Vid försäljning av egendom

När egendom har sålts

Skatteverket kan medge anstånd med betalning av slutlig skatt som hör ihop med beskattning av ersättning för såld egendom om det finns särskilda skäl och något av kriterierna i 63 kap 11 § SFL är uppfyllda:

• Betalningen ska fördelas på minst tre år.
• Det är tveksamt om försäljningen ska bestå.

Vilken slags egendom kan det handla om?

Det kan handla om exempelvis fastigheter, bostadsrätter, närings­verk­samhet eller aktier eller andelar i handelsbolag.

Syftet med bestämmelsen är att det ska vara möjligt att bevilja uppskov med att betala skatten för den som får betalningsproblem för att han eller hon blir skyldig att betala skatten innan han eller hon fått betalt. För att undvika sådana betalningsproblem kan den betalningsskyldige få uppskov med att betala skatten tills betalningen kommer.

Betalning erhålls under minst tre år

Möjligheten att bevilja anstånd enligt denna bestämmelse är inte reglerad i detalj utan det ankommer i stor utsträckning på Skatteverket att bestämma när anstånd ska medges (prop. 1996/97:100 s. 612–613).

Hur länge kan Skatteverket medge anstånd när betalningen fördelas på tre år eller mer?

Skatteverket får medge anstånd längst till två år räknat från den tidpunkt då den skattskyldige skulle ha betalat skatten. Enligt förarbetena borde en rimlig anståndstid normalt inte vara mer än ett år (prop. 1996/97:100 s. 427).

Tiden beror på hur betalningarna fördelar sig under betalningstiden och hur stort belopp som har betalats ut då skatten förfaller till betalning.

När det är tveksamt om försäljningen kommer att bestå

Förarbetena anger att det anses finnas särskilda skäl att medge anstånd när det är osäkert om försäljningen kommer att bestå och anståndet beviljas då för den del av skatten som med minst ett halvt prisbasbelopp överstiger sådan del av köpeskillingen som blivit tillgänglig för lyftning före avyttringsårets utgång (prop. 1996/97:100 s. 613).

Exempel: försäljning av privatbostad

Försäljning av privatbostad – det är osäkert om köpet består på grund av tvist.

Försäljning av privatbostad
Skattepliktig vinst	200 000 kr
Skatt	60 000 kr
Köpeskilling tillgänglig för lyftning före beskattningsårets utgång	30 000 kr
Ett halvt prisbasbelopp	22 250 kr (beskattningsår 2013)
Beräkning av anståndsbelopp
Skatt	60 000 kr
Köpeskilling tillgänglig för lyftning före beskattningsårets utgång	- 30 000 kr
Ett halvt prisbasbelopp	- 22 250 kr
Anstånd beviljas med	7 750 kr

Hur länge kan Skatteverket medge anstånd om det är tveksamt om försäljningen ska bestå?

I dessa fall får anståndstiden inte heller beviljas för längre tid än två år, dock längst till tre månader efter det att det blev klart att försäljningen kommer att bestå. Om det fortfarande är tveksamt om försäljningen ska bestå även efter tvåårsperiodens utgång kan Skatteverket medge ytterligare anstånd enligt 63 kap. 15 § SFL (se Vid tillfälliga betalningsproblem). Om det handlar om ett omprövningsärende eller ett överklagat ärende kan ett ändringsanstånd komma ifråga.

Vad innebär särskilda skäl?

Särskilda skäl kan finnas när skatten till följd av försäljningsvinsten blir särskilt hög. Först om skatten blivit mer än dubbelt så stor som medeltalet av skatten för jämförbara beskattningsår bör anstånd kunna komma i fråga.

Vid beräkningen av den genomsnittliga slutliga skatten för jämförbara beskattningsår bör det normalt vara tillräckligt att ta hänsyn till de senaste tre åren. Skatteutfallet för tidigare år bör dock beaktas om detta skulle leda till ett mer rättvisande resultat. Det finns inte särskilda skäl att medge anstånd om skatten redan är betald.

Det kan också finnas särskilda skäl om den skattskyldige inte har hunnit få betalning motsvarande skattebeloppet då skatten förfaller till betalning (prop. 2010/11:165 s. 1040).

Om den skattskyldige fått betalt med ett belopp som motsvarar en andel av kapitalskatten innan skatten förfaller till betalning bör Skatteverket inte medge anstånd med den andelen.

Exempel: när säljaren kan förväntas få pengar i tid

Stina säljer sin fastighet för 3 000 000 kr den 15 januari 2013 (beskattningsåret). Försäljningen beskattas under 2014 för beskattningsåret 2013. Skatten på vinsten blir 720 000 kr. Stina får ”underskott av slutlig skatt” med 830 000 kr. Skatten förfaller till betalning den 12 mars 2015. Stinas slutliga skatt har varit:

Slutlig skatt	Taxering
110 000 kr	2011
110 000 kr	2012
120 000 kr	2013

Hennes slutliga skatt för beskattningsåret 2013 är med anledning av försäljningen mer än dubbelt så stor som genomsnittet för de tidigare tre åren.

Enligt köpekontraktet ska betalning ske med

Belopp	Förfallodag
1 000 000 kr	20 januari 2013
1 000 000 kr	20 januari 2014
1 000 000 kr	20 januari 2015

Stina bör inte beviljas anstånd. Även om skatten är hög så har hon fått betalt i sådan tid att hon kan förväntas ha pengar när skatten förfaller till betal­ning den 12 mars 2015.

Exempel: anstånd eller ej kan bero på hur säljaren får betalt

Malin säljer sin fastighet för 3 000 000 kr den 15 december 2013 (beskattningsåret). Försäljningen beskattas 2014. Skatten på vinsten blir 720 000 kr. Malin får ”underskott av slutlig skatt” med 830 000 kr. Skatten förfaller till betalning den 12 mars 2015. Malins slutliga skatt har varit

Slutlig skatt	Taxering
110 000 kr	2011
110 000 kr	2012
120 000 kr	2013

Hennes slutliga skatt för beskattningsåret 2013 är på grund av försäljningen mer än dubbelt så stor som genomsnittet för de tidigare tre åren.

Enligt köpeavtalet ska betalning ske med

Belopp	Förfallodag
500 000 kr	20 december 2013
500 000 kr	20 december 2014
2 000 000 kr	20 december 2015

Malin har innan skatten förfallit till betalning fått mer köpeskilling än vad som motsvarar skatten. Om hon har fått belopp motsvarande skatten kontant bör hon inte få anstånd. Om däremot de första likviderna eller en stor del av dem består i att köparen övertar lånen på fastigheten bör hon kunna få anstånd under ett år.

Mervärdesskatt

För fysiska personer och dödsbon ingår inte mervärdesskatt i den slutliga skatten från och med det beskattningsår som börjar den 1 januari 2013.

För juridiska personer som lämnar sin inkomstdeklaration den 1 november 2013 och senare ingår inte mervärdesskatt i den slutliga skatten.

För äldre år kan mervärdesskatt ingå i den slutliga skatten. Vid beräkning av den genomsnittliga slutliga skatten för jämförbara beskattningsår ska mervärdesskatt inte ingå. Den del av den slutliga skatten som då avser mervärdesskatt ska alltså tas bort vid beräkningen (prop. 1996/97:100 s. 612).

Exempel: när försäljningen betalas under mer än tre år

Lisa säljer sin fastighet för 3 000 000 kr den 15 decem­ber 2013 (beskattningsåret). Försäljningen beskattas 2014 (året efter beskattningsåret). Skatten på försäljningen blir 720 000 kr. Lisa får ”underskott av slutlig skatt” med 830 000 kr. Skatten förfaller till betal­ning den 12 mars 2015.

Lisas slutliga skatt har varit

Slutlig skatt	Taxering
110 000 kr	2009
110 000 kr	2010
120 000 kr	2012
830 000 kr	2013

Enligt köpeavtalet ska betalning ske med

Belopp	Förfallodag
300 000 kr	20 december 2013
300 000 kr	20 december 2014
300 000 kr	20 december 2015
300 000 kr	20 december 2016
300 000 kr	20 december 2017
300 000 kr	20 december 2018
300 000 kr	20 december 2019
300 000 kr	20 december 2020
300 000 kr	20 december 2021
300 000 kr	20 december 2022

Lisa bör därför kunna beviljas an­stånd eftersom hon inte fått betalt för fastighets­försäljningen motsvarande hela kapitalskatten på försäljningen innan skatten för beskattningsår 2013 förfaller till betalning 12 mars 2015. Hon kan dock bara beviljas anstånd med 120 000 kr (720 000 - 300 000 - 300 000). Om den skattskyldige fått betalning för en del av kapitalskatten innan den ska betalas ska anstånd nämligen inte medges med belopp motsvarande denna betalning. Lisa kan beviljas anstånd t.o.m. den 12 mars 2015, d.v.s. fram till dess hon fått ytterligare 300 000 kr i betalning för försäljningen.