Förutsättningar för ett uppskovsbelopp

Vad krävs för att få uppskov med kapitalvinsten när man sålt en bostad?

Om man avyttrar sin privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt (ursprungsbostad) och förvärvar eller tänker förvärva en annan bostad (ersättningsbostad), kan man under vissa förutsättningar få uppskov med beskattningen av hela eller del av den kapitalvinst som uppkommer vid avyttringen (47 kap. IL).

Bestämmelserna om ursprungsbostäder och ersättningsbostäder gäller för bostäder i hela EES-området (47 kap. 3–5 §§ IL).

Vem kan få uppskov?

För att få uppskov krävs att man har ägt hela eller del av både den sålda bostaden (ursprungsbostaden) och den förvärvade bostaden (ersättningsbostaden). Det krävs inte att säljaren ska vara obegränsat skattskyldig i Sverige vid avyttringen för att hen ska få uppskov.

Dödsbon kan få uppskov

Som huvudregel gäller uppskovsreglerna endast fysiska personer. Dödsbon kan dock få uppskov, men endast i följande fall (47 kap. 14 § IL):

• Om den som avyttrat ursprungsbostaden avlider innan hen förvärvat en ersättningsbostad och den efterlevande maken eller sambon förvärvar en ersättningsbostad och själv uppfyller bosättningskraven (både för ursprungsbostaden och för ersättningsbostaden).
• Om den som förvärvat en ersättningsbostad avlider innan hen bosatt sig där, förutsatt att den efterlevande maken eller sambon själv uppfyller bosättningskraven (både för ursprungsbostaden och för ersättningsbostaden). I detta fall krävs det dessutom att ersättningsbostaden när den efterlevande bosätter sig där, antingen ägs av dödsboet eller har övergått till den efterlevande genom arv, testamente eller bodelning med anledning av den andres död.

Det krävs dessutom att den efterlevande maken eller sambon samtycker till att bostaden ska anses som ersättningsbostad (47 kap. 15 § IL).

Slag av bostad

Den bostad som är såld (ursprungsbostaden) ska vara ett småhus, en bostadsrätt eller en ägarlägenhet som är privatbostad. Dessutom ska den uppfylla kraven för att vara en permanentbostad.

Den nya bostaden (ersättningsbostaden) ska vid förvärvet antingen vara ett småhus med mark som är småhusenhet, småhus på annans mark, en tomt som bebyggs med ett småhus, småhus på en lantbruksenhet, en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag, en ägarlägenhetsenhet, en tomt om där uppförs en ägarlägenhet eller en utländsk motsvarighet (47 kap 5 § IL).

Tidpunkt för förvärv av ersättningsbostaden

För att kunna få avdrag för ett slutligt uppskovsbelopp för det år man avyttrade ursprungsbostaden, måste man förvärva en ersättningsbostad tidigast den 1 januari året innan man sålde och senast den 31 december samma år som man sålde, eller utföra ny-, till- eller ombyggnadsarbeten på en tidigare förvärvad fastighet.

Om man inte förvärvat någon ersättningsbostad senast samma år som ursprungsbostaden avyttrades kan man inte få slutligt uppskov för avyttringsåret. Man har i stället möjlighet att få avdrag för ett preliminärt uppskovsbelopp.

Bosättningskrav

För att kunna få uppskov måste man ha varit bosatt på ursprungsbostaden under minst ett år närmast före avyttringen eller under minst tre av de senaste fem åren före avyttringstidpunkten. (Se dock undantaget i 47 kap. 3 § 3 st. IL.)

Man ska ha även ha bosatt sig i ersättningsbostaden senast den 2 maj andra året efter avyttringen av ursprungsbostaden.

Med bosatt menas där man rätteligen enligt folkbokföringslagen ska eller får vara folkbokförd (6−15 §§ folkbokföringslagen, RÅ 2003 ref. 34 och 2005 ref. 35).

Begäran om avdrag för uppskovsbelopp

Säljaren ska yrka avdrag för uppskovsbelopp i inkomstdeklarationen i samband med kapitalvinstberäkningen för ursprungsbostaden.

Beroende av tidpunkten för förvärvet av ersättningsbostaden eller bosättningen i densamma är avdraget antingen preliminärt eller slutligt.

Om Skatteverket har medgett ett preliminärt uppskovsbelopp, ska den som medgivits uppskovsbeloppet lämna de uppgifter som är nödvändiga för att beräkna storleken på det slutliga uppskovsbeloppet samt uppgifter om ersättningsbostaden i efterföljande års inkomstdeklaration. Denna skyldighet finns även när ersättningsbostaden är belägen utanför Sverige, men inom EES-området (31 kap. 17 § SFL).