Tomtmark

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden är vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i ett visst avseende klassificerats på samma sätt.

Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL.

Reservmark

Med reservmark på en industrifastighet menas mark som inte har iordningställts för bebyggelse och där för värdeområdet saknas normala markanläggningar. Reservmark bör inte utgöra en särskild värderingsenhet.

Om reservmarken på grund av läget inte kan förväntas bli bebyggd inom överskådlig tid kan tomtmarksvärdet justeras till värdet av omkringliggande åker- och skogsmark.

Fördröjd exploatering och lång väntetid

I riktvärdeangivelserna för tomtmark förutsätts normalt att marken är möjlig att bebygga omedelbart. Vid längre väntetid kan det därför bli aktuellt att justera riktvärdet. Tomtmarkens värde bör i ett sådant fall bestämmas med ledning av nedanstående tabell, med angivna exploateringsfaktorer.

Inom orter där byggnadsproduktionen sedan länge har avstannat kan man redan ha tagit hänsyn till en lång väntetid i riktvärdeangivelserna för värdeområdet.

Obebyggda värderingsenheter som inte är möjliga att bebygga omedelbart

För obebyggda värderingsenheter som inte är möjliga att bebygga omedelbart kan det bli aktuellt att justera riktvärdet. Detta gäller ofta sådan tomtmark som tidigare var indelad som exploateringsmark.

En annan vanlig situation där en justering kan komma i fråga är då tomten omfattas av planbestämmelser enligt 4 kap. 14 § PBL, vilket bl.a. kan innebära att man inte får bygglov förrän vissa trafik-, vatten och avlopps- eller energianläggningar blivit utbyggda.

Bedömningen av justeringens storlek bör ske med ledning av en förväntad väntetid och exploateringstid (SKV A 2012:10). Med väntetid avses tiden innan en exploatering kan beräknas börja. Med exploateringstid avses den tid då exploateringen kan beräknas pågå. Begreppet exploatering innefattar bland annat uppförande av byggnader och anläggningar. Vanligen uppgår exploateringstiden till 1 år.

Exploaterings- och väntetiden ska bestämmas i hela kalenderår

Både exploaterings- och väntetiden ska bestämmas i hela kalenderår, utifrån de förutsättningar som förelåg vid taxeringsårets ingång. Justeringens storlek bör bestämmas genom att de riktvärden som fastställts för tomtmarken multipliceras med en exploateringsfaktor.

Tabell över exploateringsfaktorer

Tabellen visar exploateringsfaktorerna och gäller för hela riket.

Exploate­ringstid, år	Exploate­ring pågår	Väntetid, beräknad från taxeringsårets ingång i hela år
		1	2–3	4–5	6–10	>10
1	0,95	0,90	0,85	0,75	0,65	0,45
2–3	0,90	0,85	0,80	0,75	0,60	0,45
4–5	0,85	0,85	0,80	0,70	0,60	0,40
6–10	0,80	0,75	0,70	0,65	0,55	0,40
>10	0,70	0,65	0,60	0,55	0,45	0,30

Exempel: justering för en industritomt i ett område som saknar vägar och energi

En industritomt som är färdig att bebyggas har riktvärdet 400 000 kr. Det visar sig dock att det i området saknas vissa grundförutsättningar för vägar och energi. Något bygglov kan inte beviljas innan dessa förutsättningar är uppfyllda, vilket beräknas ta 23–26 månader. Mot denna bakgrund yrkar nu fastighetsägaren på att få markvärdet nedjusterat. Själva nybyggnationen bedöms ta elva månader. En justering kan räknas ut i följande två steg:

1. Läs av rätt kolumn. Eftersom väntetiden är cirka 2 år är det den andra kolumnen (2–3 år) som ska användas. Exploateringstiden är 1 år och den rad som ska avläsas är därför den första (1). Den aktuella exploateringsfaktorn blir då 0,85.
2. Beräkna justeringsbeloppet. Den fördröjda exploateringen innebär att markens värde anses vara 85 procent av vad den skulle ha varit om man hade fått lov att bebygga den omedelbart. Markens värde blir 340 000 kr (400 000 × 0,85), vilket innebär att justeringsbeloppet blir 60 000 kr (400 000 - 340 000).

Avsaknad av vatten, avlopp och markanläggningar

Riktvärdet för en tomtmark till en industribyggnad förutsätter tillgång till vatten och avlopp (VA) samt markanläggningar (hårdgjord yta och stängsel). För obebyggda tomter som bedöms kunna bebyggas inom en snar framtid, kan det vara aktuellt att göra en justering av taxeringsvärdet om vatten och avlopp eller markanläggningar saknas.

I första hand bör fastighetsägaren själv presentera kostnader för att iordningställa marken och dra fram vatten och avlopp, men om så inte sker kan nedanstående uppställning ge en vägledning. Med TA avses taxeringsvärdenivån, d.v.s. tomtmarkens riktvärde.

Tabell över justeringsbelopp om vatten och avlopp eller markanläggningar saknas.

Tabellen visar justeringsbeloppets storlek vid olika riktvärdenivåer för industrimark.

Riktvärde för industrimark, kr/kvm (TA)	Justering för avsaknad av VA (% av riktvärdet)	Justering för avsaknad av tomtanläggningar (% av riktvärdet)
30−100	20	20
120−180	20	25
200−350	15	30
400−	80 kr/kvm TA	120 kr/kvm TA

Fastigheter som inte kan exploateras omedelbart och som saknar vatten, avlopp och markanläggningar

Det är vanligt att fastigheter som inte kan exploateras omedelbart även helt eller delvis saknar vatten, avlopp och markanläggningar. Det är i sådana fall motiverat att göra en nedjustering för det som återstår att färdigställa. Beräkningen bör göras enligt följande formel:

Riktvärdet - (riktvärdet - (riktvärdet × justering för VA + riktvärdet × justering för tomtanläggningar)) × exploateringsfaktorn.

Exempel: industritomt med fördröjd exploatering som saknar vatten och avlopp

En 1 800 kvm stor industritomt håller på att exploateras. Marken är schaktad och hårdgjord, vägar och parkeringsplats är anlagda. Vatten och avlopp är ännu inte framdraget. Riktvärdet är 170 kr/kvm vilket ger ett totalt riktvärde på 306 000 kr (1 800 × 170) för tomten.

Ägaren inkommer med information som visar att det inom de närmaste 2 åren inte är möjligt att uppföra någon byggnad på fastigheten. Ägaren yrkar på att markens taxeringsvärde ska sänkas med hänvisning till fördröjd exploatering och att det saknas vatten och avlopp.

Riktvärdet för tomten är 170 kr/kvm och en nedjustering för att vatten och avlopp saknas bör därför göras med 20 procent, vilket framgår av tabellen ovan. Exploateringen av fastigheten är redan igångsatt och den kolumn i tabellen som ska avläsas är således ”Exploatering pågår”. Exploateringstiden är minst 2 år och den rad som ska avläsas är därför den andra (2–3).

Den tillämpliga exploateringsfaktorn blir därför 0,9. Enligt formeln ovan blir justeringsbeloppet följande:

306 000 - (306 000 - (306 000 × 0,2)) × 0,9 = 85 000 kr.

I praktiken sker beräkningen på följande sätt:

Riktvärdet multipliceras med 0,2 vilket ger produkten 61 200 och ett återstående taxeringsvärde på 244 800 kr (306 000 - 61 200).

Det återstående taxeringsvärdet multipliceras med 0,9 och ger det slutliga taxeringsvärdet 220 320 kr. Den totala justeringen blir då 85 000 kr (306 000 - 220 320).

Markföroreningar i industriområden

Än idag finns det markförorenade industritomter. I första hand rör det sig om fastigheter där det tidigare har bedrivits verksamheter där man använt petroleum, lösningsmedel och hälsovådliga kemikalier. Ofta upptäcks sådana markföroreningar i samband med att gamla industriområden exploateras för andra byggnadsändamål.

Den som bedriver en verksamhet som skadat miljön är skyldig att åtgärda skadan

Enligt Miljöbalken är alla som bedriver eller har bedrivit en verksamhet som skadat miljön, skyldiga att åtgärda skadan (10 kap. 2 § MB). Om det inte finns någon tidigare verksamhetsutövare som det går att utkräva ansvar av, faller skyldigheten på en eventuell ny ägare. En sådan skyldighet inträder om den nya ägaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den (10 kap. 3 § första stycket MB).

En fastighetsägare som bedriver verksamhet på en egen fastighet har således i egenskap av verksamhetsutövare en skyldighet att åtgärda en miljöskada. En ägare eller verksamhetsutövare ska genast meddela en tillsynsmyndighet om en förorening eller en allvarlig miljöskada har upptäckts.

Om ett mark- eller vattenområde är så allvarligt förorenat att det är nödvändigt att besluta om begränsningar i markanvändningen eller vidta andra försiktighetsmått, ska länsstyrelsen förklara området som ett miljöriskområde (10 kap. 15 § MB).

Med stöd av Miljöbalken kontrolleras att de som bedriver verksamhet (stat, kommun, enskilda och företag) vidtar de försiktighetsmått som krävs för att skydda människors hälsa och miljön mot skador. Miljöbalkens höga krav kommer sannolikt att medföra att antalet förorenade tomtmarker sjunker.

Vad anses som en offentligrättslig förpliktelse enligt FTL?

I fastighetstaxeringen ska offentligrättsliga förpliktelser, till motsats mot privaträttsliga förpliktelser, beaktas vid marknadsvärdets bestämmande (5 kap. 3 § andra stycket FTL). Det är här fråga om lagar som reglerar markens utnyttjande, t. ex. plan- och bygglagen (PBL) och skogsvårdslagen. De innehåller en rad generella begränsningar i ägarens rätt att utnyttja viss mark. Därtill kommer ytterligare ett antal begränsningar efter beslut med stöd av dessa lagar, t.ex. beslut som Länsstyrelsen utfärdat med begränsningar i markens utnyttjande.

Marknadsvärdet för fastigheten kan därför jämkas i skälig mån på grund av den värdeförändring som följer av de beslut enligt PBL, MB eller annan lag där ägarens rätt att använda sin fastighet särskilt regleras. Meddelade beslut att använda fastigheten berör således direkt fastigheten och är rättigheter/skyldigheter som oavsett ägarförhållanden är inskränkningar som följer fastigheten. Detta är offentliga förpliktelser enligt FTL.

Privaträttsliga förpliktelser ska inte påverka fastighetens taxeringsvärde

Ett av skälen till regeln om privaträttsliga förpliktelser, som anfördes i SOU 2000/01:121 s. 182, har ansetts vara svårigheterna att få kännedom om sådana förpliktelser som kan påverka marknadsvärdet och till de möjligheter som skulle öppnas att disponera över fastigheternas marknadsvärden, om undantagsregeln slopades. Det ska inte vara möjligt att genom olika avtalskonstruktioner påverka den egna fastighetens taxeringsvärde.

Vilken påverkan ska markföroreningar tillåtas ha på taxeringsvärdet?

Kammarrätten har i en dom förklarat vilken påverkan som markföroreningar ska tillåtas ha på taxeringsvärdet (KRSU 2006-01-16, mål nr 26-05). I det aktuella fallet rörde det sig om en oljecistern på ofri grund, belägen på en fastighet i Sundsvalls hamn. Bolaget som var ägare till cisternen hade, tillsammans med andra oljebolag som drev verksamhet på samma fastighet, inlett ett omfattande arbete med att sanera fastigheten från petroleumföroreningar. Deras beräknade andel av den totala kostnaden översteg de 4 703 000 kr som oljecisternen var taxerad till. Bolaget yrkade därför, i ett besvär till dåvarande Länsrätten i Västernorrlands län, på att byggnadens värde skulle sättas ned till 0 kr. Länsrätten biföll deras yrkande.

Skatteverket överklagade beslutet med motiveringen att saneringsansvaret vilade på bolaget som verksamhetsutövare, och att kostnaden för saneringen därmed var att anse som en del av rörelsens kostnader. I vilket fall som helst skulle en eventuell justering av taxeringsvärdet inte göras på värdet av cisternen utan på värdet av tomtmarken.

Kammarrätten avslog Skatteverkets överklagan och konstaterade i sin dom att ”… bolagets ersättningsskyldighet är att anse som en offentligrättslig förpliktelse som ska beaktas vid justering av taxeringsvärdet till följd av säregna förhållanden”. Vidare konstaterande rätten att ”justeringen bör i princip göras på det totala värdet”, det vill säga på det sammanlagda värdet av mark och byggnader. Skatteverket överklagade beslutet till Högsta Förvaltningsdomstolen som dock inte meddelade något prövningstillstånd.

Kammarrättens dom innebär att saneringskostnader är att anse som en offentligrättslig förpliktelse som ska tillåtas ha genomslag på taxeringsvärdet, under de förutsättningar som gällde i det prövade målet.

Kammarrätten framhöll således att ersättningsskyldigheten var ett säreget förhållande eftersom det var en offentligrättslig förpliktelse. I domen har man dock inte beaktat att offentligrättsliga förpliktelser enligt FTL är förpliktelser som enligt lag reglerar markanvändningen. Det framgår inte av Kammarrättens dom, eller tidigare instans, att det finns myndighetsbeslut om begränsningar i markanvändningen pga. miljöföroreningar.

Ersättningsskyldigheten i nämnda dom är därför inte att se som begränsningar i markanvändningen utan är kostnader som ska belasta verksamhetens resultat. Kostnader relaterade till en verksamhet är inte en offentligrättslig förpliktelse enligt FTL. Skatteverkets bedömning är därför att ersättningsskyldigheten borde ha klassificerats som en privaträttslig förpliktelse, vilket inte ska beaktas enligt FTL.

Underlag som krävs för justering för säreget förhållande

Marknadsvärdet för en fastighet kan således jämkas i skälig mån endast på grund av den värdeförändring som följer av de beslut enligt PBL, MB eller annan lag där ägarens rätt att använda sin fastighet särskilt regleras.

Det ligger på fastighetsägaren att förse Skatteverket med ett underlag för att kunna bedöma skadornas omfattning och kostnaderna för att åtgärda dem. I praktiken sker detta genom att man kommer in med en miljöteknisk rapport som är upprättad av konsulter. Sådana rapporter brukar innehålla ett rekommenderat åtgärdsalternativ och kostnadsberäkningar för detta. I regel kan en nedjustering medges med 75 procent av denna kostnad, omräknad till nivåårets kostnadsnivå. Av utredningen brukar det framgå om miljöskadorna avser hela fastigheten, enbart marken eller enbart vissa byggnader. Det kan alltså vara så att vissa delar av fastigheten inte berörs av saneringsåtgärderna och därför inte ska omfattas av en justering. En förutsättning för justering är att användandet av marken eller byggnaderna är begränsat vid taxeringsårets ingång.