Vad räknas som rotarbete?

Grundläggande krav på rotarbete

Skattereduktionen för rotarbete kallas ofta för rotavdrag men det är inte ett avdrag.

Skattereduktionen för rotarbete uppgår till 30 procent av den debiterade arbetskostnaden inklusive mervärdesskatt.

Kostnader för material, resor och utrustning ger inte rätt till rotavdrag (67 kap. 18 § IL).

Vilka arbeten som är rotarbeten regleras i 67 kap. 13 a och 13 b §§ IL. Det ska vara reparation, underhåll, om- eller tillbyggnad av ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt som ägs av den som begär rotavdrag. Till skillnad från arbeten som ger rutavdrag är rotarbeten mycket översiktligt beskrivna i lagtexten. Regeringen har i prop. 2008/09:178 lyft fram att det inte är möjligt att i ett lagförslag beskriva exakt vilka åtgärder som bör omfattas. Däremot bör det så långt som möjligt klargöras vilket arbete som typiskt sett omfattas och vilket arbete som typiskt sett inte gör det. En utgångspunkt är att de åtgärder som bedömts ingå vid tidigare lagstiftning om skattereduktion för rotarbete ska omfattas (prop. 2008/09:178 sid 33–35). I denna lagstiftning omfattades endast åtgärder som kunde hänföras till byggarbeten i vanlig bemärkelse.

Arbetet ska vara utfört i köparens bostad, antingen en permanentbostad eller en fritidsbostad som köparen äger. Arbete för att tillverka måttbeställda inventarier såsom köksluckor, dörrar och trappsteg som utförs i det tillverkande företagets lokaler ger därför inte rotavdrag.

För rätt till rotavdrag krävs också att arbetet är utfört i anslutning till byggnaden, på den tomt där bostaden är belägen. Detta innebär att rotavdrag inte medges för arbeten som utförs på en samfällighet som fastighetsägaren är delägare i, t.ex. rotarbete som utförs på ett garage på en samfälld mark. Se även de begränsningar som gäller för arbete på bostadsrätt nedan.

Lagtexten är uttömmande när det gäller vilka bostadsformer som omfattas av rotavdraget. Det finns inte något utrymme för andra boendeformer än de som angetts. Rotavdrag kan därför inte medges för arbete som utförs i en bostad som hyrs eller arrenderas. Inte heller andelslägenheter eller kooperativa hyresrätter omfattas (prop. 2008/09:178 sid 28).

Reparation och underhåll

Reparation och underhåll är åtgärder som ger rotavdrag. Det är arbeten som syftar till att återställa eller bibehålla en byggnad eller lägenhet i nyskick. Vanliga åtgärder är att man

• målar om
• byter golv, tak och väggmaterial
• byter köksinredning
• moderniserar elinstallationer.

Till reparation räknas även byte av bristfälligt konstruerade enstegstätade fasader på småhus.

Skatteverket anser att rotavdrag kan medges också för reparation av sådana maskiner och inventarier som är fast monterade i bostaden och vars funktion är nödvändig för att förse bostaden med värme och vatten. Arbetskostnader för översyn och kontroll av sådana maskiner och inventarier är däremot att jämställa med service och ger inte rätt till rotavdrag.

Till underhåll kan också räknas fasadtvätt och taktvätt, altanrengöring, avloppsrensning och rengöring av imkanaler samt rengöring av oljetankar. Rotavdrag medges dock inte för tömning av septiktank och slamsugning.

Även städning eller rengöring som är direkt föranledd av ett rotarbete räknas som rotarbete. Det kan t.ex. vara byggstädning eller rengöring efter avloppsrensning och ventilationsrengöring.

Obligatorisk sotning som kommunen ansvarar för enligt 3 kap. 4 § lag (2003:778) om skydd mot olyckor och som sker med viss regelbundenhet ger inte rotavdrag. Sotning som sker utöver den obligatoriska sotningen ger däremot rotavdrag.

Avdrag medges inte heller för brandskydds- och funktionskontroll av eldstäder och skorstenar, kontroll av skorstenar efter soteld, installationsbesiktning av skorstenar eller s.k. sprängbesiktning i samband med markarbeten.

När skattereduktionsgrundande arbete på maskiner och inventarier utförs ingår ofta ett visst mått av felsökning för att reparationsåtgärden ska kunna genomföras. I sådant fall behöver utföraren inte särredovisa felsökningsmomentet, utan detta får ingå såsom skattereduktionsgrundande kostnad. Detta gäller oavsett om utföraren genomför felsökningen i direkt anslutning till det skattereduktionsgrundande arbetet eller om den sker vid tidigare tillfälle.

Rotavdrag medges däremot inte för fristående arbete såsom diagnosticerande allmän felsökning, exempelvis för undersökning med mögelhund, radonmätning eller filmning av avloppsrör. Detta gäller oavsett om felsökningen sker i direkt samband med att ett skattereduktionsgrundande rotarbete utförs eller om felsökningen görs separat utan efterföljande åtgärd (HFD mål nr 2677-17).

Om- och tillbyggnader

Om- och tillbyggnad av bostadsrättslägenheter, ägarlägenheter, småhus och till småhuset tillhörande komplementhus ger rätt till rotavdrag. Se dock begränsningen för så kallade femårshus nedan.

Garage, carport eller annan tillbyggnad som är hopbyggd med ett befintligt hus

Att bygga till exempel ett garage eller en carport som är hopbyggt med ett befintligt hus ska ses som en om- och tillbyggnad (prop. 2008/09:178 s. 33). En sådan byggnad får anses vara hopbyggt med huset om det finns en dörr mellan det befintliga huset och byggnaden eller om byggnadens yttervägg till 75 procent eller mer består av bostadshusets yttervägg. Om byggnaden endast sitter ihop med huset med en mindre del eller genom ett plank, en altan eller liknande kan det inte ses som en tillbyggnad.

Rotavdrag medges även för om- eller tillbyggnad av en fristående byggnad som finns på tomten och tillhör småhuset. Det kan t.ex. vara ett garage som byggs till och blir ett tvåbilsgarage. Se mer under rubriken Komplementhus.

Större tillbyggnader

Om- eller tillbyggnad av ett äldre hus ger rotavdrag under förutsättning att större delen av den ursprungliga byggnadsstommen behålls. Detta gäller även vid större tillbyggnader som exempelvis tredubblar bostadsytan. Om däremot ett äldre bostadshus eller komplementhus rivs och ett nytt hus uppförs räknas detta som nybyggnad oavsett om byggnationen sker på den gamla grunden eller att gammalt byggnadsmaterial återanvänds.

Installation av värmesystem – schabloner i vissa fall

Skatteverket anser att arbetskostnaden för installation av värmesystem i vissa fall kan beräknas enligt schablon i stället för till verklig kostnad. Det är utföraren och kunden som väljer om beräkning ska göras enligt schablon eller verklig kostnad.

För att schablonen ska få användas krävs att installationen görs vid en totalentreprenad till fast pris. Med totalentreprenad menas att kunden erbjuds ett i förväg uppgjort pris från en utförare för en tjänst som omfattar samtliga kostnader för entreprenaden, d.v.s. både arbete, maskinkostnad, material, resor m.m.

Vid totalentreprenad till fast pris kan arbetskostnaden schablonmässigt beräknas enligt följande:

• Installation av vätska-vattenvärmepump (till exempel bergvärme): 35 procent av den totala entreprenadkostnaden.
• Installation av luftvärmepump (luft-vattenvärmepump, luft-luftvärmepump och frånluftvärmepump): 30 procent av den totala entreprenadkostnaden.
• Installation av solvärmesystem: 30 procent av den totala entreprenadkostnaden.
• Installation av vedpanna: 28 procent av den totala entreprenadkostnaden.
• Installation av gas-, olje- el eller pelletspanna: 24 procent av den totala entreprenadkostnaden.

Den schablonberäknade arbetskostnaden kan användas som underlag för att beräkna rotavdrag i samband med all installation av nya värmesystem, även vid utbyten.

Om utföraren begär utbetalning med ett belopp som är högre än den schablonmässigt beräknade arbetskostnaden måste utföraren vid förfrågan kunna visa hur arbetskostnaden har räknats fram.

Schablonen kan endast användas vid installation av värmesystem i småhus och ägarlägenheter, inte i bostadsrätter.

Rotavdrag medges inte för arbete där skattereduktion för installation av grön teknik beviljats.

Byggnadsställningar

Rotavdrag kan medges för arbetskostnaden med att montera byggnadsställningar, om det sker i samband med att rotavdragsgrundande arbete ska utföras. Det har ingen betydelse för rotavdraget om byggnadsställningen används av ett företag som ägaren har anlitat för att utföra rotarbeten eller om byggnadsställningen ska användas av ägaren själv.

Arkitektkostnader m.m. ger inte rotavdrag.

Kostnader för arkitekt, bygglov, besiktning och liknande ger inte rotavdrag.

Täthetskontroller

Täthetskontroller som utförs efter avslutad renovering, om- eller tillbyggnad för att kvalitetssäkra det redan utförda arbetet ger inte rätt till rotavdrag (HFD Mål nr 2677-17).

Nybyggnation och ”femårsregeln”

Rotavdrag ges inte för någon form av nybyggnation, varken för bostadshus eller tillhörande komplementhus (HFD 2012 ref. 47). För att undvika att dessa regler kringgås medges inte rotavdrag för om- eller tillbyggnad av ett småhus under de första fem kalenderåren efter det beräknade värdeåret (67 kap 13 c p. 5 § IL). Ett nybyggt småhus får vid fastighetstaxeringen ett värdeår (nybyggnadsår), som är året före fastighetstaxeringsåret.

Femårsregeln innebär att för om- och tillbyggnadsarbeten som utförs under 2024 kan fastigheter med värdeår till och med 2018 få rotavdrag. Även om en om- eller tillbyggnad är så omfattande att småhuset vid den kommande fastighetstaxering får ett nytt värdeår som är efter 2018 medges rotavdrag för arbetet.

Samma regler som för nybyggnation gäller även i de fall när en industrifastighet eller en hyresfastighet byggs om till ett småhus. Sådana arbeten får till sin karaktär anses vara att jämställa med de kostnader som uppkommer i samband med byggnation av nytt småhus och som inte ger rätt till skattereduktion. I det fall fastighetsägaren vill ha ett nytt eller ändrat värde innan nästa taxeringsår kan fastighetsägaren ansöka om ett s.k. särskilt uppskattningsvärde. När en fastighet åsätts ett särskilt uppskattningsvärde kan även värdeår (nybyggnadsår) ändras. Det förhållandet att det finns ett beslut om särskilt uppskattningsvärde påverkar inte bedömningen vad gäller skattereduktion för rotarbete.

Det finns dock en situation som förändrar tiden för femårsregeln. Det är när en så stor om- eller tillbyggnationen sker att det nya värdeåret blir året innan taxeringsåret. Det blir då en ny period för avgiftsbefrielse på fastighetsavgiften. Rotavdrag medges visserligen för det om- och tillbyggnadsarbetet som resulterar i förändringen av värdeåret, men därefter börjar en ny femårsperiod att löpa då rotavdrag inte kan medges för om- eller tillbyggnad.

Observera att förbättringar ses som ombyggnad. Med förbättringar menas exempelvis installation av värmepump eller braskamin samt arbete med att byta ut material på väggar och golv, om det är till ett betydligt bättre material, t.ex. att byta ut våtrumstapet till kakel eller plastgolv till parkett.

Exempel: Omfattande tillbyggnad

En liten bostadsbyggnad på ca 15 kvm uppförs och färdigställs 2017. Vid 2018 års fastighetstaxering åsätts huset värdeår 2017, och blir avgiftsbefriat de första 15 åren med start 2018. Om- eller tillbyggnader med rotavdrag kan då inte göras under åren 2018-2022. Under 2023 byggs huset till med 85 kvm och får vid 2024 års fastighetstaxering värdeår 2020. Kan rotavdrag medges för denna ombyggnad?

Den stora tillbyggnaden ger inte en ny avgiftsbefrielseperiod, 2017 räknas fortfarande som nybyggnadsåret. Det nya värdeåret påverkar inte heller rätten till skattereduktion. Det innebär att eventuella om- och tillbyggnationer under 2024 eller senare kan ge rotavdrag.

Arbeten som avser reparation och underhåll ger rotavdrag oavsett småhusets värdeår.

Femårsregeln gäller även för bostadsrätter som är småhus, men inte för ägarlägenheter eller bostadsrättslägenheter belägna i ett flerfamiljshus. I en sådan lägenhet kan man alltså bygga om eller bygga till med rotavdrag direkt efter färdigställandet. Arbete för att färdigställa en nyproducerad lägenhet kan dock inte innefattas i begreppet om- och tillbyggnad och ger inte rotavdrag.

Rotavdrag medges inte heller för arbeten som utförs före det fastighetstaxeringsår när småhuset taxeras som färdigställt (nybyggt). Skatteverket anser att sådana arbeten får ses vara en del i slutförandet av nybyggnationen, och inte om- eller tillbyggnation.

Vad som gäller för komplementhus, se mer under rubriken Komplementhus.

Markarbeten ger i vissa fall rotavdrag

Rotavdrag medges för markarbete som utförs på småhusfastighet som ägs och nyttjas av den som ansöker om rotavdrag. Det kan t.ex. avse

• el-, vatten- och avloppsledningar
• dränering av husgrunden samt arbete för att leda bort dagvatten från husgrunden
• ledningar för elektronisk kommunikation
• anläggningar för värmeförsörjning
• borrning och grävning för berg- och jordvärme
• arbete med borrning eller grävning av brunn.

En förutsättning är att arbetet utförs i nära anslutning till bostadshuset, på småhusets tomt, och att värme, vatten, avlopp, elektricitet och elektronisk kommunikation ska tillföras bostadshuset eller komplementhuset. Även arbete med vattenledningar som dras fram till bostadshuset eller komplementhuset och där kranarna monteras på utsidan av huset ger rotavdrag.

Rotavdrag medges även för arbete med att återställa marken i ursprungligt skick förutsatt att återställningsarbetet utförs så snart det kan ske. Skatteverket anser att sådant återställningsarbete ska ske senast inom sex månader från det att det markarbete som gav rätt till rotavdrag utfördes. Med återställningsarbete menas sådant arbete som är nödvändigt för att återställa det uppgrävda området i ursprungligt skick. Rotavdrag medges inte för sådant återställningsarbete som innebär en förbättring eller förändring (nyanläggning) av det uppgrävda området. Till exempel kan rotavdrag inte medges för arbete med att anlägga en plantering där det tidigare fanns en gräsmatta, eller arbete med att stensätta en gång som tidigare bestod av grus.

Rotavdrag medges inte för anläggning av murar, uppfarter, båtbryggor, staket eller trädgårdsgångar. Avdrag medges inte heller för installation av pool eller bad utomhus, även om de byggs in i en altan som tillhör huset. Inte heller reparation och underhåll av dessa anläggningar ger rotavdrag.

Byggnader på ofri grund och tomter som innehas med tomträtt

Skatteverket anser att markarbete som utförs på tomt i direkt anslutning småhus och som avser elektricitet, värme, vatten etc. som ska tillföras småhuset kan ge rätt till rotavdrag oavsett om småhuset är belägen på ofri grund eller inte. Detsamma gäller tomter som innehas med tomträtt.

Maskinkostnaden ger inte rotavdrag

Rotavdrag medges endast för arbetskostnaden. Maskinkostnaden, som vid markarbete kan utgöra en stor del av kostnaden, ger inte rätt till rotavdrag (67 kap. 18 § andra stycket IL). Det innebär att arbetskostnaden för t.ex. grävning måste delas upp på maskinkostnad och arbetskostnaden för den eller de personer som utför grävarbetet.

Skatteverket anser att vid totalentreprenad avseende borrarbete till fast pris kan arbetskostnaden för borrning schablonmässigt beräknas till 35 procent av den totala kostnaden för borrningsentreprenaden. Det är utföraren och kunden som väljer om beräkning ska göras enligt verklig kostnad eller enligt schablon. Den schablonberäknade arbetskostnaden kan bara användas som underlag för beräkning av rotavdrag i samband med totalentreprenad till fast pris och i de fall borrarbetet avser vatten eller värme som ska tillföras småhusenhet och som utförs på tomt som tillhör småhuset. Om arbetskostnaden är högre än 35 procent av totalpriset måste utföraren vid förfrågan kunna visa hur arbetskostnaden har räknats fram. Om underlag för beräkning av arbetskostnad saknas eller är bristfälligt kan Skatteverket vägra utbetalning helt eller delvis samt återkräva redan utbetalt belopp.

Service och installationer ger inte rotavdrag

Åtgärder som enbart avser installation eller service på maskiner och andra inventarier ger inte rotavdrag (67 kap. 13 c § IL). Detta innebär att exempelvis service på värmepumpar, inkoppling av vitvaror, installation av parabolantenner och montering av persienner, plisségardiner och solfilm inte ger rätt till rotavdrag.

I vissa fall medför installationen visst byggarbete. För att underlätta handläggningen har Skatteverket godkänt att vissa installationer som regelmässigt innefattar byggarbete ger rätt till rotavdrag. Exempel på sådana arbeten är installation av värmepannor, värmepumpar och braskaminer samt montering av markiser.

Särskilt om arbete i småhus och ägarlägenheter

Arbete i småhus och ägarlägenheter kan ge rotavdrag (67 kap.  3 a § IL).

Småhus

Vad som avses med småhus framgår av fastighetstaxeringslagen. Småhus är en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Komplementhus som garage, förråd och andra mindre byggnader kan höra till småhuset. Även arbeten på ett komplementhus kan ge rotavdrag.

Om småhuset har ett värde som är mindre än 50 000 kr får det inget taxeringsvärde. Det hindrar inte att man kan få rotavdrag på småhuset. Det krävs dock att byggnaden är utrustad som bostad. Skatteverket anser att för att ses som ett småhus ska byggnaden ha utrustning för boendets olika funktioner: matlagning, förvaring och hygien m.m.

Arbete med att bygga en altan som är sammanbyggd med huset ger också rotavdrag.

Däremot medges inte rotavdrag för att bygga ett pooldäck runt en pool, detta oavsett om pooldäcket är sammanbyggt med en altan eller med bostaden. Att anlägga en pool är inte ett sådant skattereduktionsgrundande arbete som avses i lagen, det är inte en tillbyggnad av bostaden. Eftersom poolen inte är en tillbyggnad av bostaden anses inte heller pooldäcket vara en sådan tillbyggnad av bostaden som ger rätt till rotavdrag.

Småhus på ett lantbruk

Arbete på ett småhus på ett lantbruk ger också rotavdrag.

Arbete på en ekonomibyggnad eller liknande kan inte ge rotavdrag, även om byggnaden efter ombyggnaden kommer att taxeras som småhus. När det gäller frågan om det avser ett småhus eller inte är det förhållandena vid tidpunkten för ombyggnaden som är avgörande för rätten till rotavdrag. Rotavdrag kan medges först det år fastigheten har taxerats som ett småhus, alltså året efter ombyggnaden. 

Specialbyggnader som i praktiken är ett småhus

I vissa fall taxeras en byggnad som specialbyggnad trots att den i praktiken är en bostad. Det kan gälla t.ex. prästbostäder som trots att de är inrättade som bostad för en eller två familjer är taxerade som specialbyggnad. En person som köper en sådan byggnad för att använda som bostad åt sig själv kan medges rotavdrag även innan typkoden har hunnit ändras.

Tvåfamiljsfastigheter

Arbete som utförs på en tvåfamiljsfastighets fasad ger rätt till rotavdrag även om en del av fastigheten är uthyrd och alltså inte ingår i ägarens hushåll. Med fasad menas tak, ytterväggar, fönster och ytterdörrar. Balkonger anses tillhöra varje respektive bostad, och därför är det bara arbete som utförs på balkong som tillhör ägarens bostad som ger rätt till rotavdrag.

Inget invändigt arbete i den uthyrda delen ger rätt till rotavdrag eftersom detta inte ingår i ägarens hushåll.

Ägarlägenheter

En ägarlägenhet är en enskild lägenhet med äganderätt i ett flerbostadshus. Ägandeformen infördes i Sverige först 2009, men är vanlig utomlands. Till skillnad från en bostadsrätt äger personen sin lägenhet på samma sätt som man äger ett småhus.

Det är endast arbeten som avser själva ägarlägenheten som ger rätt till rotavdrag. Det finns dock ingen begränsning att arbetet ska vara utfört i lägenheten motsvarande den som finns för bostadsrätter. Rotavdrag kan därför medges för om- och tillbyggnad, samt reparation och underhåll av balkonger, terrasser och ytterdörrar.

En ägare till en ägarlägenhet har vanligtvis del i en samfällighet som omfattar bland annat yttertak, fasader, trapphus, förråd och andra gemensamma anordningar. Arbeten som utförs på delar av byggnadskroppen som samfälligheten ansvarar för ger inte rotavdrag. Inte heller arbeten som utförs i andra gemensamma utrymmen i fastigheten omfattas av reglerna.

Till skillnad från ett småhus finns dock ingen begränsning av om- och tillbyggnad för hus som är yngre än fem år. Arbete med att färdigställa en nyproducerad lägenhet kan dock inte innefattas i begreppet om- eller tillbyggnad och ger därför inte rotavdrag.

Komplementhus

Rotavdrag medges för reparation, underhåll, och om- och tillbyggnader som utförs på komplementhus. Ett komplementhus är ett hus som funktionellt hör samman med småhuset, det kan exempelvis vara ett garage, förråd, växthus eller liknande. Byggnation av ett komplementhus kan dock inte jämföras med en tillbyggnad av småhuset, utan ska ses som en nybyggnation och ger därför inte rotavdrag (HFD 2012 ref. 47).

Komplementhuset följer småhusets ålder, vilket innebär att ett komplementhus inte kan byggas om eller byggas till om småhuset är fem år eller yngre, se ovan om Nybyggnation och femårsregeln. Det har alltså ingen betydelse att komplementhuset har en betydligt högre ålder och kanske fanns på tomten tidigare än det nybyggda småhuset. Däremot kan komplementhuset vara yngre än fem år om småhusets värdeår är tidigare än fem år.

Om- och tillbyggnad som utförs på komplementhus beläget på en småhusfastighet där ett äldre småhus rivits och ett nytt småhus är under uppförande ger rätt till rotavdrag fram till det år som det nybyggda småhuset får ett värdeår, alltså året efter färdigställandet.

Reparation och underhåll av ett komplementhus är dock alltid tillåtet, oavsett värdeår på huset.

Rotavdrag medges inte för reparation, underhåll, om- eller tillbyggnad av bryggor.

Särskilt om arbete i bostadsrätter

För rotavdrag i en bostadsrätt krävs att följande förutsättningar är uppfyllda (67 kap. 13 b § IL):

• Lägenheten innehas av den som begär rotavdrag.
• Arbetet utförs i lägenheten.
• Bostadsrättshavararen ansvarar för arbetet.

Detsamma gäller för arbete som utförts i en lägenhet som upplåtits till en medlem eller delägare i en bostadsförening eller ett bostadsaktiebolag.

Om bostadsrättshavaren, enligt föreningens stadgar, är skyldig att underhålla även delar utanför den egna bostaden, ger detta inte rätt till rotavdrag eftersom rekvisitet ”i lägenheten” också måste vara uppfyllt.

Renovering av eller ingrepp fasaden ger inte rotavdrag eftersom det inte är arbete som är utfört i lägenheten. Bedömningen är densamma om bostadsrättslägenheten är ett radhus, ett kedjehus eller ett annat småhus.

Vid arbete med att installera t.ex. en luftvärmepump ges rotavdrag endast för den del av arbetet som sker inne i lägenheten.

Fönster och dörrar

Rotavdrag medges endast för arbeten som sker på insidan av fönster och ytterdörrar (prop. 2008/09:178 s. 37). Byte av glaset i den inre fönsterbågen ger rotavdrag. Det kan exempelvis vara byte av en trasig ruta, byte till bullerglas eller isolerglas. Även arbete med att montera isolerglas eller liknande innanför det ordinarie fönstret ger rotavdrag. Målning av fönsterbågens insida samt byte eller montering av tätningslist ger rotavdrag. Arbete som sker på övriga delen av fönstret samt byte av fönster eller gångjärn ger inte rotavdrag. På samma sätt ger inte byte av en ytterdörr rotavdrag, medan att montera en säkerhetsdörr innanför ytterdörren ger rätt till rotavdrag.

Balkonger och altaner

Arbete med att bygga eller glasa in en balkong ger inte rotavdrag (prop. 2008/09:178 s. 37). Det gäller även arbete med att bygga altan i en bostadsrätt som är ett småhus. Det arbete som sker inne i bostadsrätten som en direkt följd av balkongbygget ger inte heller rotavdrag. Det kan t.ex. vara arbete med att flytta element, sätta dit en balkongdörr eller att lägga in förstärkningar till balkongen i golvet. Detta arbete är en direkt konsekvens av balkongbygget och ger därför inte rotavdrag trots att det sker inne i lägenheten.

Elledningar

Arbetet att dra elledningar från proppskåpet och vidare ut i bostadsrätten får anses vara utfört i lägenheten oavsett om man väljer att dra ledningarna utanpå eller i väggen. Det avgörande är att elledningarna tjänar den aktuella lägenheten och att arbetet med elledningarna är sådant arbete som bostadsrättsinnehavaren enligt stadgarna eller upplåtelseavtal ansvarar för. Rotavdrag kan därför medges för detta arbete.

Vatten- och avloppsledningar

Arbeten med att dra vatten och avloppsledningar i lägenheten får anses vara utfört i lägenheten oavsett om man väljer att dra ledningen utanpå väggen eller dölja ledningarna bakom en innervägg. Det avgörande är att vatten eller avloppsledningarna tjänar den aktuella lägenheten och att arbetet med vatten och avloppsledningarna är sådant arbete som bostadsrättsinnehavaren enligt stadgarna eller upplåtelseavtal ansvarar för. Rotavdrag kan därför medges för detta arbete.

Stambyten

Stambyten av vatten- och avloppsledningar räknas inte som rotarbete eftersom dessa inte utförs i lägenheten (prop. 2008/09:178 s. 37). Det innebär att arbetet med att montera nya rör från en golvbrunn eller liknande och ut i stamledningen inte är ett arbete som kan anses vara utfört i lägenheten och rotavdrag kan därför inte medges.

Rök- och ventilationskanaler

Arbeten som utförs på delar av ventilations- och rökkanalen som finns innanför lägenhetens golv, väggar och tak ger rätt till rotavdrag.

Högsta förvaltningsdomstolen har yttrat sig gällande vad som kan anses utgöra arbete utfört i lägenheten avseende rök- och ventilationskanaler. Frågan gällde om arbete i rök- och ventilationskanaler som endast tjänade en lägenhet och där bostadsrättshavaren hade underhållsansvaret för kanalerna kunde anses vara utfört i lägenheten. Rök- och ventilationskanalerna gick i en skorstensstock genom fastigheten till dess tak. Enligt Högsta förvaltningsdomstolens mening kan arbeten i den del av en kanal som går genom fastigheten –utanför lägenhetens tak, väggar och golv –inte anses utförda i lägenheten. Att varje kanal i skorstensstommen endast betjänar en lägenhet i fastigheten medför ingen annan bedömning (HFD 2016 ref. 11).

Tillbyggnader av bostadsrätter

Man kan få rotavdrag för tillbyggnad av en bostadsrätt. Som tillbyggnad räknas i detta sammanhang något av följande:

• att två bostadsrätter anpassas till en bostad
• att bostadsytan utökas genom tillbyggnad
• att oinredda utrymmen, t.ex. vindsförråd, görs om till bostadsyta.

Tillbyggnad av bostadsrätt i flerbostadshus

Arbete med att bygga samman två lägenheter till en bostadsrätt eller att bygga om en oinredd vind till bostad kan ge rotavdrag. Det gäller dock inga arbeten i den befintliga fasaden. Det innebär att inredningsarbetet i den nya lägenhetsytan ger rotavdrag, men inte arbeten med att ta upp nya fönster, dörrar eller fönsterkupor i den befintliga fasaden. Att ta upp hål i bjälklag för att montera en trappa är också rotavdragsgrundande. Arbete med att förlänga stammar och ledningar för vatten, värme, elektricitet m.m. ger rotavdrag i samband med om- eller tillbyggnaden. Efter att ombyggnaden har skett är stammarna föreningens ansvar och då de ligger utanför bostadsrätten ger framtida arbeten på dessa delar inte rotavdrag.

Tillbyggnad av bostadsrätt i småhus

Tillbyggnad av ett småhus som är en bostadsrätt kan ge rotavdrag. Det kan vara arbeten som att inreda en vind eller källare till bostad. Även att bygga ut bostadsyta på mark, eller att bygga på en våning, ger rotavdrag även om detta delvis är ingrepp i en befintlig fasad. Arbeten i marken, såsom grävarbeten för ledningar och liknande utanför bostaden ger rätt till rotavdrag i samband med om- eller tillbyggnaden. Efter att ombyggnaden har skett är ledningar m.m. föreningens ansvar och då de ligger utanför bostadsrätten ger framtida arbeten på dessa delar inte rotavdrag.

Att enbart ta upp en takkupa i ett befintligt bostadsutrymme ger inte skattereduktion. Det är ett ingrepp i husfasaden och sker inte i samband med en tillbyggnad. Arbeten för att bygga till en balkong, altan eller terrass, ger inte heller rotavdrag, se ovan under Balkonger och altaner.

Det kan uppkomma gränsdragningsproblem vad som är tillbyggnad av bostadsyta och vad som är tillbyggnad av en altan. För att ge skattereduktion ska det vara utökning av bostadsytan. Detta bör framgå av ett bygglov eller liknande och det bör även finnas ett beslut i bostadsrättsföreningen där lägenhetens andelstal ändras.