Studentbostäder

1 Sammanfattning

Indelning i byggnadstyp; skatteplikt

Byggnad som används för viss undervisning eller forskning klassificeras normalt som specialbyggnad, skolbyggnad, enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL. Vidare klassificeras enligt samma bestämmelse (som skolbyggnad) även byggnad som används som elevhem eller skolhem för elever vid ovan angivna skolor. Byggnader som klassificerats som specialbyggnader är enligt 3 kap. 2 § FTL undantagna från skatteplikt.

För att klassificera en byggnad med studentbostäder som skolbyggnad krävs att denna byggnad har direkt anknytning till en specifik byggnad i vilken det bedrivs undervisning eller forskning (skolbyggnad). Byggnader som i sig används som studentbostäder, men som inte har direkt anknytning till någon speciell skolbyggnad, kan således enligt Skatteverket inte anses utgöra skolbyggnad.

Värdefaktorn hyra

Vid bestämning av värdefaktorn hyra, enligt 9 kap. 3 § FTL, för studentbostäder som klassificerats som hyreshus bör normalt rekommenderad genomsnittshyra användas om faktisk årshyra, på grund av höga drift- och underhållskostnader (DoU-kostnader) väsentligt avviker från bruksvärdehyra.

2 Frågeställning

Indelning i byggnadstyp; skatteplikt

Vid fastighetstaxering indelas samtliga byggnader i någon av de sju byggnadstyperna som finns definierade i2 kap. 2 § FTL. En av byggnadstyperna är specialbyggnad, som i sin tur indelas i elva undergrupper varav skolbyggnad utgör en särskild byggnadstyp. I vissa fall kan även elevhem och skolhem klassificeras som skolbyggnad.

Gemensamt för byggnadstypen specialbyggnad är att utgångspunkten för indelningen ska ske med ledning av hur byggnaden används. Övriga byggnadstyper indelas mot bakgrund av hur de är inrättade. Byggnader som indelats som specialbyggnad är, genom sitt samhällsnyttiga ändamål, undantagna från skatteplikt enligt 3 kap. FTL.

Frågan gäller om byggnad som huvudsakligen används som studentbostäder ska jämställas med elevhem eller skolhem och därmed indelas som specialbyggnad (skolbyggnad) enligt 2 kap. 2 § FTL eller om den ska indelas som hyreshus.

 Värdefaktorn hyra

Den faktiska årshyran kan för vissa studentbostäder väsentligt överstiga bruksvärdehyran. Detta beror främst på att studentbostäder är uppdelade i små nyttjandeenheter med relativt stort antal våtenheter i förhållande till byggnadens totala yta. Även slitaget på lägenheterna är större på grund av bl.a. högre hyresgästomsättning. Den högre hyran är i dessa fall en kompensation för ökade DoU-kostnader och behöver således inte leda till ett högre driftnetto. Med driftnetto avses det årliga överskott som står till förfogande för förräntning av totalt fastighetskapital sedan utbetalningar för drift och underhåll dragits från bruttoinbetalningarna.

Frågan gäller hur värdefaktorn hyra ska klassificeras i de fall studentbostäder klassificeras som hyreshus.

3 Gällande rätt m.m.

Indelning i byggnadstyp; skatteplikt

Indelning i byggnadstyper regleras i 2 kap. 2 § FTL. Till undergruppen skolbyggnad räknas byggnad som används för undervisning eller forskning vid skola som anordnas av staten eller med statsbidrag eller vars undervisning står under statlig tillsyn. Vidare klassificeras som skolbyggnad även byggnad som används som elevhem eller skolhem för elever vid ovan angivna skolor.

Frågan om vilka typer av elevhem som ska klassificeras som skolbyggnad behandlades bl.a. av Fastighetstaxeringskommittén, SOU 1979:32. På s. 278. anges följande.

För elever vid grundskolor och gymnasieskolor finns elevhem och skolhem. Dessa är främst avsedda för de elever som inte har sitt hem på eller i närheten av skolorten. När det gäller internatskolor ligger det i själva skolformen att skolans elever bor vid skolan under terminen

Nyss nämnda byggnadstyper för elever får anses ha en sådan anknytning till de skolor som elevhemmen är knutna till att skattefrihet för bostadsbyggnaderna är motiverad, om de byggnader som används av skolorna är skattefria. Skattefrihet för bostadsbyggnader bör därför medges i detta fall.

I prop. 1979/80:40 s. 75 hänvisas till detta förslag.

Den fråga som nu aktualiserats gäller "fristående" studentbostäder vilkas anknytning till en speciell skolbyggnad kan ifrågasättas. Studentbostäderna hyrs ut till personer som bedriver studier på olika universitet, högskolor, etc.

Av förarbetena till 2 kap. 2 § FTL (SOU 1979:32 s. 278) framgår att elevhemmet eller skolhemmet ska ha ett samband med en specifik skolbyggnad, nämligen den byggnad som skattefriheten i sig är knuten till, vid bedömningen om skattefrihet. Det förutsätts även att elevhemmet eller skolhemmet ligger i anslutning till den skattefria skolbyggnaden. Frågan har prövats av Regeringsrätten, RRK 1975 1:57 I. Här fastslås att om byggnaden inte kan anses utgöra en "oskiljaktig del" av förevarande skolbyggnad, bör den inte indelas som skolbyggnad. Av domen framgår att denna bedömning görs mot en specifik skolbyggnad. I bedömningen beaktas även läget i förhållande till skolbyggnaden (en bedömning om samband och närhet torde inte låta sig göras om den inte utgår från en specifik byggnad). Elevhemmet i förevarande fall låg 800 m från skolan och detta bedömdes som ett för långt avstånd. Elevhemmet användes som elevhem till landstingets vårdyrkesskola.

Värdefaktorn hyra

Enligt 9 kap. 3 § FTL avses med värdefaktorn hyra bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran för respektive värderingsenhet ska bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret. Normalt innebär detta att värdefaktorn hyra för bostäder ska bestämmas till faktisk årshyra.

Av 8 § andra stycket Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2006:13) om värderingen vid allmän fastighetstaxering av hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter 2007 m.m. framgår att om den faktiska årshyran uppenbart avviker från bruksvärdehyra, då det gäller bostäder och marknadsmässig hyra i fråga om lokaler, ska värdering ske med jämförelsehyra.

Avviker DoU-kostnaderna från vad som förutsatts i värdeområdet vid provvärderingen kan dessutom justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL aktualiseras. 

4 Bedömning

Indelning i byggnadstyp; skatteplikt

Av förarbetena till FTL och ovan angivet rättsfall framgår att bedömningen om ett elevhem utgör skolbyggnad eller inte ska ske med hänsyn till om den har ett specifikt samband med en annan byggnad som är klassificerad som skolbyggnad. Hänsyn ska även tas till närheten mellan skolbyggnaden och elevhemmet. För att klassificera en byggnad med studentbostäder som skolbyggnad krävs att denna byggnad har en direkt anknytning till en specifik byggnad i vilken det bedrivs undervisning eller forskning (skolbyggnad). Byggnader som i sig används som studentbostäder, men inte har direkt anknytning till någon speciell skola, kan således enligt Skatteverket inte anses utgöra skolbyggnad.

Värdefaktorn hyra

I de fall faktisk årshyra väsentligt avviker från bruksvärdehyra för bostäder och detta kan härledas till höga kostnader för DoU bör genomsnittshyran i området användas vid bestämmandet av värdefaktorn hyra. Detta under förutsättning att driftnettot ungefär motsvarar det driftnetto som förutsatts vid den marknadsvärdebedömning som gjorts i anslutning till provvärderingen. I de fall genomsnittshyran används är det viktigt att boarean, BOA, även inkluderar gemensamma ytor såsom kök, allrum, etc., s.k. BOAg (jfr Svensk Standard 02 10 53 s. 20).

I de fall det beräknade driftnettot kraftigt avviker från det driftnetto som förutsatts vid provvärderingen bör istället justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL ske. Justeringsbeloppets storlek beräknas då till skillnaden mellan faktisk DoU-kostnad och DoU-kostnad enligt marknadsvärdebedömningen.

Styrsignalen ska tillämpas vid fastighetstaxering.