friliggande hus, kedjehus och radhus – innehålla uppgifter om vilken S-nivåfaktor och vilken tabell för åldersinverkan (SO-tabell S) som ska gälla inom värdeområdet.

Exempel: riktvärdeangivelse för småhus

Så här kan en riktvärdeangivelse för ett småhus se ut:

FK 4,20/80, R 3,80/80

Tabellen visar hur riktvärdeangivelsen ska tolkas:

Beteckningen	Anger
FK, R	att riktvärdeangivelsen avser friliggande småhus, kedjehus respektive radhus.
4,20/3,80	att rekommenderad S-nivåfaktor är 4,20 för friliggande hus och kedjehus respektive 3,80 för radhus. SV-tabellen ska tillämpas när man läser av grund- och marginalvärden.
80	vilken SO-tabell S som ska användas när man läser av åldersfaktorn.

Grund- och marginalvärden för varje värderingsenhet för småhus ska anges i SV-tabellen. Tabellen är indelad i olika intervall, dels för storlek (10–75 kvm, 76–130 kvm o.s.v.), dels för standard (34–35 poäng t.ex.). Åldersfaktorn anges i SO-tabellen S för olika åldrar och standarder.

När man beräknar riktvärdet för ett småhus ska värdet enligt SV-tabellen multipliceras med S-nivåfaktorn. Därefter multipliceras denna produkt med avläst åldersfaktor ur SO-tabellen S och med nedräkningsfaktorn ur FV-tabellen S. Produkten utgör riktvärdet för småhuset.

Riktvärde och tabell för tomtmark till småhus

En normaltomt för varje värdeområde bestäms med utgångspunkt från tomtmarkers genomsnittliga egenskaper inom ett värdeområde. Tomtmark som har identiska egenskaper med normaltomten får ett riktvärde motsvarande den riktvärdeangivelse som är på riktvärdekartan. Tomtmark som inte har egenskaper motsvarande normaltomten får ett riktvärde som beaktar den skillnad i egenskaper som är gentemot normaltomten.

Normaltomten – normenheten för tomtmark

För tomtmark utgörs normenheten av normaltomten. Normaltomten definieras för varje värdeområde och utgör en tomt med för området särskilt angivna genomsnittliga egenskaper. Normaltomten är alltid en tomt som inte är strand eller strandnära (1 kap. 3 § FTF).

Tomtmarkens riktvärde ska normalt bestämmas per tomt (12 kap. 1 § FTL). Som huvudregel gäller att riktvärdet för tomtmark till småhus ska bestämmas med utgångspunkt i värdet och de andra uppgifter som angetts i riktvärdeangivelsen för normaltomten (1 kap. 35 a § FTF). Om det saknas prisstatistik för tomtmark under förberedelserna för fastighetstaxeringen, och normaltomtens värde inte kan beräknas, ska normaltomtens värde redovisas enligt vad som anges i en tomtvärdetabell (5 kap. 5 a § FTL samt 1 kap. 3 och 35 b §§ FTF). Om det finns särskilda skäl får tomtmarkens värde utgöra värdet av en kvadratmeter tomtmark (12 kap. 1 § FTL). Normenheten tomtmark ska då utgöra värdet av en kvadratmeter sådan mark i ett värdeområde som bildats särskilt för sådan tomtmark där värdegrundande tomtindelning saknas (1 kap. 3 och 35 d §§ FTF).

Tomtvärdetabell

Tomtvärdetabellen är ett hjälpmedel för att fastställa tomtmarksvärden. Tabellen tillämpas för nästan samtliga värdeområden eftersom ortsprismaterialet av obebyggd tomtmark vanligtvis är otillräckligt inom varje värdeområde. Det är för varje värdeområde således inte möjligt att klara en värdering med en direkt ortsprismetod.

Det är Lantmäteriet som enligt 19 § SKVFS 2022:6 ska upprätta förslag till tomtvärdetabell, se tabellen i allmänna rådet SKV A 2023:8 (bilagan).

Vad visar tomtvärdetabellen?

Tomtvärdetabellen ska visa det genomsnittliga tomtmarksvärdet vid skilda S-nivåfaktorer för tomter avseende tomtmark för friliggande hus, kedjehus respektive radhus, samt även i övrigt upprättas på det sätt framgår av 1 kap. 35 b § FTF.

När tomtvärdetabellen tillämpats för att bestämma normaltomtens riktvärde har normtomtens taxeringsvärde justerats med avseende på storlek och VA-klass i de fall normaltomten avviker från definitionen på normtomt.

Om normaltomtens värde i riktvärdeangivelsen har tagits fram med ledning av tomtvärdetabellen så ska detta framgå av underlagsmaterial som finns tillgängligt hos Skatteverket.

Hur är tomtvärdetabellen uppbyggd?

Till grund för konstruktionen ligger

• prisstatistik som visar genomsnittliga priser för obebyggda tomter avseende friliggande småhus inom värdeområden med olika höga marknadsvärdenivåer för bebyggda småhusenheter
• kostnader för markanläggningar och nyproducerade småhus.

Tomtvärdetabellen bygger på följande förutsättningar:

• att kostnaden för markanläggningar slår igenom på markvärdet med samma andel som nyproduktionskostnaden för småhus slår igenom på byggnadsvärdet, i det fall marknadsvärdet för normtomt och normhus är lika med eller understiger summan av värdet för obebyggd normtomt och de tekniska nuvärdena av markanläggningar
• att det överskjutande beloppet fördelar sig med större andel på markvärdet än på byggnadsvärdet i de fall marknadsvärdet överstiger denna summa.

Hur ska tomtvärdetabellen läsas?

Till ledning vid förberedelsearbetet har en tomtvärdetabell upprättats inför småhustaxeringen 2024. Tabellen har legat till grund för riktvärdeangivelsen inom värdeområden där ortsprismaterialet varit otillräckligt. Tabellen anger taxeringsvärdenivåer för tomtmark och småhus vid olika taxeringsvärdenivåer för bebyggda småhusenheter och den gäller för hela riket.

Bebyggda småhusenheter

I tomtvärdetabellen redovisas taxeringsvärdenivåerna för bebyggda småhusenheter i kolumn 1 och 4. Detta uttrycks genom taxeringsvärdet av en taxeringsenhet som omfattar ett normhus och en normtomt. I kolumn 1 är det fråga om en normtomt för friliggande småhus och i kolumn 4 om en normtomt för radhus.

Med normhus i kolumn 1 och 4 avses ett småhus med klassindelningsdata enligt 8 kap. 2 § FTL.

Normtomt för friliggande småhus och radhus

Kolumn 2 och 5 visar taxeringsvärdenivåerna för normtomterna avseende friliggande småhus respektive radhus. Värdenivåerna anges genom taxeringsvärdet för respektive normtomt.

Kolumnerna 3 och 6 redovisar taxeringsvärdenivåerna för normhuset vid friliggande småhusbebyggelse respektive radhusbebyggelse. Värdenivåerna anges genom en S-nivåfaktor som uttrycker taxeringsvärdet för ett normhus i 100 000-tals kronor.

Med normtomt för friliggande småhus i kolumn 2 avses en tomt som omfattar 1 000 kvm tomtmark, som tillhör VAklass 1, som inte är en strandtomt eller en strandnära tomt och som är avsedd att nyttjas för bostadsbebyggelse samt har en normal trädgårdsanläggning.

Med normtomt för radhus i kolumn 5 avses en tomt som omfattar 300 kvm tomtmark, som tillhör VAklass 1 och belägenhetsklass ”ej strand eller strandnära” samt som har en normal trädgårds­anläggning.

Kedjehus

Tomtvärdetabellen upptar inte några kolumner för kedjehusbebyggelse. Taxeringsvärdet för normtomten för kedjehus bestäms till ett belopp som ligger mellan de taxeringsvärden som i tabellen kan avläsas för normtomten för friliggande små­hus (kolumn 2) och för radhus (kolumn 4). Vid avläsningen i tabellen har den taxeringsvärdenivå som kunnat beräknas för bebyggda kedjehusenheter använts. Denna nivå har vanligen bestämts något närmare den taxeringsvärdenivå som angetts för friliggande småhus­bebyggelse än den nivå som kunnat avläsas för radhusbebyggelse. Den när­mare avvägningen har dock fått göras med hänsyn till förhål­landena i det särskilda värde­områ­det. Sedan taxeringsvärdet för normtomten bestämts beräknas S-nivåfaktorn som skillnaden mellan taxerings­värde­nivån för bebyggda kedjehusenheter och taxeringsvärdet för norm­tomten.

Med normtomt för kedjehus avses en tomt som omfattar 500 kvm tomtmark, som tillhör VAklass 1 och belägenhetsklass ”ej strand eller strandnära” samt som har en normal trädgårds­anläggning.

Värde av markanläggningar

För småhusenheter är det endast för egendom av karaktären markanläggningar som det inte har föreskrivits hur värderingen ska utföras och redovisas. Värdet av markanläggningar bestäms därför på ett sätt som är lämpligt i det enskilda fallet.

Värdet av markanläggningar beaktas med hänsyn till reglerna om justering för säregna förhållanden i 7 kap. 5 § FTL.

Värdet av markanläggningen läggs till den värderingsenhet tomtmark som anläggningen hör till. Om det underlättar värderingen betydligt så ska markanläggningen utgöra en egen värderingsenhet (6 kap. 11 § FTL).

De allmänna råden mm. om markanläggningar som Skatteverket lämnat avser främst fall när det är en brist på anläggningar och när det finns särskilt exklusiva anläggningar. Exempelvis om det saknas tillgång till väg eller gata kan detta föranleda nedjustering av markens värde. Om det finns kostsamma anläggningar eller byggnadskonstruktioner såsom exempelvis swimmingpool och omfattande trädgårdsanläggningar så kan det innebära att markens värde justeras uppåt.

Riktvärdeangivelse

Normaltomten ska som regel ha sådana egenskaper som är vanliga för tomterna inom värdeområdet. Normaltomten utgör därför en lämplig utgångspunkt för värderingen.

På rikt­värde­karta S ska man för varje värde­område för tomtmark ange dels rikt­värdet för en normal­tomt, dels hur riktvärdet ska bestäm­mas för värderings­enheter för tomtmark som avviker från normal­tomten. Regler för hur detta ska ske återfinns i riktvärdeangivelsen till rikt­värde­karta S. För att man ska veta vilka egenskaper som normaltomten förutsatts ha när värdet bestäms ska normaltomtens klassindelningsdata och riktvärde anges i en riktvärdeangivelse på riktvärdekartan. Genom uppgif­terna i riktvärdeangivelsen kan riktvärdet också beräknas för tomter som avviker från normal­tomten.

En riktvärdeangivelse för tomtmark ska upprättas för varje värdeområde för tomtmark och avse en tomt som utgör en självständig fastighet. Riktvärdeangivelsen för tomtmark inom ett värdeområde ska för alla tre klasserna av värde­faktorn typ av bebyggelse – tomtmark avseende friliggande hus, kedjehus m.m. respektive radhus – innehålla uppgift om (7 § SKVFS 2022:6):

• normaltomtens storlek i kvadratmeter
• normaltomtens värde i kronor
• korrektionsbelopp i kronor per kvadratmeter vid avvikelse från normaltomtens storlek
• belägenhetsfaktorer för belägenhets­klasserna 1, 2 och 3
• VA-klass för normaltomten
• korrektionsbelopp i kronor per VA-klass vid avvikelse från normal­tomtens VA-klass. Beloppet ska anges i hela 2 000-tal kronor.

Exempel: riktvärdeangivelse för tomtmark

Så här kan riktvärdeangivelsen för tomtmark se ut:

FK 800	90 000/30	R 200	50 000/40
B 2,0/1,5	VA 1/6 000	B 2,0/1,5	VA 1/4 000

Tabellen visar hur riktvärdeangivelsen ska tolkas:

Beteckningen	Anger
FK, R	att riktvärdeangivelsen avser värderingsenheter för tomtmark till friliggande småhus och kedjehus respektive radhus.
800, 200	normaltomtens storlek i kvm.
90 000, 50 000	värdet i kr för normaltomten
30, 40	det belopp i kr/kvm med vilket man ska öka eller minska värdet då en värderingsenhet är större eller mindre än normaltomten. Korrigering av värdet för storlek sker dock nedåt endast till halva normaltomtens storlek och uppåt endast till dubbla storleken.
B 2,0/1,5	belägenhetsfaktorer för belägenhetsklass 1 och 2. Belägenhetsfaktor för klass 3 framgår av tabell. Normaltomten tillhör alltid belägenhetsklass 4.
VA 1	att normaltomten tillhör VA klass 1.
6 000, 4 000	skillnaden i värde mellan två närliggande VA-klasser. Skillnaden mellan VA 1 och VA 6 är lika med fem korrigeringsbelopp.

Någon klass för fastighetsrättsliga förhållanden anges inte eftersom normaltomten alltid ska tillhöra klass 1.

Värdegrundande tomtindelning saknas – värdering per kvm

Värde för tomtmark som saknar värdegrundande tomtindelning i riktvärdeangivelsen, anges som kronor per kvadratmeter (1 kap. 3 § FTF). Detta gäller obebyggd tomtmark och det är endast undantagsvis som tomtmarken ska anges som värde i kr/kvm tomtmark. Det kan dock inträffa om tomtindelningen inte är bestämd.

Exempel: riktvärdeangivelse utifrån kr/kvm

Så här kan riktvärdeangivelsen se ut:

F80
B 2,0/1,5	VA 6/6 000

I detta fall betecknar riktvärdeangivelsen en tomt som är avsedd att bebyggas med friliggande småhus och som har ett värde av 80 kr/kvm och i övrigt har samma förutsättningar som tomten i första exemplet. Om det i detaljplanen anges att kvartersmarken är avsedd för endast en typ av bebyggelse (F, K eller R) behöver riktvärdeangivelsen endast omfatta denna typ av bebyggelse.

Riktvärdeangivelsen anger värdet i kronor per kvadratmeter tomtmark. Den får dock endast ange vissa anpassade värden per kvadratmeter tomtmark, enligt 1 kap. 35 d § FTF. Om värdet per kvadratmeter tomtmark exempelvis överstiger 100 kr men inte 200 kr så ska värdet anges i hela 20-tal kronor.