Justering för säregna förhållanden

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL. Enligt den paragrafen kan i vissa fall det riktvärde som beräknats enligt gällande föreskrifter och allmänna råd behöva justeras. Till grund för justeringen ligger särskilda förhållanden som inte har beaktats i värderingsmodellen, s.k. justering för säregna förhållanden. De förhållanden som avses ska medföra en påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Här beskrivs de huvudprinciper som tillämpas vid justering för säregna förhållanden.

När man bedömer vad som är ett säreget förhållande rent generellt, så är utgångspunkten i första hand antingen vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör eller vad som förutsatts (enligt en anteckning på riktvärdekartan) då riktvärdeangivelsen bestämdes. För elproduktionsenheter som omfattar vattenkraftverk finns endast ett värdeområde i Sverige. Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden för ett vattenkraftverk är vad som är normalt för ett sådant kraftverk. Finns det förhållanden utöver de beaktade värdefaktorer som tas upp i 15 kap. FTL aktualiseras möjligheten till justering för säregna förhållanden.

Direkt värderingsmetod

Man kan använda olika metoder för att bestämma justeringens storlek. Genom en direkt metod försöker man direkt bestämma vilken inverkan på marknadsvärdet det säregna förhållandet medför. Vid exempelvis en större skada på en kraftverksbyggnad kan man utgå från vad det skulle kosta att åtgärda skadan. Kostnaderna bedöms vid AFT 25 i 2023 års prisnivå. Därefter bedömer man om och i så fall med hur stort belopp kostnaderna påverkar marknadsvärdet. Slutligen reduceras beloppet till taxeringsvärdenivå genom att multipliceras med 0,75.

Indirekt värderingsmetod

I andra situationer är en indirekt metod att föredra. Då bestäms taxeringsvärdet först med beaktande av det säregna förhållandet och därefter utan att man beaktar det säregna förhållandet. Sedan beräknas justeringen som skillnaden mellan dessa båda värden.

Redovisa justeringen

Anledningen till justeringen går ibland att hänföra till en viss bestämd del av taxeringsenheten, t.ex. en bestämd byggnad, men kan i andra fall hänföras till taxeringsenheten som helhet. I båda fallen måste justeringen av tekniska skäl ske på en eller flera av de värderingsenheter som ingår i taxeringsenheten (1 kap. 5 § andra stycket FTF).

Justeringen bör redovisas på den värderingsenhet till vilken anledningen till justeringen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten (SKV A 2024:11).

Man anger skälet för justeringen av en värderingsenhets värde på grund av säregna förhållanden med hjälp av en justeringskod.

Fyra anledningar till justering

Vid taxeringen av ett vattenkraftverk kan fyra olika justeringsanledningar vara aktuella:

• andels- och ersättningskraft
• byggnadsskador
• eftersatt underhåll samt dammsäkerhetshöjande åtgärder
• Myndighetsbeslut avseende Nationell plan (NAP) för omprövning av vattenkraftverk

Andels- och ersättningskraft

En av de omständigheter som kan leda till en justering av värdet på ett vattenkraftverk är andels- och ersättningskraft. Läs mer på sidan Andels- och ersättningskraft. Där beskrivs även reglerna för hur justeringen på delvärdena mark- och byggnadsvärde ska redovisas (15 kap. FTL) samt hur värderingen av andels- och ersättningskraften ska redovisas.

Byggnadsskador

Byggnadsvärdet för en kraftverksbyggnad bör justeras nedåt om byggnaden har sådana skador eller konstruktionsfel så att byggnadstillbehören (generator, turbiner m.m.) inte kan fylla sin funktion utan att skadorna eller konstruktionsfelen åtgärdas. Skadorna eller konstruktionsfelen bör ha en väsentlig påverkan på elproduktionen för att en justering för säregna förhållanden ska ske. Med väsentlig påverkan bör avses ett produktionsbortfall som uppgår till minst 20 procent av elproduktionen. Justeringsbeloppet bör i dessa fall uppskattas till 75 procent av nödvändiga åtgärdskostnader angivna i 2023 års värdenivå (SKV A 2024:11)

Eftersatt underhåll och dammsäkerhetshöjande åtgärder

Byggnadsvärdet för en kraftverksbyggnad bör justeras nedåt om byggnadens underhåll är väsentligt eftersatt. Detta kan inträffa då byggnadstillbehören (generator, turbiner m.m.) inte kan fylla sin normala funktion utan att underhållet åtgärdas. Det eftersatta underhållet bör ha en väsentlig påverkan på elproduktionen för att en justering för säregna förhållanden ska ske. Med väsentlig påverkan bör avses ett produktionsbortfall som uppgår till minst 20 procent av elproduktionen. Justeringsbeloppet bör i dessa fall uppskattas till 75 procent av nödvändiga åtgärdskostnader angivna i 2023 års värdenivå.

Justering av byggnadsvärdet kan även bli aktuellt då dammsäkerhetshöjande åtgärder krävs. Justeringsbeloppet bör i dessa fall uppskattas till 75 procent av nödvändiga åtgärdskostnader angivna i 2023 års värdenivå (SKV A 2024:11).

Myndighetsbeslut avseende Nationell plan (NAP) för omprövning av vattenkraftverk

En justering för säregna förhållanden bör ske för kostnader som är hänförliga till nya föreskrifter eller ändrad tillämpning av gällande föreskrifter från myndighet. Justeringsbeloppet bör uppskattas till 75 procent av nödvändiga åtgärdskostnader som fastighetsägaren bär, angivna i 2023 års värdenivå.

En justering för säregna förhållanden bör även ske om driftsförutsättningarna förändras och detta framgår av myndighetsbeslut. Justeringsbeloppet bör beräknas utifrån de angivna driftsförutsättningarna och deras inverkan på kraftverkets normalårsproduktion (SKV A 2024:11).