Tomtmark

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Huvudprincipen för justering för säregna förhållanden beskrivs här. Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL.

Fördröjd exploatering

När obebyggda värderingsenheter inte omedelbart går att bebygga kan det bli aktuellt med justering.

En situation där justering för fördröjd exploatering kan komma i fråga är då tomten omfattas av plan­bestäm­melser enligt 4 kap. 14 § PBL. Detta kan bl.a. innebära att man inte får bygglov förrän vissa trafik-, VA- eller energianläggningar blivit utbyggda.

Väntetid och exploateringstid

Bedömningen av storleken på justeringsbeloppet bör ske med utgångspunkt idels den förväntade väntetiden, dels själva exploateringstiden. Med väntetid bör avses tiden innan exploateringen beräknas börja. Med exploateringstid bör avses tiden som exploateringen beräknas pågå. Såväl väntetid som exploateringstid bör bestämmas i hela kalenderår med hänsyn till de förutsättningar som är vid ingången av taxeringsåret.

Om bygglov inte kan förväntas inom 5 år så bör värdet justeras till cirka 75 procent av riktvärdet (SKV A 2014:6).

Justeringsbelopp och exploateringsfaktor

Justeringsbeloppet bör bestämmas till skillnaden mellan riktvärdet (för tomtmark till småhus) och riktvärdet multiplicerat med en exploateringsfaktor. Exploateringsfaktorn bör gälla för hela landet och bestämmas enligt tabellen nedan.

Tabell över exploateringsfaktorer

Tabellen visar hur man bör göra justering för fördröjd exploateringstid för ett markområde, där exploateringsfaktorn tar hänsyn till värdeinverkan.

Extraordinära grundläggningsförhållanden

När obebyggda värderingsenheter har dåliga grundläggningningsförhållanden så kan det bli aktuellt att göra en justering. De åtgärder som kan behöva vidtas kan variera mycket, inte minst kostnadsmässigt.

De kostnader som är nödvändiga för att en byggnad ska kunna uppföras bör också antas påverka marknadsvärdet påtagligt – under förutsättning att ortspriserna för tomtmark inte visar på något annat (SKV A 2014:6).

Markanvändning i strid mot gällande detaljplan

Det finns bl.a. längs Bohuskusten ett flertal byggnader som i strid mot gällande planbestämmelser har inrättats för bostads­ändamål, oftast fritidsbostäder. Förutom ”normala” bostadsbyggnader kan det handla om mindre byggnader såsom sjöbodar.

Fastig­hets­taxering sker med hänsyn till fastighetens användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång (1 kap. 6 § FTL). Detta innebär att man bortser från planbestämmelserna och att byggnaden åsätts normalt taxeringsvärde och marken indelas som tomtmark.

Pågående och tillåten markanvändning

Möjligheten till bebyggelse ska bedömas utifrån den pågående markanvändningen, om inte annan mark­använd­ning också är tillåten enligt detaljplanen, och marken där­igenom får ett väsentligt högre värde. Detta framgår av 7 kap. 10 § FTL, angående hur tomtmark ska värderas. Vid värderingen kan man således bortse från den pågående användningen av tomtmarken om en annan alternativ tillåten markanvändning skulle innebära att marken får ett väsentligt högre värde.

Det som står i lagen medför dock inte att man vid värderingen kan bortse från en otillåten mark­användning. Om däremot en otillåten pågående mark­använd­ning motiverar ett högre markvärde än den mark­användning som är tillåten enligt planbestämmelserna, och mark­användningen strider mot dessa, kan det bli aktuellt att justera värdet för säregna förhållanden. I sådant fall måste man först bedöma förhållandets inverkan på marknadsvärdet.

Planbestämmelsernas inverkan på marknadsvärdet

När man bedömer om en justering för säregna förhållanden är motiverad, och i så fall med vilket belopp, bör man bl.a. beakta följande:

• gällande planbestämmelser
• karaktären på omkringliggande mark och bebyggelse
• byggnadens ålder och tiden som den använts som bostad
• byggnadens storlek och beskaffenhet i övrigt.

Som justeringsanledning kan man ange ”gällande plan­bestämmel­ser”.

I nedanstående fall förutsätts det att det på tomtmarken finns en befintlig byggnad, vilket är i strid mot planbestämmelserna, som är inrättad och används för bostadsändamål. Preskriptionsregeln i 11 kap. 20 § (PBL) medför att verkan av den otillåtna användningen av byggnaden i viss mån ”utsläcks” efter tio år. Efter denna tid kan något myndighetsingripande inte ske mot den otillåtna användningen, vilket innebär att bostadsanvänd­ningen kan fortsätta utan någon påföljd. Preskriptionsregeln medför däremot inte att den nämnda bygg­naden efter tio år ska anses som ett i laga ordning tillkommet bostads­hus (jfr RÅ ref 1995:42). Detta får betydelse om fastig­hets­ägaren vill göra några förändringar av byggnaden.

Vid prövning av bygglov i det här fallet betraktas inte byggnaden som en bostadsbyggnad, och fastighetsägaren kan inte påräkna bygglov för någon form av förändring som har med boende att göra. Planbestämmelserna tillåter inte sådan använd­ning. Detta innebär en begränsning, i förhållande till vad som normalt gäller för småhus som är belägna på mark med byggrätt för bostadsändamål, som kan motivera att markvärdet justeras för säregna förhållanden. I vissa fall kan planbestämmelsernas inverkan på mark­nads­värdet bedömas vara så begränsad att det inte är motiverat att justera markvärdet. Detta kan t.ex. gälla om byggnaden under lång tid använts som bostad, och dessutom är av sådan stor­lek att behovet av en om- eller tillbyggnad kan bedömas vara litet.

Extremt svårutnyttjad värderingsenhet

Värdet av en värderingsenhet är huvudsakligen knutet till dess bygg­rätt. Värderingsenhetens topografi, orientering i väder­streck, förekomst av fornlämning och sankmark kan även påverka värdet.

När man ska bedöma justeringens storlek så bör man göra det med ledning av det fastställda korrektionsbeloppet i riktvärdeangivelsen för tomtmarken. Detta gäller normalt inte när byggrätten påverkas. Då bör normalt en större nedjustering ske (SKV A 2014:6).

När det gäller fornlämningar bör man beakta att även om byggnation är tillåten så kan det tillkomma kostnader för utgrävning.

Trädgårdsanläggningar

Särskilt exklusiva anlägg­ningar och brist på trädgårdsanläggningar kan föranleda justeringar.

Med särskilt exklusiva trädgårdsanläggningar avses när det finns mer omfattande trädgårdsanläggningar som trädgårdsdammar, tennisbanor och andra liknande anläggningar. Justeringsbeloppet bör bestämmas till högst 50 procent av det tekniska nuvärdet. (SKV A 2014:6).

När det gäller brist på trädgårdsanläggningar kan det vara betydande anläggningar som måste uppföras för att värderingsenheten ska anses ha en för värdeområdet normal trädgårdsanläggning. Justeringsbeloppet bör bestämmas enligt tabellen i SKV A 2014:6.

Tillgång till väg eller gata

Riktvärdet för tomtmark förutsätter normalt att det finns en körbar bilväg fram till tomtgränsen. Om det inte finns någon bilväg fram till tomgränsen, och detta är en förutsättning för riktvärdet, så bör det anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet (SKV A 2014:6).

Gatukostnad

Om fastighetsägaren inte har fått någon begäran om betalning för gatukostnad, så följer betalnings­skyldigheten fastigheten om den skulle säljas. Detta kan föranleda en nedjustering med ledning av den uppskattade gatukostnaden.

När man bestämmer riktvärdet förutsätts det vidare att fastig­hets­ägaren har betalat kostnaderna för de gator som kan användas för fastigheten och som tillkommer honom eller henne. Om en ny fastighetsägare vid taxeringsårets ingång blir skyldig att betala ytterligare kostnader för befintliga vägar eller gator, ska detta beaktas genom en justering av riktvärdet.

El till värderingsenheten

Normalt finns det elanslutning framdragen till värderingsenheten. Om elanslutning saknas kan det i vissa fall bli aktuellt att göra en justering för säregna förhållanden. Marknadsvärdet påverkas av hur stor anslutningsavgiften till distributionsföretaget är samt av vilken hän­syn en köpare tar till den kostnaden i samband med köpet.

Normal anslutningsavgift i områden där andra fastigheter har elanslutning är ca 30 000 kr inom detaljplan i 2013 års prisnivå. Utanför detaljplan är det något högre, beroende på läge m.m.

I områden där det är stor efterfrågan på fastigheter torde marknads­värdeinverkan sällan överstiga 50 procent av anslutningsavgiften. Det normala är således att marknadsvärdesinverkan inte är på­tag­lig vilket innebär att det inte är aktuellt att göra en justering för säregna förhållanden.

Servitut

Servitut kan vara både värdehöjande och värdesänkande. Hur stor marknadsvärdesinverkan ett servitut har på fastigheten kan inte bedömas generellt utan måste bedömas från fall till fall.

Exempel på värdehöjande servitut är rätt till sjöbod och båt­plats.

Buller m.m.

Inom områden där fastigheterna störs av buller eller andra trafik­immissioner som damm, trafikljus m.m., och detta inte beaktats genom att särskilda värde­områden har avgränsats, så kan det bli aktuellt att göra en justering.

Justering för buller m.m. kan behöva göras för tomter med speciellt ut­satta lägen, t.ex. vid backar, trafikljus och buss­håll­platser eller längs trafikleder där tung trafik förekommer natte­tid.

Justeringsbeloppets storlek styrs av

• vilken ljudnivå det är
• S-nivåfaktor i området
• om fastigheten är oskärmad (gränsar mot en väg eller liknande) eller är skärmad men ändå störs av buller (ligger nära, men gränsar ej mot väg).

I bullernivå beaktas även andra avstånds­relaterade immissioner såsom damm, luftföroreningar, ljus­sken och skakningar. Bullernivån kan uppskattas genom mätning eller beräkning. Vid mät­ning av bullernivån används speciella mätapparater. Mät­ning­ar bör göras i vindstilla väder utan nederbörd och under en längre tids­period för att ge ett tillfredsställande värde på ekvi­va­lent buller­nivå. När man beräknar bullernivån görs detta med hjälp av upp­gifter om vägens trafikmängd, högsta tillåtna hastig­het, andelen tung trafik och byggnadens avstånd till vägen. Väg­verket har tagit fram en enkel modell för hur man beräknar väg­trafik­buller och som används bl.a. när man ska bedöma mark­nads­värdes­minskningen på fastig­heter vid markintrång, se Handledning för fastighetstaxering 2009 (SKV 358), bilaga 7.

I SKV A 2014:6 finns tabellverk för justering för närhet till väg respektive järnväg. En justering kan också bli aktuell för andra immissioner än buller, t.ex. för luftföroreningar som illaluktande ämnen och damm.

Kraftledning

Om taxeringsenheten ligger i nära anslutning till en större kraft­ledning kan det bli aktuellt att göra en justering med hänsyn dels till den förfulning och det intrång som ledningen och ledningsstolparna medför, dels till den osäkerhet som föreligger när det gäller elektromagnetiska kraftfält och dess inverkan.I första hand är det kraft­ledningar som ingår i det s.k. storkraftnätet som kan motivera en justering, men också andra större kraftledningar med spänningar på 130 kV eller mera kan motivera en justering. Ledningar på 70 kV eller mindre bör endast i undantagsfall medföra justering (SKV A 2014:6).

Uppgifter om kraftledningarnas storlek kan hämtas från den lokala eldistributören eller från Svenska kraftnät.

Tabellen för justeringsbelopp finns i Skatteverkets allmänna råd SKV A 2014:6.

Närhet till mobilmaster

Även närhet till en mobilmast kan föranleda en justering med avseende på intrång och förfulning. Det handlar då om att mobilmasten finns på eller i direkt anslutning till tomten och att den är i blickfånget. Det justeringsbelopp som kan bli aktuellt i detta fall är högst 5 procent av summan för riktvärdena för småhus och tomtmark.

Sjö- eller havsutsikt

Med sjö- eller havsutsikt avses en fri utsikt sommartid från en uteplats eller från småhusets vardagsrum, matrum eller motsvarande utrymme (SKV A 2014:6).

Om sjö- eller havsutsikt har förutsatts när rikt­värdeangivelserna bestämdes, ska de fastigheter som har en utsikt som inte är normal för värdeområdet kunna justeras för säreget förhållande.

När det gäller justeringsbeloppets storlek bör en grund­läggande princip vara att värdeskillnaden mellan ytterlig­heterna, d.v.s. en fastighet med utsikt och en utan utsikt, aldrig ska överstiga den värdeskillnad som är bestämd mellan den strand eller strand­nära klass fastigheten utan utsikt tillhör och klassen för ej strand eller strandnära. Värdeskillnaden är normalt mindre då en viss del av värdeinverkan är hänförlig till att fastighetens belägenhet är strandnära.

I normalfallet kan man söka vägledning i de belägenhetsfaktorer som åsatts klasserna för strand och strandnära. Värdeinverkan av sjöutsikt har i relativa termer bedömts öka i takt med att avståndet till stranden ökar. Kvaliteten på sjöutsikten har också betydelse i detta sammanhang.

När riktvärdeangivelsen förutsätter att det finns sjöutsikt i belägenhetsklass 1 och 2 och tomtmarken saknar sådan utsikt så bör riktvärdet justeras. Justeringsbeloppet bör motsvara skillnaden i värde mellan den belägenhetsklass som tomtmarken indelats i och den närmast lägre belägenhetsklassen (SKV A 2014:6).

Exempel: hur beaktar man sjöutsikt?

En värderingsenhet tomtmark som ligger i belägenhetsklass 2 och har normal sjöutsikt för värdeområdet får riktvärdet 200 000 kr. En jämförbar tomt som ligger i belägenhetsklass 3 får riktvärdet 150 000 kr. Om den första tomten i stället hade saknat sjöutsikt, skulle den få ett riktvärde som motsvarar riktvärdet för tomten i belägenhetsklass 3, d.v.s. den hade fått riktvärdet 150 000 kr vilket motsvarar ett justeringsbelopp på 50 000 kr.

Har värderingsenheten som ska justeras indelats i klass 4 beräknas storleken av justeringsbeloppet i stället med hänsyn till värdeskillnaden mellan belägenhetsklass 3 och belägenhetsklass 4.

Om det går att klarlägga att utsikten är begränsad, d.v.s. det finns varken fri och öppen utsikt samtidigt som utsikten inte saknas helt, bör justeringen uppgå till ett belopp som motsvarar halva skillnaden i värde mellan den belägenhetsklass värderingsenheten tillhör och närmast lägre belägenhetsklass.

Exempel: hur beaktar man bättre eller sämre strandzon?

Justering är aktuellt för tomtmark med en egen strand (belägenhetsklass 1) som har en tillgänglig strandzon som är bättre eller sämre än vad som normalt förekommer inom värdeområdet. Det justeringsbelopp som blir aktuellt bör motsvara skillnaden i värde mellan riktvärdet för tomtmark som indelats i belägenhetsklass 1 och riktvärdet för tomtmark som indelats i belägenehtsklass 2, multiplicerat med en angiven procentsats som framgår av tabell i SKV A 2014:6.

Om exempelvis det normala för värdeområdet är att stranden eller strandzonen är parkmark, blir justeringen för en fastighet som har vass eller våtmark –25 procent av skillnaden i riktvärde för tomtmark för en strandfastighet klass 1 och en strandnära fastighet klass 2. Om riktvärdet är 500 000 och belägenhetsfaktorn för klass 1 är 2,5 samt belägenhetsfaktorn för klass 2 är 1,6 blir justeringen 25 procent av 450 000, d.v.s. –112 000.

Swimmingpool utomhus

För en swimmingpool som är belägen utomhus så bör man göra en justering med högst 50 procent av det tekniska nuvärdet. Det tekniska nuvärdet bör vanligtvis vara anläggningskostnaden vid anläggningsåret (SKV A 2014:6).

Det tekniska nuvärdet av en swimmingpool kan även skrivas ned på grund av ålder och bruk.