Värdefaktorer och klassindelningsgrunder

Värderingsmodell

Värderingsförfarandet vid taxering av småhus och tomtmark för små­hus följer i första hand de särskilda bestämmelserna i 8 och 12 kap. FTL samt 1 kap. FTF. Bestämmelserna säger bl.a. att ett riktvärde ska bestämmas för småhus och ett för tomtmark som ingår i en småhusenhet. Riktvärdet grundar sig på värde­faktorer, de s.k. riktvärdegrundande värdefaktorerna, som särskilt ska beaktas vid värde­ringen. Riktvärdet beräknas med ledning av uppgifterna i den riktvärdeangivelse som lämnats för egen­domen på riktvärdekartan för värdeområdet. Riktvärdet är värderingsenhetens värde – om det inte ska justeras på grund av säregna förhållanden. Det är således inte möjligt att bestämma värderingsenhetens värde utan att först bestämma de värde­faktorer som ska beaktas enligt FTL.

Det finns flera värderingsmodeller inom fastighetstaxeringen, en modell för varje typ av kategori. Modellerna är uppbyggda och bundna till ett antal värdefaktorer som ska beaktas vid värderingen. Att på detta sätt vara bunden till en värderingsmodell som gäller enligt FTL medför begränsade möjligheter att utnyttja t.ex. värdeutlåtanden som fastighetsägarna åberopar, om de inte utgår från de riktvärdegrundande värdefaktorerna som finns i FTL.

Vad är ett riktvärde och ett taxeringsvärde?

Riktvärdet för småhus utgör värdet av småhuset med tillhörande garage, förråd och liknande byggnader (8 kap. 1 § FTL). Riktvärdet för tomtmark för småhus är värdet av en tomt. Undantagsvis kan det vara värdet av en kvadratmeter tomtmark (12 kap. 1 § FTL).

Taxeringsvärdet för en småhusenhet som består av småhus och tomt­mark är summan av de beräknade riktvärdena för småhuset, d.v.s. byggnadsvärdet, och av tomtmarken, d.v.s. mark­värdet.

Om småhusenheten enbart består av ett småhus på ofri grund så är en­hetens taxeringsvärde lika med byggnadsvärdet för småhuset. Värderingen av småhus på ofri grund sker på samma sätt som om byggna­dens ägare också ägde marken.

När man värderar en småhusenhet som består av enbart tomtmark för små­hus, så utgörs markvärdet av tomtmarkens värde. Markvärdet är då också småhusenhetens taxeringsvärde.

Avrunda beloppet

Huvudregeln när man avrundar ett belopp som avser ett fastighetsvärde är att värdet av en enskild värderingsenhet ska anges i hela tusental kronor. När man avrundar genom trunkering så faller det överstigande beloppet bort, d.v.s. det som inte upp­går till helt tusental kro­nor (20 kap. 4 § FTL).

För enheter med värden över 5 miljoner kr finns avrundningsreglerna i 1 kap. 5 § FTF.

När man beräknar rikt­värdet för småhus och tomtmark i fall som an­ges i 1 kap. 7 c, 35 c och 35 e §§ FTF, avrundas belop­pen nedåt till hela tusental kronor.

Värdefaktorer och klassindelningsgrunder

Värderingen ska ske med utgångspunkt i värdefaktorer och på grundval av riktvärdena. Värdefaktorer är egenskaper som är bundna till fastigheten, och som påverkar fastighetens marknadsvärde. Det finns tre slags värdefaktorer:

• värdefaktorer som inte ska beaktas vid taxeringen, t.ex. kontrakts­villkor eller aktuell lånekostnad
• värdefaktorer som beaktas vid riktvärdets bestämmande, t.ex. storlek, standard och ålder hos småhus
• värdefaktorer för vilka genomsnittliga förhållanden för­ut­sätts före­ligga inom värdeområdet, och som därför inte beaktas särskilt vid riktvärdets bestämmande, t.ex. under­hålls­situationen eller olika gators bullernivå inom värdeområdet.

När man värderar en enhet kan justering för säregna förhållanden för en taxeringsenhet förekomma när det gäller den sistnämnda typen av värdefaktorer. Detta händer när värdefaktorn inte motsvarar vad som är genomsnittligt inom värde­området.

Riktvärde

Riktvärdet bestäms för varje värderingsenhet och kan läsas av på riktvärdekartan eller i värdetabellen.

Riktvärdena bestäms för olika kombinationer av värdefaktorer, oftast indelade i klasser. Resultatet av klassindel­ningen kallas klass­indelningsdata. De grundläggande reglerna för värderingsmodellen för småhusenheterna finns i 8 och 12 kap. FTL.

Riktvärden för skilda förhållanden för de riktvärdegrundande värde­faktorerna ska bestämmas inom varje värdeområde för värde­rings­enheter för småhus och för tomtmark inom en småhusenhet. Värdefaktorerna delas in i klasser, med undantag för värdefaktorn storlek för småhus och tomtmark. Samma klassindelning används i hela landet och bestäms i 1 kap. FTF. Skatteverket föreskriver om grunderna för klassindelningen.

Lägets inverkan på tomtmarkens värde beaktas genom indelningen i värde­områden och genom det angivna värdet för normal­tomten i området.

När man redovisar värdefaktorer som inte är klassindelade ska hela tal tillämpas. Det finns särskilda avrundningsregler för detta.

För tomtmarken till ett småhus ska arealen anges i kvadratmeter, enligt 20 kap. 5 § FTL. Värdeyta, boyta, biyta och tillägg för biyta ska anges i hela kvadratmeter (8 § SKVFS 2023:9). Ålder ska anges i hela år (10 § SKVFS 2023:9).

Avrundningsregler

Avrundning innebär att ett givet tal ersätts med ett annat tal, s.k. av­rundat tal, vilket är utvalt ur en följd av multipler av ett fast­ställt tal, kallat steg.

När storleken av en värdefaktor ska anges med föreskriven noggrannhet så ska man tillämpa matematisk avrundning, enligt Svensk Standard 01 41 41 regel A, om inget annat angivits. Regeln innebär att det avrundade talet är den del av multiplerna som är ett jämnt heltal gånger steget.

Om det avrundade talet är större än det givna talet säger man att man har avrun­dat uppåt. Om det avrundade talet är mindre än det givna talet säger man att man har avrundat nedåt. Det fel som uppträder då ett givet tal ersätts med ett avrundat tal kallas avrundningsfel och är lika med avrundat tal minus det givna talet.

Regel A i Svensk Standard innebär att man, när man ska avrunda ett decimalbråk till ett helt tal, avrundar till närmaste heltal. Det heltalet blir ett jämnt tal när den enda decimalen är 5. Detta innebär t.ex. att följande avrundningar ska göras när det handlar om värdeytan för värdefaktorn storlek för småhus, som ju ska bestämmas i hela kvadratmeter.

Småhus

Värdefaktorer för småhus som ingår i en småhusenhet är storlek, ålder, standard, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning (8 kap. 3 § FTL).

Storlek

Storleken bestäms med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen. Värdeyta, boyta, biyta och tillägg för biyta anges i hela kvadratmeter (8 § SKVFS 2023:9). I broschyren Hur du mäter ditt småhus (pdf) finns bra bilder som visar hur man ska mäta.

Ålder

Åldern talar om småhusets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår, till omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymmen samt tidpunkten för dessa.

Åldern ska anges i hela år (10 § SKVFS 2023:9).

Standard

Standarden bestäms med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning.

Byggnadskategori

Byggnadskategorin bestäms med hänsyn till om småhuset utgör friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Läs mer om definitioner för de olika byggnadskategorierna.

Fastighetsrättsliga förhållanden

Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till om tomtmarken utgör en självständig fastighet eller inte. Om tomtmarken inte utgör någon självständig fastighet, och inte ligger inom ett grupphusområde, så ska man även ta hänsyn till möjligheten att tomtmarken kan bilda en egen fastighet.

Värdeordning

Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten.

Tomtmark

Värdefaktorerna för tomtmark till småhus är storlek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden, typ av bebyggelse och närhet till strand (12 kap. 3 § FTL).

Storlek

Med storlek avses tomt­markens areal. Tomtmarkens areal ska anges i hela kvadratmeter (1 § SKVFS 2023:9).

Vatten och avlopp

Med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har till­gång till vatten och avlopp.

Fastighetsrättsliga förhållanden

Med fastighetsrättsliga för­hållanden avses om tomt­marken utgör en själv­ständig fastighet eller inte. Om tomtmarken inte utgör en självständig fastighet och inte ligger i ett grupp­hus­område, så ska man även ta hän­syn till möjligheten att tomt­marken kan bilda en egen fastighet.

Typ av bebyggelse

Med typ av bebyggelse avses om tomtmarken är bebyggd med, eller är avsedd att bebyg­gas med, friliggande små­hus, kedjehus eller rad­hus.

Närhet till strand

Med närhet till strand avses tomtmarkens läge i för­hållan­de till en strand.