Uthyrning av bostad – ett schablonavdrag för varje privatbostad och hyreslägenhet

1 Sammanfattning

I inkomstslaget kapital ska under vissa förutsättningar ett schablonavdrag göras med 40 000 kronor för varje lägenhet som innehas med bostadsrätt eller hyresrätt. Vad som är en lägenhet ska avgränsas på samma sätt som i bostadsrättslagen och hyreslagen, dvs. utifrån hur lägenheten har avgränsats i upplåtelseavtalet eller i hyresavtalet.

2 Frågeställning

Utgifter för uthyrning av en bostad får inte dras av i inkomstslaget kapital. I stället ska bland annat ett så kallat schablonavdrag göras med maximalt 40 000 kronor per år för varje privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet. En person som innehar och hyr ut flera sådana bostäder kan därför få avdrag med mer än ett schablonavdrag. När det gäller en privatbostadsfastighet anser Skatteverket att ett schablonavdrag får göras för varje småhus som är en privatbostad enligt ställningstagandet Schablonavdrag vid uthyrning av den egna bostaden (privatbostad), dnr 131 362366-13/111. Frågan är därför hur beräkningen ska göras för bostadsrätter och hyresrätter? Hur ska begreppet privatbostad respektive hyreslägenhet avgränsas? Frågan ställs på sin spets om t.ex. två bostadsrätter har byggts om så att de fungerar som en enda bostad. Är det då fråga om en eller två privatbostäder? Ett eller två schablonavdrag?

3 Gällande rätt m.m.

Allmänt

Ersättningar när en privatbostadsfastighet eller en privatbostad hyrs ut samt ersättningar när produkter från sådana fastigheter eller bostäder säljs ska tas upp till beskattning. När en bostad som innehas med hyresrätt hyrs ut ska ersättningen för sådan uthyrning också tas upp till beskattning. Utgifterna för uthyrningen och produkterna får inte dras av. I stället ska bland annat ett så kallat schablonavdrag göras med 40 000 kronor per år för varje privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet. Avdraget får dock inte i något fall överstiga intäkten (42 kap. 30 § inkomstskattelagen (IL)).

Hyresrätter

”Detta kapitel avser avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal” (12 kap. 1 § första stycket jordabalken (JB)). 12 kap. JB kallas även hyreslagen.

Skatterättsnämnden anser att varje studentrum utgör en bostadslägenhet vid tolkning av lag om kommunal fastighetsavgift (FAvL), då de aktuella rummen upplåts som bostad i separata hyreskontrakt. Högsta förvaltningsdomstolen gör samma bedömning och fastställer förhandsbeskedet (RÅ 2010 not. 59).

När utrymmen hyrs ut genom ett och samma avtal för en gemensam hyra anses de utgöra en lägenhet (NJA 1924 s. 177 och NJA 1961 s. 380).

Objektet för ett hyresavtal är hus eller delar av hus och kallas i hyreslagen (12 kap. JB) för en lägenhet. Detta framgår indirekt av andra meningen i 12 kap. 1 § första stycket JB. Lagens uttryckssätt överensstämmer inte med vanligt språkbruk. Bostadslägenheter, lokaler, enfamiljsvillor, garage och möblerade rum är samtliga exempel på lägenheter i lagens mening. Det är inte nödvändigt att lägenheten ska ha en viss standard för att hyresrättsligt kunna utgöra en lägenhet. Utrymmen som byggnadstekniskt utgör två eller flera lägenheter, t.ex. bostad och garage eller bostad, kontor och butik kan tillsammans hyresrättsligt utgöra en lägenhet. Det förutsätter dock att utrymmena hyrts ut genom ett och samma avtal för gemensam hyra. (Hyreslagen: En kommentar Leif Holmqvist, Rune Thomsson).

Bostadsrätter

När det gäller bostadsrätter avses med privatbostad en bostad som innehas av en delägare i ett privatbostadsföretag och som till övervägande del används eller är avsedd att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad (2 kap. 8 § andra stycket IL).

Med privatbostadsrätt avses en andel i ett privatbostadsföretag, om den till andelen knutna bostaden är en privatbostad (2 kap. 18 § IL).

Två lägenheter upplåtna med bostadsrätt enligt skilda avtal utgör två privatbostadsrätter, även om de har utformats och fungerar som en bostad (RÅ 2010 ref. 55).

I bostadsrättslagen är lägenhet ett uttryck för objektet för föreningens upplåtelse. Endast när antalet lägenheter ska beräknas, används definitionen i 1 kap. 5 § bostadsrättslagen (BRL) (Bostadsrättslagen: En kommentar Håkan Julius, Bob Nilsson Hjorth, Ingrid Uggla, kommentar till 1 kap. 4 § BRL).

4 Bedömning

Uthyrning av en hyresrätt - ett schablonavdrag per hyreslägenhet

Ett schablonavdrag på 40 000 kronor ska under vissa förutsättningar göras för varje innehavd hyreslägenhet (42 kap. 30 § IL). Det finns inte någon definition av vad som utgör en hyreslägenhet i inkomstskattelagen. Skatteverket anser att man då får söka ledning i hur begreppet används i civilrätten, närmare bestämt i hyresrättslig lagstiftning. Enligt kommentaren till 12 kap. 1 § JB utgörs objektet för hyresavtal av hus eller delar av hus och ett sådant objekt kallas för lägenhet.

Högsta förvaltningsdomstolen har ansett att begreppet bostadslägenhet i lag om kommunal fastighetsavgift ska tolkas på samma sätt som i 12 kap. 1 § JB. Varje studentrum ansågs därför utgöra en bostadslägenhet, då de aktuella rummen hade upplåtits som bostad enligt separata hyreskontrakt (RÅ 2010 not. 59). Skatteverket anser i linje med detta att begreppet hyreslägenhet ska avgränsas på samma sätt vid tolkning av 42 kap. 30 § IL. Det är således avtalet som styr vad som ska anses vara en lägenhet och inte utrymmets standard eller byggnadstekniska utformning. Ledning kan därmed fås från hyresrättslig praxis, där frågan har varit att avgöra om det är en eller flera lägenheter som har upplåtits med hyresrätt (t.ex. NJA 1924 s. 177 och NJA 1961 s. 380). Denna praxis anger att ett eller flera utrymmen, som har hyrts ut genom ett och samma avtal för en gemensam hyra utgör en hyreslägenhet. Om å andra sidan något som tidigare utgjort två bostäder, men som nu framstår som ett utrymme, fortfarande hyrs ut som två separata lägenheter med var sin hyra utgör detta utrymme två hyreslägenheter.

Det är avtalet mellan fastighetsägaren och den som ska hyra ut sin lägenhet som är avgörande. Hur avtalen ser ut när denna lägenhet i sin tur hyrs ut till en eller flera inneboende eller i andra hand saknar i det här avseendet betydelse för förstahandshyresgästens rätt till schablonavdrag.

När uthyrning sker av ett boende som består av två hyreslägenheter ger varje lägenhet möjlighet till ett schablonavdrag. Vart och ett av dessa schablonavdrag hör dock helt och hållet till de inkomster som avser respektive lägenhet. Det är därför nödvändigt att hålla isär om uthyrningen har skett av den ena eller den andra lägenheten. Om det å andra sidan endast är en hyreslägenhet som hyrs ut, får endast ett schablonavdrag göras. Detta gäller även om lägenheten byggnadstekniskt har utformats som två bostäder.

Exempel;

Linnea hyr en lägenhet på 5 rum och kök för 10 000 kr per månad. Lägenheten har en boyta om 120 kvm. Sedan barnen har flyttat hemifrån har Linnea inrett de två största sovrummen som egna små bostäder med var sitt pentry.

Hon hyr ut det ena sovrummet till en avlägsen släkting för 3 000 kronor per månad och det andra till en student för 3 500 kr per månad. Hon har tecknat var sitt avtal med de båda hyresgästerna. De båda sovrummen utgör tillsammans 40 % av hennes lägenhet och uthyrningen har pågått under hela året.

Linnea får 78 000 kr (6 500 kr x 12 = 78 000 kr) i inkomster för uthyrningen av sin hyreslägenhet. Hon ska från dessa inkomster dra av den del av sin egen hyra som avser den del hon hyr ut nämligen 48 000 kr (10 000 kr/mån x 12 mån x 40 % = 48 000 kr). Hon ska även göra ett schablonavdrag på maximalt 40 000 kr. Eftersom hon endast har erhållit 78 000 kr i inkomster kan hon inte dra av mer än 30 000 kr i schablonavdrag (78 000 kr – 48 000 kr – 30 000 kr = 0 kr). Linnea ska därmed inte ta upp något till beskattning med anledning av sin uthyrning.

Uthyrning av en privatbostadsrätt - ett schablonavdrag per privatbostad

Ett schablonavdrag ska under vissa förutsättningar göras med 40 000 kronor för varje privatbostad (42 kap. 30 § IL). En bostad som innehas av en delägare i ett privatbostadsföretag kan vara en privatbostad (2 kap. 8 § IL). Skatteverket anser att tolkningen av begreppet bostad i definitionen av privatbostad och i definitionen av privatbostadsrätt i 2 kap. 18 § IL ska ske på samma sätt för att det inre sammanhanget av reglerna ska upprätthållas. Två lägenheter upplåtna med bostadsrätt i skilda avtal utgör enligt Högsta förvaltningsdomstolen två privatbostadsrätter även om de har byggts samman till något som i vardagligt tal skulle betecknas som en bostad (RÅ 2010 ref. 55). Skatteverket anser att de också utgör två privatbostäder. Upplåtelseavtalet avgör och avgränsar vad som utgör en bostadslägenhet och därmed även vad som utgör en bostad i 2 kap. 8 och 18 §§ IL.

Om två lägenheter upplåtna med bostadsrätt i skilda avtal har byggts samman, så att de framstår som ett utrymme är de därför ändå fortfarande två privatbostäder. Varje sådan privatbostad ger möjlighet till ett schablonavdrag. Vart och ett av dessa schablonavdrag hör dock helt och hållet till de inkomster som avser respektive privatbostad. Om de sammanbyggda bostadsrätterna hyrs ut blir det därför nödvändigt att hålla isär om uthyrningen har skett av den ena eller den andra lägenheten. När uthyrning å andra sidan sker av en bostadsrätt får endast ett schablonavdrag göras. Detta gäller även om bostadsrätten byggnadstekniskt har utformats som två bostäder.

Exempel;

Tora har två bostadsrätter. Hon betalar 1 500 kr i månadsavgift för den mindre lägenheten och 2 500 kr för den större. Något kapitaltillskott har inte lämnats till den skuldfria föreningen. Hon har med bostadsrättsföreningens godkännande byggt om lägenheterna, så att dessa framstår som en enda bostad i vilken hon bor. Tora har hyrt ut två sovrum i den större lägenheten till två studenter under hela året för 3 000 kr per månad och rum. De båda sovrummen utgör tillsammans 40 % av den större lägenheten. Hon har även hyrt ut gästrummet i den mindre lägenheten för 5 000 kr per vecka.

Tora får 72 000 kr (3 000 kr x 2 x 12 = 72 000 kr) i inkomster för uthyrning av den större lägenheten. Hon ska från dessa inkomster dra av den del av månadsavgiften exklusive kapitaltillskott som avser den uthyrda delen nämligen 12 000 kr (2 500 kr/mån x 12 mån x 40 % = 12 000 kr). Hon ska även dra av 40 000 kr i schablonavdrag.

Gästrummet har varit uthyrt under 3 veckor. Det har gett Tora 15 000 kr i inkomster under året. Avdrag får inte göras med högre belopp än vad inkomsten uppgår till. Eftersom inkomstbeloppet understiger schablonavdraget på 40 000 kr ska hon inte ta upp något till beskattning från uthyrningen av den mindre lägenheten. Den del av detta schablonavdrag som inte kan utnyttjas kan hon inte dra av från inkomster, som avser den större lägenheten.

Hon ska därmed ta upp 20 000 kr till beskattning (72 000 kr – 12 000 kr – 40 000 kr = 20 000 kr).