Justering för säregna förhållanden

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Huvudprincipen för justering för säregna förhållanden beskrivs på sidan Taxeringsvärde. Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL. Enligt den paragrafen kan i vissa fall det riktvärde som beräknats enligt gällande föreskrifter och allmänna råd behöva justeras. Till grund för justeringen ligger särskilda förhållanden som inte har beaktats i värderingsmodellen, s.k. justering för säregna förhållanden. De förhållanden som avses ska medföra en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.

När man bedömer vad som är ett säreget förhållande rent generellt, så är utgångspunkten i första hand antingen vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör eller vad som förutsatts (enligt en anteckning på riktvärdekartan) då riktvärdeangivelsen bestämdes. För elproduktionsenheter som omfattar vattenkraftverk finns endast ett värdeområde i Sverige. Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden för ett vattenkraftverk är vad som är normalt för ett sådant kraftverk. Finns det förhållanden utöver de beaktade värdefaktorer som tas upp i 15 kap. FTL aktualiseras möjligheten till justering för säregna förhållanden.

Direkt värderingsmetod

Man kan använda olika metoder för att bestämma justeringens storlek. Genom en direkt metod försöker man direkt bestämma vilken inverkan på marknadsvärdet det säregna förhållandet medför. Vid exempelvis en större skada på en kraftverksbyggnad kan man utgå från vad det skulle kosta att åtgärda skadan. Kostnaderna bedöms vid AFT 13 i 2011 års prisnivå. Därefter bedömer man om och i så fall med hur stort belopp kostnaderna påverkar marknadsvärdet. Slutligen reduceras beloppet till taxeringsvärdenivå genom att multipliceras med 0,75.

Indirekt värderingsmetod

I andra situationer är en indirekt metod att föredra. Då bestäms taxeringsvärdet först med beaktande av det säregna förhållandet och därefter utan att man beaktar det säregna förhållandet. Sedan beräknas justeringen som skillnaden mellan dessa båda värden.

Redovisa justeringen

Anledningen till justeringen går ibland att hänföra till en viss bestämd del av taxeringsenheten, t.ex. en bestämd byggnad, men kan i andra fall hänföras till taxeringsenheten som helhet. I båda fallen måste justeringen av tekniska skäl ske på en eller flera av de värderingsenheter som ingår i taxeringsenheten (1 kap. 5 § andra stycket FTF).

Justeringen bör redovisas på den värderingsenhet till vilken anledningen till justeringen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten (SKV A 2012:09).

Man anger skälet för justeringen av en värderingsenhets värde på grund av säregna förhållanden med hjälp av en justeringskod.

Tre anledningar till justering

Vid taxeringen av ett vattenkraftverk kan tre olika justeringsanledningar vara aktuella:

• andels- och ersättningskraft
• eftersatt underhåll eller försummad förnyelse
• elcertifikat.

Andels- och ersättningskraft

En av de omständigheter som kan leda till en justering av värdet på ett vattenkraftverk är andels- och ersättningskraft. Läs mer på sidan Andels- och ersättningskraft. Där beskrivs även reglerna för hur justeringen på delvärdena mark- och byggnadsvärde ska redovisas (15 kap. FTL), liksom hur värderingen av andels- och ersättningskraften ska redovisas.

Eftersatt underhåll eller försummad förnyelse

Byggnadsvärdet för en kraftverksbyggnad bör justeras nedåt om byggnadens underhåll är väsentligt eftersatt eller om nödvändig förnyelse av byggnadstillbehör (generator, turbiner m.m.) uppenbart försummats (SKV A 2012:09).

Handel med elcertifikatsystem påverkar värdet

Åtgärder har i energipolitiska program sedan 1997 omfattat bl.a. åtgärder för att öka tillförseln av el producerad med förnybara energikällor. Stöd och subventioner har fr.o.m. maj 2003 ersatts med ett elcertifikatsystem, lagen (2003:113) om elcertifikat. Lagen har omarbetats i nuvarande lag (2011:1200) om elcertifikat.

Lagen innehåller en rätt för producenter av förnybar el att bli meddelade elcertifikat av staten, och en skyldighet för elanvändare att inneha elcertifikat i förhållande till sin förbrukning av el. Handeln med elcertifikaten, d.v.s. bevis som utfärdats av staten om att en megawattimme förnybar el har producerats, påverkar värdet av de kraftanläggningar som producerar förnybar el. Vattenkraftverk, vindkraftverk och en del av kraftvärmeverken producerar sådan el.

Värdepåverkan av elcertifikat

Elcertifikat ska beaktas vid fastighetstaxeringen därför att de påverkar kraftverkets lönsamhet och därmed deras marknadsvärde. Elcertifikats inverkan på ett vattenkraftverks värde ska inte beaktas när värdet per kWh i riktvärdeangivelsen bestäms (1 kap. 25 a FTF), utan får i stället beaktas genom justering för säregna förhållanden. Av förenklingsskäl så redovisas hela värdehöjningen av elcertifikatet på byggnadsvärdet.

Rätten att få elcertifikat omfattar maximalt 15 år från och med startåret, d.v.s. det år då kraftverket kvalificerade sig för certifikat (2 kap. 7 § lag [2011:1200] om elcertifikat). Med antal återstående tilldelningsår avses de kvarvarande år för vilka tillsynsmyndigheten godkänt en anläggning för tilldelning av elcertifikat enligt lag (2011:1200) om elcertifikat.

Formeln för att beräkna värdeinverkan av elcertifikat

Riktlinjer för hur elcertifikatets värdeinverkan ska beräknas finns i SKV A 2012:09. När man bestämmer värdepåverkan av elcertifikat ska tabellen i SKVA 2012:9 avdelning 1, rubrik Elcertifikat tillämpas. Förutsättningen för värdena i tabellerna är att utbetalningen av certifikaten antas ske i slutet av varje år. Justeringens storlek i taxeringsvärdenivå får man fram genom att multiplicera tabellens värdefaktor med kraftverkets elproduktion (eller aktuell del av produktionen).

Om man t.ex. har tilldelning av elcertifikat för 2 % av produktionen, och produktionen uppgår till 200 000 000 kWh och återstående tid av tilldelning är 6 år, så blir värdeinverkan följande:

2 240 000 kr (VE = (0,02 x 200 000 000 kWh) x 0,56 kr/kWh).

Läs ännu ett beräkningsexempel.