Vad är en samfällighet?

En samfällighet är egendom som tillhör flera fastigheter

En samfällighet är egendom, t.ex. mark, byggnad eller rättighet som tillhör flera fastigheter (jfr 1 § lag [1973:1150] om förvaltning av samfälligheter, LFS). En samfällighet ägs gemensamt av ägarna till de fastigheter som har en andel i den och hör till dessa fastigheter (1 kap. 3 § FBL). Andelen i samfälligheten ingår som en del i fastigheten och ägaren kan därför inte överlåta den separat. Andelen kan bara överlåtas i samband med att ägaren överlåter delägarfastigheten eller om Lantmäteriet avskiljer andelen genom en förrättning.

En fastighets del i en samfällighet uttrycks i ett andelstal som i normalfallet bestäms av Lantmäteriet när myndigheten bildar samfälligheten. Andelstalen ligger till grund för hur kostnader för drift och underhåll ska fördelas mellan ägarna. Delägarfastigheternas andel i en samfällighet bestäms efter vad som är ändamålsenligt och skäligt med hänsyn till omständigheterna. För gemensamhets­skogar bestäms andelen efter graderingsvärdet för den mark fastigheten avstår. I äldre samfälligheter beräknas delägarfastigheternas andel i en samfällighet vanligtvis med ledning av fastigheternas s.k. mantal.

Man skiljer mellan

• marksamfälligheter
• gemensamma anläggningssamfälligheter
• övriga samfälligheter, som rättighets­samfälligheter, äldre rättighets­samfälligheter och övriga rättigheter.

Marksamfälligheter

Till marksamfälligheter räknas äldre samfälligheter som har avsatts för gemensamma behov. Det kan vara t.ex.

• häradsallmänningar
• allmänningsskogar
• besparingsskogar
• gemensamhetsskog
• sockenallmänningar
• samfälld mark.

Samfälld mark var vanligt i samband med laga skiften och storskiften. Även mark som lämnats odelad vid ett skifte samt fristående samfällda fiske- och vattenområden räknas som marksamfällighet.

I dag bildas marksamfällighet främst genom fastighetsbildning enligt fastighetsbildningslagen t.ex. parkmark. Dessa redovisas i fastighetsregistret med s:x (t.ex. s:1) efter samfällighetens beteckning, ibland även med delägarfastigheterna angivna.

Vissa äldre samfälligheter förvaltas enligt särskilda lagar, t.ex. lag (1952:166) om häradsallmänningar och lag (1952:167) om allmänningsskogar i Norrland och Dalarna.

Gemensamma anläggningssamfälligheter

En gemensam anläggningssamfällighet är en anläggning, på eller i marken, som ska tillgodose ändamål av stadigvarande betydelse för ägarfastigheterna. En gemensamhetsanläggning bildas enligt anläggningslagen genom en lantmäteriförrättning. Syftet med en anläggningssamfällighet varierar kraftigt. Detta framgår t.ex. av följande förteckning över olika former av gemensamhetsanläggningar enligt lagen om vissa gemensamhetsanläggningar (prop. 1975:48 s. 32; lagen om vissa gemensamhetsanläggningar har upphävts och ersatts av anläggningslagen). Det vanligaste ändamålet står överst, därefter det näst vanligaste ändamålet, o.s.v. i fallande ordning.

• väg, förbindelseled eller gårdsutrymme
• anläggning för vatten och avlopp, servisledning, dagvattenledning, dränering
• lekplats
• parkerings- eller biluppställningsplats
• parkeringsanläggning, träd och gräsmattor
• centralantenn
• gårds- eller ytterbelysning
• garage
• ledningar för el och tele
• förråd, källare eller cykelbod
• yttre underhåll av byggnader
• värmecentral
• undervärmecentral och värmekulvert
• tvättstuga
• elektrisk motorvärmare
• soprum eller anordning för uppsamling av sopor
• staket, hägnad och stängsel
• piskställning och dylikt
• samlingslokal
• tennisbana, bollplan eller dylik anläggning
• fritidsgård
• oljetank
• båtbrygga och dylikt
• badplats
• pool
• trappa, stödmur och dylikt
• spolplatta
• bastu, motionsrum
• huvudvattenmätare
• kontor
• skyddsrum
• brandstegar
• inspektionsgång under radhus
• hundrastgård
• ventilationsanläggning
• vaktmästarbostad
• brandposter
• dammanläggning
• trafikskyltar
• telefonkiosk
• larmanläggning
• värmeslinga i grund.

Gemensamhetsanläggningar redovisas i fastighetsregistret med ga:x (t.ex. ga:1) efter gemensamhetsanläggningens beteckning, oftast med delägande fastigheter och andelstal.

Regler om gemensamma anläggningar inom vattenlagstiftningens område finns i gamla vattenlagen, vattenlagen samt lagen med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet. Som exempel kan nämnas markavvattningssamfälligheter, bevattningssamfälligheter och vattenregleringssamfälligheter.

Samfällighetsföreningsregistret

Samfällighetsföreningsregistret förs av Lantmäteriet.

Föreningarna i registret har följande ändamål

• vägar
• vattenförsörjning
• avloppsanläggning
• grönområden
• skiftessamfälligheter
• garage och/eller parkering
• elledningar och/eller belysning
• övrigt
• kvartersanläggning
• radio-TV och/eller tele
• bad- och/eller båtanläggning
• värmeanläggning
• anläggning enligt vattenlagen.

Det vanligaste ändamålet står överst, därefter det näst vanligaste ändamålet, o.s.v. i fallande ordning.

Källa: Lantmäteriet per 2020-11-30.

Rättighetssamfälligheter

Rättighetssamfälligheter består av rättigheter som hör till flera fastigheter gemensamt, t.ex. gemensam jakt enligt jaktlagen, samfällt fiske enligt lagen om rätt till fiske samt samfällda servitut och liknande rättigheter som tillkommit enligt fastighets­bildnings­lagen.

Fiskevårdsområden och viltvårdsområden är rättighets­sam­fälligheter som bildas enligt lagen (1981:533) om fiskevårdsområden respektive lagen (2000:592) om viltvårdsområden.

Viltvårdsområden

Länsstyrelsen beslutar om viltvårdsområden ska bildas, och om två eller flera fastigheter kan sammanföras till ett viltvårdsområde för att främja viltvården genom en samordning av jakten och åtgärder till skydd och stöd för viltet.

Ett viltvårdsområde förvaltas alltid av en viltvårdsområdesförening. De ska inte förväxlas med t.ex. jaktklubbar.

Jaktvårdsområden

Jaktvårdsområden kan inte nybildas. De har ersatts av vilt­vårds­områden.

Ett jaktvårdsområde förvaltas alltid av en jakt­vårds­områdes­förening. De ska inte förväxlas med t.ex. jaktklubbar.

De jaktvårdsområden och jaktvårdsområdesföreningar som fanns då lagen om viltvårdsområden trädde i kraft omfattas av den lagen med de undantag som anges i övergångsbestämmelserna (p. 2 och 3 i övergångsbestämmelserna till lag [2000:592] om viltvårdsområden).

Fiskevårdsområden

Länsstyrelsen beslutar om ett fiskevårdsområde ska bildas. Fiske som tillhör två eller flera fastigheter kan länsstyrelsen sammanföra till ett fiskevårdsområde. Syftet med ett sådant område är att samordna fisket och fiskevården och främja fiskerättsinnehavarnas gemensamma intressen.

Lagreglering

Samfälligheter regleras i ett flertal olika lagar. Vilken lag som är tillämplig varierar beroende på samfällighetens art. De vanligaste lagarna behandlas mycket kortfattat på sidan Hur en samfällighet förvaltas. Lagstiftning kopplad till gemensamt ägda vägar behandlas på sidan Gemensamt ägda vägar – ledningsorgan.