Redovisning av uthyrning av fastighet

Redovisning av mervärdesskatt på hyror

Den som hyr ut en verksamhetslokal till en mervärdesskattepliktig hyresgäst kan under vissa förutsättningar välja frivillig beskattning för uthyrningen.

I ML anges främst i 7 kap. 14 § och 7 kap. 31 § vid vilka tidpunkter utgående respektive ingående skatt ska redovisas. Bestämmelserna är generella och gäller alltså även skatt på hyror.

En hyresvärd väljer frivillig beskattning genom att ange utgående skatt i en faktura för uthyrningen. Enligt Skatteverkets uppfattning får en hyrestjänst i det här sammanhanget anses tillhandahållen då hyresperioden (normalt månad eller kvartal) gått till ända. Hyra som tas emot före det att hyresperioden har gått till ända anses därmed som förskott.

Särskilt om förskottsfakturor

För att avgöra för vilken redovisningsperiod en hyresvärd och en hyresgäst ska redovisa mervärdesskatten vid ett förskott har det betydelse om uthyrningen omfattas av frivillig beskattning när hyresvärden får betalt.

Förskott – hyresvärden tillämpar frivillig beskattning

En hyresvärd som tillämpar frivillig beskattning för uthyrningen när betalningen tas emot ska redovisa den utgående skatten vid förskottsbetalningar för den redovisningsperiod som omfattar månaden då förskottet tas emot. Hyresgästen ska redovisa den ingående skatten för den redovisningsperiod då förskottet betalas.

Exempel: fastighetsägaren tillämpar frivillig beskattning för uthyrningen när hyran faktureras

En hyresvärd som sedan tidigare tillämpar frivillig beskattning för uthyrningen fakturerar i december hyror för det första kvartalet följande år. En hyresgäst betalar hyran den 30 december. Betalningen gottskrivs hyresvärdens plusgirokonto den 2 januari följande år.

Hyresgästen redovisar den ingående skatten i mervärdesskatte­deklarationen som omfattar december. Hyresvärden ska redovisa hela den utgående skatten i mervärdesskatte­deklarationen som omfattar januari.

Förskott – hyresvärden tillämpar inte frivillig beskattning sedan tidigare

Bestämmelserna som innebär att mervärdesskatten ska redovisas när hyresvärden tar emot en förskottsbetalning och när hyresgästen betalar ett förskott, gäller bara om hyresvärden redan tillämpar frivillig beskattning för den aktuella hyresperioden. I sådana fall är uthyrningen skattepliktig och den beskattningsgrundande händelsen inträffar när ersättningen för förskottsfakturan kommer hyresvärden till godo (7 kap. 7 § ML).

Om uthyrningen inte redan omfattas av frivillig beskattning och hyresvärden tar emot betalningen för en förskottsfaktura före den första dagen i hyresperioden inträder den beskattningsgrundande händelsen först när hyrestjänsten har tillhandahållits, d.v.s. enligt huvudregeln i 7 kap. 4 § ML. Det beror på att hyrestjänsten är undantagen från skatteplikt vid tidpunkten när hyresvärden tar emot betalningen, eftersom den frivilliga beskattningen tidigast kan börja gälla från och med den första dagen i den uthyrningsperiod fakturan avser (jfr 7 kap. 7 § ML). Det innebär att mervärdesskatten för uthyrningen ska redovisas för en senare redovisningsperiod än den som omfattar månaden då förskottet tas emot eller betalas.

En hyrestjänst anses tillhandahållen då hyresperioden har gått till ända, se ovan under redovisning av mervärdesskatt på hyror. Hyresvärden ska därför redovisa den utgående skatten på förskottet för den redovisningsperiod som omfattar månaden när hyresperioden gått till ända. Hyresgästen ska redovisa den ingående skatten på hyran för den redovisningsperiod som omfattar månaden när hyresperioden gått till ända.

Exempel: fastighetsägaren anger mervärdesskatt i fakturan och uthyrningen omfattas därmed av frivillig beskattning

En fastighetsägare utfärdar den 15 mars en förskottsfaktura med utgående skatt för hyresperioden april–juni. Uthyrningen har tidigare inte gjorts med frivillig beskattning. Betalning för fakturan mottas den 25 mars. Förskottsfakturan medför att fastighetsägarens uthyrning omfattas av frivillig beskattning fr.o.m. den 1 april. Betalningen för fakturan tas därmed emot före den frivilliga beskattningen har börjat gälla, vilket innebär att uthyrningen inte är skattepliktig när förskottet tas emot.

Fastighetsägaren ska redovisa den utgående skatten när tjänsten har tillhandahållits, d.v.s. för redovisnings­perioden som omfattar juni. Hyresgästen ska också redovisa den ingående skatten när tjänsten har tillhandahållits, d.v.s. för redovisningsperioden som omfattar juni.

Om hyresvärden i stället tar emot betalningen den 5 april har den frivilliga beskattningen redan börjat gälla när betalningen tas emot. Hyresvärden ska då redovisa den utgående skatten för redovisnings­perioden som omfattar april. Hyresgästen ska redovisa den ingående skatten när betalningen lämnas, d.v.s. för redovisnings­perioden april.

Hyror utan betalning i förskott

Om hyran inte betalas i förskott ska en hyresvärd som tillämpar faktureringsmetoden redovisa den utgående skatten i mervärdesskatte­deklarationen för den månad då hyresperioden går ut. Hyresgästen redovisar den ingående skatten i mervärdesskatte­deklarationen för samma månad under förutsättning att hyresgästen tillämpar faktureringsmetoden. Rätt till avdrag för ingående skatt finns bara om den kan styrkas med godtagbart underlag.

Exempel: Redovisning av hyran beroende på betalning

Hyresperioden är juli–september. Hyresvärden sänder ut hyresfaktura i augusti. Hyran betalas i oktober.

Hyresvärden ska redovisa den utgående skatten i den mervärdesskatte­deklaration som omfattar redovisningsperioden september. Hyresgästen redovisar den ingående skatten i redovisningsperioden som omfattar samma månad. Om någon av parterna tillämpar bokslutsmetoden ska den utgående och den ingående skatten redovisas först då betalning tas emot respektive betalas. För den som tillämpar bokslutsmetoden gäller dock särskilda regler för den sista redovisningsperioden under beskattningsåret.

Redovisning av retroaktivt avdrag

Enligt Skatteverkets uppfattning får en fastighetsägare eller annan hyresvärd som tillämpar bestämmelserna om frivillig beskattning vid uthyrningen göra retroaktivt avdrag för den redovisningsperiod då den frivilliga beskattningen har börjat gälla. Om den frivilliga beskattningen börjar gälla successivt för olika lokaler inträder också rätten till avdrag för ingående skatt successivt.

Den som fått ett beslut om frivillig beskattning under ett uppförandeskede får också göra retroaktivt avdrag. Avdraget får göras för den redovisningsperiod då den uthyrning som omfattas av frivillig beskattning har påbörjats. Även i dessa fall inträder rätten till avdrag för ingående skatt successivt, beroende på när den uthyrning som omfattas av frivillig beskattning påbörjas.

Kompletterande information

• Rätt till avdrag vid frivillig beskattning och retroaktivt avdrag.
• Frivillig beskattning för fastighetsupplåtelser.