Markvärde för industrienhet som utgör 3D-fastighet

.

1 Sammanfattning

Vid värdering av mark till industribyggnad eller övrig byggnad som utgör s.k. tredimensionell (3D) fastighet eller 3D-fastighetsutrymme skall markvärdet beräknas utifrån gällande riktvärdeangivelse angiven i kronor per kvadratmeter tomtmark. Markvärdet ska proportioneras mellan den traditionella fastigheten och 3D-fastigheten genom en jämförelse av byggrätten för respektive fastighet.

2 Bakgrund och frågeställning

Från och med den 1 januari 2004 är s.k. 3D-fastighetsindelning möjlig. Ändringarna i jordabalken (JB) innebär att fastigheter kan avgränsas även i höjd och djupled, så att anläggningar eller våningsplan inom samma byggnad kan ha olika ägare.

Genom att 3D-fastigheter saknar anknytning till mark måste markvärdet grunda sig på värdet av byggrätten. Den fråga som nu uppkommit gäller hur markvärdet ska beräknas för industrienheter som utgör 3D-fastighet i de fall riktvärdeangivelsen för tomtmarken är uttryckt i kronor per kvadratmeter tomtareal (i princip samtliga fall).

3 Gällande rätt m.m.

Genom lagändring som trädde i kraft den 1 januari 2004 kompletterades reglerna i JB med nya regler som möjliggör bildandet av 3D-fastigheter och 3D-utrymmen. En 3D-fastighet är en fastighet som i sin helhet avgränsas såväl horisontellt som vertikalt. Det är också möjligt att till fastighet av traditionellt slag foga ett s.k. 3D-fastighetsutrymme. Ändringarna i JB ledde till följdändringar i fastighetstaxeringslagen (1979:1152) (FTL), prop. 2003/04:18, SFS 2003:1201.

Följdändringarna i FTL beror huvudsakligen på att 3D-fastigheter inte behöver ha markkontakt på samma sätt som traditionella fastigheter. Ändringarna i FTL innebär att markvärde för värderingsenhet som består av utrymme till hyreshus, industribyggnad eller övrig byggnad som ingår i en 3D-fastighet eller ett 3D-utrymme skall bestämmas som värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter multiplicerad med det i riktvärdeangivelsen angivna värdet per kvadratmeter byggrätt. FTL hade i princip samma lydelse även tidigare, men genom nämnda lagändring tydliggjordes definitionen av markvärde.

När det gäller värderingen av tomtmark till industribyggnad eller övrig byggnad utgår värderingen från de i riktvärdekartan beslutade riktvärdeangivelserna. Enligt 12 kap. 1 § FTL ska värdet för tomtmark avseende industribyggnad eller övrig byggnad anges som värdet av en kvadratmeter tomtmark eller byggrätt. I praktiken har samtliga riktvärdeangivelser som beslutades inför allmän fastighetstaxering 2000 angetts i kronor per kvadratmeter tomtmark.

4 Skatteverkets bedömning

Vid värderingen av tomtmark till industribyggnad eller övrig byggnad som utgör 3D-fastighet eller 3D-utrymme skall beräkningen utgå från gällande riktvärdeangivelse. I de fall riktvärdeangivelsen är angiven i kronor per kvadratmeter tomtmark skall beräkningen ske på följande sätt.

Utgå ifrån markarealen på den eller de traditionella fastigheter som ”urholkas” av 3D-fastighet. Proportionera sedan den totala markarealen i förhållande till byggrätten för befintliga byggnader eller byggrätter. Markvärdet för den traditionella fastigheten respektive 3D-fastigheten beräknas sedan genom att den del av markarealen som belöper på respektive fastighet multipliceras med det i riktvärdeangivelsen angivna värdet i kronor per kvadratmeter tomtmark.

Gäller det istället ett 3D-fastighetsutrymme som tillförts en traditionell fastighet skall markvärdet proportioneras i förhållande till den totala markarealen för både den ”urholkade” respektive tillförda fastigheten.

Skulle hela eller delar av 3D-fastigheten utgöra yta under mark åsätts inget markvärde för denna del (jfr. 2 kap 1 § andra stycket RSFS 1999:10). Byggrätt definieras i detta sammanhang som byggrätt ovan mark.

Det bör särskilt framhållas att nämnda proportionering endast kan göras om exploateringstalen för fastigheterna är relativt likartade. Är så inte fallet skall propotioneringen ske först efter det att arealen för eventuell reservmark har avräknats (jmf. Handbok för fastighetstaxering 2000, RSV 312 utgåva 4, avsnitt 7.3).

Exempel 1:

Den traditionella industrifastigheten By 1:1 har en areal på 10 000 kvm. Fastigheten är bebyggd med en industribyggnad på 4 000 kvm bruttoarea (BTA) i två plan. Vid en lantmäteriförrättning bildas en ny 3D-fastighet som består av halva den översta våningen av den befintliga industribyggnaden, 1 000 kvm. Riktvärdeangivelsen anger att värdet per kvadratmeter tomtmark är 200 kronor.

Markvärdet för den traditionella fastigheten blir 1 500 000 kronor (3 000/4 000 x 10 000 x 200). Markvärdet för 3D-fastigheten blir 500 000 kronor (1 000/4 000 x 10 000 x 200).

Exempel 2:

Två traditionella industrifastigheter By 1:1 och By 1:2 har en tomtareal på 5 000 respektive 4 000 kvm. Varje fastighet är bebyggd med en industribyggnad på 2 000 kvm i två plan. Vid en lantmäteriförrättning överförs ett 3D-utrymme bestående av övervåningen från By 1:1 till By 1:2. Riktvärdeangivelsen anger att värdet per kvadratmeter tomtmark är 200 kronor.

Markvärdet för By 1:1 blir 450 000 kronor (1 000/4 000 x 9 000 x 200). Markvärdet för By 1:2 blir 1 350 000 kronor (3 000/4 000 x 9 000 x 200).

Genom proportioneringen av markvärdet i förhållande till andelen byggrätt kommer, i båda exemplen, det totala markvärdet för fastigheterna aldrig att överstiga det värde som skulle ha åsatts om de taxerats i enlighet med reglerna för traditionella fastigheter.

Styrsignalen skall tillämpas vid taxering av industrienheter.