Tomtmark

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden är vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i ett visst avseende klassificerats på samma sätt.

Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL.

Kostnader för evakuering och rivning

För bebyggda tomter där den befintliga bebyggelsen utgörs av saneringsbyggnader kan det bli aktuellt att justera ned markvärdet på grund av kostnader för evakuering och rivning av byggnaderna.

Markanläggningar saknas

Riktvärdeangivelserna för tomtmark för hyreshus avser ”färdig” tomtmark. Det innebär att de rekommenderade värdena förutsätter tillgång till markanläggningar som är normala för värdeområdet i form av VA-anslutning, gata eller väg och tomtanläggningar för kvartersvägar, parkeringsplatser, servisledningar samt grönytor. För obebyggd tomtmark är dessa förutsättningar ofta inte uppfyllda, varför en justering för säregna förhållanden kan bli aktuell med stöd av 7 kap. 5 § FTL.

När justeringsbeloppet fastställs får man ta hänsyn till om samtliga normalt förekommande markanläggningar saknas, eller om en del av dessa finns. Om normala markanläggningar saknas bör man beräkna justeringen med ledning av nedanstående tabell (SKV A 2024:8).

Om fastighetsägaren själv presenterar faktiska kostnader för att iordningställa marken och dra fram vatten och avlopp kan sådana kostnader beaktas vid beräkning av justeringsbeloppets storlek.

I de fall en anslutande gata eller väg saknas till tomten, eller när en gatubyggnadsersättning inte är betald bör man göra en individuell utredning av vilka kostnader som krävs för att få tomten i det skick som riktvärdeangivelsen förutsätter.

Justeringsbelopp om vatten och avlopp eller markanläggningar saknas.

Tabellen visar justeringsbeloppets storlek vid olika riktvärdenivåer för tomtmark för hyreshus.

Riktvärde för tomtmark (kr/kvm BTA)	Justering av riktvärdet för tomtmark om både mark-anläggning och VA-anslutning saknas	Justering av riktvärdet för tomtmark om VA-anslutning finns men markanläggning saknas
< 800	70 %	35 %
800–1 500	50 %	25 %
1 600–3 000	35 %	20 %
3 200–5 000	25 %	15 %
5 200 eller mer	1 200 kr/kvm bruttoarea, BTA	750 kr/kvm bruttoarea, BTA

Väntetid vid fördröjd byggnation

I riktvärdeangivelserna för tomtmark förutsätter man normalt att marken är möjlig att bebygga omedelbart. För obebyggda tomter som inte är det kan det därför bli aktuellt att justera riktvärdet för marken. Tomtmarkens värde bör i ett sådant fall bestämmas med ledning av nedanstående tabell med angivna nedräkningsfaktorer.

Inom orter där byggnadsproduktionen sedan länge har avstannat kan man i riktvärdeangivelserna för värdeområdet redan ha tagit hänsyn till en lång väntetid.

Justeringens storlek bör bedömas med ledning av den förväntade väntetiden. Med väntetid avses tiden innan byggnationen får påbörjas (SKV A 2024:8). Väntetiden ska bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som gäller vid taxeringsårets ingång.

Justering om tomten omfattas av planbestämmelser

En justering bör normalt komma ifråga om tomten omfattas av planbestämmelser enligt 4 kap. 14 § PBL. Detta kan bl.a. innebära att man inte får bygglov förrän vissa trafik-, VA- eller energianläggningar blivit utbyggda.

Bestämma justeringens storlek

Justeringens storlek bör bestämmas till skillnaden mellan riktvärdet (för tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter) och riktvärdet multiplicerat med nedräkningsfaktorn, enligt följande tabell.

Väntetid i år	Nedräkningsfaktor
1	0.95
2–3	0.90
4–5	0.85
6–10	0.80
> 10	0.70

Exempel: obebyggd hyreshusfastighet med väntetiden 4 år

Byggrätten för en obebyggd fastighet uppgår till 5 000 kvm BTA och värdet av byggrätten uppgår enligt riktvärdeangivelserna till 2 000 kr/kvm BTA. Riktvärdet för marken uppgår till 10 000 000 kr.

Det beräknas ta 4 år innan någon byggnation får påbörjas på fastigheten. Riktvärdet för fastigheten kan enligt tabellen fastställas till 0,85 × 10 000 000 kr = 8 500 000 kr. Detta innebär att justeringen uppgår till 1 500 000 kr (10 000 000 kr – 8 500 000).

Mark som kan utarrenderas

Om tomtdelar på en fastighet kan utarrenderas – t.ex. för parkering – på ett mer lönsamt sätt än vad som är vanligt inom värdeområdet, kan det bli aktuellt att justera markvärdet för säregna förhållanden.

Byggrätt för tomtmark bebyggd med parkeringshus och liknande typ av byggnader

Rikvärdeangivelserna för tomtmark för lokaler utgår normalt sett från värdet av byggrätt för kontorslokaler. Riktvärdet för tomtmark avseende hyreshus och ägarlägenhet ska bestämmas genom att det i riktvärdeangivelsen angivna värdet per kvadratmeter byggrätt multipliceras med värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter. Värdet per kvm byggrätt är inte beroende av den hyra som har uppskattats för byggnaden. Om tomtmark är bebyggd med parkeringshus eller annan liknande typ av byggnad kan en justering av markvärdet bli aktuell i de fall tomtmarken enligt gällande planbestämmelser endast får bebyggas med en sådan byggnad, det vill säga med en byggnad som har en kraftigt avvikande konstruktion och en betydligt lägre hyra. Det kan i vissa fall indirekt framgå att tomtmark endast får bebyggas med en sådan byggnad, det vill säga utan att det av planbestämmelserna framgår att viss fastighet har en byggrätt som är begränsad till t.ex. parkeringshus. Så kan exempelvis vara fallet då ett område är under exploatering och planbestämmelserna anger att det måste uppföras ett parkeringshus och det endast finns en obebyggd fastighet kvar inom det område som håller på att exploateras. Om begränsningen vad gäller byggrätten inte framgår direkt av planbestämmelserna måste det dock av omständigheterna i övrigt vara klarlagt att begränsningen ifråga föreligger för en viss fastighet för att justering av markvärdet ska ske.

Beräkning av värdet av byggrätten för mark som är bebyggd med parkeringshus

Skatteverket anser att en beräkning av byggrättens värde kan utgå från förutsättningen att värdet av byggrätt för parkeringshus förhåller sig till värdet av byggrätt för kontor i samma relation som den faktiska hyran för parkeringshus, vid normal beläggningsgrad, förhåller sig till genomsnittshyran för kontor i värdeområdet. Riktvärdet för en tomt som är bebyggd med ett parkeringshus bör justeras i enlighet med en sådan beräkning.

När byggrättsvärden för kontor överstiger 3 000 kr/kvm bruttoarea (BTA) bör ett avdrag på 10 procentenheter från den relativa hyresskillnaden göras för att beräkningen av byggrättens värde ska återspegla skillnaden i värde mellan byggrätt för kontor och byggrätt för parkeringshus.

Exempel: parkeringshus med en utgående hyra

Utgående hyra för parkeringshus är 300 kr/kvm. Genomsnittshyra för kontor med samma värdeår är 1 200 kr/kvm. Värde av byggrätt för lokaler (kontor) 1 000 kr/kvm BTA. Byggrättens värde bör beräknas till 250 kr/kvm (300/1 200 x 1 000). Riktvärdet för marken bör därför justeras med 750 kr/kvm (1 000 - 250).

Exempel: parkeringshus med en utgående hyra och där värdet av byggrätt för lokaler (kontor) överstiger 3 000 kr/kvm BTA

Utgående hyra för parkeringshus är 800 kr/kvm. Genomsnittshyra för kontor med samma värdeår är 2 000 kr/kvm. Värde av byggrätt för lokaler (kontor) 7 200 kr/kvm BTA. Byggrättens värde bör beräknas till 2 200 kr/kvm ((800 / 2 000 - 0,1) x 7 200). Riktvärdet för marken bör därför justeras med 5 000 kr/kvm (7 200 - 2 200).

Om en utgående hyra saknas för ett parkeringshus

Om en utgående hyra saknas för ett parkeringshus bör värdet av byggrätten för parkeringshuset anses förhålla sig till värdet av byggrätten för kontor på samma sätt som relativhyran för parkeringshus förhåller sig till motsvarande genomsnittshyra för kontor i värdeområdet.

Exempel: Parkeringshus som saknar en utgående hyra

Utgående hyra för parkeringshuset saknas. Genomsnittshyran för kontor: 1 400 kr/kvm. Värde av byggrätten för lokaler (kontor): 800 kr/kvm.

Om relativhyran för parkeringshus är 30 procent av genomsnittshyran för kontorslokaler kan byggrättens värde beräknas till 240 kr/kvm (30 % av 800 kr). Riktvärdet för marken bör därför justeras med 560 kr/kvm (800 - 240).

Avvikande butiksandel

I de värdeområden där riktvärdeangivelsen förutsätter en viss butiksandel, bör markvärdet för lokaler justeras när butiksandelen avviker från förutsättningen. Butiksandelen kan bestämmas baserat på hur ytorna i en färdigställd byggnad fördelar sig. Med butiksandel avses andelen butiker och liknande lokaler som har en väsentligt högre hyresnivå än kontor i värdeområdet (SKV A 2024:8).

Även begränsningar i byggnadens användning i detaljplan eller tomträttsavtal kan leda till en avvikande butiksandel. Att en byggnad under uppförande planeras ha en viss butiksandel är dock inte tillräckligt för att butiksandelen ska bedömas vara avvikande. Kammarrätten i Stockholm angav i mål 9094-18 att fastigheten skulle taxeras utifrån förhållandena vid beskaffenhetstidpunkten. Vid den tidpunkten hade 56 % av den projekterade kostnaden lagts ned på byggnaden. Eftersom det då kvarstod så betydande delar av den planerade byggnationen ansåg kammarrätten att det inte gick att bedöma huruvida några ytor skulle komma att vara inrättade för butiksändamål vid färdigställandet.

Justeringsbeloppet bör beräknas till skillnaden mellan riktvärdet (för marken) och ett markvärde beräknat med ledning av aktuell fördelning på kontor och butiker och liknande lokaler med en väsentligt högre hyresnivå än kontor i värdeområdet (SKV A 2024:8).

Det finns för varje värdeområde markvärden framtagna som avser enbart kontorsanvändning respektive butiksanvändning. Om en byggnad visserligen innehåller butikslokaler men där butiksinslaget avviker från vad som är normalt för värdeområdet, så beräknar man därför justeringsbeloppet på följande sätt.

Man utgår från det riktvärde som har fastställts för tomtmarken med utgångspunkt i ett för värdeområdet normalt butiksinslag. Därefter beräknar man värdet för tomtmarken med utgångspunkt i en byggrätt för enbart kontor. Skillnaden mellan riktvärdet och värdet för tomtmarken med utgångspunkt i en byggrätt för enbart kontor utgör butiksdelens andel av tomtmarkens totala värde.

Därefter beräknar man den aktuella byggnadens butiksinslag i procent av det för värdeområdet normala butiksinslaget. Om riktvärdeangivelserna förutsätter ett butiksinslag om exempelvis 60 procent och butiksinslaget för den aktuella byggnaden är 30 procent, så är butiksinslaget för den aktuella byggnaden 50 procent av vad som är normalt för värdeområdet. Den del av tomtmarkens riktvärde som är hänförligt till butiksdelen ska därmed reduceras till hälften.

Genom att sedan lägga ihop värdet av den del av byggrätten som är hänförligt till byggrätten för kontor med värdet av den del av byggrätten som är hänförligt till butik, får man ett nytt värde för tomtmarken. Justeringen utgör skillnaden i värde mellan det ursprungliga riktvärdet och det nya värdet som man räknat fram.

Exempel: hyreshusfastighet med en mindre butiksandel än vad som är normalt i värdeområdet

Följande förutsättningar gäller i värdeområdet för en hyreshusfastighet med butiks- och kontorslokaler:

• Riktvärdeangivelse kr/kvm byggrätt i värdeområdet: 4 200.
• Värde kontor kr/kvm byggrätt i värdeområdet: 1 600.
• Butiksandel i värdeområdet: 60 procent.
• Aktuell fastighets butiksandel: 30 procent.
• Byggrätt för fastigheten: 2 940 kvm.
• Riktvärde butik + kontor: 12 200 000 kr.
• Värde enbart för kontor: 4 704 000 kr.

Skillnaden mellan 12 200 000 kr och 4 704 000 kr = 7 496 000 kr, vilket är butiksandelens andel av totalvärdet 12 200 000 kr. Den aktuella fastigheten har en butiksandel om 30 procent jämfört med de 60 procent som riktvärdeangivelserna förutsätter. Detta innebär att värdet för fastighetens butiksandel uppgår till 3 748 000 kr (30 / 60 × 7 496 000 kr).

Om man adderar värdet för den byggrätt som avser kontor med värdet för den byggrätt som avser butik får man ett sammanlagt värde av 8 452 000 kr (4 704 000 kr + 3 748 000 kr). Justeringsbeloppet blir således 3 748 000 kr (12 200 000 kr – 8 452 000 kr).

Exempel: Fastighet med parkeringshus och butiker

Fastigheten är bebyggd med en byggnad som inrymmer parkeringshus och butiker. Butiksandelen är lägre än vad som är normalt i värdeområdet.

Allmänna förutsättningar i värdeområdet:

Beräkningsfaktorer	Kr/kvm och kvm
Riktvärde 100 % kontor	7 200 kr/kvm
Riktvärde 30 % butik	14 200 kr/kvm
Byggrätt lokaler	12 000 kvm
Garage hyra	300 kr/kvm
Genomsnittshyra kontor	1 000 kr/kvm

Förutsättningar för byggnaden i exemplet:

• Butiksandel: 800 kvm
• Byggrätt: 960 kvm
• Parkeringshus: LOA 9 200 kvm
• Byggrätt: 11 040 kvm
• Butiksandel: 800/10 000 = 8 %

1. Justering för avvikande butiksandel

8 % / 30 % x 84 000 000 kr = 22 400 000 kr (värdetillägget för fastighetens butiker avrundat till närmaste tusental)

86 000 000 kr + 22 293 000 kr = 108 400 000 kr (riktvärdet, beaktat den avvikande butiksandelen)

170 000 000 kr - 108 400 000 kr = 61 600 000 kr (justeringsbeloppet)

2. Justering för avvikande byggrätt för parkeringshus

(1 - 0,3) x 7 200 kr/kvm x 11 040 kvm = 55 642 000 kr (justeringsbeloppet avrundat till närmsta tusental)

Resultat: Värde efter justeringar blir 170 000 000 kr – 61 600 000 kr – 55 642 000 = 52 758 000 kr

Markföroreningar

Markvärdet för en hyreshustomt kan justeras om föroreningsskadan har en påtaglig inverkan på marknadsvärdet för taxeringsenheten, dvs föroreningen är av en så betydande karaktär att användningen av mark eller byggnad begränsas. Markföroreningar för hyreshusenheter behandlas på motsvarande sätt som för markföroreningar för industri.