OBS: Detta är utgåva 2024.5. Visa senaste utgåvan.

Här beskrivs ett antal vanliga justeringsanledningar samt rekommendationer för hur man bedömer värdeinverkan.

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Vid en bedömning av vad som är ett säreget förhållande är utgångspunkten i första hand antingen vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör eller vad som enligt anteckning på riktvärdekartan förutsatts vid riktvärdeangivelsens bestämmande.

Om det för riktvärdet har förutsatts att det råder andra förhållanden än genomsnittliga inom värdeområdet, för värdefaktor som inte avses i 9 kap. 3 § och 12 kap. 4 § FTL, ska detta anges på riktvärdekartan.

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden är vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i ett visst avseende klassificerats på samma sätt, t.ex. åsatts en viss typ av byggrätt eller hyra.

Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL. Läs om huvudprincipen för justering för säregna förhållanden.

Kostnader för evakuering och rivning

För bebyggda tomter där den befintliga bebyggelsen utgörs av saneringsbyggnader ska markvärdet justeras ned på grund av kostnader för evakuering och rivning av byggnaderna. En saneringsbyggnad är en byggnad som ska rivas (2 kap. 4 § FTL). En sådan byggnad saknar normalt värde eller utgör en belastning för fastigheten.

För att behov av rivning ska anses uppenbart bör krävas att rivningslov finns eller att föreläggande om rivning har meddelats (SKV A 2024:8).

Justeringens storlek bör motsvara 30-50 procent av beräknade rivningskostnader i 2023 års kostnadsnivå omräknat till taxeringsvärdenivå. Det lägre procenttalet bör användas i områden med låga värdenivåer och det högre i områden med höga värdenivåer sett över landet som helhet. Med rivningskostnad bör avses den totala kostnaden för evakuering samt för att riva och forsla bort byggmaterial till återvinning och deponi. Kostnaden bör minskas med eventuella intäkter från försäljning av rivningsmaterial. Kostnader för att återställa och sanera mark bör inte medräknas i underlaget för justering (SKV A 2024:8).

Om utredning om rivningskostnadernas storlek saknas bör en normal rivningskostnad för hyreshus i 2023 års värdenivå bestämmas till 400 kr/kbm bruttovolym (BTV) eller 1 200 −1 600  kr/kvm bruttoarea (BTA) (SKV A 2024:8).

Eftersatt underhåll

Att en lägenhet har eftersatt underhåll får anses vara beaktat genom den hyra som utgår och någon justering på grund av säreget förhållande bör därför inte göras. Om däremot byggnadens underhåll är så extremt eftersatt att byggnaden har drabbats av skador kan en justering för säregna förhållanden bli aktuell.

Kostnader för att åtgärda byggnadsskador och konstruktionsfel

Om en lägenhet i princip inte kan hyras ut på grund av dess skick, kan det antas att lägenheten är behäftad med (byggnads-) skador och en justering på grund av säregna förhållanden görs då med utgångspunkt i vad det kostar att åtgärda skadorna ifråga och den inverkan på marknadsvärdet som kostnaderna för att åtgärda skadorna kan bedömas ha.

En justering på grund av säregna förhållanden kan även aktualiseras i de fall ett eftersatt yttre underhåll av byggnaden har lett till skador på byggnaden. Justeringsbeloppet får i dessa fall bestämmas på samma sätt som i de fall det föreligger skador på en lägenhet i byggnaden.

Ett justeringsbelopp på grund av konstruktionsfel och byggnadsskador bör uppgå till 30-50 procent av nödvändiga åtgärdskostnader angivna i 2023 års kostnadsnivå, omräknat till taxeringsvärdenivå. Det lägre procenttalet bör användas i områden med låga värdenivåer och det högre i områden med höga värdenivåer sett över landet som helhet (SKV A 2024:8). Justeringsbeloppets storlek får alltså bedömas individuellt i varje enskilt fall.

Kulturhistoriskt intressanta hyreshus

Med kulturhistoriskt intressanta hyreshus avses i första hand

Byggnadsminnen och sådana hyreshus som omfattas av en detaljplan eller områdesbestämmelser enligt 8 kap. 13 § PBL, skyddas normalt genom särskilt beslutade restriktioner i form av rivningsförbud, vägrat rivningslov, skyddsbestämmelser eller skyddsföreskrifter eller s.k. K-, Q-, eller q-bestämmelser. Byggnadsminnen finns förtecknade hos länsstyrelsen.

Fastighetsägaren bör lämna en godtagbar dokumentation

En justering för kulturhistoriskt intressanta byggnader kan bli aktuell på grund av eftersatt underhåll och förväntade onormala drift- och underhållskostnader i framtiden. En justering kan också föranledas av särskilt beslutade restriktioner som binder ägaren vid att bevara huset, trots att det är ekonomiskt ofördelaktigt. En justering för nämnda förhållanden bör normalt ske om fastighetsägaren lämnar en godtagbar dokumentation som visar det kulturhistoriskt önskvärda i att byggnaden bevaras (SKV A 2024:8).

Kostnader på grund av skyddsbestämmelser och föreskrifter

Skyddsbestämmelser i en detaljplan eller i områdesbestämmelser, liksom skyddsföreskrifter vid en byggnadsminnesförklaring, kan påverka en byggnads värde genom dels högre underhålls- och driftkostnader, dels en förlorad möjlighet att vidta om- eller tillbyggnader enligt gällande plan. Någon justering bör inte göras om större ersättningar utbetalas i den takt som skyddsåtgärderna genomförs (SKV A 2024:8).

Avvikande vakansgrad

En justering bör göras för det hyresbortfall som uppkommer genom att en byggnad står helt eller delvis tom på grund av att bostäder eller lokaler inte kan hyras ut med hänsyn till marknadsläget (SKV A 2024:8). Någon justering för avvikande vakansgrad bör alltså inte göras vid sådana vakanser som beror på andra förhållanden än marknadsläget.

En justering för avvikande vakansgrad blir normalt aktuell om följande förutsättningar är uppfyllda:

  • värderingsenhetens vakansgrad överstiger den genomsnittliga vakansgraden för samma lägenhetstyp inom värdeområdet med minst 20 procentenheter
  • vakansgraden kan inte förväntas bli normal för värdeområdet inom sex månader från taxeringsårets ingång.

Hyresbortfallet bör anges i procent av värdefaktorn hyra för värderingsenheten. En avvikande vakansgrad bör beräknas som vakansgraden för värderingsenheten minus den genomsnittliga vakansgraden för lägenhetstypen i fråga inom värdeområdet.

Beräkna justeringsbeloppet

Justeringsbeloppet vid olika avvikande vakansgrader bör beräknas med ledning av nedanstående tabell med justeringsstorlek angiven som multiplar av värdefaktorn hyra.

Avvikande vakansgrad (%)

Anpass­nings­tid 1 år

Anpass­nings­tid 2 år

Anpassnings­tid 4 år

Anpass­nings­tid 6 år

20–30

0,10H

0,2H

0,2H

31–40

0,12H

0,3H

0,3H

41–50

0,15H

0,4H

0,5H

51–60

0,10H

0,25H

0,5H

0,7H

61–70

0,15H

0,35H

0,6H

0,9H

71–80

0,20H

0,45H

0,8H

1,2H

81–90

0,25H

0,55H

1,0H

1,7H

91–100

0,35H

0,70H

1,3H

2,3H

Om tiden för att minska vakanserna överstiger 6 år kan man göra en justering vid en lägre avvikande vakansgrad än 20 procent (SKV A 2024:8).

Justeringarnas storlek bestäms med hänsyn till hyresbortfallets storlek och tiden för att få ned vakansgraden

I tabellen anges justeringens storlek som multiplar av värdefaktorn hyra. Justeringarnas storlek bestäms med hänsyn till hyresbortfallets storlek och den tid som bedöms gå åt för att få ned vakansgraden till den genomsnittliga vakansgraden för värdeområdet.

Tabellen är uppbyggd utifrån olika antaganden om hur lång tid det tar att avveckla en vakansgrad på 90−100 procent. En ingående avvikande vakansgrad på 20−30 procent antas kunna avvecklas på 1/4 av den tid det tar att avveckla en vakansgrad på 90–100 procent.

Multipeln i tabellen anger nuvärdet av hyresbortfallet beräknat med 6 procent kalkylränta.

Välja kolumn i tabellen

Vilken kolumn som ska väljas i det enskilda fallet beror på vilken typ av marknad som det aktuella objektet finns på, och vilka bedömningar om vakansens varaktighet som därmed kan göras. På en stark marknad kan det vara naturligt att välja kolumn 1 eller 2 med en anpassningstid på 1 respektive 2 år för ett objekt med 90–100 procent vakansgrad.

Om det är fråga om ett objekt på en mycket svag marknad med synnerligen svag efterfrågan kan det vara naturligt att välja kolumn 4 med en anpassningstid på 6 år. Det kan då också bli aktuellt med en nedjustering av taxeringsvärdet även om den avvikande vakansgraden understiger 20 procent.

Exempel: justering för avvikande vakansgrad enligt tabell

Ett lokalhyreshus med värdeåret 1994 har en totalhyra om 1 000 000 kr. För värdeområdet gäller H-nivåfaktor 5,0. Om byggnaden saknar vakans blir byggnadsvärdet 5 000 000 kr.

Den avvikande vakansgraden är 20 procent i byggnaden och anpassningstiden är 4 år. Justeringen blir enligt tabellen 200 000 kr (0,2 × 1 000 000). Det justerade byggnadsvärdet blir därmed 4 800 000 kr.

Exempel: justering för avvikande vakanser i ett hyreshus med outhyrda kontor och butiker

Ett lokalhyreshus med värdeåret 1994 har en totalhyra om 5 000 000 kr. Lokalerna utgörs av 2 000 kvm kontor samt 1 000 kvm butiker under mark. För värdeområdet gäller H-nivåfaktor 5,0 och en vakansgrad om 5 procent. Om byggnaden saknar vakanser blir byggnadsvärdet 25 000 000 kr.

Hyran för kontorsytorna är 2 000 kr/kvm och för butiksytorna 1 000 kr/kvm. De ytor som är vakanta är butiksytorna samt 500 kvm av kontorsytorna.

Vakansgraden beräknas enligt följande: (500 × 2 000) / 5 000 000 + (1 000 × 1 000) / 5 000 000 = 0,4. Den avvikande vakansgraden uppgår då till 35 procent (40 – 5). Om anpassningstiden är 4 år blir justeringen enligt tabellen 0,3 × 5 000 000 kr = 1 500 000 kr. Det justerade byggnadsvärdet blir därmed 23 500 000 kr (25 000 000 - 1 500 000).

Avvikande driftsnetto

Om driftnettot för exempelvis ett bostadshyreshus kraftigt avviker från det driftnetto som förutsatts vid provvärderingen bör man göra en justering för säregna förhållanden. Främst avses här den situationen där det föreligger ett onormalt driftnetto för byggnaden (inom värdeområdet) på grund av höga kostnader för drift och underhåll (DoU), dock med en normal faktisk hyra för byggnaden, motsvararande genomsnittshyran.

I de fall då den avvikande DoU-kostnaden beror på ett eftersatt underhåll för byggnaden ska någon justering för säregna förhållanden inte göras. Detta får istället anses beaktat i den redovisade hyran som fastställts vid taxeringen.

Vid en justering beräknas justeringsbeloppets storlek till skillnaden mellan den faktiska DoU-kostnaden och DoU-kostnaden enligt marknadsvärdebedömningen för den typiska fastigheten i värdeområdet vid provvärderingen. Justeringsbeloppet beräknas som avvikande drift- och underhållskostnader x antal kvm x nivåfaktorn x kapitaliseringsfaktorn.

Värde av carport

Carport är en byggnadskonstruktion som får anses utgöra en funktion till hyreshusenheten, i likhet med tvättstugor och samlingslokaler. Carport och en hyreshusbyggnad utgör således en ekonomisk enhet. En carport ska därför inte bilda en egen taxeringsenhet. En carport saknar LOA och ska därför inte heller indelas som en särskild byggnad. Värdet av carport på en hyreshusfastighet får istället beaktas genom en justering för säregna förhållanden. Justeringens storlek kan bestämmas med ledning av värderingsmodellen för hyreshus (lokaler) och beräknas därmed i enlighet med den formel för beräkning av riktvärde som återfinns i 1 kap. 9 § FTF.

Exempel: beräkning av värde av carport

Carporten är uppförd 2017 och H-nivåfaktorn i värdeområdet är 7,0. Av HK-tabellen framgår att kapitaliseringsfaktorn för lokaler som är uppförda 2017-2019 är 1,10. Årshyran för carporten uppgår till 100 000 kr.

Justeringsbeloppet beräknas till följande belopp: 7,0 (H-nivåfaktorn) x 100 000 (hyran) x 1,10 (kapitaliseringsfaktorn för lokaler) = 770 000 kr

Referenser på sidan

Allmänna råd

  • Skatteverkets allmänna råd om riktvärdeangivelser och grunderna för taxeringen och värdesättningen av hyreshus- och ägarlägenhetsenheter vid 2025 års allmänna fastighetstaxering [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8]

Lagar & förordningar

  • Fastighetstaxeringsförordning (1993:1199) [1]
  • Fastighetstaxeringslag (1979:1152) [1] [2] [3] [4]
  • Kulturmiljölag (1988:950) [1]
  • Plan- och bygglag (2010:900) [1] [2]