Beskaffenhetstidpunkt och taxeringsperioder

Beskaffenhetstidpunkt

Beslut om fastighetstaxering ska grunda sig på fastighetens användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång, d.v.s. 1 januari. Denna tidpunkt kallas beskaffenhetstidpunkten (1 kap. 6 § FTL).

Med beskaffenhet avses de skilda förhållanden som ska beaktas då man bestämmer de riktvärdegrundande värdefaktorerna för en fastighet (7 kap. 3 § och 8–15 kap. FTL). Exempel på beskaffenhet för småhus är storlek, ålder och standard.

En fastighets användning och beskaffenhet är avgörande för indelningen i byggnadstyp och ägoslag (mark) och för bedömningen om fastigheten är skatte- och avgiftspliktig eller inte. Det är användningen och beskaffenheten vid taxeringsårets början (beskaffenhetstidpunkten) som ska ligga till grund för taxeringen. Taxeringsår är alltid det kalenderår då fastighetstaxeringen sker (1 kap. 3 § FTL).

Exempelvis en småhusenhet som taxeras vid förenklad fastighetstaxering av småhusenheter 2024 värderas utifrån beskaffenhetstidpunkten 1 januari 2024.

Taxeringsperioder

Vilka år en fastighet ska taxeras, dess taxeringsperiod, avgörs av vilken byggnadstyp och ägoslag som fastigheten tillhör. En fastighet kan tillhöra någon av följande typer av taxeringsenheter: småhus-, ägarlägenhets-, hyreshus-, lantbruks-, elproduktions-, industri- eller specialenhet.

Löpande taxeringsperiod

Med löpande taxeringsperiod menas tiden från ingången av det taxeringsår då en allmän eller förenklad fastighetstaxering sker av en taxeringsenhet, fram till ingången av det taxeringsår då en allmän eller förenklad fastighetstaxering av taxeringsenheten sker nästa gång (1 kap. 3 § tredje stycket FTL).

Denna tid är tre år för de taxeringsenheter som ingår i systemet med förenklade fastighetstaxeringar: småhusenheter, hyreshusenheter, lantbruksenheter och ägarlägenhetsenheter (1 kap. 3 § tredje stycket FTL).

När ett beslut om fastighetstaxering fattas vid en allmän eller förenklad fastighetstaxering, eller genom ny taxering vid en särskild fastighetstaxering, ska beslutet gälla från ingången av det taxeringsår då taxeringen sker fram till ingången av det taxeringsår då ett sådant beslut fattas nästa gång (1 kap. 3 § andra stycket FTL).

Beslut om allmän fastighetstaxering gäller i tre år

Beslut om allmän fastighetstaxering av en småhusenhet, hyreshusenhet, lantbruksenhet och ägarlägenhetsenheter gäller normalt i tre år. Beslutet gäller tills man fattar ett beslut om förenklad fastighetstaxering av enheten, under förutsättning att någon ny taxering inte sker vid en särskild fastighetstaxering däremellan (1 kap. 3 § FTL).

Beslut som fattas vid förenklad fastighetstaxering gäller i tre år

Beslut som avser en taxeringsenhet och som fattas vid den förenklade taxeringen gäller i tre år, d.v.s. fram till nästa allmänna fastighetstaxering av enheten, under förutsättning att någon ny taxering inte sker vid en särskild fastighetstaxering däremellan.

Fastigheter som inte ingår i systemet med förenklade fastighetstaxeringar

För fastigheter som inte ingår i systemet med förenklade fastighetstaxeringar, d.v.s. industri-, täkt-, elproduktions- och specialenheter, blir den löpande taxeringsperioden mellan två allmänna fastighetstaxeringar sex år.

Grundläggande regler som ska tillämpas vid taxeringen

De grundläggande regler som ska tillämpas vid taxeringen är de regler som gällde vid ingången av den treåriga respektive sexåriga löpande taxeringsperioden, d.v.s. närmast föregående allmänna eller förenklade taxering.

För exempelvis ett småhus som taxerades vid FFT 2024 tillämpas 2024 års värdenivåer och andra grunder fram till nästa AFT som för småhus är år 2027.

Allmän fastighetstaxering (AFT)

Allmän fastighetstaxering innebär att samtliga fastigheter av en viss byggnadstyp får nya taxeringsvärden. Vid allmän fastighetstaxering har man möjlighet att tillämpa nya värderingsmodeller och kan göra en mer omfattande översyn av bl.a. värdeområdesindelningen.

Allmän fastighetstaxering sker enligt bestämmelserna i 2–15 kap. FTL och i följande ordning:

• Småhusenheter taxeras år 2003 och därefter vart sjätte år.
• Lantbruksenheter taxeras år 2005 och därefter vart sjätte år.
• Hyreshusenheter, industrienheter, elproduktionsenheter och specialenheter taxeras år 2007 och därefter vart sjätte år.
• Ägarlägenhetsenheter taxeras år 2013 och därefter vart sjätte år (1 kap.7 § FTL).

Förenklad fastighetstaxering (FFT)

Förenklad fastighetstaxering är i jämförelse med den allmänna fastighetstaxeringen en förenklad form av fastighetstaxering. Värdenivåerna förändras med stöd av bl.a. aktuella köp, men värderingsmodell och värdeområdesindelning behålls i princip oförändrade sedan föregående allmänna fastighetstaxering.

Förenklad fastighetstaxering ska ske vart sjätte år för varje byggnadstyp. Den förenklade taxeringen kan bara avse egendom som indelas i någon av följande typer av taxeringsenheter (1 kap. 7 a §):

• hyreshusenhet
• småhusenhet
• lantbruksenhet
• ägarlägenhetsenhet.

För var och en av dessa typer av taxeringsenheter gäller att den förenklade fastighetstaxeringen sker tre år efter att en allmän fastighetstaxering ägt rum för taxeringsenhetstypen ifråga.

Exempelvis ett hyreshus taxeras vid AFT 2013, FFT 2016, AFT 2019, FFT 2022, AFT25 o.s.v.

Förenklad fastighetstaxering sker alltså inte för industrienheter, specialenheter eller elproduktionsenheter.

Undantag: AFT 2009 småhus

2009 genomfördes, efter beslut av riksdagen 2007, en fastighetstaxering av småhusenheter som en förenklad fastighetstaxering. Detta trots att den enligt 1 kap. 7 § FTL skulle genomförts som en allmän fastighetstaxering (lag [2007:1412] om fastighetstaxering av småhusenheter år 2009).

Särskild fastighetstaxering (SFT)

Särskild fastighetstaxering ska genomföras varje år för de fastigheter som blir föremål för en sådan taxering enligt bestämmelserna i 16 kap FTL. Reglerna gäller inte taxeringsenheter som samma år taxeras genom allmän eller förenklad fastighetstaxering.

Vid särskild fastighetstaxering fastställs föregående års fastighetstaxering som oförändrad om inte taxeringsenheten har förändrats på ett sådant sätt att en ny taxering måste göras enligt 16 kap. 2–5 §§ FTL.

När en särskild fastighetstaxering sker ska man tillämpa de allmänna grunder och de värderingsregler m.m. som gällde för taxeringsenheten vid närmast föregående allmänna eller förenklade fastighetstaxering (1 kap. 8 § FTL).

Nytaxeringsgrunder vid en förändring under den löpande taxeringsperioden

Om en taxeringsenhet har förändrats under den löpande taxeringsperioden kan en ny taxering av enheten ske vid en särskild fastighetstaxering, men bara om förändringen går att hänföra till någon av de nytaxeringsgrunder, t.ex. nybyggnation, arealändringar eller ändrad byggnadstyp, som anges i 16 kap. 2–5 §§ FTL.

Om en ny taxering sker utifrån någon av de grunder som anges i 16 kap. FTL får även taxeringen prövas i sin helhet. Om en ny taxering sker av en annan anledning än den som anges i 16 kap. 2 § 1 FTL (ny- eller ombildning), så ska inte indelningen i taxeringsenheter omprövas (16 kap. 9 § FTL).

Nybildning eller ombildning av en taxeringsenhet

Ny taxering av en fastighet ska ske om en ny taxeringsenhet bör bildas eller om en taxeringsenhet bör ombildas (16 kap. 2 § 1 FTL). Bestämmelsen tar i första hand sikte på vad en taxeringsenhet ska omfatta. Reglerna om vad en taxeringsenhet ska omfatta finns i 4 kap. 1–4 och 6–10 §§ FTL. Om en taxeringsenhets omfattning ska ändras med hänsyn till dessa regler eller om en ny taxeringsenhet ska bildas med hänsyn till dessa regler ska en ny taxering göras.

Denna nytaxeringsgrund är obligatorisk och det finns inte några spärregler som reglerar när en ny taxering får göras.

Exempel på situationer då denna nytaxeringsgrund blir aktuell är när en registerfastighet nybildas genom avstyckning och när en taxeringsenhet ska delas upp på grund av ändrad ägandrätt till en del av taxeringsenheten.

Ändrad taxeringsenhetstyp

Ny taxering ska ske om en taxeringsenhet har förändrats på ett sådant sätt att enheten bör indelas i en annan typ av taxeringsenhet än den gällande (16 kap. 2 § 2 FTL).

Denna nytaxeringsgrund är obligatorisk och det finns inte några spärregler som reglerar när en ny taxering får göras.

Exempel på situationer då denna nytaxeringsgrund blir aktuell är när en taxeringsenhet som tidigare använts för skoländamål ändrar användning till kontor och när ett hyreshus byggs om till ett småhus.

Ändrade skatte- och avgiftspliktsförhållanden

Ny taxering ska ske om en taxeringsenhets skatte- eller avgiftspliktsförhållande bör ändras (16 kap. 2 § 2 FTL). En ändring av skatte- eller avgiftspliktsförhållandena kan innebära att en taxeringsenhet som tidigare varit skatte- och avgiftspliktig nu ska övergå till att vara skatte- och avgiftsfri. Det kan också innebära att en taxeringsenhet som tidigare varit skatte- och avgiftsfri ska övergå till att vara skatte- och avgiftspliktig.

Reglerna om vilken egendom som inte är skattepliktig finns i 3 kap. FTL.

Denna nytaxeringsgrund är obligatorisk och det finns inte några spärregler som reglerar när en ny taxering får göras.

Exempel på situationer då denna nytaxeringsgrund blir aktuell är när en specialbyggnad får ändrad användning, t.ex. från skola till kontor och när ägandet av en byggnad med tillhörande tomtmark övergår till någon av de uppräknade institutionerna i 3 kap. 4 § FTL.

Ändrad byggnadstyp och ändrat ägoslag

Varje förändring av indelning i byggnadstyp och alla förändringar av indelning i ägoslag utgör grund för ny taxering. Det gäller dock inte omklassificering mellan ägoslagen åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och skogligt impediment (16 kap. 2 § tredje stycket FTL).

Denna nytaxeringsgrund är obligatorisk och det finns inte några spärregler som reglerar när en ny taxering får göras.

Ett exempel på när denna nytaxeringsgrund kan bli aktuell är när en om- eller tillbyggnad medför att en byggnad ska indelas i en annan byggnadstyp.

Ändrad beskaffenhet av byggnader, mark m.m.

Ny taxering ska ske om taxeringsenhetens fysiska beskaffenhet har förändrats på ett sådant sätt att det taxeringsvärde som bestämts bör ändras. Nytaxeringsgrunden gäller både förändringar som medfört värdeökningar och värdeminskningar (16 kap. 3 § första stycket. FTL).

Denna nytaxeringsgrund är obligatorisk och det finns tre spärregler.

Huvudregeln anger att åsatt taxeringsvärde bör ändras med minst en femtedel, dock minst 25 000 kronor (spärregel 1).

Särskilda spärregler att beakta (oberoende av huvudregeln):

• Kostnader om minst en miljon kronor har lagts ned på taxeringsenheten (spärregel 2).
• Värdet av en småhusenhet bör höjas eller sänkas med minst 100 000 kronor (spärregel 3).

Exempel på situationer då denna nytaxeringsgrund blir aktuell är vid om- eller tillbyggnation av en byggnad.

Ändrade bebyggelseförhållanden

Ny taxering ska ske om bebyggelse har skett på en taxeringsenhet som tidigare varit obebyggd. Ny taxering ska också ske när bebyggelsen på en tidigare bebyggd taxeringsenhet har rivits, brunnit ned eller förts bort (16 kap. 3 § andra stycket FTL)

Denna nytaxeringsgrund är obligatorisk och det finns inte några spärregler som reglerar när en ny taxering får göras.

Ändrad plansituation och annat ändrat myndighetsbeslut

Ny taxering ska ske om en taxeringsenhets värde ändras på grund av en ändrad plansituation (16 kap. 4 § 1 FTL). Detsamma gäller i de fall en myndighet har fattat ett annat beslut, om beslutet innebär en ändring i rätten att förfoga över eller i övrigt använda taxeringsenheten (16 kap. 4 § 2 FTL).

När det gäller en ändrad plansituation som grund för ny taxering ska det handla om antagna, ändrade eller upphävda detaljplaner eller om att områdesbestämmelser har ändrats.

Denna nytaxeringsgrund är obligatorisk om värdeändringen uppgår till 100 000 kronor. Om värdeändringen inte uppgår till 100 000 kronor är nytaxeringsgrunden fakultativ, vilket innebär att en ny taxering bara får ske om taxeringsenhetens ägare begär det.

Det finns ett spärrbelopp som reglerar när en ny taxering får göras. För att en ny taxering ska kunna ske bör taxeringsenhetens taxeringsvärde ändras med minst en femtedel, dock minst 25 000 kronor på grund av förändringen.

Erlagda anslutningsavgifter och gatukostnader

Ny taxering ska ske om en taxeringsenhets värde ändras på grund av betalning av anslutningsavgifter till en allmän VA-anläggning eller allmän fjärrvärmeanläggning. Ny taxering ska även ske vid värdeändring på grund av att ersättning för gatukostnader har betalats för taxeringsenheten (16 kap. 4 § 3 FTL).

Denna nytaxeringsgrund är obligatorisk om värdeändringen uppgår till 100 000 kronor. Om värdeändringen inte uppgår till 100 000 kronor är nytaxeringsgrunden fakultativ, vilket innebär att ny taxering bara får ske om taxeringsenhetens ägare begär det.

Det finns ett spärrbelopp som reglerar när en ny taxering ska göras. För att en ny taxering ska kunna ske bör taxeringsenhetens taxeringsvärde ändras med minst en femtedel, dock minst 25 000 kronor.

Ändrad fysisk miljö

Ny taxering ska ske om taxeringsenhetens värde har förändrats till följd av påverkan på den fysiska miljön (16 kap. 4 a § FTL).

Denna nytaxeringsgrund är obligatorisk och det finns en spärregel som anger när en ny taxering får ske. Spärregeln anger att ny taxering endast får ske om taxeringsenhetens taxeringsvärde på grund av förändringen bör ändras med minst en femtedel, dock minst 25 000 kronor.

Ett exempel på en situation då denna nytaxeringsgrund kan bli aktuell är att fastighetens närmiljö har drabbats av miljöförstöring. En sådan situation uppkom vid Hallandsåsen för många år sedan där bygden påverkades på ett påtagligt sätt av miljöförstöring och detta fick genomslag på marknadsvärdet på fastigheter i detta område.

Nedlagd förvärvsverksamhet

Ny taxering ska ske om taxeringsenhetens värde har bestämts utifrån att enheten används i förvärvsverksamhet och denna verksamhet stadigvarande har lagts ned helt eller i allt väsentligt (16 kap. 5 § FTL).

Denna nytaxeringsgrund är fakultativ, vilket innebär att ny taxering bara får ske om taxeringsenhetens ägare begär det.

Det finns ett spärrbelopp som reglerar när en ny taxering får göras. För att en ny taxering ska kunna ske bör taxeringsenhetens taxeringsvärde sänkas med minst hälften till följd av nedläggningen.

Nytaxeringsgrund som inte förutsätter att en förändring har inträffat

Om en fastighet är indelad som en sådan taxeringsenhet som ska taxeras vid en viss allmän eller förenklad fastighetstaxering och det vid taxeringen visar sig att den bör indelas i annan typ av taxeringsenhet, så ska en ny taxering av fastigheten ske utifrån korrekt typ av taxeringsenhet (16 kap. 2 § andra stycket FTL). Till skillnad mot övriga nytaxeringsgrunder förutsätter inte denna grund att någon förändring av taxeringsenheten har inträffat. Nytaxeringsgrunden innebär alltså en möjlighet att rätta en tidigare felaktig taxering.

Särskilt uppskattningsvärde

Skatteverket kan även besluta om särskilt uppskattningsvärde på fastighet om fastighetsägaren begär det. I det fall fastighetsägaren vill ha ett nytt eller ändrat värde innan nästa taxeringsår kan fastighetsägaren ansöka om ett särskilt uppskattningsvärde från Skatteverket. När Skatteverket fastställer ett särskilt uppskattningsvärde tillämpas de grunder och regler som gäller för att fastställa ett taxeringsvärde enligt FTL.

I 1 § Lag om särskilt uppskattningsvärde på fastighet (1971:171) finns särskilda villkor angivna för att Skatteverket ska få fastställa ett sådant värde. Läs mer om särskilt uppskattningsvärde på Skatteverkets hemsida (E-tjänster och blanketter/Svar på vanliga frågor/Fastighetstaxering och Fastighetsskatt – Kan jag få ett nytt värde och, eller en ny typkod för en fastighet?).