Uppskov med beskattning av kapitalvinst på andel i oäkta bostadsföretag

1 Sammanfattning

Kapitalvinst vid försäljning av bostadsrätt beskattas med 30 procent om bostadsrättsföreningen vid ingången av försäljningsåret inte är ett privatbostadsföretag. Uppskov kan medges om föreningen vid tidpunkten för försäljningen uppfyller förutsättningarna för att vara ett privatbostadsföretag.

Slutligt uppskov kan bestämmas vid samma taxering som kapitalvinsten ska beskattas. Om uppskovet är lägre än kapitalvinsten, ska den överskjutande delen av kapitalvinsten beskattas med 30 procent. Det gäller även för kapitalvinst som ska beskattas på grund av att den skattskyldige begär ett lägre uppskov än vad som är möjligt.

Vid återföring av ett preliminärt uppskov ska en tvingande återföring beskattas med 30 procent, som gäller för kapitalvinst på den tidigare sålda bostadsrätten. En frivillig återföring av ett preliminärt uppskov ska dock beskattas med 22 procent om ersättningsbostaden är en privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt.

2 Frågeställning

Kapitalvinst på privatbostadsrätt och privatbostadsfastighet ska beskattas med 22 procent. Kapitalvinst på en bostadsrätt ska dock beskattas med 30 procent om föreningen vid ingången av försäljningsåret var ett s.k. oäkta bostadsföretag.

Uppskov med beskattningen kan medges om föreningen vid försäljningstillfället uppfyller förutsättningarna för att vara ett privatbostadsföretag. Ibland kan uppskov inte medges för hela kapitalvinsten och den skattskyldige kan även begära ett lägre uppskov än vad som är möjligt. Det medför att en del av vinsten ska tas upp till beskattning..

Uppskov kan också medges genom ett s.k. preliminärt uppskov. I vissa fall måste ett sådant uppskov, helt eller delvis, återföras till beskattning vid nästa års taxering. Den skattskyldige kan dessutom begära en högre återföring än vad som måste göras.

Beskattningsbar inkomst kan alltså avse en kapitalvinst eller återföring av ett uppskov. Frågan är om inkomsten ska beskattas med 30 eller 22 procent.

3 Gällande rätt m.m.

Med privatbostadsföretag avses en bostadsrättsförening som till klart övervägande del tillhandahåller bostäder åt sina medlemmar (2 kap. 17 § inkomstskattelagen, IL). I annat fall är föreningen ett s.k. oäkta bostadsföretag.

Med privatbostad avses en bostadsrätt eller ett småhus som till övervägande del används som bostad av ägaren eller någon närstående (2 kap. 8 § IL). Med privatbostadsrätt avses en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag om bostadsrätten är en privatbostad (2 kap. 18 § IL). Med privatbostadsfastighet avses småhus med mark om småhuset är en privatbostad (2 kap. 13 § IL). Kapitalvinst på privatbostadsfastighet och privatbostadsrätt ska tas upp till beskattning med 22/30, dvs. skatten blir 22 procent av vinsten (45 kap. 33 § och 46 kap. 18 § IL).

Om föreningen vid ingången av året var ett oäkta bostadsföretag ska försäljning av en bostadsrätt beskattas enligt bestämmelserna för delägarrätt i 48 kapitlet IL. Det medför bl.a. att hela kapitalvinsten ska tas upp till beskattning, dvs. skatten blir 30 procent av vinsten.

Bestämmelser om uppskov med beskattningen finns i 47 kapitlet IL. Uppskov kan medges om föreningen vid försäljningstidpunkten uppfyllde förutsättningarna för att vara ett privatbostadsföretag (RÅ 2001 ref 74) och den skattskyldige har förvärvat en ny bostad (ersättningsbostad) där han har bosatt sig (47 kap. 2 § IL). Ersättningsbostaden kan bl.a. vara en privatbostadsfastighet eller en privatbostadsrätt (47 kap. 5 § IL).

Uppskov kan medges för hela kapitalvinsten om priset för ersättningsbostaden är minst lika högt som priset för den sålda bostadsrätten (ursprungsbostaden). I annat fall ska beskattning av kapitalvinsten ske för mellanskillnaden. Uppskov kan inte medges för ett högre belopp än 1 450 000 kr (47 kap. 7 § IL). Den skattskyldige kan begära ett lägre uppskov än vad som är maximalt möjligt (47 kap.9 a§ första stycket IL).

Ett s.k. preliminärt uppskov kan medges om den skattskyldige inte har förvärvat en ersättningsbostad före utgången av det år då bostadsrätten har sålts. Ett sådant uppskov kan endast medges för hela kapitalvinsten, dock högst 1 450 000 kr (47 kap. 8 § IL). Vid nästa års taxering beslutas med vilket belopp som slutligt uppskov kan medges. Ett preliminärt uppskov måste i vissa fall, helt eller delvis, återföras till beskattning (47 kap. 9 § IL). Den skattskyldige kan begära en högre återföring av ett preliminärt uppskov än vad som måste göras (47 kap.9 a§ första stycket IL).

Den skattskyldige kan själv begära att hela eller del av ett tidigare beslutat uppskov ska återföras till beskattning (47 kap.9 a§ andra stycket IL). Ett återfört uppskov ska beskattas efter samma princip som gäller för kapitalvinst på ersättningsbostaden (47 kap.11 a§ IL). Återföring av ett uppskov ska alltså beskattas med 22 procent om det är kopplat till en ersättningsbostaden som är privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt.

4 Bedömning

4.1 Beskattning av kapitalvinsten

Om uppskov inte kan medges för hela kapitalvinsten, ska den återstående kapitalvinsten beskattas med 30 procent enligt reglerna för delägarrätt. Den skattskyldige kan även begära ett lägre uppskov än vad som är maximalt möjligt, vilket medför att en större del av kapitalvinsten ska tas upp till beskattning. Även i det fallet att den skattskyldige har begärt ett lägre uppskov än vad som är möjligt, ska kapitalvinsten beskattas med 30 procent.

Exempel

Lars säljer sin bostadsrätt i oktober 2011 för 2 000 000 kr och vinsten är 500 000 kr. Bostadsrättsföreningen var inte ett privatbostadsföretag vid ingången av 2011 och försäljningen avser därför en delägarrätt. Vid försäljningen uppfyller dock föreningen förutsättningarna för att vara ett privatbostadsföretag och uppskov kan då medges. Lars köper i december 2011 en ersättningsbostad för 1 900 000 kr där han bosätter sig före den 2 maj 2012.

Eftersom priset för ersättningsbostaden är 100 000 kr lägre än försäljningsintäkten för ursprungsbostaden, är Lars berättigad till ett maximalt uppskov med 400 000 kr. Lars begär endast uppskov med 200 000 kr och återstående kapitalvinst att beskatta blir således 300 000 kr. Kapitalvinsten avser i sin helhet en delägarrätt och ska därför beskattas med 30 procent.

Lars kan också begära att få ett maximalt uppskov med 400 000 kr och vid nästa års taxering begära att 200 000 kr av uppskovet ska återföras. I det fallet kan uppskovet kopplas till ersättningsbostaden och det återförda uppskovet beskattas därför med 22 procent.

4.2 Återföring av preliminärt uppskov året efter försäljningsåret

Ett preliminärt uppskov ska i vissa fall återföras till beskattning vid nästa års taxering. Återföring av uppskov ska beskattas efter samma procentsats som gäller för kapitalvinst på ersättningsbostaden, vilket förutsätter att uppskovet kan kopplas till en ersättningsbostad. Den delen av ett preliminärt uppskov som måste återföras till beskattning, kan inte kopplas till en ersättningsbostad. En sådan tvingande återföring ska därför beskattas på samma sätt som kapitalvinsten för den sålda bostadsrätten (ursprungsbostaden), dvs. med 30 procent.

Den skattskyldige kan även begära en större återföring av det preliminära uppskovet än vad som måste göras. Den delen av återfört uppskov är dock hänförligt till en ersättningsbostad och ska därför beskattas med 22 procent om ersättningsbostaden är en privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt.

Exempel

Lotta säljer sin bostadsrätt i oktober 2010 för 2 000 000 kr och vinsten är 500 000 kr. Bostadsrättsföreningen var inte ett privatbostadsföretag vid ingången av 2010 och försäljningen avser därför en delägarrätt. Vid försäljningen uppfyller dock föreningen förutsättningarna för att vara ett privatbostadsföretag och uppskov kan då medges. Lotta köper ingen ny bostad under 2010 och får därför ett preliminärt uppskov med 500 000 kr som motsvarar hela kapitalvinsten. I augusti 2011 köper hon en ersättningsbostad för 1 900 000 kr där hon bosätter sig.

Eftersom priset på ersättningsbostaden är 100 000 kr lägre än försäljningsintäkten för ursprungsbostaden, måste hon återföra 100 000 kr av det preliminära uppskovet till beskattning. Den här tvingande återföringen ska beskattas med 30 procent enligt vad som gäller för kapitalvinsten på ursprungsbostaden. Lotta begär att ytterligare 200 000 kr av uppskovet ska återföras till beskattning. Den delen av återföringen avser ett uppskov som kan kopplas till ersättningsbostaden och ska därför beskattas med 22 procent.